合肥业令翔项目

1、2021-11-221合肥建业领翔项目策划报告合肥建业领翔项目策划报告2021-11-222第一部分第一部分合肥市场简析合肥市场简析2021-11-2231.1 合肥市概况合肥市概况合肥城市和人口概况位置面积：安徽省省会合肥位于安徽省中部，行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中市区总面积838.52平方公里，市区建成区面积为224平方公里。辖区范围：现辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县。并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。人口数量：全市08年末户籍总人口486.74万人，比上年末增加7.83万人，增长1.6%。其中，市区人口2

2、03.49万人，增长2.6%；非农业人口210万人，增长3.1%。2008年末常住人口501万人，增长2%，城镇化率达到62.4%。 2021-11-224经济发展情况2008年全市地区生产总值1630亿元，比上年增长17% ，经济实力再上新台阶 。gdp2021-11-225财政收入2008年合肥财政收入301.2亿元，增长40%，其中地方财政收入160.9亿元，增长57.8% 。经济发展情况2021-11-226经济发展情况人均工资、可支配收入2008年，在岗职工年平均工资30603元，比上年增长18.3%，城镇居民人均可支配收入15550元，增长15.8%。2021-11-227经济发展

3、情况固定资产投资2008年合肥全社会固定资产投资1835亿元，增长40% ，固定资产大力投资有利于进一步推动房地产行业的发展。2021-11-2281.2 合肥整体发展规划市域总人口与城镇化水平近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%；中心城区城市人口300万人。远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%。中心城区城市人口360万人 2021-11-229城镇空间结构规划城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五

4、条拓展轴。1.2 合肥整体发展规划2021-11-2210“ 141 战 略”在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）。一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）

5、。1.2 合肥整体发展规划2021-11-2211在工业立市的发展背景下重点发展“五个工业组团”北部工业组团北部工业组团 发展庐阳工业园区，重点发展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业，加强与长丰县双凤经济开发区相协调。西部工业组团西部工业组团以高新技术产业开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区等为主体，重点发展高新技术及相关产业。西南工业组团西南工业组团以经济技术开发区、桃花工业园区、包河工业园区为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。东部工业组团东部工业组团 发展肥东经济开发区（龙岗），重点发展家用电器及配套、化工、冶金、轻纺、食品及农副产品加工等产业。东北工业

6、组团东北工业组团 以瑶海经济开发区为主体，重点发展物流、服装、电缆、建材及相关配套产业。1.2 合肥整体发展规划2021-11-2212房地产周期分为复复苏、发展、衰落、苏、发展、衰落、萧条萧条四个阶段。1.3 合肥房地产市场情景市场特征表明合肥市房地产处于发展其终端，未来三年不市场特征表明合肥市房地产处于发展其终端，未来三年不会有减缓的趋势会有减缓的趋势2021-11-2213如何理解企业09年的开发目标？2007. 4.5中国人民银行决定从20072007年年4 4月月1616日日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2007. 8月8月1日，新版二手房买卖合同正式实施

7、，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金率8次2007. 9月2008. 9月-12月央行百日内连续5次降息。降低了房产企业的财务成本；减轻购房者负担，增强购买力。2008. 12月7日国务院办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中放宽二套房贷、取消城市房地产税等新政，全面刺激市场项目目标：现金流利润现金流利润= =基本保障基本保障政策解读及预判品牌品牌 品质品质 价格价格2021-11-2214 蜀山区仍为蜀山区仍为购房购房者的首选区域，其中政务区普遍被看好。者的首选区域，其中政务区普

8、遍被看好。在住房行政区域的选择上（见图一），本次的调查结果如下：蜀山区被选择的比例最多，占到蜀山区被选择的比例最多，占到65.2%。其中，各开发区的被选比例如下：。其中，各开发区的被选比例如下：选择政务文化新区占到23.1%；选择经济开发区占到22.5%；选择高新区的则占到16.7%。1.4 房地产市场偏向房地产市场偏向2021-11-2215报纸仍为获取报纸仍为获取房产房产信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多 1.5 媒体总结媒体总结2021-11-2216土地市场总体活跃：土地市场总体活跃：1-8月份合肥市经营性用地共成交49宗，成交总面

9、积3427.27亩，同比增长28.32%；成交金额82.2亿元，同比增长43.03%；经营性用地市场较为活跃。其中：8月份合肥市经营性用地成交1宗，成交面积51.55亩，成交金额1.07亿元。房地产投资小幅回落。房地产投资小幅回落。8月份合肥市房地产开发投资49.76亿元，其中住宅35.32亿元，同比分别增长5.62%和-13.77%，环比分别下降15.58%和7.73%，本月房地产开发投资额小幅回落。市场供应充足。市场供应充足。全市商品房累计结转可售面积为761.61万平方米，其中商品住宅面积421.25万平方米，市场供应量充足。8月份商品房批准预售面积149.13万平方米，其中商品住宅13

10、4.68万平方米，同比分别增长54.58%和89.49%，环比分别增长43.33%和50.94%，本月房地产开发企业推盘数量较大。房屋空置面积保持较低水平。房屋空置面积保持较低水平。截止到09年8月底，合肥市商品房空置总量为154.7万平方米，其中商品住宅空置80.12万平方米，同比分别增长59.96%和47.85%；商品房空置率为6.03%，商品住房空置率为3.83%，处合理区间内。房地产销售市场活跃：房地产销售市场活跃：商品房市场：8月份合肥市商品房销售备案面积为140.56万平方米，其中商品住宅127.46万平方米（12734套），同比分别增长107.65%和120.28%，环比分别增长

11、-0.47%和2.07%，销售市场活跃，销售量继续高位。市区商品房平均销售价格为4437.45元/平方米，其中商品住宅为4322.9元/平方米，同比分别增长6.46%和6.93%，环比分别增长0.68%和4.39%。该月集资性和团购性购买量很小，剔除非正常交易的影响后，8月份市区商品住房销售备案均价为4355.81元/平方米，环比增长0.18%。本月商品住房正常交易价格上涨的幅度有所回落。房地产市场小结房地产市场小结2021-11-2217第二部分第二部分区域市场及相关竞争项目分析区域市场及相关竞争项目分析2021-11-2218本项目位处蜀山区合黄潜楼市板块（合作化路、黄山路、潜山路），地理

12、、交通环境优越。2.1 项目位置缩影项目位置缩影2021-11-22192.2 片区威胁片区威胁随着西部片区发展的推进，本项目的优势地位受随着西部片区发展的推进，本项目的优势地位受到两方面的直接威胁到两方面的直接威胁2021-11-22202.3 片区项目解析片区项目解析2021-11-22212.4 片区项目调研片区项目调研项目项目性质性质总建面总建面均价元均价元/装修标准装修标准销售率销售率开发公司开发公司安高城市天地商住40万5200-6200毛坯99%安高投资有限公司华润幸福里住宅28万5500-5800毛坯55%华润置地万科金色名郡住宅47万6400精装98%一航万科宋都印象西湖住宅

13、61万5500毛坯64%印象西湖投资有限公司华邦光明世家住宅商业8.5万5500毛坯50%新华地产华地学府名都住宅公寓60万5300毛坯69%华地置业桐城绿苑住宅商业19.3万5000毛坯70%宝业安徽金粮置业绿城玉兰住宅20万6200毛坯62%绿城集团西湖花苑住宅30万4700毛坯76%宋都集团水岸茗都住宅26万4800毛坯84%安徽信达房产信旺华府骏苑住宅商业94万5800毛坯57%大唐置业2021-11-22222.4.1 周边项目户型配比周边项目户型配比2021-11-2223由由“周边项目楼盘户型配比周边项目楼盘户型配比”解析为下图解析为下图2021-11-2224印象西湖 物业简介

14、u开发商：合肥印象西湖房地产投资有限公司 u项目位置：望江西路65号（原合肥锻压厂） u占地面积：约200多亩 建筑面积：61万 u物业类别：住宅u容积率：2.94 绿化率：40%u主力户型： 90180市场指标u均价：5500-6000元/ u优惠：u开盘时间：09年3月26日u交付时间：2011年5月份 项目分析u交通状况：8、16、111、120、124、144、114路到锻压厂站下 u周边配套：沃尔玛、乐购超市、银行、茶社、医疗等设施u项目概况：是集商业、休闲、娱乐、住宅、 办公、soh0商务公寓、特色酒店为一体的超大型城市综合体。一期蓝郡，户型设计注重方正、实用的效果，独特的复式小户

15、型，以开阔、舒适的上下结构展现出精致天地里的自由生活。同时，住宅大量采用南北通透的板式户型，最大限度保障了住房良好的采光、通风效果。 2021-11-2225价格：价格：85户型均价为户型均价为6000元元，91.1户型均价为户型均价为5600元元，89.2户型均价户型均价5500元元。项目卖点：项目卖点：1）望江西路为合肥主干道，小区位置）望江西路为合肥主干道，小区位置很好，小区周边配套成熟很好，小区周边配套成熟2）户型较好，赠送面积较多）户型较好，赠送面积较多印象西湖 2021-11-2226万科金色名郡 物业简介u开发商：合肥一航万科地产有限公司 u项目位置：蜀山区合肥市望江路与石台路交

16、口东侧 u占地面积：11万 建筑面积：33万u物业类别：住宅u容积率3.61 绿化率：40%u主力户型：113 、115 、85 市场指标u均价:61006600元/ u优惠：认筹期间享受9.8折优惠 u认筹时间：09年4月11日u交付时间：122010年年底项目分析u交通状况：111、124、136 u周边配套：家乐福、南七商业街、乐购、沃 尔玛，第三人名医院、工行、建 行、普瑞眼科医院、爱尔眼科医院 u项目概况：万科金色名郡，地处合肥市蜀山 区黄-潜-望合板块，东连骆岗机场，南瞰政务文化新区，西临高新技术开发区，北望三里庵、三孝口两大商圈。交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、

17、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟。2021-11-22272021-11-2228主推1#、2#楼415层113和115平米户型，总价在70万75万之间，均价在61006600元/平米左右。所有户型全部精装，推出户型均有实景房可供参观。113和115平米户型实际建筑面积130多平米，合同面积为113和115平米，推出的这两种户型均送空中花园（可改房间）、飘窗面积、阳台部分面积，总赠送面积在21平米左右。115平米2021-11-2229企业品牌金色名郡是万科企业股份有限公司在合肥投资的唯一项目，该公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，

18、也是目前中国唯一一家年销售额突破500亿元的地产企业。作为中国首家房地产驰名商标企业，万科集团已连续四届被评为最佳企业公民，连续五次名列“中国房地产综合实力top10”榜首，连续六年被评为中国最受尊敬企业，并成为首家获取“全国质量奖”的地产企业。截止2008年，万科已在全国31个城市开展业务，全国市场占有率达2.4；旗下物业公司服务项目达147个，接管面积达2400万平米。 万科金色名郡，建筑立面设计简洁统一，体现art deco一直代表着高层次所追求的高贵感，充满浓郁的艺术情调。40%的绿化率，内部设置了两大景观轴和三大主题绿地，保留了原有的原生古树，着力打造和谐、生态的人居环境，营造出优雅

19、的生活氛围。 建筑品质项目所在板块，中国科技大学、安徽大学等高等名牌学府云集。交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟，国购广场、南七商业大厦等商业设施均环伺附近。 人居环境2021-11-2230绿城百合公寓 物业简介u开发商：安徽绿城联华房地产开发展公司 u项目位置：合肥市合作化南路27号 u占地面积：148亩 建筑面积：250000 u物业类别：住宅u容积率：2.1 绿化率：61%u主力户型：100140 市场指标u均价:6000元/ u优惠：u开盘时间：2008年10月12日u交付时间：2009年6月30号

20、 项目分析u交通状况：144、136、112、12、125、16、118、10、125 u周边配套：香樟小学、67中、家乐福超市、 工商所轴承厂储蓄所、解放军105医院u项目概况：园区西至东至路，面朝风景秀丽 的大蜀山，东临合作化南路，南至建设中的太湖路，北距合肥市的园林景观大道-黄山路约100米，地理位置十分优越，是高尚生活的理想之地。规划有13幢高层住宅，建筑层数为12-24层，总户数约为1400户，建筑密度15.1%，车位配比率100%，是一个集高层公寓、商务会所、双语幼儿园、地下车库和沿街商铺等功能于一体的高品质城市居住园区。2021-11-2231110.3两室两厅一卫一厨 功能明确

21、，分区合理两卧朝南，采光充分弧形飘窗，视野更加广阔2021-11-22322021-11-2233百合公寓是绿城房地产集团有限公司在合肥开发的首个项目，该公司是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质。绿城房地产集团从2005年至2009年连续5年名列中国房地产百强企业综合实力top10。此外，绿城还荣膺“中国房地产企业成长性top10”（排名第四）。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2008年，绿城总品牌价值达47.16亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。企业品牌绿城百合公寓的园区景观设计由香港贝尔高林景

22、观设计公司担纲，邝淑贞大师亲自为绿城百合公寓的景观设计操刀；园区秉承绿城集团经典城市公寓产品的特点，园区尊重基地历史，保留大片原生态香樟树林。园区秉承绿城集团经典城市公寓产品的特点，整体建筑风格稳重、典雅，通过现代技术、现代设施和现代材料的运用，含蓄地传达诗意的建筑语言，散发出绿城产品蕴含的独特人文气质。 建筑品质人居环境绿城百合公寓内设有商务会所、双语幼儿园、室外游泳池和室内恒温游泳池、健身房、网球场、篮球场等多项现代生活和文化休闲配套设施；园区有半数的高层公寓底层架空、精装修并引入自然景观；所有的单元门厅均进行了精装修；为大多数住户配备了户式中央空调及三相电；配置了先进的安全防范系统，出入

23、口及集中式车库(位)管理系统，可视对讲及门禁系统，背景音乐系统，公共设备、设施管理系统，防雷、接地系统，通讯、数据网络系统、有线电视系统等小区智能化系统。 2021-11-2234华润幸福里 物业简介u开发商： 华润置地（合肥）实业有限公司 u项目位置：合作化南路与望江路交界处南侧交汇处 u占地面积：140亩 建筑面积：约28万 u物业类别：住宅u容积率：2.5 绿化率：40%u主力户型：82 、89 、120 市场指标u均价:5500-6000元/ u优惠：u开盘时间：2008年8月3日u交付时间：2010年7月28号 项目分析u交通状况：8、12、16、111、120、124、125、12

24、8u周边配套：国购广场、沃尔玛购物广场、乐购超市、工行、建行、农行、安医附院、三院、省立儿童医院u项目概况：2007年3月28日，华润置地 （hk1009）斥资拍下蜀山区望江西路编号为w0701优质地块，该项目命名为幸福里，为华润置地城市中心成熟产品线，项目位于望江西路与合作化路交汇处，处于较具发展活力和潜力的新老城区结合带，幸福里项目总投资约16亿港元，用途为集商业、办公、住宅为一体的城市综合体项目 2021-11-22352021-11-223689 两房变三房空中花园，只计一半面积动静分区，方正怡然厨卫一体，紧凑实用可步入式飘窗，令空间使用价值最大化主卧、书房形成主人独立使用系统，保证私

25、密2021-11-2237华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，是内地最具实力的综合型房地产公司之一，连续五年获得“中国地产蓝筹企业”的殊荣。华润置地合肥公司成立于2004年9月，注册资金960万美元，属外商独资经营性企业，是华润置地在中国内地设立的继北京、上海、成都、武汉后的第五个地区公司。公司自成立以来秉承华润集团“诚信 团队 务实 积极 专业 创新”的企业精神，沿袭华润置地成熟的产品线，以超前的开发理念、先进的管理体系、雄厚的人才和经济实力，预计五年内成为安徽地区实力及盈利能力最强的专业化房地产公司之一。 企业品牌华润置地以国际化的视野筑造你理想的人生彼岸，从整体规划到建筑设计的匠心

26、独运，从园林景观到社区理念的多重塑造，从细节小品到户型结构的反复探究，每一步精细考究，人性之精巧空间，生活之本原，幸福之理解，都激荡最顶尖的智慧与思想，只为倾力打造美好的生活。建筑品质人居环境幸福里项目地处繁华深处，整个住区与城市保持约200米的距离，与城市两大商业副中心三里庵、南七直线距离仅1公里左右，周边配套成熟，银行、超市、医院、学校等城市功能性设施完备，项目区域高校林立，中国科技大学、安徽大学等高校近在咫尺。五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路交通系统，本项目周边商业配套日趋成熟，规划及营运中的国购广场、西环中心广场、南七商业大厦、沃尔玛、乐购等商业

27、设施均环伺附近，片区未来发展潜力不可限量。2021-11-2238华地学府名都物业简介u开发商：华地置业 u项目位置：合肥市潜山路269号 u占地面积：26.7万 建筑面积：60万u物业类别：小高层，高层住宅u车位配比：1：1u容积率：2.15 绿化率：41%u主力户型：两房，三房，四房，84，125，184 市场指标u均价:5300-6000元/平米u优惠：-u开盘时间：2008年9月6日u交付时间：2009年10月(一期交房)项目分析u交通状况：111，136，124，8路等 u周边配套：配套幼儿园和小学，安医附院，105医院，tesco（乐购）和沃尔玛u项目概况：华地学府名都总建筑面积6

28、0万平 米，一期建筑面积约29万平方米，物业类型包括多层电梯洋房、小高层、高层组成。学府名都由尊邸、名邸、御邸、官邸4个组团组成。尊邸面积主要为85-125平米，名邸主要面积为115-150平米，御邸主要面积为135-184平米，官邸区户型面积为185-265平米，户型方正实用，户户经典，强调功能分区，动静皆宜，私密感强的理念，同时引入景观户型创新。2021-11-22392021-11-2240户型方正，南北通透，动静分离，干湿分区，入户花园赠送一半面积2021-11-2241优势亮点：优势亮点：新华地产品牌优势楼盘品质高，小区配套成熟，售楼处未来将建成33层的商务写字楼，附近学区资源丰富，

29、从幼儿园到中学一应俱全，一系列未来的规划使得楼盘未来升值潜力巨大。小区内点缀各式园林小品、室外泳池、以及2000的下沉广场，提高了整个小区的景观档次。销售率：销售率：56%2021-11-2242香樟雅苑香樟雅苑1、户型、户型2、价格、价格标准层高层95-260，高层均价5400元/平米左右。3、优势亮点、优势亮点交通便利，小区东临合作化路，西靠东至路。文化气息十分浓郁，和中国科技大学（西校区）隔路相望，与解放军炮兵学院东大门仅一路之隔，安徽大学、电力大学等众多高等学府环绕四周。小区环境优美，小区拥有几十年树龄的名树，通过巧妙设计成为社区主题景观园。会所突出创新与怀旧历史相结合的文化氛围，使之

30、成为社区的一大特色。4、销售率销售率83%2021-11-2243正创上品正创上品1户型图户型图2 2价格：价格：多层均价为53103 3项目卖点：项目卖点：1）项目位于合肥市蜀山区西南一环（合作化南路），位置较好2）价格与周围相比较低2021-11-2244第三部分第三部分合肥住宅发展趋势分析合肥住宅发展趋势分析2021-11-2245合肥住宅项目演进历程合肥住宅项目演进历程琥珀山庄琥珀山庄合肥第一个真正的富合肥第一个真正的富人区人区元一时代花园元一时代花园19952000绿城绿城 桂花园桂花园第一个第一个6300平米超大入口会所平米超大入口会所2003柏景湾柏景湾合肥第一个真正实现人车合肥

31、第一个真正实现人车分流社区分流社区200420052006绿城百合公寓绿城百合公寓第一个双泳池社区第一个双泳池社区金地国际城金地国际城第一个超高层住宅第一个超高层住宅海顿公馆海顿公馆品牌品牌+社区生活展示社区生活展示 20072008万科金色名郡万科金色名郡精装品质高档住宅精装品质高档住宅2021-11-2246绿城桂花园柏景湾金地国际城香榭水都元一时代花园琥珀山庄绿城百合海顿公馆恒大、万科项目提交产品产品加配套生活方式展示服务体验物质精神层次无关的客户需求有关的差异点低高合肥房地产市场发展层级合肥房地产市场发展层级目前市场水平基本上处在从产品/配套向生活方式展示过渡、物质层面向精神层面过渡的阶段2021-11-2247典型案例典型案例特征特征具象具象图片示意图片示意绿城百合公寓绿城百合公寓高成本打造高成本打造小面宽、大进深户型较差；建筑外观厚重大气，架空层、干挂花岗岩；园林和全地下车库打造不惜血本，展示力强；多项智能化