杭州项目都市综合体工程管理交流资料PPT课件

1、华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED目 录一、杭州工程项目情况简介二、项目前期策划三、项目实施阶段管理第1页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED一、杭州项目情况简介一、杭州项目情况简介杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第2页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZH

2、OU)LIMITED 杭州万象城都市综合体项目一期工程，包括一座商场“万象城”及三栋超高层精装修住宅“悦府”。万象城建筑面积24万平米，地下三层、地上五层，局部六层，其中地下建筑面积约11万平米，地上建筑面积约13万平米。住宅项目建筑面积约14万平米，地下2层，地上44层。地下约4万平米，地上约10万平米。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第3页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED 住宅及商场桩基型式均为钻孔灌注桩，基坑支护型式为钻孔灌注桩+三轴搅拌桩。商场平均挖深

3、17.6m。 商场外封闭为幕墙（玻璃、铝板、石材），顶面封闭为钢结构+金属屋面+部分砼屋面。主体结构形式有预应力钢筋混凝土、钢骨混凝土、钢管混凝土、钢结构。 商场项目总包为中建三局，主体施工开始时间为2007年12月26日。原计划竣工时间为2009年9月9日，计划工期624天。现预计于09年12月竣工，实际工期约724天。 下为商场项目形象照片。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第4页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场 08.1商场 08.3杭州项目情况简介项

4、目前期策划项目实施阶段管理第5页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场 08.5商场 08.7杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第6页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场 08.9商场 08.11杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第7页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KA

5、I PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场 09.1商场 09.3杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第8页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场 09.5商场 09.7杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第9页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED交 流 宗 旨分析负面案例，提供探讨素材第10页/共44页华润新鸿基房地产

6、（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED二、项目前期策划二、项目前期策划杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第11页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED二、项目前期策划二、项目前期策划2.1 分判界面划分2.2 机电系统容量确定2.3 材料及设备选择2.4 施工总承包单位选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第12页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA

7、 RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED02-092.1 分判界面划分 合约分判模式 杭州的合约分判，沿用深圳项目模式。 承包商分指定分包、总包。 材料分甲供材料、甲定乙供材料、甲控乙供材料、乙供材料。 分判模式见下表：杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第13页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED第14页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 C

8、HINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED实际情况： 到目前为止，杭州万象城项目已签订甲供合同11份，甲定乙供材料合同7份，指定分包合同22份。 项目组成拆分较细，合约关系复杂，招标任务繁重，需协调的内容较多，合约扯皮几率增大。 考虑坚持大总包的合约模式，将总包可以自行实施的工作如机电安装、钢结构、甲供之部分材料等尽量划进总承包合同。 杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第15页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN H

9、UNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED案例一：后勤走道瓷砖原为乙供，后改为甲定乙供。问题：甲方认为甲定材料价为整砖到场价，总包认为甲定 材料价应为与现场尺寸一致的规格砖到场价，加工 费的归属问题出现扯皮。案例二：防火门原为甲定乙供，业主定厂家，总包与之签合同并负责安装；后改为甲定分包，供应及安装由分包完成，总包负责塞缝。问题：总包以单独塞缝费用上升为由，要求重谈塞缝价格。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第16页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN H

10、UNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED都市综合体施工界面分判的参考意义：（1）万象城体量大，结构复杂，国内有实力完成的主要为大中型国企。（2）大中型国有建筑企业，除土建专业外，多数还有机电公司，钢结构公司等，具备真正意义上的总承包实力。（3）项目开发过程中，业主应重点关注进度、施工质量及技术解决，施工协调应主要由总包进行。（4）应尽量利用国有总承包企业专业全面的特点，将不太重要的分包、材料及价格较透明的材料打包于总包，减少业主的协调量及扯皮的几率。但这些项目需在总包合同中做好品牌、技术参数及质量要求的控制。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分

11、机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第17页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.2 机电系统容量确定杭州项目机电系统实施中根据租户的需求有较多调整。 电气容量的调整：（1）餐饮类租户的调整。（2）部分大牌租户、家电、影院等租户的调整。 例如：（1）四楼的釜山料理，原设计容量为140KW，后应租户要求调整至240KW。（2）嘉禾影院原设计电气容量为990KW，后应租户要求调整至1590KW。影响：电气容量的调整导致变压器、高低压柜、配电箱相应调整，延误工期。杭州项目

12、情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第18页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED给排水条件的调整，例如：（1）中央百货设计中增加了较多卫生间，排水条件困难。（2）二楼新增的咖啡店借助一楼爱玛仕的吊顶空间排水，影响：给排水条件的不断调整导致结构后期开洞增多，局部管线高度调整。空调条件的调整，例如：（1）地下一层的餐饮租户排油烟问题考虑不足。（2）地下一层的太兴烧烤新风和排风量不满足租户要求。影响：空调条件的不断调整导致管道

13、井排布困难，施工难度增大。参考意义：项目前期规划、设计过程中，需对同类项目同类租户进行充分调研；工程要加强与招商、设计的沟通，在设计时尽可能接近实际使用状况。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第19页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.3 材料及设备选择案例一：防排烟风管的选择 杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择现场连接好的成品复合风管安装完

14、成的复合风管第20页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED案例一：防排烟风管的选择 浙江当地设计院将防排烟风管设计为复合风管。问题分析：复合风管作为一种新型材料，获得消防型式检验报告的厂家较少，“浙江天仁”作为较早的生产商，拥有连接方式专利，在杭州项目上“浙江天仁”通过专利证书制造技术壁垒，导致消防承包商只能选择“浙江天仁”的产品。镀锌钢板复合风管优点耐久性好，有一定强度工厂化预制，造价低廉缺点现场预制，质量控制有难度，造价较高强度低，材料质量较差，泡水后基本报废杭州项目情况简

15、介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第21页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED案例二：空调水管连接方式的选择 问题分析：虽选择了著名的“唯特利”公司的产品，但该产品在国内同类项目空调系统上应用较少，缺乏稳定运行数据支持，不宜在万象城项目大面积使用。经过充分考察，杭州项目空调系统不再继续使用大于DN300的沟槽连接件。沟槽连接与法兰连接的比较优点对管道镀锌层破坏较少，施工简单，工期短，接头处对标高要求低 缺点 滚槽精度要求太高

16、，受热状态下连接的耐久性待考证， 国内项目业绩太少，大于DN300口径的连接件为外协厂生产杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第22页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED参考意义： 招标前，要进行充分的技术论证，不能过于依赖设计院。 对相应材料和设备的档次、质量、当地市场的应用状况应进行深入了解。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第23页/共44页

17、华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED 2.4 总承包单位选择 杭州项目总承包选择时出现的问题:（1）投标单位提供的工程业绩与实际不符，部分借用总公司业绩；（2）投标团队专业能力强、管理思路清晰，但实际管理团队较弱；（3）投标中承诺的管理团队实际到位率不足；（4）招标过程中只与投标团队接触，未与其上层领导建立联系，导致 工程出现问题时，缺少上层解决途径。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第24页/共44页华润新鸿基房地产（

18、杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED参考意义：（1）应通过多种途径考察投标单位，尤其是工程业绩的实地考察。（2）应安排投标单位现场管理团队述标，当面考察团队能力。（3）重点关注投标单位对本工程的重视程度。（4）与中标单位的上层领导建立联系，形成对现场项目团队的有效约束。（5）对总包管理团队的人员到岗设立惩处条约，避免投标与实际脱节。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择第25页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOU

19、RCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED三、项目实施阶段管理三、项目实施阶段管理杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第26页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED三、项目实施阶段管理3.1 进度管理3.2 质量管理3.3 技术协调3.4 租户协调杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理第27页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(H

20、ANGZHOU)LIMITED进度计划的制定（1）设计进度、合约谈判及租户需求均会影响工程进度，业主开发进度计划应由工程、发展、合约及租务等部门共同制定。（2）计划制定完成后，工程、发展、合约、租务应每月对计划进行回顾，并进行动态调整，同时制定纠偏措施。（3）业主开发计划与总包施工进度计划之间要留有余地，以免因施工延误造成被动局面。（4）总包施工进度计划编制完成后，应编制以季、月、周为单位的细分进度计划。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调第28页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PRO

21、PERTIES(HANGZHOU)LIMITED进度计划的监控及预警 杭州万象城开工至今，已编制了AE共计5版进度计划。 施工进度的滞后，导致计划指导意义不强。 参考意义：（1）考虑建立进度预警机制，以周计划、月计划、季度计划为控制依据，当进度滞后超过预警值时，采取对应的措施，避免出现“温水煮青蛙”的情况。（2）若周进度滞后超过5%，召集总包项目领导，分析原因，制订解决方案。（3）若月进度滞后超过5%，发文总包公司，要求其领导关注并解决。（4）若季度计划滞后超过5%，要求总包公司派领导至现场驻点解决问题。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调第29页/共4

22、4页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED案例： 杭州万象城地下室施工阶段，一个区块（4区）进度滞后，因无进度预警机制，对此区块进度滞后认识不够，导致此区块进度一再滞后，对整体项目进度造成极大影响。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调第30页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质

23、量管理技术协调租户协调08年4月份4区块08年6月份4区块第31页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调08年8月份4区块08年10月份4区块第32页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED3.2 质量管理案例一：地下室柱加固：地下室柱在结构验收时发现部分柱强度达不到设计等级，后经过扩大取

24、芯，发现此种情况较普遍，需要进行专门加固。后浇带加固：后浇带的钢筋连接达不到设计强度，该使用套筒连接的未用套筒连接，部分焊接强度也达不到要求。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调第33页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调 柱置换加固第34页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES

25、(HANGZHOU)LIMITED原因分析：A、审批总包技术方案时，未意识到高柱的砼浇注方案合理性及实际浇筑难度。B、过于依赖监理的检查，后浇带验收未全程参与，导致质量问题被掩盖。C、过于相信总包的实施能力，忽视了总包在技术方案与现场落实之间的差距。参考意义：A、做好技术方案的审核，明确重大技术问题的实施要求。B、与监理实行分级验收，对涉及到结构安全的项目，如钢筋数量、连接、锚固、梁尺寸等，业主全程参与验收。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调第35页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI P

26、ROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调案例二：地面高差：商场精装修部位地面高差较大，达不到装修施工要求。问题分析：（1）未意识到多跨梁交叉部位的标高控制问题。（2）对精装修部位地面平整度的要求估计不足。参考意义：（1）重视商场标高的控制问题，编制专项标高控制及检查方案。（2）结构标高的验收，业主全程参与。第36页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED技术协调：案例：精装修标高控制问题：机电

27、管线、卷帘、装修标高冲突参考意义：（1）装修设计应先行，尽量与机电设计同步。尽早划定装修范围及确定装修标高要求。（2）将防火卷帘纳入机电管线综合范畴。（3）防火卷帘单位应结合装修标高尽早完成卷帘钢架的安装工作。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调第37页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED技术协调：案例：精装修标高控制杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理进度管理质量管理技术协调租户协调先安装风管,卷帘钢架安装困难先安装卷帘钢架，再安装机电管道第38页/共44页华润新鸿基房地产（杭州）有限公司 CHINA RESOURCES SUN HUNG KAI PROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED3.4 租户协调：指导工程、发