设备设施服务内容及要求201309

1、鼎桥（上海）机电服务要求鼎桥(上海)设施设备的管理需求一、 服务说明1. 项目地址：上海市浦东新区金豫路450号乾昌大厦A区5层-7层（建筑面积约5143.53，含1714.51实验室及机房）2. 以下所有鼎桥自有设备设施的运行、保养、维修及费用，由物业公司负责：1) 暖通空调、供配电系统、照明、租区内给排水系统、安防（包括中控室及闭路监控系统）、天花、室内墙体、门禁系统、消防系统、卷帘门、水处理、厨房设备、本体建筑（室内装修）、家私设施维护等。其中厨房设备，因不在本次的投标报价中，乙方可按照甲方的要求进行日常的服务、检查、清洁维护，但需要更换的零配件及需要外部专业维修产生的费用由甲方承担。2

2、) 详见附件：鼎桥自有设备设施清单。3. 以下自有设备的日常服务、检查、故障处理，由物业公司负责，但维保和零配件费用由鼎桥负责：1) 公共区域内的打印机、复印机、传真机、碎纸机等；2) 会议室内的投影机、电视机、AV系统、会议电话系统；3) 会议室内的电脑；4) 弱电（包括电话跳线、网络、综合布线、会议室AV系统、有线电视）4. 以下鼎桥租区内，由大厦业主方管理的所有动力设备设施的运行、维修和保养工作，由物业公司负责监管和协调：1) 大厦建筑物结构、大厦供配电系统、电梯、给排水、园林绿化、消防系统等；2) 协调内外部动力服务；负责对各系统保修期内遗留问题的跟进、处理工作的协调、配合及监督管理。

3、5. 实验室和机房内的专用设备、UPS电源等专用设备，不属于设备设施服务范围；6. 租赁区域内二次装修的新增设备设施有一年的保修期，保修期内若发生故障由装修施工单位负责维修，日常保养工作由服务供应商负责，质保期结束后供应商承接所有的维修工作。二、 管理内容1. 项目接管：负责组织接管验收，收集和发现原施工单位应负责的问题事项，负责督促原施工单位完成遗留问题事项整改，保证消项问题得以整改，对遗留问题提供详细的清单并提出解决方案，跟进缺陷消项管理；2. 设施运行维护：负责本管理辖区内所有设备设施的运行、值班、巡查，及时发现并及时解决问题；负责本管理辖区内设备设施（甲方指定专业维保单位服务范围除外）

4、的日常保养、维修，具体维护保养标准及频次优化后执行。 3. 专业维保供应商管理：负责组织各专业维保单位（包括甲方直接分包及供应商分包）开展日常保养、维修工作，将专业维保单位工作及相关过程数据统一纳入到物业设施管理体系，并对专业维保供应商实施绩效考评；4. 设备设施状态评估：负责定期组织动力设备设施运行状态评估（至少每年一次），及时发现较大的设备、系统问题或风险，提出高水准的专业分析报告和维修改造方案，交甲方审批并跟进后期实施工作；5. 运行维护记录、信息管理：负责在鼎桥设施软件平台上开展日常问题受理、数据录入（包括其它供应商的数据录入），保证所有录入数据（信息）及时、完整和真实，所录入的数据包

5、括但不限于设备台帐、工单、维保记录、维修记录、维修保养标准、出入库记录等；6. 工程管理：负责鼎桥区域内的工程业务（主要小型整改业务、项修业务及零星工程业务）实施单位的现场施工管理；7. 能源管理：定期统计分析能源消耗数据，制订节能管理及技术改造方案；配合政府相关部门要求，提供能源使用的相关资料 ，落实节能措施，履行节能减排的社会责任；8. 客户服务：负责用户关系，建立定期沟通交流机制，保障沟通渠道畅通；同时，梳理客户需求、屏蔽不合理需求并制定需求管理办法；负责协助业务部门悬挂横幅，粘贴宣传海报、搬迁配合等服务性工作；9. 项目支持：应鼎桥要求，阶段性地参与鼎桥其它新建项目的图纸评审、设备选型

6、、需求调研和专业维保单位招标工作；10. 其它：应鼎桥要求，接受安排其它相关工作。三、 对供应商的要求1. 日常运行管理：提供的设备设施运行服务，满足鼎桥对办公环境舒适性和业务连续性的要求 。1) 服务人员的工作时间必须根据鼎桥工作时间确定，周末及节假日需要安排人员值班、巡检，为鼎桥加班员工及公司提供动力服务；确保提供7*24小时的支持服务；2) 设立服务热线，保证服务需求受理能在10分钟内做出响应；紧急需求必须在5分钟内到现场核实，并协商处理办法；3) 各系统末端设备的日常性维修，应在当24小时内完成；对用户有明显影响的必须在1小时内完成；特殊情况在经鼎桥认可的时间内完成（注：紧急需求是指已

7、经发生或即将发生人身伤害和财产损失的整改需求），异常情况应在10分钟内报告；4) 运行事故或重大隐患需在24小时内提交运行事故情况报告，3个工作日内提交运行事故分析报告2. 对材料的要求：1) 在合同期间，属于包干范围内的维修材料、备品备件等，必须与基建交付的品牌、型号、规格一致或高于此档次。如需更换品牌、型号、规格，必须取得鼎桥书面同意；2) 如未经同意，擅自更换零备件品牌、型号、规格，将按照“不诚信事件”处罚；3) 包干范围外实报实销的材料除了厂家有明确的保修或更换时间的以外，其余保修时间至少为半年。保修期内发生返修的，由总包供应商免费采购更换。3. 设备档案管理：1) 对移交的设备设施，

8、必须全面清点（含易损易耗零备件等）并登记管理，由物业公司和鼎桥人员双方签字备案。合同期结束时，设备设施数量及实物应与最初进入时的交接清单(包括技术档案资料/钥匙等物品)保持一致，有不一致的应有详细记录说明，如因供应商责任原因导致的设备设施及技术档案资料丢失，由供应商负责赔偿；2) 对在服务期间增加的设施设备，必须及时更新设备档案和清单；4. 工具管理：必须配备满足本区域日常运行、维修、维护工作所必需工具、安全防护工具和常用测试仪器，安全防护工具按国家标规定期进行检测维护。5. 规章制度建设：应根据项目的特点，建立健全满足服务要求的各项规范/流程/制度及操作指导，包括但不限于组织架构及相应的岗位

9、职责、各类管理制度，运行巡检制度、安全操作规程、应急管理预案、预防性保养制度以及相应的操作指导和记录表等，均需提交鼎桥审批后执行。6. 运维计划管理：制定明确的年度工作计划及相对应的月度工作计划，月计划中若有调整部份应及时修正。计划性停水、停电及影响服务区域正常办公的维修、保养工作必须提前知会，并做好相应的应急、防护措施。7. 应急响应：根据鼎桥公司各类动力设备应急预案，制定符合本区域特点的应急预案，并有效培训和执行。凡发现设备故障或重大设备事故隐患，应在30分钟内向鼎桥报告。8. EHS管理：政府法定检测项目需按时向房屋业主提出申请（如电梯年审等检测），并配合检测的实施。特种作业人员必须依据

10、国家要求持证上岗；运行操作必须按照安全操作规程进行，不允许违章操作，承包商应承担违章操作造成的一切责任并赔偿相关损失。9. 人员管理：必须保持设备设施的运维人员相对稳定，并进行上岗培训、考核及年度培训。关键岗位的人员变动必须经过鼎桥同意；10. 质量考核管理1) 设备设施服务KPI管理；2) 诚信管理：对于违背承诺和相互约定的工作事项（含有效投诉、同一故障在同设备设施上重复发生、计划和约定的维修整改未完成的等），将扣除该项相应时间段的全部费用，并记入责任单位的不诚信档案中，为合同的有效延续及解除提供依据。四、 设备设施SOW设备系统服务内容说明供配电及照明系统1. 负责租赁区域内供配电、照明系

11、统（含配电箱、线路、灯及灯具、开关、插座、插等头）及防雷接地系统的运行操作和维护保养（含预防性检测）工作；2. 供配电、照明系统故障维修、问题处理及报告；3. 指导使用部门安全、节约、合理用电等服务。4. 负责与房屋业主及市政供电部门供电方面的协调与沟通。空调通风系统1. 负责租赁区域内所有空调、吊扇、排风扇等空调通风设备的运行操作及维修、维护保养工作；2. 室内环境、空气质量的检测和改善调节工作，确保室内环境舒适、空气质量达标；3. 指导用户正确使用现场开关和调节装置。空调维保见附件8电梯系统1. 负责租赁区域内电梯系统安全运行和轿厢日常清洁、运输货梯的人工操作、困人解救；2. 负责跟进协调

12、房屋业主及时定期地对电梯进行维修保养、年审等。 给排水系统1. 负责租赁区域内所有给排水设备设施及管网的运行巡查和维修、维护保养工作；2. 负责租赁区域内开水器、净水器的运行管理和维修保养；综合布线系统1. 负责系统（从配线架出口至用户端）的运行巡查和末端（插座、插头等）维护检修。2. 负责网络、电话等端口跳线、长途权限申请/关闭、电话故障处理、新场地电话拨测、例行进行电话号码排查、电话号码登记管理、输出月度监管简报等；3. 在承诺时限要求内跟踪完成通讯业务办理。土建系统1. 负责租赁区域内外建筑本体的运行巡查；发现应及时反馈给房屋业主，并跟进和协调房屋业主对房屋建筑主体及楼外问题维修保养。2

13、. 负责租赁区域各栋楼楼内装饰、装修的天、地、墙、门窗、小五金、窗帘、办公家私等运行操作、巡查、维修、维护保养工作。消防系统1. 负责租赁区域内消防系统设备设施（含机械、管道）（如排烟风机、正压送风机、防火卷帘、防火隔离、应急疏散指示灯、喷淋管道、喷淋头等）的运行监控、巡查和日常维护保养；2. 定期对设备、设施进行测试，确保租赁区域的消防系统各项功能处于完好状态。3. 负责跟进、协调业主对租赁区域外围消防系统进行维护保养和功能测试。AV系统1 负责租赁区域内AV设备系统的日常功能检测、日常维护、维修工作。2 指导用户正常、正确使用AV设备。安防系统负责CCTV、报警系统的日常运行、维护保养,包括探测方位校正、除尘、接触不良处理、图像不清晰、报警不灵敏等处理。门禁系统负责门禁系统前端电控锁定期安装加固、闭门器的调整，检测门禁的使用情况，对门禁系统运行的异常情况进行定位、分析。工程及设备改造管理1. 负责租赁区域内零星工程的现场跟进与协调管理；2. 为设备更新、改造、升级换代提供相关依据，并配合与协调管理。定期检测对国家法律法规要求定期检测的设备设施按时报检，并对不符合项进行整改，直至取得合格报告及相关合格证、准用证等。设备文档管理1. 建立完善的动力系统设备台帐及相关的资料档案。2. 按照