销售过百亿房地产开发企业研究

1、近期中国房地产企业发展环境研究 2008年度中国房地产企业百亿榜深度分析易居中国中国/上海，2009年1月特别提示：本报告未经本公司授权请勿引用。特别提示：本报告未经本公司授权请勿引用。220082008年全国房地产市场全面调整，市场成交量减幅明显，部分城市成交出现腰斩年全国房地产市场全面调整，市场成交量减幅明显，部分城市成交出现腰斩引子引子区域区域城市城市20072007年年20082008年年增幅增幅珠三角广州802 580 -28%深圳500 397 -21%福州462 131 -72%长三角上海2,091 892 -57%南京991 460 -54%杭州413 220 -47%环渤海北

2、京1,517 829 -45%沈阳1,153 934 -19%天津991 500 -50%中西部武汉1,202 535 -55%成都1,170 536 -54%重庆1,531 998 -35%注：由于深圳和广州2007年四季度已经进入调整，因此成交量变化在年度上表现不明显。3 320072007年榜单年榜单 百亿企业市场集中度（百亿企业市场集中度（5.96%5.96%）20082008年年 百亿企业市场集中度（百亿企业市场集中度（ 约约8% ）市场下行，百亿榜集中度进一步上升。万科稳稳领先，央企全面崛起市场下行，百亿榜集中度进一步上升。万科稳稳领先，央企全面崛起 排名排名企业名称企业名称销售收

3、入销售收入亿元亿元1万科4832中海外2093绿地1904碧桂园1745富力1496保利地产1417合生创展1138雅居乐1029龙湖地产10210世茂集团10011金地集团9712绿城集团77排名排名企业名称企业名称销售收入销售收入亿元亿元排名变更排名变更市值变化市值变化%1万科万科479-64.22%2中海外中海外236 -43.50%3保利保利205（3）-55.57%4碧桂园碧桂园175-79%5富力富力160-69.24%6绿地绿地160 （3）N.A.7世茂集团世茂集团123 （3）-67.22%8龙湖地产龙湖地产115（1）N.A.9金地金地114（2）-68.09%10绿城绿城

4、108（2）-73.4%11合生创展合生创展105 （4）-74.1%12雅居乐雅居乐116（4）-71.55%引子引子n房地产企业销售收入超过百亿，按每平米5000元的均价计算，在一年中至少要销售200万平方米以上的物业。如果按照10万平方米的大盘计算，至少要售罄20个。n房地产企业如果能持续取得超过百亿的销售收入，可售项目及土地储备至少要能够连续提供三年，可售项目及土地储备总面积超过420万平方米，相当于同时运营42个10万平方米的大盘。 标注为预测值；标注为预测值；雅居乐的雅居乐的116亿销售收入中包括出售海南项目股权的亿销售收入中包括出售海南项目股权的52.8亿收入，扣除这部分收入，实

5、际收入仅为亿收入，扣除这部分收入，实际收入仅为63.2亿元。亿元。注：本报告所有榜数据均为CRIC监测数据，仅供CRIC客户参考；所有榜单中数据尽量采用权益销售数据。4 4数据数据解读解读反思反思5数据彰显变化数据彰显变化 盈利能力盈利能力 偿债能力偿债能力 成长能力成长能力规模分析规模分析 结构分析结构分析 销售量分析销售量分析 空间结构分析空间结构分析 产品结构分析产品结构分析存销比存销比基本面基本面土地土地储备储备在售在售项目项目存货存货消化期消化期6伴随着市场价格水平下行，伴随着市场价格水平下行，2008年百亿企业盈利能力普遍出现下滑年百亿企业盈利能力普遍出现下滑基本面：盈利能力基本面

6、：盈利能力销售毛利率销售毛利率(%)(%)销售净利率销售净利率(%)(%)净资产收益率净资产收益率(ROE) (%)(ROE) (%)总资产净利率总资产净利率(ROA) (%)(ROA) (%)200720071H20081H20083Q20083Q2008200720071H20081H20083Q20083Q20081H20071H2007 3Q20073Q2007 1H20081H20083Q20083Q20081H2001H2007 73Q20073Q2007 1H20081H2008 3Q20083Q2008万科41.99 40.48 14.97 11.69 9.34 7.67 4.

7、46 3.63 中海外46.53 47.26 N.A.25.35 21.69 N.A.20.03 N.A.8.14 N.A.8.40 N.A.3.28 N.A.保利38.50 49.24 20.06 26.34 7.69 10.13 3.48 4.74 碧桂园46.09 52.53 N.A.23.70 14.33 N.A.40.41 N.A.5.36 N.A.15.59 N.A.2.60 N.A.富力37.54 36.30 N.A.35.98 37.23 N.A.50.81 N.A.11.99 N.A.13.16 N.A.2.80 N.A.世茂房地产42.69 58.73 N.A.45.00

8、49.87 N.A.27.30 N.A.4.91 N.A.12.47 N.A.2.18 N.A.金地43.85 48.28 17.67 11.59 6.01 4.06 4.20 2.64 绿城35.96 36.69 N.A.17.52 20.96 N.A.14.80 N.A.4.23 N.A.3.97 N.A.1.01 N.A.合生创展40.08 51.96 N.A.31.88 25.64 N.A.27.37 N.A.4.98 N.A.9.67 N.A.1.77 N.A.雅居乐50.49 47.63 N.A.20.47 189.20 N.A.25.67 N.A.40.40 N.A.9.14 N

9、.A.14.08 N.A.7销售衰减和支付土地款增多，造成企业的净负债率普遍上升，部分企业资金状况已销售衰减和支付土地款增多，造成企业的净负债率普遍上升，部分企业资金状况已经亮出红灯经亮出红灯企业企业净负债率净负债率资金安全度资金安全度（考虑到基本面）（考虑到基本面）20062006200720071H20081H20083Q20083Q20081万科17.30%27.00%44.30%42.60%2中海外34.00%30.20%57.50%N.A.3保利109.50%63.10%112.80%129.50%4碧桂园168.50%33.00%21.00%N.A.5富力71.50%139.50%

10、138.00%N.A.7世茂房地产-22.40%-35.10%-14.20%9.30%8金地92.00%70.30%90.10%86.80%10绿城74.00%88.00%116.50%N.A.11合生创展61.00%53.00%66.00%N.A.12雅居乐2.20%60.30%60.20%N.A.符号示意：符号示意：良好良好 一般一般 较差较差基本面：偿债能力基本面：偿债能力8调整存在时滞效应，调整存在时滞效应，2008年百亿企业尚能维持成长速度年百亿企业尚能维持成长速度每股收益同比增长率每股收益同比增长率(%)(%)销售收入同比增长率销售收入同比增长率(%)(%)净利润同比增长率净利润同

11、比增长率(%)(%) 股东权益同比增长率股东权益同比增长率(%)(%) 总资产同比增长率总资产同比增长率(%)(%)20071H20083Q200820071H20083Q2008 20071H2008 3Q200820071H2008 3Q2008 2007 1H2008 3Q20081万科87.18 -28.62 98.27 59.04 110.81 18.76 96.13 2.77 100.51 21.35 2中海外60.28 55.21 N.A.52.45 125.22 N.A.76.30 68.83 N.A.70.12 68.72 N.A.79.96 72.02 N.A.3保利96.

12、97 4.00 101.31 71.22 121.77 125.38 227.80 9.91 147.73 32.79 4碧桂园N.A.-35.88 N.A.123.34 23.27 N.A.172.19 -55.89 N.A.1362.66 14.05 N.A.152.32 26.97 N.A.5富力138.53 133.33 N.A.45.01 30.80 N.A.148.37 133.32 N.A.53.10 61.80 N.A.103.74 52.84 N.A.7世茂房地产49.01 -58.11 N.A.34.17 -23.97 N.A.79.56 -55.89 N.A.60.02

13、12.33 N.A.41.79 32.97 N.A.8金地84.51 -55.32 110.10 31.28 103.34 7.02 169.21 4.50 133.91 47.19 10绿城-42.20 22.22 N.A.-10.34 -16.03 N.A.-27.24 31.72 N.A.85.37 11.09 N.A.84.24 73.70 N.A.11合生创展100.00 90.91 N.A.60.84 148.90 N.A.126.38 122.54 N.A.127.93 132.69 N.A.88.12 74.59 N.A.12雅居乐58.03 640.00 N.A.54.49

14、-26.68 N.A.69.24 641.19 N.A.22.33 67.77 N.A.64.19 59.23 N.A.基本面：成长能力基本面：成长能力9 9资料来源： 企业年报、CRIC中国房地产决策咨询系统企业名称企业名称0606年新增土地年新增土地（万平方米）（万平方米）0707年新增土地年新增土地（万平方米）（万平方米）0808年新增土地年新增土地( (万平方米万平方米 ）同比增幅同比增幅碧桂园385596-97.51%金地12750490-82.14%中海外6501030280-72.82%绿城4481022383-62.52%世茂房地产630751319-57.52%合生创展270

15、754356-52.79%万科12221143735-35.70%雅居乐930948766-19.20%保利385755639-15.36%企业名称企业名称20072007年新增土地年新增土地金额（亿元）金额（亿元）20082008年新增土地年新增土地金额（亿元）金额（亿元）同比增幅同比增幅碧桂园86.357.63-91.20%中海外433.9467.17-84.50%金地161.4335.1-78.30%雅居乐87.9726.27-70.10%万科409.19128.48-68.60%保利178.1862.3-65.00%绿城181.8174.19-59.20%世茂房地产116.9376.2

16、2-34.80%20082008年百亿企业对于土地市场普遍持谨慎态度，拿地节奏明显放慢，在土地购置方面资年百亿企业对于土地市场普遍持谨慎态度，拿地节奏明显放慢，在土地购置方面资金投入大幅减少金投入大幅减少典型企业典型企业20082008年土地购置面积一览表年土地购置面积一览表典型企业典型企业20082008年土地购置资金投入一览表年土地购置资金投入一览表土地储备：规模分析土地储备：规模分析10注：百亿企业2007年的数据除中海外、绿地集团和龙湖地产外，全部来自CRIC系统；2008年数据全部来自CRIC系统20082008年百亿企业土地储备的主要扩张方向是年百亿企业土地储备的主要扩张方向是长三

17、角及环渤海区域长三角及环渤海区域，具有较强政府背，具有较强政府背景的企业在景的企业在X X区域购置土地比重明显加大区域购置土地比重明显加大企业名称企业名称长三角长三角环渤海环渤海珠三角珠三角X X区域区域20082008年年20072007年年20082008年年20072007年年20082008年年20072007年年20082008年年20072007年年保利25%25%22%32%N.A.18%54%25%碧桂园N.A.19%100%23%N.A.16%N.A.42%合生创展N.A.8%100%26%N.A.62%N.A.5%金地N.A.37%N.A.34%N.A.14%100%15%

18、绿城91%78%9%0%N.A.N.A.N.A.22%世茂房地产50%57%50%3%N.A.5%N.A.35%万科23%29%34%19%18%34%25%19%雅居乐3%2%N.A.1%97%92%N.A.5%中海外53%13%9%41%5%13%33%32%土地储备：结构分析土地储备：结构分析11增加销售两条路径：扩大销售面积和提高销售单价。增加销售两条路径：扩大销售面积和提高销售单价。20082008年大部分企业是通过扩大年大部分企业是通过扩大销售面积来增加销售收入，精品型企业则通过提高销售单价来实现销售收入的增加销售面积来增加销售收入，精品型企业则通过提高销售单价来实现销售收入的增加

19、企业名称企业名称销售金额销售金额销售面积销售面积销售均价销售均价20082008年年（亿元）（亿元）20072007年年（亿元）（亿元）增幅增幅（% %）20082008年年（万平方米）（万平方米）20072007年年（万平方米）（万平方米）增幅增幅20082008年年20072007年年增幅增幅万科479 524 -8.6%557 614 -9.2%8,594 8,532 0.7%中海外236 (E)211 11.9%272 216 25.7%8,690 9,754 -10.9%保利205 170 20.6%258 200 29.5%7,935 8,537 -7.1%碧桂园175167 3.

20、0%215 261 -17.8%8,012 6,359 26.0%富力160145 10.3%160141 13.5%10,530 10,287 2.4%世茂集团123（E）10023.0%1218935.9%10,13911,088-8.55%金地114 98 16.3%110 108 1.6%10,372 9,011 15.1%绿城1081008.0%144 159 -9.7%11,248 9,49718.4%合生创展105（E）104 1.0%166 148 12.2%5,675 7,020 -19.2%雅居乐116101 14.9%165141 17.0%7,982 7,196 10.

21、9%在售项目：销售量在售项目：销售量注:中海外、世茂集团和合生创展的数据为预测数据12注：百亿企业2007年的数据除中海外、绿地集团和龙湖地产外，全部来自CRIC系统；2008年数据全部来自CRIC系统百亿企业百亿企业长三角长三角环渤海环渤海X X区域区域珠三角珠三角20082008年年20072007年年贡献度变化贡献度变化（百分比）（百分比）20082008年年20072007年年贡献度变化贡献度变化（百分比）（百分比）20082008年年20072007年年贡献度变化贡献度变化（百分比）（百分比）20082008年年20072007年年贡献度变化贡献度变化（百分比）（百分比）万科40%3

22、2%8%21%15%7%17%9%8%22%45%-23%中海外21%11%10%32%19%13%35%45%-11%13%25%-12%保利17%3%14%45%35%10%13%31%-17%24%32%-7%碧桂园0%0%0%82%0%82%0%8%-8%18%92%-74%富力0%0%0%46%48%-2%6%8%-2%48%44%4%绿地集团60%48%11%3%0%3%37%52%-14%0%0%0%世茂房地产 60%48%12%20%36%-16%8%14%-6%12%1%11%金地集团49%32%16%23%9%14%15%14%1%14%45%-31%龙湖地产7%2%5%4

23、6%27%19%47%71%-24%0%0%0%合生创展32%8%24%25%38%-13%0%0%0%43%54%-11%绿城72%59%14%15%21%-6%12%20%-8%0%0%0%雅居乐41%0%41%3%0%3%27%4%22%29%96%-67%大多数百亿企业大多数百亿企业20082008年项目销售收入贡献度向年项目销售收入贡献度向长三角和环渤海长三角和环渤海转移趋势明显转移趋势明显在售项目：空间结构在售项目：空间结构13百亿企业百亿企业20082008年项目销售中，年项目销售中，中低档产品中低档产品销售的贡献率最大销售的贡献率最大企业名称企业名称高档高档中档中档低档低档万科

24、11%56%32%中海外14%73%13%保利地产6%54%41%碧桂园0%55%45%富力12%53%35%绿地3%56%40%世茂房地产26%44%29%金地5%73%22%龙湖地产6%65%29%绿城30%55%15%合生创展12%73%15%雅居乐11%66%23%在售项目：产品结构在售项目：产品结构注：该数据根据CRIC监测的城市进行抽样。中档产品的价格水平为城市均价上下浮动20，高于中档价格水平的定义为高档产品，低于中档产品价格水平的定义为低档产品。14市场成交量显著下滑，给企业存货去化带来巨大压力市场成交量显著下滑，给企业存货去化带来巨大压力企业企业20082008年土地总储备年

25、土地总储备（万平方米）（万平方米）20082008年销售面积（年销售面积（E E）（万平方米）（万平方米）预测去化年预测去化年迄迄20092009年初年数年初年数万科2,34655720113保利1,63325820124中海外2,52727120146金地1,11911020157合生创展2,47516620168富力2,70116020179绿城1,98896201810世茂房地产2,528121201810碧桂园4,482215201810雅居乐2,957160201911假设：2009年企业销售面积年复合增长率为30，此后企业的年复合增长率为10。2008年企业已经公布销售面积的为企业

26、公布数值，其余企业的销售面积为预测值。存货分析：存销比存货分析：存销比1515数据数据解读解读反思反思16解读解读 能力决定命运能力决定命运 中海外中海外 保利保利 绿地绿地万科万科 绿城绿城 世茂世茂 龙湖龙湖资源资源配置力配置力战略战略洞察力洞察力战略战略执行力执行力17速览速览企业企业销售收入销售收入净负债率净负债率总资产周转率总资产周转率2008E2008E1H20081H20083Q20083Q20081H20081H20083Q20083Q2008中海外中海外23657.5%N.A.25.65%N.A.保利保利205112.8%129.5%12.1614.06%万科万科47844.

27、3%42.6%16.3420.35%绿城绿城108116.5%N.A.7.66N.A.碧桂园碧桂园17221.0%N.A.24.32%N.A.世茂房地产世茂房地产123-14.2%N.A.6.80%N.A.资料来源：企业定期报告1818企业能力企业能力关注点关注点规模增长趋势规模增长趋势资金紧张资金紧张度度央企中海外资源配置稳健经营保利资源配置规模扩张资本化企业万科战略洞察规模领先金地战略洞察战略跟随民营企业碧桂园战略执行成本领先世茂战略执行品牌差异化绿城战略执行产品差异化龙湖地产战略执行产品差异化富力战略执行多元化平衡雅居乐战略执行区域集中合生创展战略执行区域集中猜想1猜想3猜想6猜想5猜想

28、4猜想2在市场下行的一年中，央企为何既能保持高速在市场下行的一年中，央企为何既能保持高速的销售增长，又能够舒缓资金链带来的压力？的销售增长，又能够舒缓资金链带来的压力？资本化企业缘何冰火两重天？资本化企业缘何冰火两重天？高土地储备为何压不垮碧桂园？高土地储备为何压不垮碧桂园？差异化感受能否为企业过冬提供棉衣？差异化感受能否为企业过冬提供棉衣？昔日四强为何岌岌可危？昔日四强为何岌岌可危？粤派开发商是否会从此一蹶不振？粤派开发商是否会从此一蹶不振？弱市下的百亿榜风云变幻，三种背景、六种境遇，结局弱市下的百亿榜风云变幻，三种背景、六种境遇，结局迥然迥然资源配置力资源配置力、战略洞察力战略洞察力、战略

29、执行力战略执行力，三种能力孰优孰劣？，三种能力孰优孰劣？ 解读解读1 何种能力成就何种能力成就08年百亿企业年百亿企业19192008年年成长性排名成长性排名企业名称企业名称销售收入增长销售收入增长 亿元亿元 2008年年 销售总额排名销售总额排名1保利地产保利地产6432绿城绿城31103中海外中海外2724世茂集团世茂集团2375金地金地1796雅居乐雅居乐14127富力富力1158龙湖地产龙湖地产1089碧桂园碧桂园1410万科万科-4111合生创展合生创展-81112绿地绿地-306能力一能力一 资源配置能力资源配置能力战略洞察力战略洞察力万科金地资源配置力资源配置力保利中海绿地战略执

30、行力战略执行力碧桂园绿城世茂龙湖富力合生创展雅居乐企业基础企业基础企业成就企业成就企业能力企业能力20082008年房地产企业成长性排名年房地产企业成长性排名保利和中海外是保利和中海外是20082008年表现最优异的房地产企业年表现最优异的房地产企业数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统2020规模提升、销售额增长、成本大幅下降，保利是弱市中最大赢家规模提升、销售额增长、成本大幅下降，保利是弱市中最大赢家新增土地储备新增土地储备639.01万平米，平均地价万平米，平均地价975元元/ /平米，平米，仅花费仅花费62.30亿，土地市场成功抄底。亿，土地市场成功抄底。城市城市项目名称项

31、目名称属性属性地价（亿）地价（亿）楼板价楼板价（元（元/ /平米）平米）周边竞品售价周边竞品售价（元（元/ /平方米）平方米）上海南汇区康桥镇A区20071633住宅8.325,75014,500南昌南昌市湾里区招贤镇地块住宅/商业/办公5.936003,550上海宝山区顾村镇陈富路居住地块住宅133,1639,500长春长春市02053-3、02054-1住宅/商服0.834243,475长春长春市02034-2文娱0.122173,475丹东丹东市宾馆沟地块商业/住宅0.4586NA长沙长沙市天心区公告号为（2007）04号住宅/商业/公建配套2.108954,150成都成都市新都区XP-

32、67、68住宅/酒店3.176214,250长沙高新区麗谷工业园地块商业/住宅8.227124,200重庆重庆市九龙坡大杨石组团W03-1/06地块住宅/商业1.587196,050重庆沙坪坝组团F分区F20-4/02号宗地住宅/商业1.247415,650成都新都区XG-0810，XG0811，XG0812二类住宅3.75781NA天津武清区公告号为2007-020号的地块住宅/商服9.051,1435,650青岛青岛市I-C-2007-26住宅/商服4.552,2216,700总计总计62.31975.10保利历年土地储备情况保利历年土地储备情况保利保利0808年新增土地储备年新增土地储备

33、数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统能力一能力一 资源配置能力资源配置能力2121资金安全有保障、土地成本大幅下降，中海外在弱市中也大有收获资金安全有保障、土地成本大幅下降，中海外在弱市中也大有收获n相关的失败经验和香港的严谨管理体制对中海影响极深。相关的失败经验和香港的严谨管理体制对中海影响极深。n 实力央企，资金雄厚，背景深厚，在降低土地成本方面有先天优势，在资本运作方面也有良好背景。实力央企，资金雄厚，背景深厚，在降低土地成本方面有先天优势，在资本运作方面也有良好背景。n 建筑起家，成本控制产品质量都是拿手好戏。建筑起家，成本控制产品质量都是拿手好戏。n 经验丰富，中海的经

34、营史几乎等同于中国的房地产业发展史。经验丰富，中海的经营史几乎等同于中国的房地产业发展史。中海外历年土地储备情况中海外历年土地储备情况中海外与保利净负债率对比中海外与保利净负债率对比数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统能力一能力一 资源配置能力资源配置能力22同样是国有企业，差距为什么这么大？同样是国有企业，差距为什么这么大？45亿亿保利、中海平均增长保利、中海平均增长30亿亿绿地下跌绿地下跌能力一能力一 资源配置能力资源配置能力2323央企资源配置能力的三大优势央企资源配置能力的三大优势 资金优势资金优势央企资金安全性高，央企资金安全性高，是维持企业安全和是维持企业安全和弱市抄

35、底的有力保弱市抄底的有力保障障 成本优势成本优势通过央企背景实现通过央企背景实现的土地成本控制手的土地成本控制手段，能够让企业更段，能够让企业更容易逆势扩张容易逆势扩张利润敏感度低利润敏感度低利润低敏感度能够利润低敏感度能够让企业有更强势的让企业有更强势的促销手段促销手段央企背景带来的资源配置能力使得企业具有抵抗弱市的强大力量央企背景带来的资源配置能力使得企业具有抵抗弱市的强大力量能力一能力一 资源配置能力资源配置能力242008年中报保利地产长期借款结构年中报保利地产长期借款结构 万元万元 借款类型借款类型 期末余额期末余额占比占比还款期限还款期限1-2年年2-3年年3-5年年5年以上年以上

36、信用借款信用借款95,0006.75095,00000质押借款质押借款000000保证借款保证借款948,08567.36507,085441,00000抵押借款抵押借款364,40025.89155,00035,50076,80097,100合合 计计 1,407,485100662,085571,50076,80097,100以保利以保利2008年中期数据为例，信用贷年中期数据为例，信用贷款和保证贷款合计约款和保证贷款合计约104亿元，约占贷亿元，约占贷款总量的款总量的74。2007年中海外贷款结构年中海外贷款结构借款类型借款类型2007年年2006年年数额（千港元）数额（千港元）占比占比

37、数额（千港元）数额（千港元）占比占比有抵押有抵押313,9692.22100,0001.49无抵押无抵押13,860,04897.786,620,43198.51合计合计14,174,0171006,720,431100至至2008年中期，中海外所有银行借贷年中期，中海外所有银行借贷均是无抵押均是无抵押及利息均按浮动基准利率及利息均按浮动基准利率计算。计算。 “集团敢担保、银行敢放贷集团敢担保、银行敢放贷” 央企不受资金限制央企不受资金限制 数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统能力一能力一 资源配置能力资源配置能力2525土地成本控制是央企资源配置能力的核心体现土地成本控制是央企

38、资源配置能力的核心体现 地价控制是中海的拿手好戏，地价控制是中海的拿手好戏，08年度所获土地位置均较好，未来项目溢价空间较高。年度所获土地位置均较好，未来项目溢价空间较高。保利地产拥有和地方政府的土地议价能力保利地产拥有和地方政府的土地议价能力中海中海2008年新增土地列表年新增土地列表城市城市地理位置地理位置获得时间获得时间获得方式获得方式建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）地价地价（亿元）（亿元）楼板价楼板价周边竞品价格周边竞品价格合作方合作方权益权益苏州吴中区2008-1招拍挂344,40015.604,530江景/100%杭州滨江区2008-1招拍挂167,80015.869,4521

39、1,000-20,000世茂50%杭州滨江区2008-1招拍挂360,70030.738,52011,000-20,000世茂50%上海南汇区2008-1招拍挂191,4008.674,53113,000-15,000/100%天津塘沽2008-1招拍挂56,2000.254614,000-5,000/100%济南历下区2008-2招拍挂346,2003.761,3225,000/100%天津塘沽2008-6招拍挂172,7000.42724710,000/100%济南历下区2008-8招拍挂188,7603.211,7056,200-7,800华创置业60济南历下区2008-8招拍挂360,

40、2065.961,6566,200华创置业60数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统能力一能力一 资源配置能力资源配置能力2626中海拥有很强的谈判能力，中海国际社区项目从开工至开盘时间均较短，最短仅为中海拥有很强的谈判能力，中海国际社区项目从开工至开盘时间均较短，最短仅为2-3个月。快速周转对规个月。快速周转对规避市场风险很有意义。避市场风险很有意义。特别提示：据调研所知，中海外有很强的政府公关能力，尤其在土地款支付及预售证获取环节上。央企在项目过程中的持续央企在项目过程中的持续“公关公关”能力减少项目的资金占用，提高资金使用效能力减少项目的资金占用，提高资金使用效率率城市城市项

41、目名称项目名称开工时间开工时间开盘时间开盘时间物业类型物业类型成都中海国际社区二期碧林二期 2007-42007-6普通住宅成都中海国际社区二期橙郡二期2007-92007-12普通住宅 成都中海国际社区二期林溪美墅/2006-9别墅成都中海国际社区三期央墅2008-32008-7别墅成都中海国际社区三期林汀别墅 2007-12007-5别墅西安中海国际社区一期 （熙岸）2007-82007-10普通住宅 西安中海国际社区二期 （铂宫）2007-102008-6别墅西安中海国际社区三期 （熙岸东郡 ）2008-32008-9普通住宅 苏州中海国际社区一期 2008-22008-8普通住宅;别墅

42、 长春中海国际社区2008-42008-5普通住宅;别墅 北京中海国际城一期2005-9/普通住宅北京中海国际城二期（圣朝菲）2007-92007-12普通住宅北京中海国际城三期（香克林）/2008-10普通住宅数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统能力一能力一 资源配置能力资源配置能力2727在资源配置能力的支持下，央企顺应中央的号召果断采取理性定价的策略。没有出在资源配置能力的支持下，央企顺应中央的号召果断采取理性定价的策略。没有出现类似万科等企业在价格调整过程中受到当地政府质疑的现象。现类似万科等企业在价格调整过程中受到当地政府质疑的现象。n中海在售的中海在售的2828个项目

43、中，采取价格调整的项目个数为个项目中，采取价格调整的项目个数为13个，占项目总数个，占项目总数46%。n中海多数项目都采用了少量特价房的策略，即带动了销售又没有影响到整体均价，同时社会影响小。中海多数项目都采用了少量特价房的策略，即带动了销售又没有影响到整体均价，同时社会影响小。区域区域城市城市项目名称项目名称产品类型产品类型调价手段调价手段调价时间调价时间调价次数调价次数调价效果调价效果珠三角深圳中海大山地别墅降价30%2008-61市场反应较好，目前销售率达到90%珠三角深圳中海西岸华府普通住宅降价20%2008-81市场反响较好,9月比8月多成交180套长三角宁波中海东湖观邸五期 联排别

44、墅优惠价格促销2008-81市场反应冷淡，成交量无明显变化长三角南京中海凯旋门别墅酒店式公寓打折:一次性付款98折，按揭99折2008-91市场反应良好，国庆期间成交60余套环渤海北京中海紫御公馆普通住宅开盘打折：全款97折，按揭98折2008-111市场反映较好，开盘当月销售159套环渤海北京中海城二期圣朝菲 普通住宅1000元/平方米，下调7.7%2008-81带动销量增长100%，然而进入9月，调价带动销售的效果几乎完全消失环渤海北京中海城三期香克林 普通住宅打折:一次性付款97折，按揭98折2008-91市场反响较好,9月比8月多成交57套，增长一倍其他成都中海国际社区橙郡组团普通住宅

45、特价房：100套房源降价20% 2008-91市场反响较好,活动两天成交60余套其他成都中海翠屏湾普通住宅特价房：27套房源降价20% 2008-91反响一般,活动两天成交14余套其他成都中海兰庭普通住宅特价房：70套房源降价20% 2008-91市场反响较理想,两天成交30余套其他成都中海龙湾半岛普通住宅别墅特价房：公寓房降价20%；别墅降价30%2008-91市场反响较理想，两天成交30余套其他西安中海国际社区三期 普通住宅降价15%2008-91市场反应一般，9月销售量增加52套其他重庆中海国际社区普通住宅开盘价仅比楼板价1,027元/平方米2008-111市场反映较好，当月销售294套

46、数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统能力一能力一 资源配置能力资源配置能力2828科学的战略决策和快速的应变，万科在战略决策方面是中国房地产企业的楷模。科学的战略决策和快速的应变，万科在战略决策方面是中国房地产企业的楷模。万科预测：万科预测：2006年四季度到2007年一、二季度房价上涨。阶段情况：阶段情况：房价进入07年快速上涨。万科高管：万科高管：万科内部对于局势的判断出现严重分歧扩张与收缩两种观点激烈交锋。阶段情况：阶段情况：3月份全国大部分城市暖市，成交量较大幅度反弹，房价也有所起稳，新开楼盘平开或高开为主。 万科预测：万科预测：王石2007年12月13日第一次抛出“拐点

47、论”，引起业界争论。阶段情况：阶段情况：9月27日第二套房贷款首付款比例不得低于40%。10月深圳万科率先降价。万科高管：万科高管：对局势的判断开始趋同，采取收缩战略应对房地产市场危机。“业绩推介会”观点：1.全面推进“现金为王”的策略；2调整产品结构，自住需求和中小套型的产品比例还将不断提升；3加大销售力度，压低库存，避免产生新的库存；4配合销售情况调整开竣工计划；5更加谨慎的补充项目资源。要买合适的、便宜的地。阶段情况：阶段情况：下调下半年开竣工面积，开始减少新增土地，并加大销售力度，降价促销万科高管：万科高管：管理层出现意见分歧，一派认为房价涨势过快，已经出现泡沫，房地产市场将会进入下行

48、周期，应减缓拿地，降低风险；另一派认为虽然房地产存在泡沫，但价格仍会上涨，为企业规模扩张需要，仍要坚决拿地。阶段情况：阶段情况：7月万科近60亿买地。取得广东省塘厦地王以及南京“江宁地王”。9月万科拿下福州地王。愉悦期愉悦期分歧期分歧期拐点论期拐点论期分歧期分歧期一致过冬期一致过冬期 能力二能力二 战略洞察力战略洞察力连续两年坐稳冠军，万科地产的能力在于敏连续两年坐稳冠军，万科地产的能力在于敏锐锐的战略洞察和果断迅速的调整的战略洞察和果断迅速的调整数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统2929区域区域城市城市获得时间获得时间项目名称项目名称占地占地 建面建面权益权益地价地价长三角杭

49、州2008-8金色家园项目5.5611.1255%1.22长三角杭州2008-9泉水湾项目5020.90100%8.34长三角宁波2008-5首南路项目1.856.5057%0.65长三角上海2008-1罗店C3项目8.9412.1455%3.99长三角上海2008-1罗店C5项目14.2317.5255%6.48长三角上海2008-9赵巷晶园项目7.807.6055%1.76长三角苏州2008-6金鸡湖路项目4.7011.851%1.81珠三角东莞2008-1宏图路项目18.9949.3751.7% 15.54珠三角东莞2008-5松山湖1号花园二期28.8920.2290%2.96珠三角惠

50、州2008-4双月湾一期项目363667%2.18珠三角深圳2008-5易里园景台项目3.947.51100%3.06珠三角深圳2008-5机场英管山项目7.2415.58100%3.3环渤海长春2008-7广源项目7.504.88100%0.9环渤海大连2008-9魅力之城项目19.8039.8055%3.96环渤海青岛2008-4青岛南昌路项目6.1821.60100%4.86环渤海青岛2008-8四季花城项目15.0824.1855%0.73环渤海沈阳2008-6沈阳业乔项目22.6071.30100%12.38环渤海天津2008-3滨海新城东区项目3.206100%1.70环渤海天津2

51、008-3时尚广场公寓项目0.654.50100%1.60环渤海天津2008-5金厦项目22.9338.40100%7环渤海天津2008-8金奥国际项目5.8516100%4.80环渤海天津2008-9魅力之城项目17.8025.80100%6.87X区域成都2008-1海蓉厂项目5.5020.6049%3.93X区域成都2008-7红星路项目10.4452.23100%6.10X区域合肥2008-5皖安地块10.7938.9550%3.06X区域合肥2008-5江淮地块11.5741.2450%3.04X区域武汉2008-2贺家墩项目6.5933.2752%8.21X区域武汉2008-4才茂

52、街项目5.9820.49100%4.59X区域重庆2008-9宝圣项目2334.5051%1.63X区域西安2008-11西安新地城项目4.1825.1051%1.8820082008年万科新增土地年万科新增土地及时跟随市场变化，对土地储备采取及时跟随市场变化，对土地储备采取“三调整三调整”1-6月（市场调整初期）月（市场调整初期）3-9月（市场调整中期）月（市场调整中期）6-12月（市场调整中后期）月（市场调整中后期） 空间调整：空间调整： 由东往西、由南往北转由东往西、由南往北转移，相对低风险区域的移，相对低风险区域的土地增量土地增量 结构调整：结构调整： 调整土地储备增量结构，调整土地储

53、备增量结构，提高中低价土地增量提高中低价土地增量 总量调整：总量调整： 土地储备增速放缓，但土地储备增速放缓，但相对保持规模相对保持规模数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统 能力二能力二 战略洞察力战略洞察力3030开源节流，果断降开工量竣工量，减少资金的流出量，积极融资确保企业资金安全开源节流，果断降开工量竣工量，减少资金的流出量，积极融资确保企业资金安全华东万科先后实施产品调整，视情停工，其他区域城华东万科先后实施产品调整，视情停工，其他区域城市，如武汉等调整开始得更早市，如武汉等调整开始得更早上海：上海：8月份琥珀郡园、金色城市先后做出封盘，进行产品调整、销售计划调整的决定

54、。相应的销售计划从年初的130亿目标已经几次下调到低于100亿。南京：南京：项目能不开工的，就不开工，尽量全部停工。而在建项目还没有足够投入达到上市水平的，则暂停开发推迟上市。对于能出售的楼盘尽量快速出售。原定施工目标原定施工目标（万平方米）（万平方米）调整后施工目标调整后施工目标（万平方米）（万平方米）下调面积下调面积（万平方米）（万平方米）开工面积848竣工面积6892008年中报调整开工面积：683 竣工面积：586开工面积缩减165竣工面积缩减1032008年三季度调整开工面积：573缩减110开竣工量下降情况开竣工量下降情况资金存量现金及现金等价物（亿）199.4未来可能资金流入当期

55、可能实现销售收入（亿）123未来资金流出预计生产投入（亿）102.7偿债引起资金流出（亿）42.7万科万科0808年底现金余额年底现金余额177177亿亿万科融资情况万科融资情况数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统 能力二能力二 战略洞察力战略洞察力3131企业企业20062006年年20072007年年销售额销售额（亿元）（亿元）销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）销售均价销售均价（元（元/ /平米平米) )销售额销售额（亿元）（亿元）销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）销售均价销售均价（元（元/ /平方平方米米) )万科212.3 322.8 6,577 523.6

56、613.7 8,532 中海外142.7 172.0 8,295 210.7 216.0 9,754 保利83.7 123.0 6,801 170.4 199.6 8,537 碧桂园69.6 131.8 5,280 166.7 261.1 6,359 富力101.1 102.5 9,865 144.6 140.6 10,287 世茂房地产67.4 67.5 9,982 86.3 89.3 9,664 金地51.1 73.2 6,983 97.5 108.2 9,011 合声创展67.1 96.3 7,033 103.6 147.6 7,020 雅居乐65.4 107.0 6,117 101.5

57、 141.0 7,196 碧桂园历年土地储备情况碧桂园历年土地储备情况注：2007年碧桂园土地储备根据测算达到224元/平方米，同其他知名机构预测近似；由于2008年碧桂园并未正式公告”长寿湖项目“，因此不将其进行统计。碧桂园碧桂园庞大的土地储备，低廉的土地储备成本构建了巨大的盈利空间和充当价庞大的土地储备，低廉的土地储备成本构建了巨大的盈利空间和充当价格杀手的能力格杀手的能力碧桂园的安全边际极大碧桂园的安全边际极大2007年年224元元/平方米的平均楼板价对应平方米的平均楼板价对应2007年年5,280 /平方米的平均售价平方米的平均售价2008年年796元元/平方米的平均楼板价对应平方米的

58、平均楼板价对应2008年年6,359 /平方米的平均销售价平方米的平均销售价 能力三能力三 战略执行力战略执行力数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统3232低成本和高配套，碧桂园产品的价值让渡支持了碧桂园骄人的销售业绩。低成本和高配套，碧桂园产品的价值让渡支持了碧桂园骄人的销售业绩。碧桂园全国热销项目情况（碧桂园全国热销项目情况（1-11月）月）项目名称项目名称城市城市开盘时间开盘时间档次档次1-111-11月成交面积月成交面积( (万平方米万平方米) )累计成交均价累计成交均价( (元元/ /平方米平方米) )物业类型物业类型碧桂园凤凰城广州2002-5-1中高29.455,9

59、009091平方米两房，9297平方米三房沙湾碧桂园广州2008-3-23中高11.82洋房4,500，别墅14,00092151平方米三房，89128平方米两房南沙碧桂园广州2005-12-25中高10.55洋房4,360，联体别墅6,800，独立别墅10,000108129平方米三房，8990平方米两房碧桂园凤凰城沈阳2008-7-19中低档7.125,165双拼-联排、300-380平方米碧桂园太阳城沈阳2008-8-3中档6.105,044联排、280-330平方米荔城碧桂园广州2002-1-19中档4.62洋房3,400，联体别墅均价4,50090100平方米三房沈阳碧桂园沈阳200

60、8-6-15中档4.465,585双拼、400-600平方米n 7个旗下项目个旗下项目1-11月销售面积均达到月销售面积均达到4.5万平方米以上。万平方米以上。n 碧桂园处于不同发展阶段的项目共碧桂园处于不同发展阶段的项目共51个。（个。（2008年中报）年中报） 能力三能力三 战略执行力战略执行力数据来源:企业年报、CRIC中国房地产决策资讯系统33332008上半年上半年20072006销售毛利率销售毛利率 (%)(%)销售净利润销售净利润（万元）（万元）销售毛利率销售毛利率 (%)(%)销售净利润销售净利润（万元）（万元）销售毛利率销售毛利率 (%)(%)销售净利润销售净利润（万元）（万