西安麟德公馆项目可行性研究报告的编制

1、西安欧亚学院本科毕业论文（设计）题 目西安麟德公馆项目可行性研究报告的编制学生姓名淡瀛学生学号16610103910007指导教师方放导师职称中级经济师所在分院人居环境学院专 业工程治理班 级专升本1601提交日期二一八年四月摘要本次可行性项综合分析是以住宅生活需求为依据，客观，合理的进行统一规划，不仅要在激烈的行业竞争中胜出，而且房地产项目一定尽最大可能的规避项目投资危险，通过准确的市场定位等相应的策略手段把危险降低且投资成本降到最低，故项目在建设前期的投资可行性就显得十分重要。本文首先阐述了房地产项目的可行性研究的概论和房地产项目可行性研究的基本理论及其研究方法，为麟德公馆项目可行性研究打

2、好理论基础；然后叙述了中国近年来的房地产进展情况及趋势分析以及项目所城市在西安房地产进展的状况及预测，为项目做好市场分析研究，宏观政策分析，还有利弊因素。西安市经济状况分析；西安市房地产市场分析；房地产产品类型分析。然后结合自身的建设条件还有自然条件；项目市政配套条件；项目周边社区配套；周边主要竞争楼盘分析。紧接着以麟德公馆房地产项目进行swot分析，目标客户层的选择，购房项目分析，通过这几个方面的得出项目定位。通过规划设计方案和项目的节能和环保措施及项目进度安排确定投资估算和资金筹措并做出项目财务评价。这篇论文主要在查阅相关文献的基础上，首先对于可行性报告的一般程序做了相应的了解，然后结合西

3、安麟德公馆的具体项目，进行相关预算和分析。关键词：可行性研究；投资估算；财务评价；不确定分析abstractthe feasibility project is to carry out a comprehensive technical and economic analysis of the construction project before making investment decisions on the project, and demonstrate it in a scientific way. before the decision of the project, com

4、prehensive analysis is based on the demand for residential life, objective, reasonable make unified plans, not only to win in the competition in the industry, and real estate projects must be as much as possible avoid project investment risk, through the accurate market positioning, etc. the corresp

5、onding strategy means to reduce the risk and to minimize the cost of investment, therefore, in the early stage of the construction project investment feasibility is very important.this article first elaborated the real estate project feasibility study of the introduction to the basic theory and the

6、real estate project feasibility study and its research methods, for our german residence project feasibility study lay a theoretical foundation; and then describes the development and trend in recent years the real estate in china city by analysis and project in xi 'an real estate development si

7、tuation and forecast, do market analysis for the project research, macro policy analysis, there are advantages and disadvantages. analysis of economic situation in xi 'an; xi 'an real estate market analysis; type analysis of real estate products. then combine the construction condition of on

8、eself and natural condition; project municipal supporting conditions; supporting the surrounding communities; analysis of surrounding main competitive buildings. then, swot analysis was carried out on the real estate project of linde mansion, the choice of target customer layer and the analysis of t

9、he house purchase project, and the project positioning was obtained through these aspects. determine investment estimation and financing and make project financial evaluation through planning and design scheme and project energy conservation and environmental protection measures and project schedule

10、.by integrating theory and practice research, this paper illustrates the general process of real estate project feasibility study, it helps us avoid the blindness of decision-making in real estate development process, be clear on project positioning, accurate technology reasonable arrangement and ca

11、pital budget. this paper is of great practical significance to guide the development of real estate projects in meiju garden.key words: feasibility study; investment estimation; financial evaluation; uncertainty analysis目录绪论11 总论21.1项目提出的背景21.2投资的必要性和经济效益31.3研究工作的依据和范围31.3.1研究工作的依据31.3.2 研究范围42 需求预测

12、和拟建规模52.1 需求情况的预测，价格分析，前景52.2 项目在规模和进展方向上的技术经济比较与分析63 资源，原材料及公用设施分析94 工程条件和工程方案104.1 工程地理位置，气象，水文，地质，地形条件104.2 工程的交通及运输和进展趋势104.3 工程位置比较与选择的意见115 设计方案125.1 项目构成范围125.2 项目定位171.价格定位172.形象定位186 环境爱护196.1 调查环境现状196.2 预测项目对环境的影响196.3 提出环境爱护和三废治理的初步方案197 项目治理的组织设置217.1 治理，劳动人员的培训217.2人员编制218 项目实施进度的建议239

13、项目的市场推广策略249.1 营销策划思想249.2 营销策略2410 投资估算和资金筹措2510.1 主体工程和协作工程的所需投资2510.2 项目建成后的流动资金估算2911 敏感性分析3212 项目经济评价3312.1 财产评价3312.2 国民经济评价3612.3 综合评价36 绪论现如今，我国的市场经济不断在进展，我国的国民经济正在迅速增加，这在很大程度上依靠房地产项目带来的支撑，这对于我国的经济进展来说，是给予了强心动力和催化作用的，对于整体经济的进展起到了非常关键的作用，其投资额一般非常巨大，但是，正因为如此，其所经历的危险也非常大，因此，我们一定在每一个大房产项目开始动工之前对

14、其进行可行性分析，通过对于该项目在各个方面的综合性评价得出可行性报告，这不仅能够在很大程度上规避危险，还可以通过分析对该项目所能达到的预期收入进行了解。对于可行性报告的编制，通常情况下，是需要在项目进行决策之前来完成的，通过对于项目的背景、市场环境、经济技术条件和各方面的危险进行阐述，从各方面来进行论证。传统的房地产项目的依靠的是整个房地产项目的策划、项目的施工治理、质量控制、财务预算等等，并着重依靠项目经理或部门内部人员的个人经验。在拿地的前期,更多的是快速地完成政府报批、资金准备、施工单位入场等,不重视房地产的可行性研究也不设计一些全新的方案，全靠负责人的多年经验来评判和实施，一旦这些负责

15、人发生了变动或者团队有一些，就会导致项目的进展异常施工困难。20世纪90年代以后，我国房地产市场渐成雏形，房地产的开发慢慢地走向规范化和成熟化。而房地产市场的政策在不断变动，消费者对房地产产品需求不断改变，房地产供应和需求关系改变，其他的开发成本的波动、收益的危险等，整个房产行业竞争激烈。房地产开发商也逐步认识到光是靠靠经验来进行房地产开发已经不能满足现代化开发的需要,获得较好的投资机会可观的回报，一定在拿到土地造房之前进行详细的可行性研究分析，以适应这个残酷的行业。根据经验得知,比较优秀的可行性研究对开发投资估算出来的精度百分之十，占的比例很低，小项目一般占投资额的1%左右，大型项目一般占投

16、资费用的0.5%左右。虽然这费用很小，但是可以确定整个项目后期全部投入，可以对未来的危险进行评估，同时合理规避危险，确保项目的能去的优质的效益。所以房地产可行性分析在整个房地产开发过程中起着至关重要的作用。 1 总论1.1项目提出的背景在确定建设项目之前一项很关键的工作就是提出该项目的可行性研究报告。即在决策投资前期，对打算建设的工程进行全方位的经济、技术、科学论证。可行性研究在投资治理中指的是有关准备建设的项目的自然、社会、经济、技术的点茶研究，并进行对比，预测出项目建成后的一些经济的成效。在以上基础上，综合性地来协商该建设项目是否有必要建、是否可盈利、是否经济、是否采纳先进技术、是否符合生

17、态环境要求等，以此来为投资决策提供科学依据。目前综合多方预测推断，2016年国内生产总值gdp同比增速将在7.7%左右，与前三个季度持平。中国经济经历了下滑后再度出现企稳迹象，但是宏观经济运行中仍然存在一些深层次突出矛盾和问题，制约着中国经济的较快复苏。2016年全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。2016年房地产开发企业施工面积665572万平方米，增长16.1%，房屋竣工面积101435万平方米，增长2%。2016年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，增长8.8%，商品房销售面积1

18、30551万平方米，增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%，商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。现在来看，综合各种因素后结果显示，我国国内生产总值速度107.7%（2016），与之前三个报值相平。中国的经济虽然下滑后又奇迹出现来稳定增长的迹象，但是，宏观来看有一些很深度而突出的问题是客观存在的，没有方法在段时间内就解决，这会在很长一段时间内制约着中国经济的较快复苏。我国房地产行业的2016年开发投资额打到了86013亿rmb，住宅的投资是58951亿rmb，比2015年增长了19.4个百分点，占整体投资的百分之68.5，2016比2015增长了19

19、.8个百分点。2016年房地产开发了665572万m2,的土地，竣工的土地面积达101435万m2，分别增长了百分之16.2和百分之2。2016年的土地购买面积是38814万m2，销售了130511万m2的商品房，达到了81428亿rmb的销售额（住宅销售额增长26.6个百分点），分别增长百分之8.8、百分之17.3、百分之26.3。西安市的土地资源利用状态和房地产开发情况主要体现在下述这几个方面：第一，城墙往内已经没有能出让的土地了；其次，二环内已经挂了牌的土地日也已不多了，逐日减少并且都是50亩以内的小片地；第三，能出让的地皮都集中在高新区、曲江、城北，城东、城西挂牌土地相对较少；第四，不

20、管是二环内还是二环外，超过100亩的地块少之又少，更别说超过200亩、300亩的地了，更是极其稀有。从最近几年西安的房地产进展的情况来看，不管是西安二环内和二环以外的地方，土地供应是不能满足市场的需求的，但是，大西安九宫格局的规划和西安城市版图又要不断扩张，加上西安每年超过100万平方米的新增吃入量，推动着西安地产势必向三环发进，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块还会向三环以外扩张，三环就被开发成二环之下的第二主力战区。2016 年，国家建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、x、银监会针对房地产市场的现状和存在的种种问题，联手出台了十五项相关政策和规定，

21、用土地政策和金融政策对房地产市场进行调控，不让房地产市场过热。这些手段里，把金融机构贷款基准利率上调并限制单套住房建筑面积、提高土地有偿使用费等措施对房地产企业影响最大。16年6月份，西安市政府根据“国六条”及九部委精神，也出台了稳定西安房地产市场的七条意见，对稳定房价、调控市场供求结构平衡、经济适用房、廉租房建设等做了明确的政策要求，这些政策的出台无疑在一定程度上给西安市场房市施压。根据相关政策的硬要，以后新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，一定达到70%以上。综上所述，该小区的优势在于，目前中国gdp总量在不断提升，整体的人均

22、收入在稳步增加，市民对房子的刚需是越来越大了，房屋的开发面积和销售面积都有一个很大程度的提高，市场潜力巨大。政策改变倾向于更加安全、稳定性。劣势在于规模较小，无法获得更大的收益，在产业的竞争冲击下，可能会有危险。限购令的出台也对于该小区的销售是一个不小的冲击。1.2投资的必要性和经济效益（1）准备怀宁路和望江西路的交叉的东南边建一个高级住宅区，用来满足西安市城市规划建设的要求，改善我市区内居民的居住环境，提升一下城市的住宅品质，进一步促进西安经济进展。、（2）该项目建设是符合国家产业政策和地方经济区域性规划的，适合当地经济进展要求，对实现西安市城市建设规划，提高和改善居民的居住水平和居住环境，

23、满足市民日益增长的消费需求，促进当地经济进展具有重要作用。随着西安市进展越来越好，城镇居民挣得钱也越来越多，多以就会对居住环境有了新的要求，加上日益增长的城市化进程，周围村子里的人口也想来城市生活，这就给西安市的居住，教育，卫生等带来了压力，一定要提高水平才能满足这么多人的需要。（3）等该项目开发完成后，所在地的人流、车流会明显增多，这就对当地的交通和市场提出了考验。同时，我们考虑到该地区是西安市新因特尔中心，周边有很多楼盘，建学校和小区的话有较好的交通基础。项目建成后，这里的交通和市场是可以满足项目小区的需求的，而且由于该项目不是一个单独的用来居住小区，因此也能和周边的环境和设施交叉融合，和

24、大西安建设相融合容纳、相互适应。总之，该项目的建设对社会各个领域的进展都有正面作用，对社会进展是有积极的作用。（4）这个项目没有违反国家的产业政策，经济和社会效益都很显著，非常必要去建筑，这个过程中，城市的基础设施覆盖范围得到了扩大，城市的土地资源得以优化。项目建成以后，市区居民的住房条件会提高，而城镇住房压力会降低，同时也把城市人口居住压力缓解了，1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究工作的依据(1) 项目建议书及其批复文件；(2) 国家及西安市颁布的相关法律、政策、法规；(3) 西安市总体规划（20062020）；(4) 建设用地规划许可证；(5) 西安市市区建设用地批准书；(6) 西安

25、市国民经济和社会进展第十二个五年规划；(7) 西安市西安区规划设计方案；(8) 西安及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；(9) 西安市统计年鉴（20112023）；(10) 房地产开发项目经济评价方法（建设部2000年公布）1.3.2 研究范围本报告的研究的内容在经济上涉及投资环境分析与市场预测、投资估算与资金筹措、财务评价、危险分析等，在城建上涉及城建规模与开发条件、建筑方案、节能节水消防环保设计等，在人文社会上涉及社会评价、城市进展评价等。2 需求预测和拟建规模2.1 需求情况的预测，价格分析，前景房地产业是国民经济的重要部门，其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下，房地产业

26、的需求量经常会发生较大的变动，具有的很强的不确定性。我国影响房地产业需求的因素如下：根据央行网站公布的消息，这一调查是2016年5月下旬央行在全国50个大、中、小城市进行的，对未来的房价走势，29.3%的居民持上涨预期，比一季度低10个百分点，房价上涨预期有所弱化。6月18日，中国人民银行公布了第二季度全国城镇储户问卷调查，调查结果表明，在对未来的房价长期上升的走势预期下，城镇居民观望情绪深厚,从而导致购房意愿下降。调查结果显示，未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续二个季度回落,累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头。从进入二十世纪九十年代以来，西安的整个房地产市

27、场有一个很大程度的提升。在市场开发初期，经验不足，很多方面都不成熟，销售问题矛盾比较突出，但从九五年以后，政府出台相关措施，对投资进行了管控，在九十年代末期，在国家的整体调控之下，借助国家的优待政策，房地产市场突飞猛进的进展。各个环节也逐渐的完善、成熟。2010-2016年，市场形势良好，每年都有所增加，但是速度逐年降低。2016年，全国商品房销售面积为12.07亿平方米，同比下降7.58%，为近年来首次出现负增长。时至今日,和世纪初相比,房地产市场化的广度和深度都发生了深刻的根本性的改变,房地产投资成为全社会固定资产投资最主要的构成部分,房地产业成为西安市经济进展的支柱产业之一。在西安市城北

28、一带，从21世纪初以来，每年的增长率都在20%以上，人们对住房的需求每年都在升高，是整个西安房地产规模开发最大的地区。而且一直保持着坚强的生命力。由于进展速度过快，在价格上和销售上，相对于其他地区来说，稳定性较差，波动性较大。由于该区域的房地产项目规模非常大，而且相应的配套措施也非常完善，将来的进展前景也相当不错，价格自然有所提升，摆脱了以往的低档次局面。该区域进展的比较晚，现在这是在进展上升期，加上政府部门各项优待政策，张家堡周边的各种房地产业如雨后春笋般相继得到开发。在高新区一带，在去年的上半年，整个地区的房地产行业开发面积有了一个非常大幅度的提升，同比增长了50%以上，但整个西安市的1/

29、4。虽然高新区进展也只有十几年的时间，但是却一跃成为了目前西安市经济总量最大的区域，经济的迅速崛起也使得房地产行业有了一个突飞猛进的上升。截至2015年，高新区整体的销售量占整个西安市的1/5以上，增幅也超过了20%。2015上半年高新区住宅均价4534元/平方米，较上年同比增长5.07%。经济产业和房地产业从来都不是孤立存在的，而是相互联络，相互影响的。经济会带动房地产，而房地产又会促进经济的进展，最近几年，在正确的进展决策之下，高新区成为了西安市房地产的炙手可热区域。2017年2月，西安土地市场供少成多。图2.1 2022年12月西安存量住宅市场状况2017年9月，新建商品住宅的加权平均价

30、格比上一季度增长3.20%，同比增长8.30%；第三季度累计加权平均价格同比增长3.11%。本市新建商品房加权平均价格为7188 /平方米，从上月的6965元/平方米，同比增长3.20%，和8.30%，高于去年同期6367元/平方米。第三季度，全市新建商品住宅累计加权平均价格为每平方米7027元，比去年同期的每平方米6815元增长3.11%。图2.2 新建商品住宅平均价格财政部、中宣部、教育部委联合下发了文件，分别下调了第一套和两套改善的住房税和营业税，帮助楼市上市，为二手房转让带来效益。与此同时，中央政府提出，中国的新住房应该推行分块制。原则上不宜修建封闭的居民区，以便社区内的道路得到公开和

31、解决。交通网络布局将促进土地节省和利用。土地供应的质量和效率进一步提高，新兴地区的供应量得到增加。2.2 项目在规模和进展方向上的技术经济比较与分析设计区域地处航拓路与神舟六路十字东南角，净土地面积14943.00平方米（22.415亩），土地用于住宅和商业（共用宗）。其中，房屋销售面积14530.98平方米（21.797亩），经销商占地412.02平方米（0.618亩）。 总容纳率小于3.68，建筑密度低于19.06，绿地率超过30，土地使用期限为70年，商业服务为40年。表2.1：主要技术经济指标表项目数值单位用地面积14943.00平方米容积率2.43总建筑面积340000平方米地上建筑

32、面积320000平方米其中住宅303000平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米其中物业800平方米综合商场1000平方米休养所1200平方米地下建筑面积20000平方米建筑密度28%户均面积120平方米总户数1900户车位配比1:1汽车位个数1900个（一）地段优势（1）周围有政府机关，办理事务便捷且商贸种类齐全；（2）在众多学校的的中部，人文教育氛围深厚；（3）地处航天城周边，交通便利；（4）距离一些供市民游玩休闲场所很近；（二）规模及产品优势（1）总建筑面积为34万平方米，是西安市中距城中心较近的的楼盘里的一个大型住宅工程；（2）临近航天产业园和航天城，人文气息深厚；（3）房屋

33、内部设计简洁而不失格调，室内布局合理，面积利用率高；劣势（1）所建区周边都是一些有年代的住宅区（19世纪），住宅区内的配备的生活设施都已经失去功能渐近淘汰；（2）所建区周围的开发工作已完成90%以上。机会（1） 所建区周边很热闹，但是供住宅的项目却相对较少；（2） 所建区内电子商业带动一些商住两用客户们新兴起来，增大了用房的需求。（3）新老商业圈的日渐成熟且西安市中心有向南部移动的趋势，这使得所建地段逐渐繁华起来，周围配套设施已经大部分投入使用，不需要投入很大精力新建；威胁（1）国家政策方面在市场调控上越来越严，这让市场需求相对以往来说是一个沉重的打击，未来的房价究竟如何难以乐观揣摩。（2）从

34、市场危险上来说，此项目规模小，没有如同大项目那样能抵抗住市场大幅波动能力，资金链短小、抗危险能力较差；（3）从竞争力上看，不久后的将来，所建区周边将吸引较多的住宅项目，从而导致供需平衡破坏，客户会有更多的选择，行业内相互竞争使得所建区整体素养提升；3 资源，原材料及公用设施分析建筑所需的建筑材料没有格外要求，从当地建材市场直接采购即可。除基本建筑材料外，工程上还需购置一些生活用品，例如床、柜子、桌椅等。此外，出于安全上的考虑，还需采购些必要的医疗用品。所建区就在城市之中，不论是超市、市场、游乐园，还是医院、图书馆、电影院等，都配备齐全。4 工程条件和工程方案4.1 工程地理位置，气象，水文，地

35、质，地形条件陕西省西安市地貌特征总体来说相对平缓的地带，市内仅有的两条泾河和渭河，河床在整体向北偏移，并且，西安市的总降水量较小，即使是在汛期，也不会对工程项目造成较大影响。西安市在地形上，在中国的中心位置，以盆地为主。东邻渭南市、商洛市， 西邻太白县、眉县，南临柞水，北临富平；南秦川，北渭河，占地面积约1000平方公里。在陕西省境内，位置偏南。海拔在两千米以上三千米以下，是南北方的重要分界线。西安属于暖温带半潮湿气候，降水量总体不多。春秋较为分明，春季温度较高，空气比较干燥，秋季温度较为居中，较夏季来说，下降程度很大，并且湿度有所增加；冬季非常严寒，降雪量不大，冬季简单出现雾霾这种不良天气。

36、（1）气温一年四季气温相差较大，其中，每年的4月份，属于温度回升的春季，平均温度在十五摄氏度左右，进入到6月份以来，开始进入初夏，此时降雨量较小，温度升高到二十度左右，气温在这一段时间内是基本上稳定的，进入到七八月份，属于盛夏季节，进入到10月份，雨量有所增加，气温进一步下降至十八度左右， 11月份过后，进入秋季，平均气温在十度以上十五度以下，每年的1-2月份，处于寒冬季节，温度多在零度以下。（2）降水西安的总体降水量不高，在汛期时，平均降水量约在五百毫米以内，一年内约有两个月的处于降水期。4.2 工程的交通及运输和进展趋势近年来，城市住宅流行的模式已经由家庭化进展为小型化，其规模主要是3户。

37、家庭结构主要由核心人员构成，且上下两代人都期望他们分开住处，但他们又期望居住地离的近，便利日常探望。所建区的学校和幼儿所离住宅区很近，步行就可以达到。多建区公共服务设施在原有基础上增设和完善后更能满足居民的生活需求。由于生活环境质量有了很大的改善和提高，城市里的公共交通和私家车就随需求的增长而得以进展。所建区内绿化面积相比平常住宅多5%10%，居住区的环境质量和观赏性和健康指数超过市民中意度。现代住宅小区的空间功能更加清楚，设备和装饰更具个性化，舒适性、支持性和环境性是协调进展的趋势，这也是大部分居民住房的模式。并对西式装修有了更高的要求，例如用户不论在设计的灵活性和使用的使用性上都有着更多的

38、考量，有再安排的空间，所建区箱式面积基本达到国家要求的指标。根据以上所述的种种现象和所建区未来走向，我们依照行业标准对麟德大厦的居住功能和配套设施进行了规划设计。4.3 工程位置比较与选择的意见地块3：所建区坐落在th（航拓）路与sz6（神舟第六）路交叉路口的东南角。这块地是用来进行住宅建设和商业服务的（共用宗），净用地面积14943 m2（相当于22.415亩），其中有14530.98 m2的住宅用地（相当于21.797亩）出售，商业用地使用了412.02 m2的土地（相当于0.618亩）。所建区的容积率不超过3.68，建筑密度不超过百分之19.06，绿地率不低于百分之30，住宅的土地使用年

39、限为70年，商业用地的使用年限为40年。5 设计方案5.1 项目构成范围1.设计原则本文所述的设计按照行业相关的规定，触及的行业有建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气等，进行单体设计时与国家现行的有关强制性标准的规定相契合。2.总体构思同时考虑到，由于社会经济的进展，人们审美观念也随之改变，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采纳简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。建筑工地就在西安规划区的中偏西的地方。建筑的基本要求是：牢牢把握“人与自然和谐进展”的主

40、题，去开创一个极具现代感的住宅建筑，这个建筑应该是符合时代精神和美好环境的，并且与周边社区交相呼应和谐统一。同时，人们的审美观念随着社会经济进展也发生了改变。他们对建筑的工艺材料、建筑的功能以及建筑周围的环境提出了更高的要求。因此，作为设计者，我们在社区的建筑风格和形式的规划上应抛去传统的糟粕，取其精华加之运用现代科技来构思，充分反映出二十一世纪的新生活居住理念。3.建筑设计方案（1）平面设计 1）住房区。考虑到用户使用房屋的功能，住宅采纳的是大空间布局的框架结构。在设计过程中，可根据用户的需求灵活地搭配条形结构，还能调整住宅的平面空间结构。住宅单体的平面设计与国家住房建设的基本标准和有关规范

41、要求相符 2）公共建筑。地下车库是小区的北入口，其中与照明、通风、防潮、排水及安全防护措施的地下车库是符合当前行业标准的设计规范的相关规定汽车库建筑设计规范（jgj100-98）。除停车场外，物业治理处、配电室和休息室都是建在地上的。公共建筑还有室外消防环道、中心广场、庭院绿地和建筑小品等。（2）立面设计立面设计强调的是建筑要赋有现代居住的特色。考虑到还应与周边社区及周边城市环境相融合，就要将其设计表达简洁不反复、明白而不失内容，凸显出一定的力量。如所见的公园大厦外形一般，除了美观多样，规划优雅、和谐、祥和、环境友好之外。它还应该是个性鲜亮的。4.结构设计该项目的建筑为高层，项目带有一层地下室

42、，主要用于停放车辆，对于项目的地基结构，采纳的安全等级为二级，完全符合于项目的安全需要。对于地下车库来说，采纳相同的安全等级，并且独立设计了二级防水，其平面图如下：5.公用设施方案公用设施包括供水、排水、供电、供气、供热设计等几个方面。1）供水条件该项目建设以后，采纳集体供水的方式，小区周围的其他住宅区已经有较完备的供水系统，所以项目建成以后，可以直接接入并进行使用。2)污水排放条件该项目主要为住宅区，所以产生的污水大多为生活污水，周边小区也已经建成相应的污水排放管道，项目建成以后，也可以将本小区的污水管道接入。3)雨水排放条件该项目没有建筑专门的雨水排放设备，而是采纳将小区地面建设为带有一定

43、坡度，利用重力作用，将雨水引入排放管道。4）供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前项目周边道路已铺设有热力供热管道可以使用。麟德公馆项目户型80-260方，主力户型180-220方。下面例举的是一些房型的简洁介绍：表5.1 125平方米楼房型：（单位：平米）总面积客厅、餐厅活动室房1房2房3约12540.4816.8714.24房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台6.937.155.272.98 优点： 1会客、娱乐、用餐区和休息区明确分隔开来； 2全部采纳凸窗，观景范围更大； 3卧室较为方正； 4厨房做到干湿分离； 5主卧、次卧通风状况良好； 缺点： 1. 客厅面宽4米，

44、在目前购房者心目中该面宽偏小； 2从分户门到生活阳台之间进深太长，会给购房者带来不适感；表5.2 160平方米楼房型：（单位：平米）总面积客厅、餐厅活动室房1房2房3约16040.619.0212.6414.3房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台5.294.507.261.765.801.98 优点： 1客厅面宽达4.4米； 2客厅方正； 3餐厅、客厅分隔明显； 4主卧内有卫生间，两间次卧也都靠近卫生间，晚间上卫生间便利； 缺点： 1主卧通风不良； 2餐厅为暗间；表5.3 90平方米楼房型：（单位：平米）总面积客厅、餐厅活动室房1房2房388.7625.1019.0215.02房4卫

45、生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台5.895.296.965.322.16 优点： 1客厅、主卧都朝南； 213.02平米的房间开有东南向窗，较好地解决了该房的采光问题； 3厅房都较方正； 4客、餐厅与卧室分隔明显； 5采纳凸窗； 缺点： 1分户门至生活阳台间进深较长； 2餐厅为暗间； 3主卧不通风；表5.4 200平方米楼房型：（单位：平米）总面积客、餐厅卫生间3工人房房1房2房3约20043.051.044.6422.7814.0012.09房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台11.909.406.908.251.908.944.64 优点： 1客厅面宽达4.7米； 2五间

46、房中有三间是朝南； 3客、餐厅与房完全分隔； 4餐厅开有西向窗，是餐厅成为明窗； 5公用卫生间做到干湿分离； 缺点： 1分户门至14平米房之间的一块区域不能充分利用； 2主卧不通风；表5.5 130平方米楼房型：（单位：平米）套内面积客厅餐厅活动室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台7.565.768.972.035.54.3 优点： 1客厅面宽达4.6米； 2客厅和三间房中的两间房都是朝南； 3厨房做到干湿分离； 4客厅和餐厅分隔明显； 缺点： 1餐厅为暗间； 2主卧不通风；以上户型在下一步单体设计时，还应根

47、据消费对象需求，综合考虑。5.2 项目定位1.价格定位住宅单价（元/平方米）商业单价（元/平方米）保守价900015000适宜价1050016000理想价1300017000由于项目的整体周期较长，国家和政府的政策确定性不高，整个房地产市场的稳定性不强，所以，在对上述因素进行了充分调查之后，将价格作三种预测：对于该公馆的各户型的价格定位，是该项目完工以后最重要的部分，通过对于周边市场价格的分析和调查，结合自身公馆的实际情况，进而确定出所适合的价格。该项目的主要定位是较为高档的住宅区，而且，目前西安正处于高速进展阶段，人们的生活水平和人均支配收入在逐年增加，以及考虑到周边的基础设施和环境，以及各

48、类交通基础工具的完善，最终，将该项目的住宅销售价格定为10650元/。2.形象定位对于该项目的形象定位，依托周边基础设施的进展，以及中小学的建设情况，针对于大多数客户的要求，从而对客户实现精准定位。该项目总的投资额非常巨大，而且其地理位置较为优越，周边有非常好的区位优势和交通环境，周边的小区大多为中高档社区，小区氛围较好，客户对于该小区周边的认可度也非常高，而且，开发商在当地较为有名，有非常丰富的项目基础，所以在形象地位上，要着力打造“高尚健康的休闲生活社区”。6 环境爱护6.1 调查环境现状对于公馆的选址情况来看,其周围的环境是非常好的,由于周边基础设施较为完善,并且环保部门也采取了一定的爱

49、护措施,所以项目在进行过程中造成相应的环境爱护问题,总体的规划也突出了生态建设的布局。6.2 预测项目对环境的影响项目的总体规划是以生态规划为基础，但是在项目具体施工过程中，不可幸免的会产生一些较小的对于环境有一定影响的施工项目：例如在施工过程中，污水的排放和净化，以及机器运转所造成的噪声污染，虽然污水排放会经过一系列的净化手段，噪声的分贝也会尽量降到最低，但是还是会造成一定程度的影响。6.3 提出环境爱护和三废治理的初步方案 该项目主要用于建设用户的住宅区域，其小区的建设，以及后续的居住也都是以生活为主，不会产生一些格外的污染。所含的污染物仅仅局限在生活垃圾或者汽车尾气等方面，只需要对于这些

50、常规的污染源进行净化即可。在项目具体施工过程中，不可幸免的会产生一些较小的对于环境有一定影响的施工项目：例如在施工过程中，污水的排放和净化，以及机器运转所造成的噪声污染，虽然污水排放会经过一系列的净化手段，噪声的分贝也会尽量降到最低，但是不可能完全消除。项目建设过程中产生的固体污染源主要会包含很多原材料的外包装和一些固体废渣。除此之外，施工现场会扬起很多灰尘，这些会对空气造成较大的影响，而且，车辆在运输各种原料期间，也会将固体颗粒物带入空气中，从而影响空气的pm2.5的值。针对这些污染源，要采取相应的措施，例如洒水，有效的将扬起的灰尘量尽可能的降低。幸免了环境的较大影响。7 项目治理的组织设置

51、7.1 治理，劳动人员的培训1、首先我们需要对高管编制中的四位高管进行人员培训，需要让他们知道并且了解在养老院这个项目中的一些基本的知识，并对在此方面的一些基本治理有一定的了解。2、对各个部门的行政治理人员进行岗位前培训，在上岗之后的每一个月需要进行一次集中的培训和工作总结，相互协商并学习比较好的一些基本的治理观念和好一点的治理方法。3、对运营治理中心的人员进行详细的培训，其中需要包括餐厨工作单位里面的工作人员、康复中心、接待人员等等进行一些工作方面具体的培训学习，需要让他们能够在最短的时间内可以快速学习，也能够最短时间内可以掌握到最基本最使用的知识，整个培训时间为期7天。期间的培训内容见具体

52、的培训方案。7.2 人员编制1. 高管编制，共3人设总经理1名，享受a4级别待遇；设副总经理1名，享受b4级别待遇；设总经办主任1名，享受b4级别待遇； 2.各中心、部门执行人员编制（1）财务中心人员编制，共4人。 （2）融资组：设主管1人，享受e4级别待遇（3）会计：设主管1人，享受e4级别待遇；设主办1人，享受f5级别待遇 （4）出纳：设主管1人，享受e4级别待遇 业务进展中心人员编制，共17人 （5）业务部：设经理1人，享受c6级别待遇；业务代表3人，享受f5级别待遇 （6）外联部：设经理1人，享受c6级别待遇；办事员2人，享受f5级别待

53、遇（7）策划部：设项目策划主管1人，享受e4级别待遇；项目策划人员2人，享（8）受f5级别待遇；设活动主管1人，享受e4级别待遇，活动实施员2人享受，f6级别待遇 （9）项目部：设项目经理1人，享受c4级别待遇；项目主管1人，享受d4级别待遇；项目实施人员2人，享受e6级别待遇 8 项目实施进度的建议对于小区的建设项目，主要从2018年开始,共有三年的施工时间,前两年主要完成对于相关基础设施和主体的建设,最终一年主要进行相关的完善和绿化.从第四年开始,开始进行预售.各项工作进度参见表6，施工横道图参加附件。序号项目时间（季度）2020年2021年2022年234123411基础2主体3装饰4安装5配套6竣工图8.1 项目施工进度图9 项目的市场推广策略 9.1 营销策划思想对于该项目来说，总体的营销策划方案如下：首先将该公馆设定为高端居住区，将此公馆的价值进行有效的营销宣传，通过广告或者宣传栏等形式，使得人们对于该公馆有较高的渴望度。邀请专业人士对该公馆进行专门的网站设计，设计相应的门户网站，使客户可以通过网站对于