物业服务资料

1、物业服务费的构成:1 物业管理服务费2 公共区域能源费3 电梯、二次供水、消防设施等设施设备日常维护费用物业的共有部分：1 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分2 通道、楼梯、大堂等公共通行部分3消防、公共照明等附属设施4设备、避难层、设备层或者设备间等结构设施等房屋的自用部位：房屋自用部位是指门户以内毗连部位以外的部位和设备包括水、电、气等户表以内设备和阳台物业房屋的毗连部位:是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备毗连部位的维修费用分摊：维修责任人为毗连业主，费用由业主按维修比例分摊物业共用设施设备明细：1 电梯系统2 智能化系统3供配电系统4消防系统5给排水系

2、统6避雷设施系统7 空调系统8 通风系统9 楼内外标识系统10 外围设施11 公共卫生间设备本项目的物业服务内容及质量标准：一、写字楼物业管理服务内容及服务标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准包括但不限于：1、 房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、 屋面：无违反规划私搭乱建。3、 地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、 门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：1、 供

3、配电系统(1) 高低压系统及设备1) 保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。2) 制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。3) 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。4) 设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。5) 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。(2) 备用电源系统做好巡回检查、维护保养运行管理，保证设备正常使用功能。(3) 公共照明设施（含景观照明、航标灯等）按时巡查、维护，发现损坏及时维修，保证正常使用功能。2、 电梯系统(1) 电梯管理人员持证

4、上岗，保证电梯正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。(2) 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，有专人对电梯进行巡视，对电梯保养方工作进行监督和管理。(3) 制定紧急救援方案和操作程序，电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。3、 空调系统（制冷、供暖）制冷系统(1) 由专业人员每天进行巡查及维护空调机组，将空调运行记录建档备查。(2) 定期清理机组表面灰尘，金属表面除锈加防锈油；检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪

5、声并立即进行处理。(3) 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。(4) 设备房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。(5) 配备专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。供热系统供暖为市政集中供热模式，定期检查公共区域管道、阀门，发现有跑冒滴漏现象及时联系市政部门处理。4、 通风系统（送、排风）由专业人员每天对通风系统巡查，发现损坏及时更换、维护，保证通风系统功能。5、 给排水系统(1) 给水系统（冷水、热水、中水、直饮水等）1) 建立用水、供水管理制度。2) 设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3) 按规定对

6、二次供水系统进行消毒。4) 水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。5) 限水、停水按规定时间通知用户。(2) 排水系统1) 排水系统通畅。2) 遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。3) 有突发事故应急预案。6、 消防系统(1) 火灾自动报警系统各楼层安装有自动感烟报警设备，及火灾自动报警系统。每天巡查报警系统二次，发现问题及时修复，保证其正常运转。(2) 消防控制室及设备系统消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用，消防通道畅通。(3) 灭火器配置定期年检和更换，定期巡视检查，发现问题及时处理。(4) 其他消防设施设备1) 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方

7、法和应急预案。2) 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。3) 完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。7、 智能化系统(1) 楼宇自动化（安防、通讯、网络、巡更等）1) 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。2) 监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。3) 每日巡视，定期检修，发现损坏及时修复。(2) 停车管理系统每日巡视，定期检修，发现损坏及时修复。8、 公共卫生间设备每日巡视，发现损坏及时修复。9、 楼内外标识系统楼内外标识清晰明确，无污染、倾斜，保证与标准地名证一致，每天巡查楼内外标

8、示系统一次，如发生损毁，倾斜等，立即修复。10、 外围设施（旗杆、景观设施等）每日对景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。11、 避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：秩序维护员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对辖区内公共秩序维护工作，正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类灾害事故的应急预案。2、大堂岗：提供12小时立岗服务，保持大堂出入口整洁、有序、畅通。3、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查1次，做好巡查记录。4、监消控中心岗(1) 24小时有人值守

9、，注视各设备所传达的信息。(2) 监控中心接到报警信号后，五分钟内赶到现场进行处理，同时接受用户救助的要求。(3) 建立应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。(4) 每年应组织不少于2次的应急预案演习。5、车辆管理保持停车位整齐有序。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、通道及楼梯间保洁(1) 每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洗1次。(2) 每周清洁1次楼梯扶手，扶手护栏。(3) 每月清洁1次各层和通道的防火门、玻璃内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施。(4) 楼梯间顶面无蜘蛛网及明显污渍。(5) 地面、楼梯间干净，无垃圾、杂物、污渍，无乱贴乱画、无乱堆乱放。2、电梯及电梯厅保洁(1

10、) 每日清洁2次，每月对电梯内进行1次全面清洁。(2) 每月对电梯门壁打蜡上光1次。3、公用卫生间保洁(1) 每日4次对地面、垃圾篓、大小便器、手盆清洁，保洁时悬挂醒目标志，每月对门窗、隔板进行2次全面清洁与消杀，定期更换香球。(2) 定时通风，保持室内无明显异味，地面无明显污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网，便器洁净无黄渍。4、外围道路(1) 主次干道每日清扫4次，循环保洁，目视道路无垃圾、杂物。(2) 对于区内主次干道积水、积雪适时清理。(3) 室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。5、绿化带保洁(1) 每日清扫1次绿化带、草地上垃圾。(2) 秋冬季或落叶较多季节增加清洁次数，地面干净、无

11、积水。6、垃圾收集与处理(1) 垃圾桶、果皮箱每日清理2次，保持垃圾桶清洁，建筑垃圾定点堆放。(2) 无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落现象。7、每年2次外檐清洁，保持外檐整洁。（五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、 绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、 草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。4、 树冠完整美观，无枯枝死杈。5、 绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、 根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、 适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8

12、、 适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；定期实施满意度调查工作；会议、接待、迎宾、邮件收发等服务内容另行商议。（七）其它管理服务内容 物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。二、商业物业管理服务内容及服务标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准包括但不限于：1、 房屋外檐：外观完好、整洁

13、；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、 屋面：无违反规划私搭乱建。3、 地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、 门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：1、 供配电系统(1) 高低压系统及设备1) 保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。2) 制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。3) 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管

14、理制度并严格执行。4) 设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。5) 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。(2) 备用电源系统做好巡回检查、维护保养运行管理，保证设备正常使用功能。(3) 公共照明设施（含景观照明、航标灯等）按时巡查、维护，发现损坏及时维修，保证正常使用功能。2、 电梯系统(1) 电梯管理人员持证上岗，保证电梯正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。(2) 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，有专人对电梯进行巡视，对电梯保养方工作进行监督和管理。(3) 制定紧急救援方案和操作程序，电

15、梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。3、 空调系统（制冷、供暖）(1) 由专业人员每天进行巡查及维护空调机组，将空调运行记录建档备查。(2) 定期清理机组表面灰尘，金属表面除锈加防锈油；检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。(3) 制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。(4) 设备房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。(5) 配备专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。4、

16、 通风系统（送、排风）由专业人员每天对通风系统巡查，发现损坏及时更换、维护，保证通风系统功能。5、 给排水系统(1) 给水系统（冷水、热水、中水、直饮水等）1) 建立用水、供水管理制度。2) 设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3) 按规定对二次供水系统进行消毒。4) 水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。5) 限水、停水按规定时间通知用户。(2) 排水系统1) 排水系统通畅。2) 遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。3) 有突发事故应急预案。6、 消防系统(1) 火灾自动报警系统各楼层安装有自动感烟报警设备，及火灾自动报警系统。每天巡查报警系统二次，发现问题及时修复，保证其正常运

17、转。(2) 消防控制室及设备系统消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用，消防通道畅通。(3) 灭火器配置定期年检和更换，定期巡视检查，发现问题及时处理。(4) 其他消防设施设备1) 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。2) 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。3) 完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。7、 智能化系统(1) 楼宇自动化（安防、通讯、网络、巡更等）1) 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。2) 监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限

18、保存。3) 每日巡视，定期检修，发现损坏及时修复。(2) 停车管理系统每日巡视，定期检修，发现损坏及时修复。8、 公共卫生间设备每日巡视，发现损坏及时修复。9、 楼内外标识系统楼内外标识清晰明确，无污染、倾斜，保证与标准地名证一致，每天巡查楼内外标示系统一次，如发生损毁，倾斜等，立即修复。10、 外围设施（旗杆、景观设施等）每日对景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。11、 避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三）公共秩序维护内容、标准1、 人员要求：秩序维护员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对辖区内公共秩序维

19、护工作，正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类灾害事故的应急预案。2、 大堂岗：提供12小时立岗服务，保持大堂出入口整洁、有序、畅通。3、 巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查1次，做好巡查记录。4、 监消控中心岗(1) 24小时有人值守，注视各设备所传达的信息。(2) 监控中心接到报警信号后，五分钟内赶到现场进行处理，同时接受用户救助的要求。(3) 建立应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。(4) 每年应组织不少于2次的应急预案演习。5、 车辆管理保持停车位整齐有序。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、 通道及楼梯间保洁(1) 每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗1次。

20、(2) 每周清洁1次楼梯扶手，扶手护栏无积灰。(3) 每月清洁1次各层和通道的防火门、玻璃内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施。(4) 楼梯间顶面无明显蜘蛛网。(5) 地面、楼梯间基本干净，无垃圾、杂物，污渍，无乱贴乱画，无乱堆乱放。2、 电梯及电梯厅保洁(1) 每日清洁2次，每月对电梯内进行1次全面清洁。(2) 每月对电梯门壁打蜡上光1次。3、 公用卫生间保洁(1) 每日按时对地面、垃圾篓、大小便器、手盆清洁，保洁时悬挂醒目标志，每月对门窗、隔板进行1次全面清洁与消杀，定期更换香球。(2) 定时通风，保持室内无明显异味、臭味，地面无明显污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网，便器洁净无黄渍。

21、4、 外围道路(1) 主次干道每日清扫2次，循环保洁，目视道路无垃圾、杂物。(2) 对于区内主次干道积水、积雪适时清理。(3) 室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。5、 绿化带保洁(1) 每日清扫1次绿化带、草地上垃圾。(2) 秋冬季或落叶较多季节增加清洁次数，地面干净、无积水。6、 垃圾收集与处理(1) 垃圾桶、果皮箱每日清理2次，保持垃圾桶清洁，建筑垃圾定点堆放。(2) 无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落现象。7、 每年2次外檐清洁，保持外檐整洁。(五)绿化养护内容、标准1、 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、 绿地

22、无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、 草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。4、 树冠完整美观，无枯枝死杈。5、 绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、 根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、 适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8、 适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；定期实施满意度调查工作；会议、接待、迎宾、邮件收发等服务内容另行商议。（七）其它管理服务内容 物业管理建立健全各项管理制度

23、、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。三、酒店物业管理服务内容及服务标准本项中的酒店内部不需要提供物业管理服务，只需要中标单位提供外部物业管理服务，物业管理服务费按照酒店占物业服务项目整体建筑面积比例进行分摊即可。入住阶段所需交的费用：1 物业费2 装修保证金3 装修垃圾清运费 4 机动车车位费5 代收水费6 代收电费7 代收供热费（仅限SOHO标准层）8 其他应付费用入住流程及所需资料：一、验证地产公司发出的入住通知单原件、购房合同原件一份；业主身份证复印件一份。二、验房业主领取钥匙后，

24、在管理员陪同下，联络地产公司有关人员对室内项目逐一进行验收，验收合格后，三方签订“业主入住验房表”验收合格，业主交此表回物业服务中心存档；验收不合格时：业主将此表交回物业服务中心，由物业服务中心负责联系地产公司有关人员安排维修事宜；房屋在保修期限内，业主未申请装修的情况下，外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡等保修期内则由地产公司有关人员安排施工单位负责。三、保修申请业主从领取钥匙之日起，凭“业主入住验房表”到物业服务中心，由管理员在“报修登记表”上登记；“报修登记表”上须明确业主预约时间，联系电话等；管理员在预约时间内，及时联系地产公司有关人员通知施工单位进行维修，四、维修大

25、中修由物业服务中心通知地产商单位负责维修；小修、急修由物业服务中心派工维修，费用由地产商支付；业主必须在场。五、验收业主、管理员和地产单位相关责任人三方到场验收，并签字认可。六、资料发放与保管发给业主保存的资料：临时管理规约、装修管理协议书、房屋质量保证书、商品房使用说明书、消防责任书、机动车车位租赁协议书；发给业主填写并需收回的资料业主情况登记表；装修申请表。（业主申请装修时填写，原件留物业服务中心存档）七、物业服务中心按业主房号进行建档编号，档案中包括：入住验房表；业主情况登记表；临时管理规约确认单。八、交费：按规定交纳有关费用九、钥匙发放本项目的物业服务收费标准：1 写字楼：8元（每平米

26、·每月）包括物业管理服务费、能源费和机电设备维护运行费。2 商业： 4.70元（每平米·每月）此为物业管理服务费，不包括能源费和机电设备维护运行费，该两项费用由双方据实约定。物业服务内容需双方约定的其他服务内容有偿服务服务项目序号服务项目价格清洁服务1地板打蜡待定2家具保养时价3地毯清洗时价4空调清洁待定5钟点工服务待定绿化服务6室内绿化设计时价7植物租赁时价8植物移植时价9植物代养护时价10鲜花服务时价商务服务11复印待定待定12打字待定待定13代收、代发传真待定14文件、名片等印制服务时价维修服务15空调移机待定16电话线移位待定17更换插座面板待定18灯具维修待定19

27、更换玻璃待定20更换灯泡、灯管待定21更换漏保、空开待定22小型家电安装待定23更换地砖待定待定24墙面粉刷待定25供电线路改造时价26更换地板待定待定27入住前开荒清洁时价租赁服务28常用工具出租时价29电动工具出租时价注：以上服务仅供参考，经由双方约定。物业管理服务标准（上墙公示）指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施设备完好率房屋及配套设施设备完好率98%98%1、制定详细的房屋及配套设施维修保养计划，并严格执行。2、房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。3、严格装修管理，建立交叉式的监管体系，对进入辖区的施工单位

28、实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。房屋零修、急修及时率100%1、建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修电话。2、维修人员应在接到维修通知单30分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。3、实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。维修工程质量满意率100%1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修。2、维修工程实行业主质量签收制度。3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。4、较为复杂的维修工程，事先应制定详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。维修工程回访

29、率100%1、维修实行100%回访制，采访电话、上门、书面征集等方式进行回访。保证反馈渠道畅通。2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。绿化完好率95%1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。2、绿化主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强业主爱护绿化的自觉性。保洁率99%1、配套完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾日产日清，封闭运转，杜绝二次污染。3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。4、提倡“全员保洁，人过地净”。道路完好率95%1、制定详细的养护计划，定期巡视和维护。2、市政工程进入辖区内施