物业部管理文件

1、文件名称：物业部工作手册 版本：B文件编号：JMJJ/GL-06-2008 版序：1受控状态：发放编号：物业部工作手册JMJJ/GL-01-2008 版本：B/1编制： 物业部 日期：2009年 月 日审核： 宋振清 日期：2009年 月 日批准： 赵建国 日期：2009年 月 日2009年 月 日发布 2009年 月 日实施北京市集美家居市场集团有限公司目 录1.0 物业部职能2.0 物业部质量管理体系组织机构/岗位图3.0 岗位职责/任职要求4.0 管理制度5.0 相关工作流程6.0 质量目标分解表7.0 质量目标考核表8.0 质量、环境记录1.0 物业部职能物业部是保障市场正常运行的主要

2、部门，也是公司ISO14001:2004环境管理体系的主责部门，对内担负商城运营的后勤保障、服务工作，对外担负资产的建设与开发工作，其职能如下：1.1 负责公司水暖电气、物业、设备维修等项工作。1.2 确保家居市场安全用电、用气、用水，施工、使用、维修必须符合安全规定、实际需要、时效要求和节约原则。1.3 负责物业方案的实施。1.4 负责公司环境管理体系（ISO14001）的认证、审查及管理，贯彻落实其要求。1.5 负责对现场环境进行全面管理和监控，对现场存在的问题及时整改和处置，确保安全经营。1.6 负责相关应急设备、物资、器材使用方面的协调和配合。1.7 负责院内绿化美化，保护花木绿植的完

3、好。1.8 负责信息的传递，并协调、组织运行和管理。1.9 负责控制噪音，减少固体废弃物的排放；监督水、电的使用；对相关方施加环境影响。1.10 负责指导外协方进行过程控制，负责编制相应的规程，负责对实现产品符合性所需的工作环境进行控制，负责服务设施的维护保养，编制必要的作业指导书，负责产品的防护、产品的交付及标识及可追溯性控制，负责产品验证。1.11 负责对过程的测量和监控。1.12 负责组织公司的环境监测和测量工作，负责建立环境监测台帐。1.13 负责对清洁服务质量进行监督。1.14 负责不合格品、过程中存在的不合格、不符合、事故或事件的识别及纠正措施的管理。1.15 负责对管理体系运行过

4、程中存在的不合格、不符合、事故或事件原因采取纠正措施的管理。1.16 负责设备使用过程中潜在的不合格原因进行分析与控制。1.17 负责对过程中潜在的不合格、不符合、事故或事件原因进行分析与控制。1.18 负责管理体系运行过程中潜在的不合格、不符合、事故或事件原因进行分析与控制。1.19 负责内部审核资料的收集、整理、传递和归档，提供审核时所需的依据标准及管理体系文件。1.20 负责本部门的环境因素的识别与评价。1.21 负责物业资产的开发与建设。1.22 负责防火、防汛的应急物资（预案）的准备工作。1.23 负责物业方面相关方的联系及协调。1.24 上级交赋的其他工作。2.0 物业部组织机构图

5、/岗位图设施维修工土建维修工保洁锅炉维修工上下水维修空调维修工维修电工土建施工班长水暖焊工班长电工班长物业部主任办公室电气焊维修电梯维修工外部委保管理3.0岗位职责/任职要求3.1物业部主任3.1.1岗位职责1)负责物业部全面工作。2)负责公司水暖电气、物业、维修等项工作。3)确保本公司的市场秩序、环境安定、设施设备完好等符合本公司物业保障的标准和要求。4)确保本公司安全用电、用气、用水，施工、使用、维修必须符合安全规定、实际需要、时效要求和节约原则。5) 负责按公司质量管理管理体系的要求贯彻执行。6)负责按质量管理标准，做好环境管理与监督。7)负责信息的传递，并协调组织的运行和管理。8) 负

6、责对服务设施进行维护保养、全面管理和监控现场环境，对现场存在的问题及时整改和处置，确保安全经营。9) 检查督促本公司节约用水的制度贯彻执行情况。10)负责组织公司的环境监测和测量工作，负责组织对法律、法规符合性进行评审，负责建立环境监测台帐。11)负责对过程中存在的不合格、不符合、事故或事件原因采取纠正措施的管理。12)负责对过程中潜在的不合格、不符合、事故或事件原因进行分析与控制。13)负责内部审核资料的收集、整理、传递和归档，提供审核时所需的依据标准及管理体系文件。14) 负责本部门的环境因素的识别与评价。15)完成领导交办的其他各项任务。3.1.2 任职要求1) 具备大型企业后勤管理实践

7、经验。2) 具有大专以上文化程度，出色的领导才能。3) 具有良好的沟通、表达、组织协调和准确的判断能力。4) 工作踏实、勤奋，极具责任感。5) 了解建筑、水电暖、消防等常识性操作规程。6) 能承受高强度的工作压力，能承担大负荷连续工作。7) 具有较强的工作预见性。8) 具备良好的岗位职业道德。3.2 电工班长3.2.1 岗位职责1)电工班负责本公司电气安装、维修、监督、管理等事宜，确保公司用电及安全。2)加强用电安全管理，做到每日巡检，重点部位定期检测，发现隐患及时排除并报告，详细做好记录。3)发现重大隐患或不安全因素，要马上报告主管负责人，并服从命令，统一调度，及时排除或抢修；负责防雷设施的

8、管理。4) 随时掌握市场用电情况，及时调控并做好工作记录。5) 做好各部门、各展位的用电管理和监督，制止乱接电源，违规操作，制止使用明火以及在装修、装饰过程中不安全用电的问题，提出处理意见报公司领导批准后实施。6) 树立服务意识，主动与各部门搞好配合，协助厂家做好电器安装，监督安全使用。7) 模范执行岗位职责、操作规程和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。8) 工作中要以身作则，技术上要精益求精，严格要求，并能解决技术上疑难问题，协助上级领导做好班组成员管理和思想教育、技术培训工作。9) 管理使用好本组负责范围的设备、工具、仪器、仪表，使用设备经常处于高效、低耗、安全运行的良好技术状

9、态，工具做到安全使用，仪器、仪表清晰、准确。10) 搞好班组建设，合理安排日常工作，维修做到迅速及时，保证质量，不出问题，使工作开展得有条不紊，抓好安全和防火工作，做好本组人员的考勤和考核工作。11) 负责制定本班组设备的年、月检修保养和所需设备、备品计划，并负责整理和存放有关设备的技术资料，能及时发现和收集设备的缺陷和隐患，并提出改进意见和负责组织处理。 12) 组织本部门人员认真学习质量管理体系文件，负责体系中相关条款要求的实施工作。13) 组织并参与质量管理体系评审活动，负责本部门纠正预防措施的实施。14) 完成领导交办的其它各项工作任务。3.2.2 任职要求1)须持有国家有关部门颁发的

10、职业技术等级证书。2)两年以上相关工作经验。3)能够阅读和理解电器装配图、电器原理图等。4)工作踏实，吃苦耐劳，责任心强。5) 能承受较大的工作压力。3.3 电工3.3.1 岗位职责1) 负责本公司电气安装、维修、监督、管理等事宜，确保公司用电及安全。2) 服从电气系统负责人的安排与监督，岗位明确分工，划定责任范围，听从统一调度，按电工操作规程施工。3) 加强用电安全管理，做到每日巡检，重点部位定期检测，发现隐患及时排除并报告，详细做好记录；负责各种巡查、抄表记录的填写和保存。4) 发现重大隐患或不安全因素，要马上报告主管负责人，并服从命令，统一调度，及时排除或抢修；负责防雷设施的管理。5)

11、配电室要畅通联络，掌握信息，分析情况，及时调控并做好工作记录。6) 做好各部门、各展位的用电管理和监督，制止乱接电源，违规操作，制止使用明火以及装修、装饰未经批准或不安全用电等问题，提出处理意见报领导批准后实施。7) 树立服务意识，主动与各部门搞好配合，协助厂家做好电器安装，监督安全使用。8) 模范执行岗位职责、操作规程和各项规章制度，及时完成各项工作任务。9) 工作中要以身作则，技术上要精益求精，严格要求，并能解决技术上疑难问题。 10) 管理使用好岗位范围的设备、工具、仪器、仪表，使用设备经常处于高效、低耗、安全运行的良好技术状态，工具做到安全使用可信，仪器、仪表清晰、准确。 11) 对所

12、辖配电室设备要严格做到三干净、三良好：设备干净、值班室干净、配电室干净，设备运行性能良好，安全性能良好，操作性能良好； 12)维修做到迅速及时，保证质量，不出问题，使工作开展得有条不紊，抓好安全和防火工作。13)按领导要求整理和存放有关设备的技术资料，能及时发现和收集设备的缺陷和隐患，并提出改进意见和负责组织处理。14)认真学习质量管理体系文件，切实执行相关条款要求。3.3.2 任职要求1)须持有国家有关部门颁发的的职业技术等级证书。2)一年以上相关工作经验。3)能够阅读和理解电器装配图、电器原理图。4)工作踏实，吃苦耐劳，责任心强。5) 能承受一定的工作压力。3.4 水暖、焊工班长3.4.1

13、岗位职责1）负责本公司水暖设施的安装、维修、监督、管理等事宜，确保公司使用及安全；2) 加强安全管理，做到每日巡检，重点部位定期检测，发现隐患及时排除并报告，详细做好记录；3) 发现重大隐患或不安全因素，要马上报告主管负责人，并服从命令，统一调度，及时排除或抢修；4)负责审核装修商户可能涉及的水暖图纸，并检查参展商户的货位是否遮挡暖气设施 。5) 树立服务意识，主动与各部门搞好配合，协助厂家做好安装，监督安全使用；模范执行岗位职责、操作规程和各项规章制度，承上启下，及时完成上级交给的各项工作任务；6) 工作中要以身作则，技术上要精益求精，严格要求，并能解决技术上疑难问题，协助上级领导做好班组成

14、员管理和思想教育、技术培训工作；7) 管理使用好本组负责范围的设备、工具、仪器、仪表，使用设备经常处于高效、低耗、安全运行的良好技术状态，工具做到安全使用可信，仪器、仪表清晰、准确；8) 搞好班组建设，合理安排日常工作，维修做到迅速及时，保证质量，不出问题，使工作开展得有条不紊，抓好安全和防火工作，做好本组人员的考勤和考核工作；9) 负责制定本班组设备的年、月检修保养和所需设备、备品计划，并负责整理和存放有关设备的技术资料，能及时发现和收集设备的缺陷和隐患，并提出改进意见和负责组织处理。10) 组织本部门人员认真学习质量管理体系文件，负责体系中相关条款要求的实施工作；11) 组织并参与质量管理

15、体系评审活动，负责本部门纠正预防措施的实施；12) 完成领导交办的其它各项工作任务；3.4.2 任职要求1) 须持有国家有关部门颁发的的职业技术等级证书。2)两年以上相关工作经验。3)须掌握设备装配的基本知识和能力。4)工作踏实，吃苦耐劳，责任心强。5) 能承受较强的工作压力。3.5 水暖、焊工3.5.1岗位职责1）负责焊接及水暖设施的安装、维修、监督、管理等事宜，确保公司使用及安全。2) 加强安全管理，遵守安全作业操作规程，禁止违章作业，做到每日巡检，重点部位定期检测，发现隐患及时排除并报告，详细做好记录。3) 发现重大隐患或不安全因素，要马上报告主管负责人，并服从命令，统一调度，及时排除或

16、抢修。4) 树立服务意识，主动与各部门搞好配合，协助厂家做好安装，监督安全使用，模范执行岗位职责、操作规程和各项规章制度，及时完成各项工作任务。5) 工作中要以身作则，技术上要精益求精，严格要求，并能解决技术上疑难问题。6) 负责本公司各场所自来水管、水龙头，暖气片等设备的日常维修及小型安装与检验。负责本公司的门、锁、窗等公用设施的更换和维修工作。各项维修工作应在规定时限完成。7) 在遇外界停水的情况下，做好相应的应急准备工作，确保本公司重要部位用水的正常供应。8) 管理使用好本组负责范围的设备、工具、仪器、仪表，使用设备经常处于高效、低耗、安全运行的良好技术状态，工具做到安全使用可信，仪器、

17、仪表清晰、准确。9) 维修做到迅速及时，保证质量，不出问题，使工作开展得有条不紊，抓好安全和防火工作。10) 负责基建维修工地用水的临时安装与维修。11)按领导要求整理和存放有关设备的技术资料，能及时发现和收集设备的缺陷和隐患，并提出改进意见和负责组织处理。12)认真学习质量管理体系文件，切实执行相关条款要求。3.5.2 任职要求1)须持有国家有关部门颁发的职业技术等级证书。2)一年以上相关工作经验。3)须掌握设备装配的基本知识和能力。4)工作踏实，吃苦耐劳，责任心强。5) 能承受一定的工作压力。3.6土建维修工3.6.1岗位职责1)保证质量，完成土建项目和原建筑的维修、养护及管理。2)负责维

18、护计划的编写、日常保养记录的填写及保存。3)认真学习质量管理体系文件，切实执行相关条款要求。4)参与本部门质量管理体系评审活动，纠正预防措施的实施。5) 完成领导交办的其它各项工作任务。3.6.2任职要求1)一年以上相关工作经验。2)具有相关土建知识。3)具有良好职业道德和较强工作责任心4)工作踏实，吃苦耐劳，责任心强。5) 能承受一定的工作压力。3.7 设施维修工3.7.1 岗位职责1) 熟悉现有工作内容，负责日常的设备、设施的管理。2) 负责编制设备、设施的维修、保养计划。3)负责计划、保养记录的填写与管理。4)认真学习质量管理体系文件，切实执行相关条款要求。5)参与本部门质量管理体系评审

19、活动，纠正预防措施的实施。6) 完成领导交办的其它各项工作任务。3.7.2 任职要求1) 须持有国家有关部门颁发的职业技术等级证书。2）一年以上相关工作经验。3）工作踏实，吃苦耐劳，责任心强。4) 能承受一定的工作压力。4.0 管理制度4.1 用电及防火安全规定4.1.1 参展厂家的用电规定4.1.1.1 参展厂家用电必须经过本公司的电工负责人批准，严禁私自动用展厅内的用电设备。4.1.1.2 禁止使用临时灯（包括落地灯、台灯），临时线和临时插座。4.1.1.3 家具本身带灯的必须穿管加盒做隔热保护。4.1.1.4 特殊情况需要用临时线的厂家需报物业部电工负责人批准，临时线必须用双层绝缘电线或

20、穿阻燃管，用完后及时清理。4.1.1.5 本公司消防用的电气设备不得挪用。4.1.2 参展商户内装修时要严格执行防火安全的规定。4.1.2.1 凡在本公司参展的商户需要内装修时必须填写申请单，经所在场馆的主办方审批，经批准后，在规定时间内施工，受消防安全管理人监督检查。4.1.2.2 做内装修时，不得阻碍消防设备的使用，不得挪用消防设施及消防专用电气。4.1.2.3 内装修的地面，围墙及屋顶必须用阻燃材料，装修时严禁用明火。4.1.2.4 严禁在展厅内吸烟，严禁串岗或损坏本公司及其他厂家设备和展品。4.2 安全用电工作考评与奖惩办法4.2.1 为认真落实本公司消防安全的各项措施、制度，督促各部

21、门安全用电工作，强化用电安全责任制，确保公司全时安全运营，制订本办法。4.2.2 对职工进行安全用电教育，特别是对新职工进行岗前安全培训。考试合格方可颁发上岗证。4.2.3 不定时抽查职工对安全用电常识的掌握情况、对仪器、仪表的使用情况，建立安全用电档案。4.2.4 对缺乏用电常识的职工予以辞退。4.2.5 组织用电安全检查，对各大展厅出现的用电问题进行评比。对落实整改措施不力、查出隐患连续两次居多的展厅电工负责人给予通报批评或扣发奖金的处罚。4.2.6 通过定期进行安全用电考核与评比，对违反安全用电管理规定或因此造成直接经济损失的，对其部门的消防安全责任人和直接责任人，给予行政处罚或移交司法

22、部门处理。4.2.7 对积极支持安全用电工作，切实搞好本公司安全用电的宣传教育、监督管理，做出突出贡献的个人或参展厂商，公司给予奖励。4.3 电焊工消防安全操作规程4.3.1 电焊工必须持证上岗，办理动火手续，严格操作规程，各种焊机应在规定的电压下使用。 4.3.2 电焊前应检查焊机的电源线的绝缘是否良好，焊机应避雨雪、潮湿，放置在干燥处。  4.3.3 焊机、导线、焊钳等接点应采用螺栓或螺母拧接牢固。  4.3.4 开启电源开关时要一次推到位，然后开启电焊机；停机时先关焊机再关电源开关；移动焊机时应先停机断电。  4.3.

23、5 焊接中突然停电，应立即关好电焊机；焊条头不得乱扔，应放在指定的安全地点。 4.3.6 电弧切割或焊接有色金属及表面涂有油品等物件时，作业区环境应良好，人要在上风处。 4.3.7 作业中注意检查电焊机及调节器，温度超过60 °C应冷却。 4.3.8 发现故障、电线破损、熔丝烧断应停机维修或更换。 4.3.9 电焊时的二次电压不得偏离6080V（伏）4.4 电工安全操作基本要求4.4.1 电工作业人员必须经过有关部门安全技术培训，取得特种作业操作证后，方可独立上岗操作。现场用电作业必须由电工完成，严禁他人私拉乱接等作业。4.4.2 所有绝缘、检

24、验工具，应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、检验。4.4.3 现场施工用电高低压设备及线路，应按照施工组织设计及有关电气安全技术规程安装和架设。线路上禁止带负荷接电或断电，并禁止带电操作。4.4.4 电气设备和线路必须绝缘良好，电线不得与金属物绑在一起；各种施工用电设备必须按规定进行保护接零及装设漏保器。遇有临时停电或停工休息时，必须拉闸加锁。 4.4.5 有人触电时，应立即切断电源，进行急救；电气着火时，应立即将有关电源切断，使用绝缘灭火器或干砂灭火。 4.4.6 施工现场每一处重复接地的接地电阻值应不大于10欧姆，且不得少于3处(即总配电箱、线路的中间和末端处)。

25、60;4.4.7 电气设备所有保险丝(片)的额定电源应与其负荷容量相适应。禁止用其他金属丝代替保险丝。 4.4.8 动力线路与照明线路必须分开架设。照明开关、灯口及插座等，应正确接入相线及零线。4.4.9施工现场夜间临时照明电线及灯具，室内高度应不低于2.4米，室外高度应不低于3米。易燃、易爆场所应有防爆灯具。施工现场照明灯具的金属外壳和金属支架必须作保护接零。电线要采用三芯橡皮护套电缆，严禁使用花线和双绞线。4.4.10 要按规定做好钢管脚手架、物料提升机、塔吊等的防雷接地保护。接地体可用角钢，不得使用螺纹钢，接地电阻应符合规范要求。4.4.11 支线架设应设置横担，并用绝缘子固定

26、；电线严禁架设在脚手架、树木等处，不准用竹质电杆；架空线路不准成束架设。 4.4.12 电气设备的金属外壳，必须接保护零线，同一供电系统不允许电气设备有的接地有的保护接零。 4.4.13 施工现场配电箱要有防雨措施，门锁齐全，有色标，统一编号。开关箱要做到一机一闸一漏一箱，箱内无杂物；开关箱、配电箱内严禁动力、照明混用；要有检修记录及记录本。 4.4.14 移动电箱电源线长度不大于30米，移动用电设备引出线不大于5米。 4.5 电气维修工安全操作规程4.5.1 维修人员必须具备电路基础知识，严格遵守电工安全操作规程熟悉设备安装位置、特性、电气控制原理及操

27、作方法，不允许在未查明故障及未有安全措施的情况下盲目试机。 4.5.2 在现场维修时必须有2人以上，不允许单人操作。 4.5.3 在使用仪表测试电路时，应先调好仪表相应档位，确认无误后才能进行测试。 4.5.4 维修设备时，必须首先通知操作人员，在停车后切断设备电源，把熔断器取下，挂上标示牌，方可进行检修工作。检修完毕应及时通知操作人员。 4.5.5 电器或线路拆除后，可能通电的线头必须及时用绝缘胶布包扎好，确保安全稳妥。 4.5.6 任何电器设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及。4.5.7 禁止使用普通铜丝代替熔断器。4.5.8 每次维修结束时，必须清点所带工具、零件，清除工作场地所有杂

28、物，以防遗失和留在设备内造成事故。4.5.9 临时工作中断电源后或每班开始工作，都必须重新检查电源，确定已断开，并验明无电，才能操作。4.5.10 电气设备发生火灾时，要立刻切断电源，并使用四氯化碳或二氧化碳灭火器灭火，严禁带电用水或用泡沫灭火器灭火。4.6 气焊（割）消防安全操作规程4.6.1 检查乙炔、氧气瓶、橡胶软管接头、阀门等可能泄露的部位是否良好，焊炬上有无油垢，焊（割）炬的射吸能力如何。4.6.2 氧气瓶、乙炔气瓶应分开放置，间距不得少于5米。作业点宜备清水，以备及时冷却焊嘴。4.6.3 使用的胶管应为经耐压实验合格的产品，不得使用代用品、变质、老化、脆裂、漏气和沾有油污的胶管，发

29、生回火倒燃应更换胶管，可燃、助燃气体胶管不得混用。4.6.4 当气焊（割）炬由于高温发生炸鸣时，必须立即关闭乙炔供气阀，将焊（割）炬放入水中冷却，同时也应关闭氧气阀。4.6.5 焊（割）炬点火前，应用氧气吹风，检查有无风压及堵塞、漏气现象。4.6.6 对于射吸式焊割炬，点火时应先微开焊炬上的氧气阀，再开启乙炔气阀，然后点燃调节火焰。4.6.7 使用乙炔切割机时，应先开乙炔气，再开氧气；使用氢气切割机时，应先开氢气，后开氧气。4.6.8 作业中。当乙炔管发生脱落、破裂、着火时，应先将焊机或割炬的火焰熄灭，然后停止供气。4.6.9 当氧气管着火时，应立即关闭氧气瓶阀，停止供氧。禁止用弯折的方法断气

30、灭火。4.6.10 进入容器内焊割时，点火和熄灭均应在容器外进行。4.6.11 熄灭火焰、焊炬，应先关乙炔气阀，再关氧气阀；割炬应先关氧气阀、再关乙炔及氧气阀门。4.6.12 当发生回火，胶管或回火防止器上喷火，应迅速关闭焊宽慰上的氧气阀和乙炔气阀，再关上一级氧气阀和乙炔气阀门，然后采取灭火措施。4.6.13 橡胶软管和高热管道及高热体、电源线隔离、不得重压。4.6.14 气管和电焊用的电源导线不得敷设、缠绕在一起。4.7 电梯管理制度4.7.1 为确保电梯的运行安全，电梯的运行必须由经过培训的专职人员操作，禁止非专职人员操作电梯。4.7.2 电梯运行维护人员必须定期对电梯及安全保护装置进行维

31、护和保养，发现缺陷及时处理。4.7.3 电梯不准装运易燃易爆的危险品，严禁电梯超载运行。4.7.4 呼叫电梯应使用呼叫按钮，任何人不得敲砸电梯门。4.7.5 所有乘员打开电梯门进入轿箱前，要首先确认轿箱是否停在该层。任何人不得在电梯运行时强行打开电梯层门和轿箱门。当层门、轿箱门未完全关闭时，司机不得开动电梯，保护系统应使电梯拒动。4.7.6 电梯运行时，乘员不得倚靠在轿箱门上，不准在轿箱内嬉闹。4.7.7 禁止使用有故障或解除安全保护的电梯。非电梯检修、维护期间，不得使用慢车运行。4.7.8 在电梯工作期间，司机不得离开工作岗位。当必须离开或电梯停用时，司机必须关闭轿箱门及电源，并取下钥匙。4

32、.7 燃油、燃气锅炉制度4.7.1. 司炉工必须熟练掌握“验水法”以判断锅炉水位不明情况下，是轻微缺水还是严重缺水。锅炉运行中发生轻微缺水仍可向锅炉继续给水，严重缺水时除立即停炉外，压力超过工作压力应打开排空阀、安全阀泄压，严禁给水以防爆炸。4.7.2. 定期抬试安全阀以防锈住或卡死：安全阀定压后要加以铅封或固定牢靠，任何人不准擅自启封或移动。4.7.3. 压力表盘应有工作压力红线标志，运行中两表指示保持一致。4.7.4. 水位表每班至少冲洗一次，保持汽水连管畅通无阻，透明清晰。正常工作表面微微波动。发现表面水位不动，出现假水位要及时冲洗，以防堵塞。4.7.5. 按规定要求每班排污，严禁高温高

33、压排污，排污后达到水质指标要求。开启排汽阀后要随时监视水位，排污后将排污阀关严。4.7.6. 操作人员在抬试安全阀冲洗水位表，排污等操作过程中，注意身体要站在安全位置，躲开排气方向，以防打伤或烫伤。4.7.7. 设备运行中不准清扫修理转动部位以及紧固敲击受压原件受压部位，防止受压零件蹦出伤人。4.7.8. 司炉工禁止处理各类机电故障，应由专业人员处理。维修人员处理设备故障时必须拉闸断电，并在闸箱上挂“不准合用”的标志牌。4.8 燃油、燃气锅炉操作规程4.8.1. 司炉工要熟知锅炉型号、压力、蒸发量等重要性能参数，严禁超压运行。能排除一般故障和对事故进行紧急处理。4.8.2. 启动设备前，司炉工

34、必需检查设备状况，对设备及现场作业环境确认无误后方可启动设备。检查内容：1.油泵 2.水泵 3.水位计 4.压力表 5.控制柜 6.供水供油充足。4.8.3. 启动设备时，首先打开总电源开关，开启燃烧器旋钮。点火后，观察设备运行情况，使其各项指标在规定范围内。保证锅炉安全运行。遇到故障应查找原因及时排除。4.8.4. 锅炉运行时系统中的检测保护和报警装置要求灵敏可靠。当锅炉发生熄火事故时，应能自动停炉并发出报警信号。若重新点火失败，应停止运行；避免再次重新点火，待检查恢复后确认系统正常方可重新点火恢复运行。4.8.5. 锅炉运行中，遇有下列情况之一，要立即停炉：1. 锅炉水位下降到锅炉水位下极

35、限以下时；2. 不断加大锅炉给水及采取其他措施，但水位仍然继续下降；3. 锅炉水位已升到水位上极限以上时；4. 给水机械全部失灵；5. 水位表、压力表或安全运行允许范围。6. 锅炉损坏，危及运行人员安全时；7. 燃烧设备损坏或锅炉构架被烧坏等；8. 其它异常运行情况，且超过安全运行允许范围。4.8.6. 司炉工每班要检查水位调节器，火焰检测检查，正确冲洗水位计，供水供油充足，保证控制系统，循环系统及锅炉运行正常。4.8.7. 停炉时，首先将炉停下后，将蒸汽降压。每班排污达到国家规定水质指标要求，记录油耗。确认各阀门处于正确位置，关闭总电源。检查燃烧器内积碳情况，必要时进行清理。4.9 锅炉定期

36、维护工作4.9.1. 每周要检查的项目：1. 超低水位停炉，要进行停炉实验。2. 安全阀手动开启几次，复位要迅速。3. 燃烧器控制系统和电眼要进行检查并擦拭。4. 阀门盘根进行充填或更换，消除跑、冒、滴、漏。4.9.2. 每月要清洗滤油器、除污器。4.9.3. 每半年要保养：1. 检查压力表及清理表管。2. 保养水位电极。3. 清理烟道。4.9.4. 每年检验一次安全阀，对锅炉进行一次全面检修，保养。4.10 司炉工安全生产职责4.10.1. 认真贯彻上级有关安全生产劳动保护工作的指示，做好自保、互保、联保工作；当工作与安全发生矛盾时，坚持工作服从安全的原则。4.10.2. 学习熟知本岗各项安

37、全规定及措施，并在实际工作中一丝不苟地贯彻执行，并对本岗安全规定提出修改，补充意见。4.10.3. 本岗没有的安全装置，防护设施必须齐全有效，不得随意拆除改动，并对其良好状态负责。发现不安全隐患及时报告，并采取临时控制措施。4.10.4. 发生事故后，司炉工必须积极采取措施，控制事故的发展和损失的扩大，并立即报告，当发生重伤以上的事故要保护好现场。4.10.5. 负责当场锅炉设备其中包括操作台，燃烧机各部位以及工作场地的文明生产，做到整洁卫生，随时进行清扫。4.10.6. 协助水质化验员工作，严格控制给水及炉水的水质达到国家规定标准，供水充足，保证锅炉安全经济运行。4.11 燃油、燃气锅炉安全

38、、保卫、防火规定4.11.1. 新装或原有锅炉及移装锅炉，必须又劳动部门办理的合格证书。燃油、气锅炉必须由当地防火部门批准，方可投入运行；无合格证及未经批准的锅炉，严禁投入使用。4.11.2. 锅炉系受压容器，应有指定专人负责：燃油、气锅炉的技术管理，运行管理，维修保养，定期检修检测等工作。保证锅炉本体和安全保护装置等处于完好状态。4.11.3. 司炉工必须身体健康，听力视力正常。并经过专业培训和理论实际考试合格，取得燃油、气锅炉安全操作证方可独立操作，严禁让无锅炉操作证人员单独进行值班巡视。4.11.4. 司炉工要严格遵守劳动纪律，班前四小时及班半不准饮酒。班半要坚守岗位，严格执行各项规定，

39、禁止从事与锅炉运行操作无关的事情，不准擅自离岗。4.11.5. 严格执行锅炉房门禁制度，因工作协作进入锅炉房的非岗人员，要经过有关领导批准方可进入，同时履行登记手续。锅炉房要在醒目位置悬挂“锅炉重地”的安全警示牌。4.11.6. 司炉工在工作中必须加强责任心积极工作，确保安全阀，压力表，水位计及报警装置灵敏可靠，随时观察燃油的储备及使用情况。操作中认真执行操作规定，做好记录。4.11.7. 保持锅炉房内通道畅通，工作场地整洁卫生避免跑、冒、滴、漏的现象发生。严禁存放易燃易爆等杂物。锅炉房内及油箱周围严禁使用明火。4.11.8. 锅炉房内应保证消防器材充足良好，并定期更换。值班人员要准确地掌握消

40、防器材的码放位置和使用方法，加强安全，保卫，防火的巡视检查。4.12 变（配）电室、站防火制度4.12.1. 变电站、室值班人员严格执行操作规程，遵守有关安全防火制度，学会使用灭火器材。4.12.2. 在严禁吸烟和使用明火的场所应悬挂“严禁烟火”的牌子。4.12.3. 变电站、室需要用电焊、气焊、喷灯焊接时，必须经安保部门备案批准，并采取有效的安全措施。4.12.4. 变配电室内要保持干燥，通风要良好，室内不准放易燃、可燃和腐蚀性物品，严禁存放爆炸物品。4.12.5. 值班人员对外来人员（参观、实习）要进行登记，并对他们进行防火安全教育，对违反者有权制止。4.12.6. 对变、配电设备要进行定

41、期清扫，保持清洁，防止尘污造成短路，并要经常检查发现问题及时解决，确保安全。4.12.7. 变、配电站、室门窗、通风孔、电缆、母线进出口及地下电缆沟等，能进入小动物的口缝，必须严密封闭，防止小动物进入。4.12.8. 变、配电站、室要按规定安装避雷装置，每年雨季来临之前进行检测。4.13 变（配）电室、站管理制度4.13.1. 巡视检查变压器、开关、互感器等的运行情况，发现问题应及时汇报处理。4.13.2. 所有电瓷绝缘部分应无掉瓷、无裂纹、无闪络及放电现象。4.13.3. 各部位的连接点应无腐蚀、过热现象。4.13.4. 做好进出变配电室人员的登记。非电业工作人员严禁进入变配电室、站。4.1

42、3.5. 变、配电室的绝缘工具应定期进行试验，试验合格后按规定摆放整齐。4.13.6. 值班人员要做好巡视、检查，并准确记录。4.13.7. 配电室内严禁存放杂物。4.14 电工交接班规定4.14.1. 接班规定1. 提前五分钟到岗，按规定路线和内容对岗位的设备、工具、原材料、技术操作、安全设施、文明生产、原始记录进行检查。2. 检查后到岗与加班人员对口交接，无异议在交接班记录上签字。3. 发现交接未达到规定要求，接班人可不接班，确因问题在短时间内处理好，经双方确认交接人方可下班，但接班人必须积极联系处理遗留问题。4.14.2. 交班规定1. 交班人员检查完现场后，到岗位进行对口交接，不得由他

43、人代理交班。2. 交清控制系统、水泵、锅炉运行使用状况，供水、燃油及油耗情况，领导临时交办的任务及完成情况。3. 交本班发生的设备故障和故障原因及处理情况，以及当班发生的设备隐患和控制措施。4. 交本岗工具齐全，照明齐全，环境卫生清洁，原始记录齐全准确，必须实事求是地交清本班全部情况，不得遗漏或隐瞒。5. 发现接班人酒后接班，不得交班。接班人未到交班人不得离岗下班。5.0 相关工作流程5.1巡查、处理问题流程回执送达签字信息交流单问题报告检查巡视值班保安签字确认值班经理检查维修情况签字确认检查维修情况记录维修维修单维修单检查巡视检查巡视电话上报情况电话下达指令问题处理相关部门(外部)1、 物业

44、接受、记录问题及派发任务。2、 各厅物业值班人员填写工程维修单。3、 任务完成工程维修单由展位或服务台签字确认，月总结交于物业部存档。4、 属外包项目由物业部联系相关单位维修并记录。5、 巡查内容：水、电、暖、空调设施；电梯；管道竖井；消防设施；门禁监控；装修安全及各种物业设施。值班经理监督检查设施、设备办公室物业部电话告知相关人员业绩考核各厅相关物业工程值班人员接受任务问题处理商户5.2市场装修中物业相关工作流程不合格整改施工合格1、 装修保证金2、 其它证件押金退款财务装修完成1、 装修项目验收2、 安全项目验收验收物业部1、 装修规定项目巡查2、 消防安全检查3、 用电安全检查巡逻物业部

45、通知1、 承诺书2、 保证书3、 其他所需证件办证市场通知1、 装修保证金2、 渣土清运费3、 其他所需证件工本费、押金收费审批财务同意同意1、图纸审核 2、项目审核3、书面规定装修要求及注意事项不同意物业部审核备档市场部准备1、 装修资质证明，电工上岗证复印件2、 装修图纸（结构平面图、电路系统图、分布图）3、 施工人员身份证复印件、相片准备装修施工单位商户公司内部装修5.3市场部报告问题检修流程市场部反馈文档问题处理完成问题B(重大非一般性)相关部门请示汇报问题B(重大非一般性)维修单问题处理完成填写问题A(一般性可处理)维修单分析研究判断实地现场实地察看记录后安排所属相关人员发现问题报告

46、物业部检查处理结果检查处理结果问题查看签字确认签字确认5.4节能降耗控制流程节能环保设备制定节能降耗措施实现节能环保目的节能环保设备制定节能降耗措施企业内部水电暖用量商户水电暖用量物业部日常检查维修保养限期整改发现问题选购实施清查表数跑冒漏滴问题水、暖设备设施设备良好运行相关部门信息交流单整改完成达标检查下达通知消除分析数据分析数据建议实施经济手段5.5相关方联系流程物业部其他委保单位社区周围居民施工队固废处理方参展商供货方政府部门临时作业人员签订相关服务协议污染物、危险品特殊处理检查监督固废处理物业设施维修维护装修指导管理用电安全检查指导建立重要相关方名册检查项目实施工作采购合格产品审查资质

47、制订维护计划监督设施设备运行管理教育关系处理协调工作做好环境工作结果问题联系、协调、处理5.6绿化工作流程日常管理定期实施检查办公室防止占用破坏践踏清洁保养修剪喷洒农药施肥种植绿地、绿摆花草树木绿化服务人员物业部培训考核管理考评5.7项目领料工作流程回收库房1、实测实量用料2、估算并核对材料余量3、监督回收边角料验收物业部供货供货方物业部缺料入库1、和物业部人员一起查验用料的正确性，杜绝浪费。2、负责对工程材料施工质量进行监督、评价。监理市场部准备1、项目资料2、出图3、预算及其他资料4、估料1、检查预算及签字2、依据审批开出出库清单3、出库登记4、材料出库出库提出领料申请物业部审批1、项目审

48、核2、图纸审核3、其他资料审核4、核对预算及用料5、签字确认库房需求部门1、 核对材料余量，帐物相符。2、 入库登记采购同意项目进行项目完成材料入库5.8锅炉委托维修保养流程每年3月，锅炉维护保养7月，锅炉检查检修改造计划每年10月，建立委托合同审核资质，联系锅炉专业部门验收检查11月以前，燃油能源调研联系进货审核把关，冬季运行按国家规定监督记录附：委保方锅炉维修保养流程用细铁丝刷和扫把清除交换器外面的碳化物，使其外部干净。把锅炉进、出品闸阀拆开，放水，然后把进出口封闭，向锅炉内注入的4%的酸溶液，过8分钟后排干酸溶液。再次检查，如果仍有水垢则用酸溶液加洗一次。除垢后，用碱溶液中和两次，再用清

49、水冲洗3次。所有工作完成后检查热交换器是否漏水，如果不漏则重新装回。如果漏水则用氧焊修补再装回。l 外部清洁l 内部除垢热交换器l 每年度的7月、12月全面进行一次维修保养锅炉本体压缩空据点吹污或干净干抹布轻轻擦拭如是更换相同型号相同规格的控制器l 清洁控制器l 检查是否损坏控制器以免堵塞如是更换同规格的线圈或电磁阀l 用干净柴油清洗电磁阀l 检查电磁阀线圈是否老化或损坏电磁阀如是则更换相同规格的温度探测器、点火变压器l 清洁温度探测器、点火变压器l 检查是否老化或已损坏温度探测器、点火变压器使其畅通如是更换同规格喷嘴l 清除喷嘴上的碳化物、污物l 检查喷嘴是否磨损严重和堵塞喷嘴如是则更换相同

50、规格的点火电极不合理则进行调整l 点火电极是否烧蚀严重l 点火电极位置是否合理l 清洁点火电极点火电极如是则修理重新接好如是则更换相同电容如果松弛则禁固处理如果是加注润滑油处理后不达标拆修电动机及风机l 电动机是否锈蚀或松动l 电容是否变形、膨胀或开裂l 电动机和风机联轴器是否牢固l 轴承、风机波丝是否缺油l 线圈绝缘电阻低于0.2M欧姆进行处理l 清洁电动机、风机上的污物l 按计划进行维修保养l 每年1月、4月、7月、10月分别进行一次清洁保养燃烧机职责： l 经理审核，检查执行l 班长制定，组织监督实施l 锅炉工负责维修保养l 市场部通知商户停热原则： l 锅炉的使用频率l 锅炉的运行情况

51、l 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）内容： l 维修保养及内容l 具体维修和保养时间l 预计费用l 被聘、备件计划设施检修计划锅炉维修保养计划5.9空调管理相关流程5.8.1空调系统检查巡视内容1、设备巡查巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。 2、空调机房 (1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。 (2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。 (3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。 3、冷却塔、水箱检查 (1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。 (2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。 4、风机等检查 (1)组合式风机：