第2章 资产评估价值类型

1、资资 产产 评评 估估Valuation 22021年11月20日星期六第2章 资产评估价值类型2.1 价值类型理论与资产评估目的2.2 资产评估的价值类型及其分类2.3 关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系（一）资产评估目的分类 1.资产评估目的分为 一般目的 特定目的一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。1、资产评估一般目的是泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，及评估结论必须公允。2、资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为对资产评估的条件约定和目标约定。评估目的对评估结论的价值定义及其类型的约束是由引起资产评估的具体经济事项所形成的评估条件对评估结果具

2、体价值表现形式的直接或者间接约束。620 November 20212.1 价值类型理论与资产评估目的资产评估的一般目的对价值类型的约束：资产评估结果及其价值类型或价值表现形式必须是公允的。它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。82021年11月20日星期六2.1 价值类型理论与资

3、产评估目的l资产转让l企业兼并l企业出售l企业联营l股份经营，l中外合资、合作l企业清算l担保l企业租赁l债务重组等等。 引起资产评估的资产业务资产转让资产转让有偿转让非整体资产有偿转让非整体资产无特别要求无特别要求企业兼并企业兼并有偿接受其他企业产权有偿接受其他企业产权三种情况三种情况企业出售企业出售整体资产产权出售整体资产产权出售无特别要求无特别要求企业联营企业联营资产投入联合经营体资产投入联合经营体两种情况两种情况股份经营股份经营资产所属单位股份制资产所属单位股份制无特别要求无特别要求中外合资作中外合资作在境内办合资作企业在境内办合资作企业无特别要求无特别要求企业清算企业清算企业终止经营

4、企业终止经营不正常因素影响不正常因素影响担保担保为被担保方承担连带责任为被担保方承担连带责任两种情况两种情况企业租赁企业租赁有偿转让使用权有偿转让使用权无特别要求无特别要求债务重组债务重组债务人修改债务情况债务人修改债务情况种类较多种类较多1020 November 20212.1价值类型理论与资产评估目的2.1.2价值类型理论与资产评估目的的实现价值类型理论引入到资产评估中至少应满足或实现两个目标：为资产评估确定公允价值提供坐标或标志；资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用。112021年11月20日星期六（1）资产评

5、估中的公允价值的相对性1、对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的。2、资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允价值的相对性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。在资产评估实践过程中还需将其具体化。（2）市场价值在资产评估中的作用市场价值是资产公允价值的坐标。 资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件

6、和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果； 而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。我们可以从以下4个方面来理解市场价值对公允价值的意义1.市场价值是正常市场条件下的公允价值2.市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值3.明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值4.明确了市场价值，有利于把握公允价值市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的。目的对价值类型约束价值类型理论与评估目的一般目的对价值类型的约束是原则性的公允价值的特点（补充）具体十种特定目的价值类

7、型的两个目标公允价值相对性2.1价值类型理论与资产评估目的市场价值的作用2.2资产评估的价值类型及其分类2.2.1价值类型的分类价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。与特定经济行为被估对象的功能 、状态 、评估时市场条件等1720 November 20212.2资产评估的价值类型及其分类2.2.1价值类型的分类（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格4种。划分标准 基本上是承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起.（2）从资产评估假设的角度来表述资产评估

8、的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等3种。 划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用1920 November 20212.2资产评估的价值类型及其分类2.2.1价值类型的分类（3）从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型2020 November 20212.2资产评估的价值类型及其分

9、类 （4）以资产评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。 划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标.对资产价值进行合理分类的目的（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。（2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果。估价标准形式估价标准形式（3种方法种方法+清算）清算）重置成本重置成本收益现值收益现值现行市价现行市价（变现价值）（变现价值）成本途径成本途径收益途径收益途径市场途径市场途径清算价格清

10、算价格评估假设的角度评估假设的角度公开市场价值公开市场价值继续使用价值继续使用价值清算价值清算价值1.依据的市场条件依据的市场条件2.被评估资产的使用状态被评估资产的使用状态3.评估结论的适用范围评估结论的适用范围市场价值市场价值市场价值以外市场价值以外的价值的价值公允价值公允价值基本形式基本形式特殊形式特殊形式大多数人大多数人公允公允少数人少数人公允公允业务性质业务性质抵押价值抵押价值课税价值课税价值清算价值清算价值保全价值保全价值保险价值保险价值投资价值投资价值转让价值转让价值交易价值交易价值262021年11月20日星期六2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值的定义2.2.3关于资产

11、评估中的市场价值与市场价值以外的价值l国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”272021年11月20日星期六2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值的条件（国际评估准则）2.2.3关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值l第一，自愿买方 l第二，自愿卖方 l第三，评估基准日 l第四，以货币单位表示 282021年11月20日星期六2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值的条件（国际评估准则）2.2.3关于资产评估中的市场价值

12、与市场价值以外的价值l第五，公平交易 l第六，资产在市场上有足够的展示时间 l第七，当事人双方各自精明，谨慎行事 292021年11月20日星期六2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值的定义2.2.3关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值l资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可使用条件下所能实现的交换价值的估计值。 市场价值市场价值公开市场公开市场正常使用（最佳使用）正常使用（最佳使用）公开市场信息公开市场信息市场条件市场条件使用状态使用状态信息来源信息来源（结论的适用范围）（结论的适用范围）价格最高价格最高（2 2）市场价值有）市场价值有区域性

13、区域性（3 3）市场价值是）市场价值是整体市场整体市场认同认同市场价值对于市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。来说是相对公平合理的。对大多数人对大多数人公允公允（单选）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。A.市场整体 B.市场中每一个市场主体C.某一市场主体 D.某一类市场主体2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值作为评估结果的价值类型应当满足的基本要求 ：1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益； 2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件的 ；3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最

14、有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的 ；4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场 。352021年11月20日星期六2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值以外价值的定义 l市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。它是一个相对于狭义及资产评估专有的市场价值概念的专有名词。它并无独立的定义，而是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值的统称。 362021年11月20日星期六2.2资产评估的价值类型及其分类u市场价值以外的价值是局部的市场认同只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的。l市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残

15、余价值等。1.在用价值企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形.贡献原则贡献原则2.投资价值资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值投资价值非市场价值特定投资者投资目的（明确）用途确定不一定为不一定为最佳用途最佳用途注意投资价值与投资性资产价值区别投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值投资性资产价值市场价值特定主体投资方向公开市场+最佳用途【例题单选题】资产评估价值类型中的投资价值，最有可能适用的评估特定目的是（）。A.资产变现 B.并购重组C

16、.资产处置 D.资产抵押3.3.持续经营价值持续经营价值企业整体正常企业整体正常继续经营继续经营局部资产的在用价值局部资产的在用价值4.清算价值清算价值5.课税价值课税价值与财产征税价值相关的价值（税基）与财产征税价值相关的价值（税基）6.残余价值机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数。【例题单选题】评估对象是报废机器设备本身，其拆零后的某些部件尚可使用且存在变现价值，该报废设备评估结果的价值类型应当选择（）。A.清算价值B.在用价值C.市场价值D.残余价值价值类型的分类价值类型划分标准的特点与选择市场价值与市场价值以外的价值价值类型的形成要素价值类型的分类（四种）市场价值

17、的定义市场价值应当满足的基本要求2.2资产评估价值类型及其分类对应四种分类市场价值以外的价值（具体）2.3 关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系1.1.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。关条件的关系应从两个方面来认识和把握。其一要从其一要从正确选择正确选择价值类型的角度，来关注资产评估价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。目的等相关条件对所选择价值类型的影响。其二要从价值类型的选择对其二要从价值类型的选择对实现实现资产评估目的，以及资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注

18、价值类型的正确选满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。择。评估目的价值类型正确选择正确选择其他价值类型不能实现不能实现462021年11月20日星期六2.3 关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系（1 1）影响资产评估价值的）影响资产评估价值的基础条件基础条件：资产评估特定目的：资产评估特定目的（2 2）影响资产评估值的）影响资产评估值的内因内因：评估对象自身功能、利用：评估对象自身功能、利用方式和使用状态方式和使用状态(3)(3)影响资产评估值的影响资产评估值的外因外因：评估时的市场条件：评估时的市场条件l2.3.1 影响价值类型选择的资产评估条件以上三大因素的不同排列组

19、合，便构成了不同价值以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础类型的形成基础【例题多选题】资产评估特定目的在资产评估中的主要作用表现在（）。 A.影响资产评估对象的具体用途B.影响资产评估结果的具体用途C.影响资产评估的基础条件D.影响资产的运作条件E影响评估对象的功能影响资产评估价值的基础条件和内因资产评估目的对评估结果价值类型的影响，会通过评估目的对评估对象的使（作）用方式、使（作）用空间、使用状态体现出来。使用方式：对于不同类型的资产，其单独使用或作为局部资产使用将直接影响其效用的发挥，也直接影响评估值和价值类型。使用空间：资产的作用空间对资产的效用不是绝对的。单项资产、

20、整体资产-限定资产作用方式合作合资、抵押担保、出售-限定资产空间范围资产评估特定目的资产评估的起点规范了被估资产的作用空间规定资产评估结果的具体用途影响资产评估值的外因：评估时的市场条件市场价值-公开市场假设+持续使用假设最佳用途市场价值以外的价值-各种表现形式不满足最佳用途512021年11月20日星期六（1）资产评估中的公允价值的相对性1、对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的。2、资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允价值的相对性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。在资产评估实践过程中还需将其具体化。2.3.2 价值类型合理选择是实现评估目的的重要手段（2）市场价值在资产评估中的作用市场价值是资产公允价值的坐标。 资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况