房地产估价理论与方法_模拟卷三_2011年版

1、中大网校引领成功职业人生 1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。A:发明B:发现C:创造D:隐定答案:B2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。A:掌握的有关信息不同B:作出的估价师声明不同C:估价对象状况不同D:委托人不同答案:A3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。A:内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B:内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C:内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香

2、港测量师D:内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一答案:C4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。A:现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B:现时该房改房上市交易的正常价格C:现时该房屋的房改成本价D:当时该房屋的房改成本价答案:B5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。A:后续开发成本+管理费用B:后续开发成本+管理费用+销售费用C:待开发房地产

3、价值+后续建设成本D:待开发房地产价值+后续建设成本+取得待开发房地产的税费答案:D6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A:目前是否有经济收入B:过去是否带来了经济收益C:是否具有产生经济收益的能力D:目前的收入是否大于运营费用答案:C7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A:1765B:2000C:2069D:2400答案:D解析:建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/，出租的年末总收益为500元/，管理费用

4、等其他支出为100元/。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/。A:4395B:4486C:4636D:4850答案:B9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。A:370B:385C:420D:550答案:B10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一

5、年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是（ ）。A:第（1）、（3）种情况B:第（3）、（4）、（5）种情况C:第（2）、（4）种情况D:第（2）、（4）、（5）种情况答案:D11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。A:上涨B:下跌C:保持相对稳定D:先涨后跌答案:A12、评估某套建筑面积为120 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。交易实例建筑面积（）用途价格（元/）成交日期区位正常情况甲120居住

6、58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易A:甲B:乙C:丙D:丁答案:B解析:甲成交日期超过一年，丙、丁用途与估价对象不一致。13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。A:区位因素B:社会因素C:实物因素D:权益因素答案:C14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。A:配套设施建设的限制B:房地产使用管制C:房地产权利的设立和行使限制D:房地产相邻关系的限制答案:B解

7、析:通常情况下，城市规划方面的因素都属于使用管制方面的。15、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A:某标准厂房B:某酒厂厂房C:某待出让土地D:某写字楼答案:B解析:A、D适于市场法，C适于假设开发法。16、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/，正常建设成本为1500元/，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为1005元/，直接成本利润率为6，则开发后的地价为（）元/。A:1840B:2840C:2966D:3000答案:D17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权

8、出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。A:4091B:4182C:4250D:5000答案:B18、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（

9、）万元。A:400B:628C:656D:700答案:C19、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。A:45B:50C:52D:55答案:C20、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/，报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格A:高于B:低于C:等于D:无法确定答案:B解析:21、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元

10、/：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于（）元/。A:3816B:3899C:4087D:4920答案:D解析:22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A:245B:275C:315D:345答案:D23、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房

11、地产的价值为（）万元。A:489.99B:495.53C:695.53D:800.00答案:D24、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发成本和管理费用为1200元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的55%，开发期为15年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A:7.90%B:11.08%C:11.83%D:13.73%答案:B25、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，

12、以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A:280B:285C:290D:295答案:A解析:26、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A:67.60B:811.24C:1622.48D:2433.72答案:D27、假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立

13、场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A:特定，典型B:典型，特定C:特殊，典型D:典型，特殊答案:B解析:假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/。A:

14、486.52B:521.74C:559.50D:1398.76答案:D29、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A:数学曲线拟合法B:平均增减量法C:平均发展速度法D:移动平均法答案:B解析:B、C容易混淆，当数额变化接近时，应采用平均增减量法，当比率变化接近时，应采用平均发展速度法。30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/和4800元/，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/。A:4800B:5124C:5800D:7124答案:C31、下列关于路线价法的表述中，不正确

15、的是（ ）。A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B:路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D:路线价法是在特定街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格答案:D解析:路线价法是在特定街道上设定标准临街深度。32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。A:65.4B:81.8C:87.2D:109.0答案:A33、某大厦总建筑面

16、积1000，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A:2.4B:3.0C:3.8D:7.2答案:C34、影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A:大气环境B:声觉环境C:卫生环境D:治安环境答案:D解析:治安环境属于社会因素。35、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。A:社会因素B:环境因素C:人口因素D:行政因素答案:A36、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。A:应做到诚实正直、公正执业B:为了提高业务水

17、平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C:未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D:应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E:不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章答案:A,C,E37、对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（）三个层次。A:一般因素B:国际因素C:经济因素D:区域因素E:个别因素答案:A,D,E38、下列属于成本租金构成的内容有（ ）。A:折旧费B:维修费C:管理费D:保险费E:房产税答案:A,B,C,E39、下列关于房地产制度政策中，错误的说法是（）。A:低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下B:高价格政策也不意味着造成房地

18、产价格的绝对水平很高C:高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高D:低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下E:所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格答案:C,D40、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。A:房地产权利设立和行使的限制B:房地产区位的限制C:房地产使用管制D:房地产通风采光的限制E:房地产相邻关系的限制答案:A,C,E41、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A:建筑平面布置B:朝向、楼层C:环境景观D:土地开发程度E:房屋完损等级答案:A,D,E解析:A、D、E均属于实物因素。42、下列关于居民收入水平对房

19、地产价格影响的表述中，正确的有（）。A:居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B:如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C:如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D:如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E:居民收入水平的变化对房地产价格影响不大答案:A,B,C,D43、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A:土地所有权B:依法承包的荒山的土地使用权C:宅基地使用权D:固有汽车加油站E:乡镇企业用房答案:A,C44、下列房地产中，一般情况下适用市场法

20、估价的有（）。A:标准厂房B:房地产开发用地C:行政办公楼D:写字楼E:在建工程答案:A,B,D45、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A:较乐观的估计值B:较保守的估计值C:过高的估计值D:过低的估计值E:可能的估计值答案:A,B,E46、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）.A:开发期+经营期B:开发期+运营期C:开发期+经营期-前期-建造期D:开发期+运营期-前期-建造期E:前期+建造期+经营期答案:A,B,E47、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于()。A:假设开发法中

21、开发完成后的房地产价值的预测B:收益法中未来租金、运营费用的预测C:成本法中对先前发生费用的正确性的校核D:市场比较法中对房地产状况进行调整E:某些缺乏的房地产历史价格资料的填补答案:A,B,E48、土地利用总体规划的控制指标主要有（）。A:农业用地总量B:建设用地平均量C:建设用地总量D:耕地保有量E:农业用地平均量答案:C,D解析:土地利用总体规划的控制指标主要有两项：一是建设用地总量，其中包括建设占用耕地的数量；二是耕地保有量。49、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。A:基准日期B:土地开发程度C:基准地价修正体系D:土地用途E:基

22、准地价公布日期答案:A,B,D50、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A:说明估价报告的合法性、真实性B:说明估价的独立、客观、公正性C:规避估价风险D:保护估价报告使用者E:防止委托人提出高估或低估要求答案:C,D51、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）答案:False解析:法院委托时，委托人不是厉害关系人。52、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（）答案:True53、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案:False解析:存在可修复的功能落后。54、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。()答案:True55、对在建工程的估价，可采用市场法估价。（） 答案:False解析:在建工程这类可比性较差的房地产，难以采用市场法估价。56、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。( )答案:False解析:应按照较早结束的时间计算。57、房地产价格上涨