地价评估过程中年期修正系数探究

1、地价评估过程中年期修正系数探究摘要：为消除年期修正系数计算数学模型产生的 收敛误差，确保基准地价的样点宗地价格和市场比较法宗地 价格的合理性。采用不同土地还原利率分用途下的年期修正 系数以图、表的方式进行直观分析，剖析产生此误差产生的 原因，提出对年期修正系数计算数学模型修改的方法。采用 年收益等比递增率参与年期修正系数的计算，从而消除收敛 误差。城镇土地估价规程年期修正公式进行宗地年期修 正产生的收敛误差客观存在，年收益等比递增率参与消除收 敛误差可行。关键词：土地价格 年期修正系数土地还原利率 收敛 误差study of tenure correction factor in land v

2、aluation processchen jian-zhongthe bureau of land and resources jintan, jiangsujintan 213200, chinaabstract : in light of the special cases for the transfer of state-owned land use right price, by means of diagrams and charts, using tenure correction factor in the sub-use of different land capitaliz

3、ation rate， this paper carries out direct analysis of the convergence error generated during the correction of parcel tenure through use of the tenure amendment formula of the urban land valuation procedures , dissects the causes for this error, and proposes a mathematical model for modification of

4、the tenure correction factor with good resuits.key words： land price tenure correction factor land capitalization rate convergence error一、引言我国实行社会主义公有制，城镇土地属国家所有，土地 使用权人只享有国有建设用地使用权。1990年5月，国务院 颁布城镇国有土地出让和转让暂行条例(国务院55号令), 规定国有土地分用途出让的法定最高年限：商业40年，住 宅70年，工业50年。这造就了我国出让国有土地特定的价 格内涵：土地使用者一次性缴纳出让金获取一定年限

5、的土地 使用权，出让合同到期后土地使用权价格归零。为此，城 镇土地估价规程(gb/t18508-2001)论及市场比较法的宗 地修正价格和基准地价的样点地价计算时，都要求对待估宗 地价格进行年期修正。但是，在实践中出现了让人们很难接 受的一种现象：土地使用年期剩余10年到5年左右时，土 地使用权价格还处在出让价格的一半左右，本文将这一现象称之谓土地使用权价格年期修正系数收敛误差。为合理消除 这一误差，本文在分析影响年期修正系数的因素后，提出了 改进方法。二、年期修正系数的影响因素1.年期修正系数的计算城镇土地估价规程规定：采用市场比较法进行宗地地价评估时，宗地修正价格的计算公式：(1)其中：一

6、一年期修正后宗地价格；一一年期修正前比 较实例价格；年期修正系数。年期修正系数的计算公式：(2)其中：一一土地还原利率；一一待估宗地的使用年期; 比较实例的使用年期。在建立基准地价的过程中,样点地价计算公式(3)其中：一一最高出让年限的土地使用权价格；一一实 际出让年期或剩余出让年期；有限年期出让地价；土地使用权出让最髙年期；一一土地还原利率。可以将改写为年期修正系数，的公式：(4)2影响年期修正系数的因子由(2)和(4)式，计算年期修正系数时，土地还原利 率、土地使用权出让最高年期、待估宗地的使用年期和比较 实例的使用年期等因子在起作用。而土地使用权出让最高年 期、待估宗地的使用年期和比较实

7、例的使用年期都有明确的 计算方法，但土地还原利率的确定有着明显的不确定性，这 也是影响年期修正的最重要的因子。土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率1。根 据城镇土地估价规程，还原利率应按3种方法确定。方法1：不动产纯收益与价格比率法。应选择三宗以上 近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易 实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原 利率。方法2：安全利率加风险调整值法。即还原利率二安全利 率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年 利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价 对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影 响程度而确定。方法3

8、：投资风险与投资收益率综合排序插入法。将社 会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序， 然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。3.对土地还原利率的讨论殷意啥等采用安全利率加风险调整值法和投资收益率 法2种方法2来确定2008年湖南永州市商业、住宅、工业 用地的土地还原利率，分别是7%, 6. 5%, 6%o并采用了收益 与价格比率法对商业用地的还原利率进行了验证。 张胜海等在对吴桥县城区基准地价更新过程中采用租售比 法和安全利率加风险调整值法2种方法3测算2008年吴桥 县的商业、住宅、工业用地的土地还原利率，分别为8%、7%、 6. 5%o肖云等提出了四则运算法4,即土

9、地还原利率二安全利 率+行业平均风险系数个别风险附加值-投资带来的优惠 率。同时确定了 2006年土地还原利率应该将贷款基准利率 5. 58%作为基数。就理论而言，投资土地使用权的收益率不能低于同期银 行贷款利率，否则将会失去投资的意义。本文收集了近10 年央行存贷款利率调整的情况（表1）。从实践来看，无论是土地管理行政主管部门还是地价评 估中介机构，以土地用途的收益高低排列次序应该是商业、 住宅和工业。相对应的土地还原利率也应该依次降低。更直 接的做法，无论哪种土地用途，估价师在执业过程中确定土 地还原利率一般分布在6%-8%的区间内。4.年期修正系数的分析虽然确定土地还原利率是一个复杂而又

10、不确定的过程， 更需要估价机构对区域土地市场正确的研判以及估价师个 人的执业经验，但是，将年期修正系数用（4）式以曲线图 方式直观表现，可以有一个全新的认识。对商业用地，分别采用土地还原利率4%、7. 5%、8%、8. 5%、 10%制作不同还原利率下商业用地年期修正系数一览表（表2）o依据表2,商业用地法定最髙年期为40年。当还原利率 为4%时，剩余年期为20年，即为出让高年期的一半时，剩 余出让价格是最高出让年期价格的0. 687倍。当还原利率为 7. 5%时，剩余年期为20年，剩余出让价格是最高出让年期 价格的0. 809倍。剩余年期为10年，剩余出让价格却还是 最高出让年期价格的0.

11、545倍。当还原利率为8%时，剩余年 期为20年，剩余出让价格是最高出让年期价格的0. 823倍。 剩余年期为10年，剩余出让价格却还是最高出让年期价格 的0. 563倍。当还原利率为8. 5%时，剩余年期为20年，剩 余出让价格是最高出让年期价格的0. 836倍。剩余年期为10 年，剩余出让价格却达到最高出让年期价格的0. 58倍。当 还原利率为10%时，剩余年期为20年，剩余出让价格是最高 出让年期价格的0.871倍。剩余年期为10年，剩余出让价 格却达到最高出让年期价格的0. 628倍。将表2绘制成不同还原利率下商业用地年期修正系数曲 线图（图l）o图1不同还原利率下商业用地年期修正系数

12、曲线图fig. 1 graph of tenure correction factors ofcommercial land in differe nt land cap it aliza tion rates依据图1, 土地还原利率越大，年期修正系数曲线的曲 率也越大，土地还原利率为7.5%、8%、8.5%的年期修正系数线比较集中，都远离土地还原利率为4%、10%的年期修正 系数曲线。说明在土地还原利率的合理取值范围内，商业用 地年期修正系数曲线曲率较大，收敛速度不均匀。对住宅用地，分别采用土地还原利率4%、6. 5%、7%、7. 5%、10%制作不同还原利率下住宅用地年期修正系数一览表(表

13、3) o依据表3,住宅用地法定最髙年期为70年。当还原利率 为4%时，剩余年期为35年，即为出让高年期的一半时，剩 余出让价格是最高出让年期价格的0. 798倍。当还原利率为 6. 5%时，剩余年期为35年，剩余出让价格是最高出让年期 价格的0.901倍。剩余年期为10年，剩余出让价格却还是 最高出让年期价格的0. 473倍。当还原利率为7%时，剩余年 期为35年，剩余出让价格是最高出让年期价格的0.914倍。 剩余年期为10年，剩余出让价格却还是最高出让年期价格 的0. 496倍。当还原利率为7. 5%时，剩余年期为35年，剩 余出让价格是最高出让年期价格的0. 926倍。剩余年期为10 年

14、，剩余出让价格却达到最高出让年期价格的0.518倍。当 还原利率为10%时，剩余年期为35年，剩余出让价格是最高 出让年期价格的0. 966倍。剩余年期为10年，剩余出让价 格却达到最高出让年期价格的0. 615倍。绘制成不同还原利率下住宅用地年期修正系数曲线图 （图 2）o图2不同还原利率下住宅用地年期修正系数曲线图fig. 2 graph of tenure correction factors of residential land in different land capitalization rates依据图2, 土地还原利率为6.5%、7%、7. 5%的年期修正 系数曲线比较集中

15、，都远离土地还原利率为4%、10%的年期 修正系数曲线。说明在土地还原利率的合理取值范围内，住 宅用地年期修正系数曲线曲率极大，收敛极不均匀。对工业用地，分别采用土地还原利率4%、6%、6.5%、7%、 10%制作不同还原利率下工业用地年期修正系数一览表（表4）o依据表3,工业用地法定最髙年期为50年。当还原利率 为4%时，剩余年期为25年，即为出让高年期的一半时，剩 余出让价格是最高出让年期价格的0. 727倍。当还原利率为 6%时，剩余年期为25年，剩余出让价格是最高出让年期价 格的0.811倍。剩余年期为10年，剩余出让价格却还是最 高出让年期价格的0.467倍。当还原利率为6. 5%时

16、，剩余年 期为25年，剩余出让价格是最高出让年期价格的0. 828倍。剩余年期为10年，剩余出让价格却还是最高出让年期价格 的0. 488倍。当还原利率为7%时，剩余年期为25年，剩余 出让价格是最高出让年期价格的0. 938倍。剩余年期为10 年，剩余出让价格却达到最高出让年期价格的0. 509倍。当 还原利率为10%时，剩余年期为25年，剩余出让价格是最高 出让年期价格的0. 916倍。剩余年期为10年，剩余出让价 格却达到最高出让年期价格的0.620倍。绘制成不同还原利率下工业用地年期修正系数曲线图（图3）。图3不同还原利率下工业用地年期修正系数曲线图fig. 3 graph of te

17、nure correction factors ofin dustrial land in different land capitalization rates依据图3, 土地还原利率为6%、6.5%、7%的年期修正系数曲线比较集中，都远离土地还原利率为4%、10%的年期修 正系数曲线。说明在土地还原利率的合理取值范围内，工业 用地年期修正系数曲线曲率较大，收敛不均匀。三、年期修正系数收敛误差的消除 1产生年期修正系数收敛误差的因素由图1、图2、图3可以看出，商业、住宅和工业用途采用合理土地还原利率时，年期修正系数曲线收敛明显不均 匀。尤其是住宅用地，无论土地还原利率如何设置，其年期 修正系

18、数曲线收敛存在极大偏差，剩余年期为15年时，土 地还原利率在4%以上时，剩余土地使用权价格竟然还是70 年土地使用价格的50%0通过上述比较，本文认为在商业、 住宅和工业用途下，采用合理的土地还原利率，年期修正系 数存在明显的由于数学模型不合理产生的收敛性误差。城镇土地估价规程规定以收益还原法评估有限年期 土地价格的公式为：(5)其中：v土地收益价格；a土地纯收益；r土地还原利率；n未来土地使用年期。对(5)式进行变形处理可表达为：(6)从估价实践来看，对(5)式变形处理是基于在估价时 点下纯收益a每年没有变化，同时要求还原利率r大于零。 因为说明越接近估价时点折现系数越大，远离估价时点，折

19、现系数越小，累计的现值与折现系数正相关。这就是前20 年年期修正系数变化不大的理论原因。由图1、图2、图3可以看出，年期修正系数曲线的曲 率与土地还原利率的数值正相关，而只有当还原利率取值在 4%左右时，年期修正系数曲线才符合人们的预期。从(4) 式来看，要消除年期修正系数误差必须对该数学模型进行修 正。2. 消除年期修正系数收敛误差的方法针对估价过程中每年纯收益不变的假设，本文根据现实 中每年纯收益递增的实际，采用年收益等比递增计算年期修 正系数，从而消除年期修正系数收敛误差。假设年纯收益等比递增率为c,对(4)式进行改造，年 期修正系数公式：(7)当c= r时，。对商业用地，采用土地还原利

20、率8%,年收益等比递增率 分别取0%、4%、8%、10%制作商业用地年期修正系数一览表 (表 5)o绘制成不同年收益等比递增率下的商业用地年期修正 曲线图(图4)。图4 土地还原利率为8%不同年收益等比递增率下商业 用地年期修正曲线图fig. 4graph of tenure correction factors of commercial land in different annual revenue equal ratio increasing rate at 8% capitalization rate将图4与图1进行比较，年收益等比递增率为零时的年 期修正曲线与图1还原利率为8%的相同，采用其它年收益等 比递增率时，年期修正系数曲线收敛性得到了很好的改正。 从图4中可以看出年收益等比递增率与土地还原利率相同 时，年期修正系数曲线为一条直线。3. 年收益等比递增率的确定在基准地价更新调查过程中，以年度对地区的分用途地