2022年建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理.x

1、建筑房地产企业营改增过渡期新老项目连接中的涉税政策分析及税务处理依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税 202136 号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定, 肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目连接的相关涉税问题处理进行深化讨论 , 讨论成果如下；一、新老项目的划分标准依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税

2、202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第 3 款规定： “建筑工程老项目，是指：（ 1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目；（ 2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目； ”基于此规定， 建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目为老项目， 注明的合同开工日期在 2021 年 5 月 1 日后的建筑工程项目为新项目；2、未取得建筑工程施

3、工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在 2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2021 年 5月 1 日后的建筑工程项目为新项目； 二房地产企业新老项目的划分标准财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三）项第 9 款规定：“房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2021 年 4 月 30 日前的房地产项目； ”基于此规定， 房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2021 年 4 月 30 日前的房地

4、产项目为老项目；2、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2021 年 5 月 1 日后的房地产项目为新项目；二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的挑选及涉税处理财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第 3 款规定：“ 一般纳税人为建筑工程老项目供应的建筑服务， 可以挑选适用简易计税方法计税 ；”财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第 7 款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以挑选适用简易计税方法依据5%的征收率计税；”在该文件中，有两个特别重要的字“可以”，即建

5、筑和房地产企业老项目增值税计税 方法的挑选上，在 2021 年 5 月 1 日后，既可以挑选适用简易计税方法也可以挑选一般计税方法；究竟应如何挑选增值税计税方法呢？肖太寿博士总结如下几方面：（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的挑选及涉税处理笔者认为建筑企业老项目在实践中表达为三类：第一类是营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目， 且已与业主进行了工程结算， 但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；其次类是营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目； 第三类是营改增之前

6、未完工的施工项目， 营改增后连续施工的老项目；以上三类老项目增值税计税方法的挑选如下；1、第一类老项目增值税计税方法的挑选及涉税处理营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目， 且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目， 分以下两种情形来处理：一是假如 工程结算报告书中未注明业主将来支付拖欠工程款的时间，就营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间；因此，在 2021 年 4 月 30 日之前， 依据 3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票；二是假如 工程结算书注明白业主将来支付拖欠工程款的时间，就营业

7、税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间；因此，在 2021 年 5 月 1 日后，建筑企业肯定挑选适用简易计税方法 ，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应依据 3%的征收率，依照“销售额 / （1+3%）×3%”运算缴纳增值税， 向业主开具增值税一般发票；由于“收到业主支付的工程款 /（1+3%）×3%<收到业主支付的工程款× 3%”，因此，从节约税收的角度考虑， 建议营改增前已经完工且进行工程决算， 但业主拖欠工程款的老项目在2021 年 5 月 1 日后进行开票；2、其次类老项目增值税计税方法的挑选及涉税处理营改增之前 2021

8、 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算 ，营改增以后才进行工程结算的老项目，肯定挑选适用简易计税方法 ， 依据财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（二） 项第 9 款的规定， 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应依据 3%的征收率，依照“销售额 / （1+3%）×3%”运算缴纳增值税， 向业主开具增值税一般发票；3、第三类老项目增值税计税方法的挑选及涉税处理营改增之前未完工的施工项目，营改增后连续施工的老项目增值税计税方法的挑选应分两种情形：一是假如 未完工项目在整个项目中所占的比重较大，

9、有大量的成本发票可以抵扣增值税，就挑选增值税一般计税方法，依据11%的税率运算增值税；二是假如 未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税一般发票， 没有多少增值税进项税可以抵扣， 就挑选增值税简易计税方法 ，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应依据 3%的征收率，依照“销售额 / （1+3%）× 3%”运算缴纳增值税，向业主开具增值税一般发票；（二）房地产开发企业的增值税计税方法的挑选及涉税处理1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后连续销售的老项目，肯定挑选适用简易计税方法依据 5%的征收率计税，给购买方开具

10、增值税一般发票；2. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等 法律手续， 且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理建筑工程施工许可证导致项目始终未动工，营改增后才办理建筑工程施工许可证致 使工程正式动工的项目为 新项目，挑选增值税一般计税方法，依据 11%运算缴纳增值税；3. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等 法律手续， 且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理建筑工程施工许可证，工程已经动工，营改增后，连续开发的项目，肯定是老项目，增值税计税方法 的挑选应分两种情形：一是假如已经开发的 项目在整个开发项目中占的比例很小

11、，成本发票仍没有收到，有 大量的成本发票可以抵扣增值税，就挑选增值税一般计税方法，按照 11%的税率运算增值税 ，但是依据财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（十）项第2 款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，依据3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地 主管税务机关进行纳税申报；二是假如已经开发的 项目在整个开发项目中所占的比例较大， 已经收到了大部分成本发票 （是增值税一般发票和建筑业营业税发票） ，没有多少增值税进项税可以抵扣，就 挑选适用简易计税方法依据 5%征收率征收增值税；三、老项目营改增后发生分包业务的涉税处理由于一项工程只有一

12、份建筑工程施工许可证，而且是由总包办理，分包人不需要办理建筑工程施工许可证，所以营改增前（2021 年 4 月 30 日之前）的老项目在营改增后（ 2021 年 5 月 1 日之后），发生总包与分包人签订分 包合同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目；依据财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项的规定， 一般纳税人为建筑工程老项目供应的建筑服务，可以挑选适用简易计税方法计税；房地产开发企业中的一般纳税人， 销售自行开发的房地产老项目， 可以挑选适用简易计税方法依据 5%的征收率计税；基于此分析，总包和分包都有可能挑选增值税一般计税方法和简易计税

13、方法， 究竟如何挑选增值税计税方法， 总分包之间肯定进行商量考虑各自的税收成本， 挑选对双方都能节约税收成本的增值税计税方法；依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税 202136 号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定, 肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目连接的相关涉税问题处理进行深化讨论 , 讨论成果如下；一、新老项目的划分标准依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准

14、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第 3 款规定： “建筑工程老项目，是指：（ 1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目；（ 2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目； ”基于此规定， 建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目为老项目， 注明的合同开工日期在 2021 年

15、 5 月 1 日后的建筑工程项目为新项目；2、未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在 2021 年 4 月 30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2021 年 5月 1 日后的建筑工程项目为新项目； 二房地产企业新老项目的划分标准财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三）项第 9 款规定：“房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2021 年 4 月 30 日前的房地产项目； ”基于此规定， 房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、建筑工程施工许

16、可证注明的合同开工日期在2021 年 4 月 30 日前的房地产项目为老项目；2、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2021 年 5 月 1 日后的房地产项目为新项目；二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的挑选及涉税处理财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第 3 款规定：“ 一般纳税人为建筑工程老项目供应的建筑服务， 可以挑选适用简易计税方法计税 ；”财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第 7 款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以挑选适用简易计税方法依据5

17、%的征收率计税；”在该文件中，有两个特别重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税 方法的挑选上，在 2021 年 5 月 1 日后，既可以挑选适用简易计税方法也可以挑选一般计税方法；究竟应如何挑选增值税计税方法呢？肖太寿博士总结如下几方面：（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的挑选及涉税处理笔者认为建筑企业老项目在实践中表达为三类：第一类是营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目， 且已与业主进行了工程结算， 但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；其次类是营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目，但没有进行工

18、程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目； 第三类是营改增之前未完工的施工项目， 营改增后连续施工的老项目；以上三类老项目增值税计税方法的挑选如下；1、第一类老项目增值税计税方法的挑选及涉税处理营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目， 且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目， 分以下两种情形来处理：一是假如 工程结算报告书中未注明业主将来支付拖欠工程款的时间，就营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间；因此，在 2021 年 4 月 30 日之前， 依据 3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票；

19、二是假如 工程结算书注明白业主将来支付拖欠工程款的时间，就营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间；因此，在 2021 年 5 月 1 日后，建筑企业肯定挑选适用简易计税方法 ，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应依据 3%的征收率，依照“销售额 / （1+3%）×3%”运算缴纳增值税， 向业主开具增值税一般发票；由于“收到业主支付的工程款 /（1+3%）×3%<收到业主支付的工程款× 3%”，因此，从节约税收的角度考虑， 建议营改增前已经完工且进行工程决算， 但业主拖欠工程款的老项目在2021 年 5 月 1 日后进行开票；2、

20、其次类老项目增值税计税方法的挑选及涉税处理营改增之前 2021 年 4 月 30 日之前 ，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算 ，营改增以后才进行工程结算的老项目，肯定挑选适用简易计税方法 ， 依据财税 202136 号）附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（二） 项第 9 款的规定， 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应依据 3%的征收率，依照“销售额 / （1+3%）×3%”运算缴纳增值税， 向业主开具增值税一般发票；3、第三类老项目增值税计税方法的挑选及涉税处理营改增之前未完工的施工项目，营改增后连续施工的老项目增值税计税方法的挑选

21、应分两种情形：一是假如 未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，就挑选增值税一般计税方法，依据11%的税率运算增值税；二是假如 未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税一般发票， 没有多少增值税进项税可以抵扣， 就挑选增值税简易计税方法 ，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应依据 3%的征收率，依照“销售额 / （1+3%）× 3%”运算缴纳增值税，向业主开具增值税一般发票；（二）房地产开发企业的增值税计税方法的挑选及涉税处理1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后连续销售的老项目，肯定挑选适用简易计税方法依据 5%的征收率计税，给购买方开具增值税一般发票；2. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等 法律手续， 且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理建筑工程施工许可证导致项目始终未动工，营改增后才办理建筑工程施工许可证致 使工程正式动工的项目为 新项目，挑选增值税一般计税方法，依据 11%运算缴纳增值税；3. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等 法律手续， 且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理建筑工程施工许可证，工程已经动工，营改增后，连续开发的