《房地产估价》实训指导书

1、房地产估价实训指导书实训一、房地产描述一、实训目的：了解估价对象的实体、区位和权利性质状况，估价对象说明在房地产估价报告中的重要位置，并掌握描述房地产估价对象的方法。二、实训要求：估价对象概况；影响地价的因素说明。要求学生能够以××估价报告为模板，初步掌握房地产描述的方法。三、实训内容：1、 估价对象概况1. 土地登记状况1.1待估宗地的历史沿革：根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，江苏方正房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地面积为2675.24m2

2、，出让终止日期为2052年7月23日。1.2宗地位置：南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路。1.3宗地用途：土地登记用途为办公、住宅用地，规划用途为办公、住宅用地，评估设定用途为办公、住宅用地。1.4宗地四至：东至：龙蟠中路；南至地号03-006-001-019-1宗地；西至河道保护用地；北至地号03-006-001-019-1宗地。1.5宗地面积：土地登记总面积为4,579.9m2，其中住宅用地面积为1904.66m2， 办公用地用地面积为2675.24m2，评估土地面积为4,579.9m2。 1.6宗地土地级别：待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范围内。1.7宗地权属状况及权属变

3、更：在估价期日二二年十月二十一日，待估宗地权属性质为国有出让土地使用权，土地登记使用者为江苏方正房地产开发有限责任公司。1.8土地登记证书号：012412739。1.9国有土地使用证编号：宁白国用（2002）字第08859号。1.10登记时间：2002年10月10日。1.11 地籍图号：45.75-93.25。1.12地籍号：03-006-001-019-2。2. 土地权利状况 2.1 土地所有权：在估价期日二二年十月二十一日，待估宗地所有权属国家所有。2.2 土地使用权：2002年10月10日，江苏方正房地产开发有限责任公司领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为宁白国用（2002

4、）字第08859号。其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日， 办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。江苏方正房地产开发有限责任公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押，故本次评估设定待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，其中面积为2675.24m2办公用地用地评估设定使用年期为剩余使用年期49.76年、面积为1904.66m2住宅用地评估设定使用年期为剩余使用年期69.76年。2.3 土地他项权利

5、：在估价期日二二年十月二十一日，待估宗地未进行出租、作价入股等，且未设定其他他项权利。3. 土地利用状况3.1 土地利用现状待估宗地内正在进行基础工程建设，根据南京市发展计划委员会、南京市建设委员会文件（宁计投资字2002707号、宁建房字2002676号）及宁国土资让合 2002第92号，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为办公、住宅用地，与登记用途一致；宗地内正在进行基础工程建设，根据委托方提供的情况，经南京市规划局审核的待估宗地规划设计方案，待估宗地内拟建高层建筑2栋，其中26层办公楼1栋，办公用地用房建筑面积为23052m2;19层住宅楼1栋，地上建筑面积为16412m2，地下部分

6、建筑面积为8970m2，总建筑面积为25312m2，其中1-3层为配套商业用房， 商业用房建筑面积为3785m2。项目用地面积为5604.8 m2，容积率为7.7，其中河道保护用地面积656.9 m2，出让土地面积为4947.9 m2，江苏方正房地产开发有限责任公司拥有的国有土地使用权面积为4579.9 m2，另外368平方米国有土地使用权由金城集团有限公司拥有. .3.2 土地利用变迁待估宗地内原为居民区，现拟重新进行开发建设。2、影响地价的因素说明1. 一般因素 1.1 地理位置 南京市是江苏省省会，地处长江下游，江苏省西南部，北纬31°1432°27，东经118

7、76;22119°14。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县，面积6，515km2，人口520万，其中市区面积975.76km2，人口269.33万。 南京地处我国经济核心区长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地当我国生产力布局长江和沿海地带“T”型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位置十分优越。 1.2

8、自然环境 南京市地处宁镇扬丘陵地区，境内多低山丘陵，平原主要分布于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。属北亚热带季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，季节分明。年平均气温15.3，年平均降水量1,033.0mm。 1.3 交通条件 南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通

9、往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。 1.4 城市性质 南京市是著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。南京市为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城；作为江苏省省会，是全省的政治、文化、经济中心；作为长江流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市，是南京都市圈的核心城市。目前南京已发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的江滨城市。 1.5 城市建设与土地利用状况 按照南京市城市总体规划，城市化进程将进一步加快，功能分区逐步明确，主城区以内涵发展为主，重点

10、发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能；外围城镇重点发展第二产业，加速基础设施配套建设。 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为五个片区：以第三产业为主体的中片；以河西生活居住区为主体的西片；以中央门外工业区为主体的北片；以钟山风景区为主体的东片；以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。 1.6 城市经济状况 南京市经济以第二产业和第三产业为主。商服业历史悠久，拥有众多的名店、名品。商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高。发展第二产业的基本思路是“充分发挥科技优势，强化企业素质和效益，重点扶持支柱产业，调整改造传统产业，加快培育战略产业，逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为

11、特征的现代化产业体系”。牢固确立计算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地位。随着产业结构的调整，规模经济不断状大，集团企业日益增多。 1.7城市基础设施状况 南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。南京电网系华东电网的枢纽之一，有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。南京电网目前有38.5万kw（南京热电厂）和10.5万kw（下关电厂）电厂各1座，日供电量超过2000kwh。南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，

12、在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5 万m2。南京液化气气源，主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。南京人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之，南京市区基础设施趋于完善。 1.8 土地市场状况 近年来，南京市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。 1.9 产业、税收政策1999年1月1日修订后的中华人民共和国土地管理法实施，使新征城市建设用地的补偿费用有了较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大的影响。房改房上市交易，货币分房制度的实行，住房贷款的改革以及

13、南京市货币拆迁政策的出台，刺激了南京市地产市场，促进了地价的上扬。1.10 区划调整二年十二月，经国务院批准，江宁县撤县改区，将江宁区并入南京市主城区。南京市“东进南移”的发展战略以及区划调整，给江宁区房地产开发带来了新的机遇，南京原主城区市民及外来私营业主纷纷到江宁区置业安家。江宁区的房地产价格近期内大幅度上扬，致使该地区地价上升较快。综上所述，近年来，南京市市区地价有一定幅度的上升。2. 区域因素2.1区域位置待估宗地所在区域位于南京主城区东部，距南京市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km，道路交通距离约2.5km，根据原南京市国土管理局公布的南京市市区级别图，待估宗地地处南京市市区

14、三级地土地定级估价范围内。2.2商服繁华程度待估宗地所在区域有龙蟠中路商业路线分布。商服网点主要沿解放路两侧分布，以餐馆、日常服务业为主，主要经营百货、服装、餐饮、酒店、娱乐等，商服网点经营规模较大，该区段内较大的商业用地网点有上海大酒店、中国人寿保险公司、中国人民保险公司、南京工商银行等。区段内客流类型兼有本地与外地顾客，客流量一般，以中高档消费为主。2.3社会因素2.3.1人口密度待估宗地所在区域面积约为1.5m2，人口密度约为3.28万人/km2，人口密度大，区域流动人口达2680人/小时。2.3.2社会人文环境状况待估宗地所在区域内居民职业类别主要为普通居民、工厂职工，受教育程度一般，

15、收入水平一般。2.4交通条件2.4.1道路状况待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以生活型为主，道路等级以主干道为主，有混合型主干道龙蟠中路、中山东路，生活型干道瑞金路、常府街。其中，主干道龙蟠中路道路红线宽度为40m，路面为沥青，路面保养维修好，道路质量优；主干道中山东路道路红线宽度为40m，路面为沥青，路面保养维修好，道路质量优;主干道瑞金路道路红线宽度达26m，路面为沥青，路面保养维修较好，道路质量较优。龙蟠中路为市区城东干道，经中山东路可通往市区中心。待估宗地所在区域道路状况较优。2.4.2公交状况待估宗地所在区域内龙蟠中路沿线有40路、47路、55路、60路、808路、

16、88路、46路等7条公交线路经过，中山东路沿线有5路、29路、51路、801路、805路、9路、91路、65路、y1路、y2路等10条公交线路经过，瑞金路、常府街沿线有27路、87路、306路、25路、52路、7路、89路、90路、37路、306路、807路等10条公交线路经过，在区域内常府街、瑞金路等多个公交站点，公交状况优。 2.5基础设施条件2.5.1供水条件待估宗地所在区域由城南自来水厂供水；主要道路两侧主供水管径1000mm，压力高；供水保证率99%以上；供水条件优。2.5.2供电条件 待估宗地所在区域由城南供电局双回路供电；骨干输电线路110kv；供电保证率99%以上；供电条件优。

17、2.5.3排水条件待估宗地所在区域排水体制为雨污分流制；主要道路两侧主排水管径1000mm；雨水直接排入市政排水管网，污水排入市政污水管网；排水设施完善，排水通畅；排水条件优。2.5.4电讯条件待估宗地所在区域属市区邮电局服务范围；电话交换方式采用程控方式；区域内装机容量已满足生产和生活需要；电讯条件优。2.5.5供气条件待估宗地所在区域由南京市煤气公司供气，主供气管径500mm，压力高，供气保证率99%以上。供气条件优。2.6公用设施条件待估宗地所在区域有瑞北一小附属幼儿园、瑞金北村小学、瑞金路中学、中国工商银行、中国人寿保险公司、瑞金路邮电所等公用设施，公用设施类型较齐全，数量较多，分布状

18、况较集中，公用设施条件较优。2.7行政因素2.7.1区域经济政策南京市政府对待估宗地所在区域房地产业的发展无优惠政策。2.7.2城市规划限制根据南京市城区总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以办公用地、住宅用地为主。2.7.3 交通管制待估宗地所在区域道路无交通管制。2.8 环境因素2.8.1区域景观待估宗地所在区域建筑式样新颖美观，建筑式样先进，房屋成新度较高，装修好，亮化程度较高。2.8.2环境质量状况待估宗地所在区域基本无水、气污染，综合环境质量较优。2.8.3危险设施状况待估宗地所在区域无危险设施。2.9区域土地利用情况待估宗地所在区域土地现状利用以办公用地、住宅用地为主，区域土地利

19、用情况较优。 3. 个别因素 3.1位置待估宗地位于南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路西侧、南侧距瑞金路约50米，距南京市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km，道路交通距离约2.5km，根据原南京市国土管理局公布的南京市市区级别图，待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范围内。3.2宗地地形坡度待估宗地地面平坦，宗地地形优。3.3宗地地基状况待估宗地地基一般 ，承载力缴大，作为办公用地、住宅建设时只需作简单的地基处理，地基条件一般。3.4宗地形状待估宗地形状为规则的梯形，形状对待估宗地土地利用有利。3.5 宗地面积待估宗地土地登记总面积为4,579.9m2，面积较适中。3.6宗地日照、通风

20、、干湿状况待估宗地内拟建建筑朝向为南，采光好，采光条件优；待估宗地平均日照时数8-9小时/天，通风、干湿状况好。 3.7宗地道路通达性与临街状况 待估宗地东临生活型主干道龙蟠中路，道路通达性较好。3.8规划限制待估宗地规划用途为办公用地、住宅用地，规划对土地利用无特殊限制。3.9宗地基础设施状况待估宗地内正在基础工程建设，基础设施达到工程前期通路、供水、通下水、供电、通讯及场地平整的基础设施。3.9.1供水条件待估宗地由城南自来水厂供水；主供水管径100mm，压力高；供水保证率99%以上；供水条件优。2.5.2供电条件 待估宗地由城南供电局双回路供电；供电保证率99%以上；供电条件优。2.5.

21、3排水条件待估宗地排水体制为雨污合流制；主要道路两侧主排水管径600mm；雨水直接排入市政排水管网；排水设施完善，排水通畅；排水条件优。2.5.4电讯条件待估宗地属市区邮电局服务范围；电话交换方式采用程控方式；电讯条件满足生产和生活需要；电讯条件优。3.10宗地利用状况待估宗地内规划总建筑面积为48434m2，规划容积率约为7.7，土地利用强度高。3.11地上建筑物状况待估宗地内正在进行基础工程建设，无建筑物。3.12距商服中心距离待估宗地距市级商服中心新街口商服中心距离约600m。3.13接近交通设施程度3.13.1距火车站距离：待估宗地距南京火车站距离约7000m。3.13.2距汽车站距离

22、：待估宗地距汉府街长途汽车站距离约2000m。3.13.3距公交站点距离：待估宗地距龙蟠路公交站点距离约30m。3.13.4距码头距离：待估宗地距中山码头距离约12400m。3.13.5距高速公路出入口距离：待估宗地距沪宁高速公路中山门出入口距离约2800m。3.14相邻土地利用状况：待估宗地相邻土地利用以商住用地为主。3.15土地权利状况与使用年期江苏方正房地产开发有限责任公司拥有待估宗地国有出让土地使用权，住宅用地出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为6

23、9.76年。四、实训成果：对于一般因素，要求学生以自己家乡为例，描述自己家乡的一般区位；对于区域因素，要求学生以学校为例，对学校的区域因素进行描述。一般因素和区域因素描述形成后，要求学生以实训报告的形式提交。实训二、市场法一、实训目的：通过实训操作，掌握市场法的基本方法和步骤，深刻理解市场比较法的意义和内涵。二、实训要求：市场比较法是目前房地产估价中最通行的方法，本次实训主要是通过情景模拟，让学生掌握在各种情况下如何使用市场比较法。三、实训内容：附表1 交易实例调查表房地产类型：名称座落卖方买方成交日期成交价格付款方式房地产状况说明实物状况说明权益状况说明区位状况说明交易情况说明位置图形象图调

24、查人员： 调查日期： 年 月 日四、实训成果：练习（A）1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地

25、产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？4、某房地产估价事务所搜集有甲、乙两种交易实例，甲交易实例的建筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款另32万元人民币于一年后付清，假定当时人民币利率为8%。乙交易实际的使用面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次付清，假设市场汇率为1美元=8.3人民币。如果欲选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正以前应作何种处理？5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中

26、选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元243万元人民币成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5% 经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内

27、逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%

28、，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日

29、的正常市场价格。练习（B）1、有甲乙两宗交易实例：甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元与一年后一次付清，年利率为5%。乙：使用面积1800平方英尺，成交总价10.8万美元。试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1m2=10.764平方英尺，使用面积率为70%）。2、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日200

30、3年11月1日交易情况-1%0%+2%房地产状况+2%+4%-2%注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。（3）汇率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民币（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。3、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2；（1）收集有关资料：

31、共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。（2）可比实例的成交价格如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高5%（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.（4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.41

32、009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。实训三、收益法一、实训目的：通过实训操作，掌握收益法的基本方法和步骤，深刻理解收益法的意义和内涵。二、实训要求：收益法是目前房地产估价中理论性最强的方法，本次实训主要是通过情景模拟，让学生掌握收益法的适用，以及在各种情况下如何使用收益法。三、实训内容：四、实训成果：练习（A）1、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限是50年，现已使用了6年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，假设该类犯法地产的报酬率为

33、8.5%，则该宗房地产的收益价格为多少？2、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，该类房地产报酬率为12%，求该宗房地产30年收益权利的价格为多少？3、已知某宗收益性房地产30年土地使用权价格为3000元/m2，对应的报酬率为10%。试求假设其土地使用权为50年，资本化率为12%下的价格。4、某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段的基准地价为1200元/m2，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地报酬率为10%。试求通过对基准地价进行土地使用权年限修正后该工业用地的价格为多少？5、某宗房地产，通过预测知其今后5年的净收益分别为20万元、22万元、

34、25万元、28万元、30万元，从第6年起到未来无限期，每年的净收益将有可能稳定在35万元左右，假若该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为多少？6、某宗房地产的现行价格为2000元/m2，每年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，预计该火车站将在6年后建成投入使用，届时该地区将达到该市现有火车站地区的繁荣程度。在该市的现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预测新火车站地区该宗房地产的价格也将达到5000元/m2。求获知新建现代化大型火车站后该宗房地产的价格将能达到多少？7、欲估价一座出租写字楼，虽然当前的房地产市场不太景

35、气，但预测3年以后价格必将回升。该写字楼先行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计今后3年内仍将维持在这个水平上，但等到3年后市场回升，将该写字楼转售时售价将会高达7950万元，其销售税率为6%。假若有一位投资者希望该类房地产的投资收益率为10%，则该宗写字楼目前的价格应为多少？8、某宗旧办公楼出租的租约尚有2年到期，在这两年的租期中，每年可获得净租金80万元（无其他费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除旧房及清理费用为50万元。假设该类房地产的报酬率为10%。求该旧办公楼的现时价值是多少？9、某宗房地产未来第一年的净收益预计为16万元，此后每年

36、的净收益会在上一年的基础上增加2万元，其收益年限可以视为无限年期。假若该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为多少？10、某宗房地产未来第一年的净收益预计为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，其收益年限可以视为无限年期。假若该类房地产的报酬率为9%，则该类房地产的收益价格为多少？11、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为多少？12、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元。此

37、后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，其收益年限可以视为无限年期。假若该类房地产的报酬率为8%，求该宗房地产的收益价格为多少？13、某宗房地产预计未来每年的有效毛收入为16万元并保持不变，其运营费用每一年为8万元，此后运营费用每年会在上一年的基础上增长2%。假设该类房地产的报酬率为10%并保持不变，其收益年限可视为无限年期。求该宗房地产的收益价格是多少？14、假设某宗房地产，在其购买时抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8%，而自有资金要求的年收益率为15%，则该宗房地产的资本化率为多少？15、假设某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的年收

38、益率为12%，抵押贷款的年利率为8%，试求该房地产的价格为多少？16、某宗房地产，其土地价值是房地总价值的40%，已知土地报酬率为6%，建筑物报酬率为8%，求该宗房地产的综合资本化率。17、某宗房地产的净收益为每年50万元，已知建筑物的价值为200万元，建筑物的报酬率为12%，土地的报酬率为10%。试求该宗房地产的收益价格。18、有甲写字楼经济寿命为50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，刚建成。此两项物业的等额年租金净收益均为150万元，报酬率亦均为15%。试求：（1）此两宗物业的现值各为多少？（2）某投资者丙欲租赁这两宗写字楼15年的使用权，问丙在投资时共需一次性支付的总价为多少？1

39、9、某宗房地产的净收益为每年50万元，估计该地价为260万元，建筑物的重置价格为300万元，土地的报酬率为0%，建筑物的报酬率为12%。试根据上述资料，判定该建筑物的折旧额。20、现有一处平房，其基地面积为150m2，建筑面积为100m2，土地使用权年限为60年，从1995年9月1日起计。该建筑物于1996年9月1日建成投入使用，耐用年限为60年。建筑物原值为60年。建筑物原值为500元，残值率为2%。此平方出租每月可收租金500元/m2，残值率为2%。此平方出租每月可收租金2000元。押金1万元，押金运用收益率为8%。租金损失准备金按一个月的租金收入计提。税费包括：房产税、营业税、城市维护建

40、设税和教育费附加，四项税费合计占年租金收入的17.5%，管理费按年租金收入的5%计提。维护费和保险费均各按建筑物原值的2%计提。假定综合报酬率为10%。试根据以上资料，评估该出租平方2003年9月1日的收益价格。练习（B）1、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000试依据上述

41、资料估计该宾馆的现时价格。2、估价对象为一出写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该楔子楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。3、某综合楼的土地使用年限为40年

42、，从1999年10月1日起计。该综合楼16层商场整体出租，每层2000 m2，从2001年10月1日租出，租期为6年，月平均租金为120元/ m2，附近类似商场正常月租金为130元/m2。730层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算 综合楼2004年10月1日带租约出售时的价格。实训四、成本法一、实训目的：通过实训操作，掌握成本法的基本方法和步骤，深刻理解成本法的意义和内涵。二、实训要求：成本法是目前房地产估价中经常使用的方法之一，本次实训主要是通过情景模拟，让学生掌握成本法的适用，

43、以及在各种情况下如何使用成本法。三、实训内容：附件一 建筑物基准重置价格表基准日期： 年 月 日 价格单位钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构其他结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼宾馆标准厂房仓库影剧院加油站其他附件二 分布分项法项目数量单位成本成本（元）基础工程墙体工程楼地面工程屋面工程给排水工程供暖工程电气工程合计税费、利息和管理费重新构建价格附件三 工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备水泥沙石砖块木材瓦面铁钉人工税费其他重新构建价格四、实训成果：练习（A）1、某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500m2，土地出让价格（熟

44、地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米1600元。住宅楼的总建筑面积为3300m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元。经济寿命为50年，其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已经使用10年，残值率均为零。试评估该住宅楼现时的价格。2、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1000；建筑总面积4500；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，

45、有关资料如下表所示：实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2200正常2004年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2003年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象优5%从2003年12月至2004年9月地价每月上升0.5%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等每平方米150元，土地开发费用、税金和利润等每平方米120元，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下

46、表所示：级别12345678地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.82.741.961.41（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。练习（B）1、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2 ，重置价格为1200元/m2，残值率为5%，请用定额法求其年折旧额、折旧总额及建筑物的现值。2、今有一建筑物，其建筑总面

47、积为1200 m2，耐用年限为40年。在估价时点时，已使用12年。已知该类建筑物的重置价格为600元/ m2 。经估价师现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率为5%。请用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估计其现值。3、有一宗估价对象房地产是在出让土地使用权的土地上建造的普通商品住宅，当初土地使用权出让年限为70年，房屋建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年。试问计算建筑物折旧的经济寿命为多少年？4、有一宗估价对象房地产是字土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年。试问计算建筑物折旧的经济寿命为多少年？5、有一宗估价对象

48、房地产是一座由旧厂房改造而成的超市，在该厂房建成5年以后补办了土地使用权出让的手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年。试问计算建筑物折旧的经济寿命为多少年？6、一座旧写字楼，建成以后8年补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年，建筑物经济寿命为45年，计算建筑物折旧的经济寿命为多少年？实训五、假设开发法一、实训目的：通过实训操作，掌握成本法的基本方法和步骤，深刻理解假设开发法的意义和内涵。二、实训要求：假设开发法是目前房地产估价中经常使用的方法之一，本次实训主要是通过情景模拟，让学生掌握假设开发法的适用，以及在各种情况下如何使用假设开发法。三、实训内容：四、实训成果：练习

49、（A）1、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为5km，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为1200，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。2、需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造

50、商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅实的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）3、

51、某旧厂房的建筑面积为8000m，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1200元，装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4200元，销售税费为售价的6%，购买改旧厂房买方需要缴纳税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为10%）。4、某在建工程开公寓2003年4月1日。总用地面积为5000m，规划总建筑面积40000平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起，当时

52、取得土地的花费为楼面价1200，该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已经投入了50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，

53、折现率为10%）？练习（B）1、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积70元，运营费等占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m2 ，则该写字楼未来总价值估计为多少？2、某开发商拟受让200亩土地。规划允许建筑面积40万m2 ，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2 ，专业费用为建造成本的6%，小区内的设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利率为12%，开发商要求成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/ m2 ，总开发时间为4年，假设开发成本均匀投入。试用传统方法（单利计息）求开发商能够承受的地价为多少

54、？3、某地块为一块“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为1000 m2 ，该地的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2004年7日起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/ m2 ，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%，预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费为2000元/ m2 ，专业费为建筑费的6%，销售费用和税费分别按楼价的3%和6%计，购置土地的相