房地产行业深度-复合地产系列专题之城市更新上海篇-山重水复疑无路,源头活水再一城

1、I中信建投证券CHINA SECURITIESCHINA SECURITIES RESEARCH证券研究报告行业深度山重水复疑无路源头活水再一城复合地产系列专题之城市更新上海篇一线城市已站上城市更新的风口自98年房改开启房地产黄金时代，随着过去近20年的高速发展，房地产行业正在步入存量房市场的进程。尤为体现在一线城市， 在新增建设用地规模逐步下降的背景下，如何去把握存量盘活、 城市更新，将是未来行业发展的重要命题。随着旧改规模逐步扩 大，越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。上海城市更新背景：汲汲以求，提纲挈领在城市更新路径选择上，上海是政府主导型更新模式的范本，规 划先行、逐步放开的路

2、径对于其他城市而言更具复制性。主要特 点在于公开透明度高，相对利益纠葛较少，但尚需关注的是需要 适度改善利益分配机制，从而强化市场参与度。目前城市更新需 求迫切：主要体现在增量空间有限、供需失衡，同时土地利用低 效、结构性失衡两方面。上海城市更新空间：舞台有多大？从规模上看，上海工业用地更新空间最为可观，从房企关注度来 看，老旧住区改造更为突出。从更新体量来看，我们预计中心城 区成片工业待转型更新建面容量可达9000万方、旧式里弄和简屋更新的建设容量逾 3600万方、城中村更新容量逾 2300万方。 自14年以来推动政策密集出台意味着更新节奏将进一步加快。经典案例盘点在实操层面，旧改主要面临旧

3、居民区、旧工业区以及旧商业区三 种类型的改造。目前上海均有成功案例可鉴。旧居民区改造侧重 于参与多方利益协调以及资金调配问题；工业区改造则分为两种 情况：远郊新城打造则体现为政策红利先行的渐进式发展，主城 区旧工业则侧重于因地制宜的产业重新定位；旧商业区改造则需 要更高的商业运作能力。上海城市更新大格局下的未来展望1.更新空间不可小觑，旧住宅区的更新空间即可匹敌近8年交易量，城市更新将在未来形成新增供应的重要来源；2.更具吸引力的政策有待跟进，政策自上而下导向细致，但对社会资金吸引力 不足，例如对于旧住宅区的开发可加大一二级联动空间，而对于 工业用地转型，可有金融化工具的介入，以降低前期成本从

4、而提 升对开发商的吸引力；3.需求迫切、政策端放开的背景下，如下两类企业潜在受益：上海旧改经验充足的房企（新湖中宝、瑞安 房地产）、园区平台类企业（外高桥、上海临港等） 。房地产维持e_invest0422 买陈慎che nshe n .c 业证书编号：S1440514080003刘璐liulu.c 业证书编号：S1440513090012发布日期：2016年9月22日市场表现tab4%_industrytrend14% .la-6%-16%-26%行业名称指数名称相关研究报告table report 16.09?2116.09.20中信

5、建投房地产周报：中秋高基数 影响显现，打地鼠游戏延续 房地产020系列之三：传统到蜕变, 在线经纪行业如日方升16.09.14首秋犹清和 成交仍未歇请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告目录一线城市已站上城市更新的风口 3存量时代下的必由之路 3一线城市唱主旋律 4上海城市更新：汲汲以求，提纲挈领 6更新历程：源远流长 6更新模式：政府主导型范本 7更新迫切性：增量空间告急，结构性失衡 9上海城市更新舞台有多大？ 12上海城市更新着力点 12推动政策密集出台 15经典案例盘点 18旧居民区改造

6、18工业区改造更新 19旧商业区更新再造 22上海城市更新大格局下的未来展望 23空间不可小觑 23更具吸引力的政策有待跟进 24潜在受益的企业 24请参阅最后一页的重要声明中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告图表图1 :全国建设用地供应面积及同比 3图2: 一线城市建设用地供应面积 3图3:重点城市二手房成交占比 4图4:重点城市二手房成交占比走势 4图5 :中国城市更新历程 4图6 :城市更新模式迭代特征 6图7 :上海市城市更新项 目流程 8图&上海及国际大都市建设用地占行政区土地面积比例 10图9 :上海建设用地规模 10图10: 上海历年主要土地

7、供应面积（万平米） 10图11: 上 海成交土地楼面均价 10图12:全球主要城市工业用地占建设用地比重 11图13:全球主要城市工业用地绩效（亿元 /平方公里） 11图14: 上海市工业园区土地绩效 11图15:上海近5年成交土地占地面积 12图16:上海土地溢价率 12图17:上海104区块土地结构 13图18:上海104区块区域结构 13图19: 上海市城中村与旧里简屋分布 14图20: 上海市居民区旧改总体量 14图21: 上海居民区旧改区域分布 14图22:上海市城中村各属性占比 15图23:上海城中村各区域占比 15图24: 上海市工业用地盘活政策 16图25: 旧城改造利益驱动

8、19图26: 旧城改造多方合作模式 19图27:张江高科技园区演化图 20图28:田子坊发展历程 21图29:田子坊入驻企业国籍结构 21图30: 田子坊入驻企业产业结构 21图31:商业业态发展模式 23表1 :七个典型城市的城市更新情况 5表2 : 2015年以来房企参与城市更新情况 5表3 :上海城市更新主要模式 7表4 :工业用地原土地权利人转型方式 8表5:上海城市更新模式主要特点 9表6 :上海工业用地分类以及调整措施 13表7 :上海城市更新主要内容 17行业深度研究报告表 8 :上海城市更新四大行动计戈U 18表 9 :上海中远两湾城项目改造 19表10:田子坊概况21表11:

9、上海新天地项目信息 22表12:上海中心城区更新规模容量一览表 24表13:园区平台类企业与非园区类平台企业土地转型政策比较 24表 14:上海城市更新受益房企 25请参阅最后一页的重要声明1中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告一线城市已站上城市更新的风口存量时代下的必由之路自98年房改开启房地产黄金时代,随着过去近20年的高速发展,房地产行业正在步入存量房市场的进程:请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN3中信建投证券CHINA SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.C

10、N#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产1. 从全国土地供应角度，建设用地供应节奏趋于放缓，同比增速自12年来持续收敛，14、15年连续两年同比降幅接近20%。对于一线城市而言， 土地供应的紧张程度更为突岀，深圳自08年来年供应量均在 500万平米左右，是土地供应最为稀缺的城市，北京年供应量自07年来逐年下行，上海同样从07年开始呈现阶梯式收缩。2. 进入存量时代的另一标志在于二手房市场的崛起。目前一线城市的二手房占比均已超越一手房，今年以 来的成交数据显示北京二手房占比已高达72%，部分二线城市的二手房市场份额也逐年提升。这说明对于这些城市而言，核心区域的开发空间已经相当局促，

11、住宅市场已经存量化。3. 从政策层面来看，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，严格死守耕地保护红线，控制 新增土地供应，并岀台相关政策为各地方政府岀让土地提供依据。2014年2月，国土部岀台关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发布节约集约利用土地的相关政策。房地产存量时代已然开启，尤其对于主流城市而言，在新增建设用地规模逐步下降的背景下，如何去把握 存量盘活、城市更新，将是未来行业发展的重要命题。图1全国建设用地供应面积及同比图2: 线城市建设用地供应面积全国建设用地供应面积同比北京

12、 上海广州 深圳请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产资料来源：wind，CREIS，中信建投证券研究发展部资料来源：wind，CREIS,中信建投证券研究发展部请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产图3:重点城市二手房成交占比图4:重点城市二手房成交占比走势行业深度研究报告80%72%一线城市二

13、线城市资料来源：wind，CREIS,中信建投证券研究发展部资料来源：wind，CREIS,中信建投证券研究发展部一线城市唱主旋律广义地来看，国内城市更新历经计划经济、转型时期以及快速城市化时期，目前的城市更新已从物质环境 改造逐步演绎岀综合化整合性的城市发展理念。一线城市以及部分进入市场成熟期的二线城市，伴随着大规模 城市建设基本结束，普遍存在城市更新的需求。尤为体现在一线城市，典型城市以上海、深圳为代表，一方面 当地布局房企众多， 市场成交活跃，因而供需失衡突岀， 另一方面城市化较早， 发展速度快，原有的土地规划、 基础设施等相对落后，城市更新战略成为缓解供求矛盾的主要途径。目前而言，涉及

14、城市更新的城市中已有不 少成功的案例。目前全国城市更新较为突岀的几大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉、西安以及郑州。一线城市整体起步于上世纪，其中上海则早在19世纪40年已经开启了旧城区的改造，形成了当时殖民时期的特殊风貌。而二线城市则主要起步于21世纪。从参与房企角度，由于旧城改造需要更多的政商合作，因此相对而言主要开发商地域性特征较为显著，多为当地企业。图5:中国城市更新历程更新模式1949-1965?计划经济时期 围绕工业建设 开展城市物质 环境的规划与 建设1966-19761966-1989?经济转型期， 恢复城市规划 与进行城市改 造体制改革1990-2000'?经济转

15、型 期，地产开发 与经营主导的 城市改造2000 后'?快速城市化与 多元化、综合 化的城市建设 与更新时期更新重点?工业建设主导城市建设；?充分利用逐步改造加强维修? “文革”期间 伴随着政治斗 争的曲折城市 发展?依据城市总体规划进行城市更新与重建设工作?追求最大地方经济回报?大规模化、简单化、高速化“？ “城市更新”仍然倾'' 向城市物质环境方 面；“城市改造”仍 然以追求经济回报为 主；综合化与整合性 的城市发展概念、“自上而下"的城市 更新诉求开始显现请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN5中信建投证券CHINA

16、SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#表1:七个典型城市的城市更新情况城 市 北起步时间20世纪50年代覆盖区域东城、丰台、宣更新对象棚户区、城中村、历史文物典型项目菊儿胡同、东四街道、法华寺、古参与企业北京城建、华润、首开等京武等区建筑等城等上19世纪40年代黄埔、徐汇、虹旧工业区、城中村、旧商业世博园、苏河湾、漕河泾开发区、瑞安房地产、珠江投资、海口等区街、历史

17、文物建筑等虹镇老街等新湖中宝等广20世纪初越秀区、白云区旧厂房、旧城镇、旧村庄等海珠琶洲村、广纸片区、黄埔鱼珠恒大、绿地、万科、佳兆州等旧城等业、保利地等深20世纪90年代市高新区片区、城中村、旧工业区、旧工商龙岗龙腾片区改造项目、南山大冲华润置地、佳兆业、中信、圳蛇口片区等住混合区、旧住宅区旧改项目、沙河五村旧改项目华侨城武21世纪初古田、白沙洲、棚户区、旧商业街区、旧工华润长丰村项目、福星城华润置地、福星股份、美汉杨春湖、长江大业区、旧住宅区好置业道等西21世纪初未央区、碑林区、棚户区、旧商业街区、旧工东泰城市之光陕西东泰投资安雁塔区等业区、旧住宅区郑21世纪初高新区、金水区、城中村、旧工

18、业区郑州国贸中心（西关虎屯）、曼哈升龙、新田、建业、美景、州中原区等顿广场（燕庄城）、西史赵村万科、恒大资料来源：CRIC,中信建投证券研究发展部随着旧改规模逐步扩大，越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。从近期房企参与重点城市城市 更新项目来看，深圳由于长期受困于土地供应紧缺，是旧改政策最为市场化的区域，因此也是房企抢夺旧改项 目的主战场，上海、广州等地旧改热度亦有所增强。恒大15年在深圳拿下的城市更新项目多达15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米，货值高达两千多亿。16年房企对于旧改项目的投入依然高热，新湖中宝加大了对上海旧改项目的布局，碧桂园则与昆明市政府达

19、成框架协议，拟投入860亿锁定城市旧改机遇。表2： 2015年以来房企参与城市更新情况城市房企时间事件上海珠江投资2015年 8月主力签约最大体量的旧改项目安康苑新湖中宝2016年 8月虹口区乍浦路街道项目 总建面7.29万方广州万科2015年 8月文冲旧改一期项目启动2015年11月竞得白云区田心村旧改项目和文冲旧改二期项目保利2015年 7月鱼珠巨无霸旧改项目（鱼珠港综合体项目）启动2015年 9月中标天河区新塘、新合公司“城中村"改造项目绿地2015年 6月广纸片区旧改（绿地越秀海玥项目）越秀2015年 6月广纸片区旧改雅居乐2015年 9月广纸片区旧改金融街2015年 9月广

20、纸片区旧改深圳恒大/15个旧改项目：深圳罗湖建设集团城市更新项目、蔡屋围项目、福田华强北项目等，预期总建筑面积770万方，可售面积461万方。收购绿景中国地产17.81%股权，成为其第二大股东。该集团也被称之为“深圳城中村重建先 驱”。万科2015年10月碧桂园2015年11月昆明碧桂园2016年 8月收购太东集团旗下地产平台太东地产，开发位于大亚湾的数个项目与昆明市政府签署框架协议，计划投资 860亿推动旧城改造资料来源：CRIC,中信建投证券研究发展部上海城市更新：汲汲以求，提纲挈领如前文所述，城市更新最为火热的区域在一线城市。在城市更新路径选择上，上海和深圳是两个最具代表 性的城市：上海

21、是政府主导型更新模式，而深圳是市场化更新模式。深圳因其市场化特质房企参与度高，市场 运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集岀台针对城市更新的有关政策，其中又叠加了上海市国企改革，我们认为规划先行、逐步放开的路径对于其他城市而言更具复制性，我们认为 有必要对于上海城市更新进一步深化研究。更新历程：源远流长上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西

22、方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的 建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建 设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。我们 曾总结过，城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列 变化。图6:城市更新模式迭代特征模式福利主义经济增

23、长取向综合价值取向参与主体政府主导1. 物质更新2. 关注城市效率政府与开发商合作1. 物质更新为主2. 以经济利益为驱动力政府、开发商以及社区三方合作1. 全面更新2. 综合考虑社会价值、人群利益 以及可持续发展3. 围绕城市职能展开请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN7请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#粗放单一精细多元化资料来源：中信建投证券研究发展部请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN9中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告更新模式：政府主导型

24、范本上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆 迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造 而言，根据不同的项目情况、 地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式： 保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政 府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后纳入土地岀让合同的过 程中，强调全生命周期管理，突岀政府的把控能力。表3:上海城市更新主要模式模式适用范围主要方式案例保障房基地

25、模式较大面积的棚户区、主要由政府全额投资，进行棚户拆迁，与收储的工业杨浦区河间路旧改城区位置用地捆绑，通过改变容积率和房型标准，建设旧改就 近安置房和保障房基地。在安置方式上，除了异地安 置和货币安置，增加了就近安置的新途径供居民选择政府搭台招标模老旧片区成片动迁一般由政府搭台，开发商应标，由街道和动迁组实施普陀区建民村旧区，由上海昊川置式动迁，实行异地安置业负责成片改造，后开发成著名的上海香溢花城市、区联动，收储、地块面积大、需动迁市、区两级政府按分期动迁、土地储备、统一规划、铁路上海站北广场旧改，打造现代招拍挂模式户数多、相对难度大、整体开发的方式，成立区政府领导、市和区土地储备交通商务核

26、心区，于2009年底完成整体持续时间长的项中心组成的指挥部，制订和实施改造规划，实行土地动迁目招拍挂政府房屋回购模市郊，房屋危旧，面政府主导、住户申请、随行就市、控制节奏、先拔困2008年，松江区岳阳街道旧区，简式积较小，无法通过市难户、后动改善户，不设时间表、民意定进度的“房陋破旧、设施不全，投放市场无人场化途径实现改造屋回购”土地储备方式问津，居民迫切希望改变居住环境宅基地置换模式农村宅基地，集体土政府主导，农村宅基地置换成社区住房，宅基地集约2014年嘉定区徐行镇宅基地置换项地起来入市目，该镇宅基地置换工作共涉及小 庙村、红星村等6个村的450余户村 民资料来源：CRIC,中信建投证券研

27、究发展部请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告图7:上海市城市更新项目流程IIIAA U- A. mWoMrirn全生部同9界理请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN11中信建投证券CHINA SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产资料来源：上海市规划院，中信建投证券研究发展部而针对工业用地盘活的开发模式，还有进一步的细化政策。今年4月岀台了

28、14年25号文的接续一一本市盘活存量工业用地的实施办法，这是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其 重要的意义。在文件中，对于工业用地盘活有细则规范。对于原土地权利人，文件给岀了四种参与方式并对每种方式作岀了具体规定。除了收储这一常规路线，还给岀了区域整体转型、零星自主开发以及主动转型升级三个选择。这三个方式基本都要求原权利人60%以上的自持比例，因此对于很多拥有大量工业用地资源的制造类企业自主开发会有些困难，需要引入园区内平台企业 作为实施主体方可行。表4:工业用地原土地权

29、利人转型方式参与方式开发机制转型方向转让管理区域整体转型区县政府主导、原土地权利人研发总部均应以产业项目类自用为主；104区块内的研发总部为主体/建立以区县政府主导、通用类最低持有70%物业原土地权利人参与的联合开发商办最低持有50%物业（政府确定的特定区域内需全部持体有）；开发委公寓式办公、酒店等需全部持有，不可分割转让教育、医疗、科研、养老全部持有，不得分割转让零星自主开发自行开发，但需要满足4个条非住宅类的经营性项目向政府无偿提供10%建设用地或15%地上经营性物业件，较苛刻产权；104区块内的研发总部通用类最低持有70%物结合开发业；商办类最低持有60%公寓式酒店、教育等不可分割转让自

30、主转型升级自行开发研发总部全部持有，不得分割转让收储依法被收储收储后除获得一定补偿，还可获得一定收益分成（分成比例由区县政府集体决定）主动申请收储资料来源：中信建投证券研究发展部行业深度研究报告对于新拿地企业，主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。1，通过岀让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部 分可分割转让，但需要取得岀让人同意且满足全生命周期管理要求。2,通过岀让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经 区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地岀让价款后，调整为标准厂房类用

31、地，签订 土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上 的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以岀租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋 整体转让的，须经岀让人同意，也可由岀让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。整体而言，上海城市更新模式的主要特点在于公开透明度高，相对利益纠葛较少，但尚需关注的是需要适 度改善利益分配机制，从而强化市场参与度。表5:上海城市更新模式主要特点项目主要特点对象具体内容优点公开透明度比较高，企业不需要参与旧改项目的前期工作，可以减少前期支出，缩短自身的开发周期利益纠葛相对较少以

32、公开应标和土地公开市场招拍挂参与到旧改中，没有前期的各种利益纠葛，政商关系风险相对较小政府政府是其中的核心权利主体和规则制定主体，可以根据实际情况，灵活调整城市更新的方式缺点政府前期成本高，企企业吸引力相对较小。旧改项目的公开市场竞标和招拍挂，与一般土地招拍挂获取方式相差业参与性偏低无几，利润空间也没有那么大，甚至有些项目由于要配建安置房，产品定位中低端等情况，利润空间更低政府大量工作需要政府的人力财力投入，对政府的工作效率、人力资源和资金都提出较大的考验资料来源：中信建投证券研究发展部更新迫切性：增量空间告急，结构性失衡增量空间有限供需失衡上海的土地供应已面临瓶颈。截止到13年的统计局数据，

33、全市建设用地面积已达3020平方公里，占全市土地面积比例达 48%，而全球其他国际性大都市的建设用地占比均在20%-30%之间，可见上海在建设用地供应上已经相当饱满。正因如此，全市规划提出建设用地零增量，力求负增长，在2020年建设用地规模将控制在3226平方公里内，这意味着未来十年，建设用地新增量不足200平方公里，甚至需要有所缩减。同时上海近年在土地交易市场上也呈现逐年收紧的态势，从10年前后每年2000万方住宅、商办以及工业用地供应规模，近年已下滑至1500万方。一面是土地供应收缩，另一面则是市场对一线城市的共识性投入产生高需求，供需失衡催化地价大幅上行，尤其是宅地，楼面均价从08年的3

34、000元/平直接推升至16年2万元/平。除了货币的因素推动，我们认为传统的供需理论仍然有效，供给乏力将进一步加剧地价上行的态势。行业深度研究报告面临这一问题，政府一方面控制人口，根据上海市总体规划，2040年常住人口将控制在2500万，而目前上海常住人口已经达到2415万；但另一方面更重要的在于供给侧改革：上海唯有走城市更新路线才能够获得更多的发展空间和公共空间。图9:上海建设用地规模图8:上海及国际大都市建设用地占行政区土地面积比例已开发建设用地可开发建设用地资料来源：wind，中信建投证券研究发展部资料来源：wind，中信建投证券研究发展部请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARC

35、H.CSC.COM.CN13中信建投证券CHINA SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产图10:上海历年主要土地供应面积（万平米）图11：上海成交土地楼面均价住宅用地商服用地工矿仓储用地住宅用地 商办用地工业用地请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产资料来源：wind，

36、中信建投证券研究发展部资料来源：中信建投证券研究发展部利用低效结构性失衡除了整体供给的空间不足，上海建设土地内部也存在结构性失衡的问题，主要体现为工业用地占比过高， 但能效较低。工业用地利用粗放是一个全国普遍性问题。从存量土地占比角度，我国工业用地达26%，然而国际平均占比仅 8%左右，人口密集的发达城市和地区，如新加坡、东京都等区域，这一占比更是低至3%以下。在这个大环境下，上海工业用地占比高于全国平均水平，即便是中心城区，占比也达11.6%，高于国际平均水平3.6个百分点，同时，从工业用地绩效层面也不及纽约的1/2、东京的1/4，过去大量释放土地资源以求拉动区域经济，造成目前整体体量过大、

37、而利用率低下的状况。目前极差地价悬殊，但工业企业较低的利润率也并 不能承担更高的地价，因此，整体提升单位土地利用效率、合理划分是这个时期的关键问题。请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告面对这一现象，今年8月政府在发布上海市制造业转型升级“十三五”规划时表示，着力提升工业园区绩效，2020年上海的工业园区单位土地产值（已供应工业用地）要达到75亿元/平方公里，即在 15年基础上进一步提升12%，政策配套上也在积极推动产业升级以及城市更新。图12：全球主要城市工业用地占建设用地比重30a Bi

38、n 一! XHBHilBai资料来源：上海市规划院，中信建投证券研究发展部图13：全球主要城市工业用地绩效（亿元 /平方公里）图14 :上海市工业园区土地绩效I 2010 .2015 | 2020E201020152020E请参阅最后一页的重要声明#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产请参阅最后一页的重要声明#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产资料来源：大城市老工业区工业用地的调整与更新，中信建投 资料来源：政府工作报告，中信建投证券研究发展部 证券研究发展部请参阅最后一页的重要声明#中信建投证券CHINA SECURITIES房地产图15:上海近5年成交土地占地

39、面积图16 :上海土地溢价率行业深度研究报告2011 口 2012 匚 2013 二 2014 二 2015资料来源：wind，中信建投证券研究发展部资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部上海城市更新舞台有多大?上海城市更新着力点上海的城市更新主要的着力点在四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。从规模 上看，工业用地更新空间最为可观，从房企关注度来看，老旧住区改造更为突出。工业用地上海市现有工业用地面积逾1000平方公里。为破解土地资源紧约束瓶颈，提高工业用地利用绩效，上海市也进行了创新性的探索，将工业用地划分为“104区块”、“ 195区域”和“198区域”三种类别。

40、分类的方法则基于三条控制线的划定，即产业区块范围控制线、基本农田保护控制线、城乡建设用地范围控制线。其中，产业区块范围控制线是指，通过工业布局规划所划定的104个“产业区块”的用地边界控制线，简称“ 104区块”。三条控制线的后两条线，则分别界定了非建设用地中需要严格保护的部分，亦即国家政策托底 的基本农田，以及建设用地中集中连片的部分，即“集中建设区”，简称“集建区”。其结果是，产业区块范围控制线将全市的工业用地分为产业区块内和产业区块外两种类型。对于产业区块外的用地，又根据“集建区” 的划分分为两类。集建区以内产业区块范围以外的195平方公里工业用地被称为“195区域”，而位于集建区外产业

41、区块以外的 198平方公里工业用地被称为“198区域”。三种用地的调整方向，随着全市郊野单元规划的全面铺开，“198区域”内工业用地“减量化”政策已明确，对于“ 104区块”、“ 195区域”以转型升级为重心，由第二产业向2.5产业转型。相对而言，“195区域”原产业较落后，存量盘活的空间较大；而“104区块”主要是渐进式调整，自贸区因有明确的总部基地定位，有较大的调整空间。从更新体量来看，中心城工业用地总量为近80平方公里，成片工业待转型区面积约为30平方公里，占中心城用地比例约 4.5%。工业用地向2.5产业转型，更新后以 3.0容积率估算，中心城区成片工业待转型更新建 面容量可达9000

42、万方。行业深度研究报告图17:上海104区块土地结构图18:上海104区块区域结构崇明 奉贤 嘉定公告开发区产业基地城镇工业地块中心城区宝山金山 闵行浦东 松江 青浦资料来源：上海市政府官网，中信建投证券研究发展部资料来源：上海市政府官网，中信建投证券研究发展部表6:上海工业用地分类以及调整措施分类区域面积调整方向104区块全市现有的约104个规划工业区块789平方公里产业升级。结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业195区域划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地195平方公里加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业198区域规划产业区外、规划集中建设

43、区以外的现状工业用地198平方公里建设用地减量，实施生态整理复垦资料来源：上海市规划院，中信建投证券研究发展部老旧住区据CRIC的统计，目前上海市中心城仍有大量旧式里弄和简屋共约1216万平方米。主要分布在浦西地区内环以内，黄浦江沿岸、南北高架以东地区，主要集中在黄浦区、虹口区。原旧式里弄和简屋的容积率较低（一 般低于1），更新后假设容积率有三倍乘数，则意味着中心城区旧式里弄和简屋更新的建设面积容量逾3600万方（3648万方）。另一部分则是城中村。上海市城中村占地面积约68.95平方公里，共涉及 12个区县，总建筑面积约1164万平方米，按房屋类型分，以居住房屋为主，占比约80%，非居房屋占

44、比20% ;按区域分，中心城区、近郊区、远郊区占比依次递增，占比分别为14%、24%和62%。我们依然考量中心城区的供应量，以这几项数据估算，中心城区居住房屋土地面积达772万方，假设更新后容积率为3.0，意味着中心城区城中村更新的建设面积容量逾2300万方（2317万方）。请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN154中信建投证券CHINA SECURITIES房地产行业深度研究报告图19:上海市城中村与旧里简屋分布资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部图20:上海市居民区旧改总体量图21：上海居民区旧改区域分布资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部

45、资料来源：CRIC，中信建投证券研究发展部请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN17table_page房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#table_page房地产请参阅最后一页的重要声明HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN#table_page房地产推动政策密集出台工业用地更新改造政策先行由于工业用地占比高，更新盘活更为复杂，近年来，国家和上海市相继岀台了一系列政策盘活存量工业用 地。按照这些政策以及效果，上海存量工业用地利用大致可以分为三个阶段。1. 准备时期一一初步尝试工业用地二次开发199

46、8年原国家土地管理局岀台了国有企业改革中划拨上地使用权管理暂行规定，率先为国有企业工业用地二次开发提供了依据；随后，2000年上海市政府修订了上海市房地产转让办法。按照这些文件，只需补交土地岀让金或者相关税费，原国有工业用地便可容易实现变性。随着国有土地资产经济利益流失，国家和 上海收紧了地根，2002年国土资源部岀台了招标拍卖挂牌岀让国有上地使用权规定，2005年上海先后发了两文件，工业用地需经政府回购后再“招拍挂”才能实现用地性质的转变，工业用地转性相对困难。2. 转型时期一一将存量工业用地利用与产业结构转型结合这一时期集中岀台了很多政策，也是存量工业用地非正式更新利用的重要时期。2005

47、年上海市十一五创意产业发展规划为老工厂的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化带来了新的变化和活力。2008年的国家以及地方政策先后明确了利用存量工业发展信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的要求。2010年，上海市制定了关于鼓励本市国有企业集团利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见、关于规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见部分操作口径的通知；2011年又岀台了关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约利用的若干意见、关于推进上海规划产业区块外产业结构调整转型的指异意见，通过政策制定与试点先行方式，将存量工业用地利用与产业结

48、构转型和经济发展方式转变相结合。3完善时期一一为盘活存量工业用地提供了直接依据2014年，上海先后岀台了上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通 知、关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）、关于加强本市工业用地岀让管理的若干规定（试行）、行业深度研究报告市委市政府关于推动新型城镇化建设促进本市城乡发展一体化的若干意见一系列政策，进一步明确了存量 工业的利用政策。其中，关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）（沪府办201425号）从实施的角度对存量工业用地的利用制定了详细的细则，通过缩短年限、限制分割转让比例等多种手段，为盘活存量工 业用地提供了直接依据。图2

49、4:上海市工业用地盘活政策1998-2005 年：准备时期主要目标：国企改革，盘活资 产，促进国民经济发展；防止 国有资产流失主要特征：工业用地变性由易 到难，管理逐步加强2005-2014 年：转型时期主要目标：节约集约用地、促 进经济发展方式转变主要特征：政策探索，试点先 行2014年至今：完善时期主要目标：目标多元化主要特征：政策分类引导、一切以规划为纲、突出全生命周期管理19982000 (:2002200520082010201120142015«国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行条例上海市房地产转让办法（2000年修订版）招拍挂出让国有土地使用权规定加强中心城内改变土地

50、使用性质规划管理的暂行规定进一步加强本市规划管理若干意见上海十一五创意产业发展规划国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见上海市加快创意产业发展的指导意见关于促进土地节约集约利用加快经济发展方式转变若干意见关于促进节约集约利用工业用地加快发展现代服务业的若凡意见关于鼓励本市国有企业集团利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见关于规划土地政策支持高新技术企业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见部分操作口径的通知关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约利用的若干意见关于推进上海规划产业区块外产业结构调整转型的指导意见上海市人民政府引发关于进一步提高本市土地节

51、约集约利用水平的若干意见关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）市委市政府关于推动新型城镇化建设促进本市城市发展一体化的若干意见资料来源：中信建投证券研究发展部从政策岀发，现阶段存量工业用地的再利用呈现三个特点:（1）“ 一切以规划为纲”。以往的存量工业利用多是政府引导或是企业自发进行，相对缺乏统一规划，导致 现在很多自发转型的办公类物业空置。按照最新政策，上海的存量转型实行规划和计划管理联动，通过在横向中信建投证券CHINA SECURITIES行业深度研究报告层面建立“存量工业用地转型规划-非特定区域控制性详细规划-年度实施计划” 体系，在纵向层面建立“市级规划引导-区级转型规划（年度计划）”体系，突出规划的引领和平台作用。（2）“区域差别化引导”。从转