【地产策划】新城综合体研究【PPT】78PPT

1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789新城综合体研究 策划发展部二零零八年一月九日2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789研究思路研究思路工作目标工作方法工作路径建立城市综合体标准产品模型理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件通过模型研究不同业态间的影响关系在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条件、各功能

2、配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要求、开发模式等2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789城市综合体与新城综合体城市综合体与新城综合体2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体

3、不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789城市综合体的特征城市综合体的特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付

4、款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789新城综合体新城综合体 新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。并通过街区作用实现与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 新城综合体初步预计： 项目用地面积约200300亩，规划建筑面积约3040万平米左右。其中，68万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施），4万

5、平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及1620万平米居住设施等。 目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、开发区等区域。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789新城综合体产品类型及模型新城综合体产品类型及模型2009年房地产营销策划大全移动硬盘版

6、！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789综合体类型邻里型综合体邻里型综合体社区型综合体社区型综合体区域型综合体区域型综合体选址 城市二三线二三线二三线 区位街道主要入口，居民主要途径地人流集中，交通便利地段居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边或郊区 交通街道出入口交通便捷公交集散、地铁口或快速干线沿线规模（平米）30-50万50-60万50-80万服务人口（人）40005万20万功能定位提供日常生活必须服务保障社区周边日常生活，提供较为便利的服务区域性商业中心，保障区域内的便利快捷服务商业面积及比例（平米）60

7、00-10000，占总体量左右25000，占总体量3%-5%100000,占总体量18-20%商业业态便利店、餐饮、药店、生活服务超市、便利店、医药店、菜场、餐饮、娱乐休闲、小型商业街购物中心、百货、商业街、超市、娱乐休闲、餐饮业态配比商业零售30-35%休闲娱乐酒店30-40%餐饮20-25%其它5-10% 商业零售30-40%休闲娱乐酒店10-20%餐饮25-30%其它5-10% 商业零售30-35%休闲娱乐酒店5-10%餐饮15-20%其它20-30% 核心消费圈1-2公里3-5公里10-20公里交通易达性3-5分钟58分钟1015分钟停车场50100辆300500辆20005000辆商

8、店组成1020家，便利店12家、餐饮、药店、洗衣店等2050家，综合超市1家、专业店、服装店、餐饮、菜场、杂货等100200家，购物中心1家、综合超市1家、服装、餐饮、娱乐城、专业卖场、outlets等配套服务图书报刊、atm机等报刊、邮政、银行营业厅等新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类）新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789新城综合体的开发与运营新城综合体的开发与运营2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货

9、到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789新城综合体的开发与运营新城综合体的开发与运营定位依据：定位依据：定位依定位依据据123456城市和区域市城市和区域市场场城市化城市化发展发展经济和人口经济和人口状况状况城市和区域地城市和区域地理环境理环境历史、历史、文化、文化、民俗、民俗、民情民情政府规划及功政府规划及功能定位能定位1、符合城市整体发展要求，符合城市整体发展要求，符合政府控规要求符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目、具有鲜明特色，体现项目地段价值地段价值3、符合市场要求，实现、符合市场要求，实现整体开发与经营目标整体开发与经营目

10、标定位需满足的目标：定位需满足的目标：2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发市场可实现：市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损；符合项目资源特色：符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动；有利价值最大化有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。启动的基本原则启动的基本原则产业驱动大盘产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功

11、建立项目地位；景观大盘：景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值；一般大盘：一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。新城综合体的开发与运营新城综合体的开发与运营2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789科学分期与合理的进度安排科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值景观资源最好的区域首期开发：景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群；以最好的产品首期开发：以最好的产品首期开发：奠

12、定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发；产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。新城综合体的开发与运营新城综合体的开发与运营2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789附附 件件主要涉及新城综合体中的商业部分2009年房地产营销策划大全移动硬

13、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789目录目录n商业业态分析商业业态分析业态特点、业态生存条件业态特点、业态生存条件n各商业业态之间的关系分析各商业业态之间的关系分析n社区商业社区商业n社区商业社区购物中心操作模式分析社区商业社区购物中心操作模式分析n新城综合体的模型方法论新城综合体的模型方法论2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 商业业态分析商业业态分析各业态特点、生存条件分析各业态特点、生

14、存条件分析2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789n商业业态商业业态零售业零售业百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐 购物中心购物中心商业街商业街2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789商业业态商业业态零售业零售业n商业业态所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用

15、商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。n零售零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。 对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。 美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类； 日本在美国的基础上增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式 由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准零售业态分类（gbt1810620

16、04）于2004年6月9日发布，2004年6月30日起开始实施，将零售业分为：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种业态。本报告中主要研究零售业态中的百货商店、超市、便利店、专业店、专卖店等业态集群中的商业街和购物中心2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789零售业态零售业态百货店百货店n 概念概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各

17、自的进货、管理、运营的零售业态。n 特点特点1.采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。2.商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。3.采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全4.选址在城市繁华区、交通要道。5.商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。6.商店规模大，在5000平方米以7.商店设施豪华，店堂典雅、明快。8.目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:6903

18、1789零售业态零售业态超级市场超级市场n 概念概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。 n 特点特点1. 商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品衣、食、用品齐全。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品衣、食、用品齐全。2. 营业时间每天营业时间每天11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。3. 选址在居民区、交通要道、商业街。选址在居民区、交通要道、商业街。4. 商店营业面积在商店营业面积在2500平方米以上。平方米以上。5. 目标顾客为购买频率高的居民。目标顾客为购买频率高的居民。6.

19、 后附：沃尔玛超市的选址要求后附：沃尔玛超市的选址要求2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789零售业态零售业态专业店专业店(special store) (special store) n 概念专业店通常是指专门经营某一类商品的零售业态，并且具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。n 特点1. 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主2. 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。3. 美国把专业店分为：汽车及其零部

20、件经销店、家具与家居装潢店、电子电器店、建材经销店、食品饮料店、保健用品及药品店、加油站、服装服饰店和运动、休闲、图书、音乐用品店等9类。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789零售业态零售业态专卖店专卖店(exclusive shop) (exclusive shop) n 概念概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态n 特点特点1. 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。商品结构以企业品牌为主，销售

21、体现量少、质优、高毛利。2. 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。3. 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。4. 目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789零售业态便利店零售业态便利店(convenience stor

22、e )(convenience store )n 概念概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。n 特点特点1. 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。2. 营业时间长，一般在营业时间长，一般在16h以上，甚至以上，甚至24h，终年无休日。，终年无休日。3. 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、企业所选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、企业所在地。在地。4. 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7m

23、in到达的范围内。到达的范围内。5. 商店营业面积在商店营业面积在100平米左右，营业面积利用率高。平米左右，营业面积利用率高。6. 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789商业业态商业业态餐饮餐饮业态业态层高层高m 柱距柱距m面积面积荷载荷载kg/百粤湾百粤湾3.55m8m-9m1000以上以上350-400n 概念n 特点 餐饮业种类较多，包括中餐、西餐、简餐厅等 经营方式多员，可加盟

24、某特定餐饮品牌、可私营、可由某餐饮集团分设等。 餐饮业对建筑要较高要求（以天津百粤湾美食坊为例）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789商业业态商业业态休闲娱乐休闲娱乐n 概念概念n 特点特点 1. 产品构成以：香薰、桑拿、健体中心、产品构成以：香薰、桑拿、健体中心、ktv等等为主要形态。等等为主要形态。2. 这种购物中心内服务式的功能，占到这种购物中心内服务式的功能，占到10%比例比例2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资

25、料免费下载qq:69031789商业业态商业业态购物中心购物中心n 概念概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的综合体。企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的综合体。n 特点特点1. 由发起者有计划地开发，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告由发起者有计划地开发，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。宣传等共同活动，实行统一管理。2. 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、

26、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。饮、娱乐设施构成。3. 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模停车场。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模停车场。4. 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。5. 根据选址和商圈不同，购物中心可分为区域型、社区型和邻里型。根据选址和商圈不同，购物中心可分为区域型、社区型和邻里型。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789商业业态商业业态-商业街商业街

27、n 概念概念商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集 合体。 n 特点特点以规模划分，商业街分为中心商业街、地区商业街和特色小街。以规模划分，商业街分为中心商业街、地区商业街和特色小街。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。其中主题式商业街最为流行，最易积聚人气。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；各商业街

28、在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65，餐饮业占20，大众娱乐业占10，通讯服务业 占5。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789n生存条件分析生存条件分析超市选址要求以沃尔玛超市为例超市选址要求以沃尔玛超市为例各类型商业设施对物业的技术性要求各类型商业设施对物业的技术性要求便利店便利店酒楼酒楼西餐厅西餐厅咖啡厅咖啡厅服装店服装店生活家具店生活家具店美容美发店美容美发店2009年房地产营销策

29、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789一、对商圈的要求一、对商圈的要求 1、 在项目在项目1.5公里范围内人口达公里范围内人口达10万以上为佳，万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达公里范围内的常住人口可达1215万人；万人； 2、 须临近城市交通主干线，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山须临近城市交通主干线，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显隔离为佳；川等）明显隔离为佳； 3、 商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；商圈内人口年龄结构以中青年

30、为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、 项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；场； 5、 核心商圈内（距项目核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。平方米的同类业态为佳。 二、对物业的要求二、对物业的要求 1、 物业纵深在物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于米；临街面不低于70米；米； 2、 层高不低于层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在米，净高

31、在4.5米以上（空调排风米以上（空调排风口至地板的距离）；口至地板的距离）； 3、 楼板承重在楼板承重在800kg以上，对期楼的要求在以上，对期楼的要求在1000kg/以上；以上； 4、 柱间距要求柱间距要求9米以上，原则上不能低于米以上，原则上不能低于8米；米； 5、 正门至少提供正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告位至少个主出入口，免费外立面广告位至少3个；个； 6、 每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 7、 商场要有一定面积的广场。商场要有一定面积的广场。 沃尔玛对选址的要求沃尔玛对选址的要求2009年房地产营

32、销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 三、对停车场地的要求三、对停车场地的要求 1、 至少至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、 必须为供货商提供必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；个以上的免费货车停车位； 3、 如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，物流专用场地，40尺货柜车转弯半径尺货柜车转弯半径18米。米。 四、其他四、

33、其他 1、 市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高底压配电系统、电表、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高底压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱； 2、 配备完善的给排水系统，提供独

34、立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需求；满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需求； 3、 安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24+1标准；标准； 4、 物业租赁期限一般为物业租赁期限一般为20年或年或20年以上，不低于年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。年，并提供一定的免租期。/p2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付

35、款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789各业态品牌商家列表各业态品牌商家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容nb自然美、玛莎、思

36、妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社社区区标标超超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其其他他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲冲印印店店靠近主出入口，

37、离居住区域较近1层1020干干洗洗店店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地地产产中中介介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生生活活家家居居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼饼屋屋（蛋蛋糕糕店店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便便利利店店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休休闲闲类类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美美容容/

38、/美美发发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐餐饮饮主出入口1层100-500便便利利超超市市主干道/主出入口-1-3层6,00015,000综综合合超超市市位位置置经经营营楼楼层层经经营营面面积积（）业业态态指指标标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社社区区标标超超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其其他他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲冲印印店店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干干洗洗店店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受

39、能力较高，通常位置较优越1层30100地地产产中中介介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生生活活家家居居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼饼屋屋（蛋蛋糕糕店店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便便利利店店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休休闲闲类类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美美容容/ /美美发发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：20

40、0800 中式酒楼：1,000-3,000餐餐饮饮主出入口1层100-500便便利利超超市市主干道/主出入口-1-3层6,00015,000综综合合超超市市位位置置经经营营楼楼层层经经营营面面积积（）业业态态指指标标2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789超市类超市类 综合超市综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量

41、100吨；排水管道、隔油池、降温池、 污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789超市类超市类 社区标超社区标超技术指标具

42、体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789超市

43、类超市类 便利超市便利超市技术指标具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789餐饮类餐饮类 大型中式酒楼大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（kg/）5

44、00中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789餐饮类餐饮类 中西快餐店中西快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯2009年房地产营销策划大全

45、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789餐饮类餐饮类 西式快餐店西式快餐店技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789餐饮类餐饮类 西餐咖啡店西餐咖

46、啡店技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789便利店类便利店类便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有

47、良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789技术指标具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯服务配套及精品类服务配套及精品类服务配套是社区商业的基

48、础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789美容美发类美容美发类美容spa和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容spa的经营楼层多在二层，而美

49、发大部分则在一层。美容spa类商家物业条件要求：技术指标具体要求需求面积（） 80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789美容美发类美容美发类技术指标具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水

50、管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789生活家居类生活家居类生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。 技术指标具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设

51、计商业建筑时可有较大的灵活性。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789休闲类休闲类休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。2009年房

52、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 各业态间影响关系各业态间影响关系2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789零售业态零售业态微观业种间影响关系微观业种间影响关系目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服

53、饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；

54、服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789微观经营主体的位置组合四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具

55、等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。第四类是个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。反之，一些商店类型适合分散布置。服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口。珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以

56、延长购物者的兴趣。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 社区商业社区商业2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789社区商业社区商业n概述：概念、特点概述：概念、特点n类型类型n业态组合业态组合2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789社区商业概述社区商

57、业概述n概念概念 社区商业社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，提供日常生活需要的商一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，提供日常生活需要的商品和服务的品和服务的属地型商业属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口服务人口一般在一般在5万人以下，服务半径一般在万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般应控制在公里以内，总规模一般应控制在3万万平米以内平米以内。n类型类型外向型社区商业外向型社区商业商业体量较大，依靠本社区

58、居民的消费不足于支撑商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。的商业氛围。 商住比在商住比在5%11之间。之间。内向型的社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖内向型的社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情本社区居民的需求，商业规模的大小可根据

59、社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。商住比在商住比在2左右。左右。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789n业态组合业态组合 社区商业的基本特性：社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；是社区商业的三大基本业态；2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789内内向向型型社社区区商商业业业业态态面面积积比比例例生活家居 0.13%服饰精品 4.03%地产中介 6.10%休闲 7.82%便利店 1.04%餐饮 15.79%其他 10.11%杂货/肉菜/五金/证券 0.88%超市 28.40%美容 8.28%服务配套 17.42%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载q