气象局管理方案

1、气象局办公大楼物业管理方案气象局办公大楼物业管理方案中实杰肯道夫物业管理有限公司2004年5月27日前 言首先非常感谢贵方赋予的招投标机会,同时我司诚挚期望能成为“气象局办公大楼”物业管理中标单位，并在今后的合作中和贵公司保持良好的协作关系。“追求卓越、崇尚自然”是我们相通的理念；“以人为本、亲情服务”是我们的同一宗旨；我们心中拥有的共同目标，就是“精品建筑+品牌服务”，使“气象局办公大楼”项目真正成为生态化、人性化、智能化、高舒适度的时尚物业项目！让每一位气象局办公大楼的客户享受超值服务！为此谨将此初步方案送阅，方案有考虑未尽周全之处，请贵司提出宝贵意见，以臻完善。目 录前 言 1目 录 2

2、第一章、公司简介 31. 第二章、物业管理工作总体思路 82. 第三章、中实杰物业服务特色 123. 第四章、项目管理方案 144. 第五章、培训内容 155. 第六章、工作计划入伙计划 176. 第七章、主要管理人员任职要 27第八章、架构图 31第九章、物业费测算及收取 32第一章、公司简介一、中实（集团）公司中实（集团）公司，于一九八八年由国家科委组建，公司经历近十余年的发展，总资产达63.18亿元。中实（集团）公司下属二十余个公司，以房地产开发、酒店旅游业、资本投资运营、科技实业、国际经济合作与对外贸易为五大经营领域。在北京、海南、香港、纽约等均形成一定规模的发展基地。中实（集团）公司

3、拥有建设部颁发的房地产一级开发资质和甲级建筑设计资质，以及外经贸部授予的全国进出口贸易权。中实（集团）公司在海南开发规划了全国第一个大型经济技术开发区；在北京与西城区政府合作拓宽阜外大街，自行开发建成13.8万平米国宾花园。中实（集团）公司与顺义区政府、大兴县政府、昌平区政府等合作发展“三高”农业；建立北京颐养堂生物工程技术有限责任公司，以现代高科技发展生命科学产业；中实与密云县政府合作建立了密云水库绿苑俱乐部（三星级宾馆）；在市政府领导亲自关怀下中实与北京市政府林业局合资成立北京西山国家森林公园有限责任公司，开发9万亩森林，是以绿色产业为环保主导，发展绿色文化及旅游业。中实还与美国著名信息软

4、件公司和北京邮电大学共同成立北京国际信息园，目标是建立中国的“硅谷”；中实自己拥有计算机网络公司，专业开发IT信息产业；中实设在纽约、香港的贸易机构开展对外贸易和国际经济合作。相信双方在各经营领域都具有广泛的合作前景，蕴含着双方扩大合作的契机。 坐落在阜外智能街区的五星级“国宾酒店”是目前国内智能化程度最高的国际商务酒店。由中实集团自行投资、自行设计并拥有100%股权。现由中实杰肯道夫物业公司承担着国宾酒店的物业管理和服务。酒店管理对于技术要求及科技含量均对管理人员素质和服务程序、服务标准要求非常严格。国宾酒店自开业到现在，接待了国际要人、部份国家领导人及各界国际知名人士下榻，并成功举办过多次

5、国际大型会议和国内重要活动，物业公司在保证客人100%满意率的同时也得到市场的认可。二、中实杰肯道夫物业管理公司作为中美合资的专业物业管理公司，按照国际化标准组建，按现代企业制度定位，以“品牌化经营、酒店式服务、规范化管理”为宗旨，坚持“以人为本、亲情服务”的理念，先后获得英国国家质量保证中心ISO9001：2000国际质量体系认证，按照国际质量体系建立了一整套运行制度，并在物业服务管理活动中严格实施。 中实杰肯道夫物业公司目前管理250万平米物业，包括北京五星级国宾酒店，十几万平米国宾花园和国宾项目，涉外写字楼。多年经营和管理海南泰和园别墅、富豪花园以及青岛、烟台高档公寓。 中实杰肯道夫物业

6、管理公司的管理业绩和精品管理特色也得到社会地认可，物业管理领域不断延伸，管理类型多样化。包括：国务院直属的国家投资总公司国投项目，中国银行办公大楼，东润时代项目，北京市经委信息中心，中国音乐学院，中央音乐学院、风尚国际公寓、领秀硅谷、卡乐生活馆以及军队某部营区20多个高档服务项目。 “忠诚、敬业、合作、创新”的企业文化，中实杰肯道夫物业公司聚集了一批物业管理资深人士和技术人才。在现有1000余名员工中，大专、大学、研究生学历占80%以上；85%以上的管理骨干持有国家建设部颁发的物业管理经理证书。普遍接受过欧美物业管理专业培训，有些员工还亲赴美国、日本、新加坡、澳大利亚进行培训交流，中实凭借管理

7、队伍的整体素质和多年高档公寓的实际管理经验，完全能够胜任“荣丰2008”的物业管理需求。我们也将向该物业派驻精干且优秀的人才，全力做好服务工作，保证让客户满意。三、美国杰肯道夫实业公司美国杰肯道夫（Zecendorf）实业公司始建于1920年，是欧美最早的地产开发与物业管理著名公司之一，具有八十多年的房地产开发和物业管理经验。作为纽约市一流的房地产开发与管理公司以及曼哈顿最大的住宅经纪公司，业务遍及地产行业的各个领域，包括房地产开发、高档公寓销售、项目投资、物业管理以及信息管理系统，并以精品开发著称。仅在最近15年，就开发和管理着超过4000幢曼哈顿综合住宅和公寓大楼，多数坐落在曼哈顿摩天大楼

8、风景线上，包括千年项目（近年曼哈顿最成功的高级公寓项目之一）、布莱尔中央花园和贝尔威德尔花园综合住宅；最近又成功开发了纽约花园大道515号高档公寓，闻名于世的联合国项目,也是由杰肯道夫公司赠予的地产。杰肯道夫公司通过几十年的经验积累，引领了世界物业管理的崭新概念。建立了一整套全方位、国际标准的质量管理体系和严格的服务程序，也是最早领略到精品公寓之管理精髓，从而有效地得到推广与应用。在欧美市场的竞争环境下，杰肯道夫公司在关注人的舒适度、满意度为根本宗旨的同时，历来注重开发设计环节高科技产品的选用，并对物业成本加以精确的预算控制。在提高物业服务质量的同时，使提供产品与服务的性价比有了相当大的提高，

9、这使得享受物业服务的客户们得到了相当大的实惠，也在物价与人工成本极高的纽约赢得广泛赞誉。1996年，美国杰肯道夫公司进入中国市场，在与北京市政府领导多次洽谈并进行了周密的调研后，与中实（集团）公司开展全面合作，在北京由双方投资组建成立中实杰肯道夫物业管理有限公司，由美国杰肯道夫公司在中国常驻高级管理专家实施培训管理，同时国内人员按计划分期赴美培训交流。通过五年的合作，中实杰肯道夫物业管理公司已经成为国际化、专业化、规范化的物业管理公司。中实杰肯道夫物业管理公司部分在管项目统计 序号项目性质项目名称项目建筑面积项目位置项目委托方式备 注1五星级酒店甲级写字楼国宾花园13.8万m2阜外大街全委2甲

10、级写字楼国宾项目1.2万m2阜外大街全委35A级写字楼自动化项目2.2万m2海淀中科南路全委45A级写字楼泛太科技项目3.4万m2中关村顾问5国际公寓锋尚国际公寓12万m2万泉西路全委6国际公寓京达国际公寓10万m2朝阳CBD区顾问7高档公寓和平新城10万m2和平里顾问8青年公寓都市心海岸8万m2望京全委9别墅项目领袖硅谷12.6万m2上地全委10高档项目卡尔生活馆18.5万m2亦庄全委11部队园区总参兵种部14.7万m2五棵松全委12高等院校中国音乐学院10万m2北沙滩全委13高等院校中央音乐学院1.5万m2复兴门全委14高档公寓富豪花园8.5万m2海口市全委15商 场巨 库3万m2安定门全

11、委16民族大学图书馆2.4万m2魏公村全委17住 宅北京五月4.9万m2太平庄全委18综合物业五栋大楼16.8万m2车公庄顾问19高档公寓乐府江南30万m2西四环顾问20 综合物业国旅大厦3.9万m2王府井全委第二章、物业管理方案总体思路1“气象局办公大楼”项目的自身特点地理位置优越:气象局办公大楼项目，总建面积23486平方米，建筑地上12层,地下2层,包括1个多功能厅、4个会议室,共有车位150个,项目位于海淀区，紧临白颐路，周边交通四通八达。得天独厚的区位及交通优势，让事业的成功更加顺畅自然，气象局办公大楼项目采用当今世界先进的设备：综合布线、环保空调、楼宇自控。这些充分反映了气象局领导

12、前瞻性的敏锐眼光。2、建筑文化的精品：一个建筑物就是一种文化。世界顶级建筑大师包豪斯先生在他的宣言中曾经有这样一句话：“人本该在质朴中寻求典雅，传统中超越现实。建筑不仅是空间的容器，更是人文精神的承载与展现。从气象局办公大楼建筑物的外观设计，我们可以感受到，它充满生机，充满时代感。3、准确的主题概念定位：物业管理是一种特殊的商品,其中三大构成要素是:“物业+空间+服务”即物业管理者必须为客户（使用人）在使用物业时每一分钟、每一空间都提供精神与物质的周到服务。中实物业公司将根据开发企业的要求，结合自身较为成熟的“五星级酒店”及高档写字楼物业管理经验，按照市场运作准则，拟定“气象局办公大楼”物业管

13、理要点。中实物业公司将充分发挥中外合资优势，引入国际化、规范化、专业化的物业管理制度，为客户创造安全、方便、舒适、艺术化的高档项目。4、“气象局办公大楼”物业管理目标及方针 为将“酒店式”服务与高档综合物业管理标准在项目实施中得到完善与贯彻，我司结合气象局办公大楼项目客户，将“工程预见性、物业安全性、环境舒适性”的服务理念真正贯彻气象局办公大楼物业服务管理之中，编制了此实施方案。 5、物业管理筹备期（1）制定移交物业的程序：中实物业会根据开发单位批复的建筑移交工作程序修改意见，完成对程序文件的修改工作，并积极主动的和程序有关对口单位就程序工作进行讨论，共同做出对口移交工作预案，预案交开发单位领

14、导和相关部门备案。（2）设计符合本项目管理模式，制定物业管理流程及标准：中实物业针对气象局办公大楼项目开发定位，拟定项目按高档物业标准，在实行酒店式服务管理的同时，采用一线职能制的物业管理模式。 A、酒店式服务管理 B、一线职能制管理模式（3）编制物业服务手册客户入住工作程序及装饰、装修管理规定。（4）物业服务流程：物业服务手册是中实物业为每一户客户提供的服务指南、服务承诺的标准文件，流程应能为客户提供从获得服务申请、得到服务受理，保障服务质量，提出质量投诉、保障自身权益相应的程序内容。（5）客户入住工作程序应包含客户办理相关手续，签定客户公约、房屋验收程序、房屋验收确认、填写客户挡案、领取房

15、屋钥匙、提出装修申请、约定搬家等气象局办公大楼工作程序内容。（6）装修管理手册应包含装修申请确认（登记）、装修方案申报审批，装修单位签定装修管理合同、领取装修技术指南、填写进场人员登记、提供身份证明文件、交纳装修管理押金、交纳装修管理费用、领取进场通知、办理开工手续、办理动火证明、物业装修过程监管、客户质量验收、物业质量质收、审核进场退场工具清单、退还装修押金等程序内容。6、制定物业管理年度预算及测算前期开办费用7. （1）前期开办费用：中实物业项目部会根据开发单位对前期开办费用的批示，按规定完成前期物业用品采购，支付前期人员工资，并接受开发单位财务部门的监督审核。（2）制定物业管理年度预算：

16、预算由项目部负责编制，经中实物业综合管理部审核后，报开发单位批准，中实物业在气象局办公大楼项目物业服务管理中，将根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格（2003）1864号物业服务收费管理办法倡导的精神，采取酬金制收费管理方式，并按规定内容编制收费预算。7、根据本项目特点，对物业保险事项提出建议中实物业会在进入物业管理后，根据项目特点，向开发单位提出保险建议，并付带提交相应的保险合同文本。8、对物业内部公共区域及周边范围进行保安方面的评估，并提出保安控制的方案建议：中实物业将根据开发单位要求，由中实保安部组织保安主管级以上人员建议开发单位对项目周边进行治安调研并建议开发单位主动上门和当地派

17、出所、街道、居委会协防合作。接受当地派出所对项目保安控制方案的改进建议，完善保安管理制度。综合管理部将通知对规划、施工图纸的审核，针对气象局办公大楼项目及配套不同的治安防范要求，划分不同防范等级区域。提出各自的保安防范工作要求，由项目部完成保安岗位设置，防范重点划分，巡逻管理程序及要求，保安人员编制，治安消防突发事件预防措施，保安人员培训实施计划，保安行为准则，保安岗位职责，保安内部管理条令管理规定。9、建立各项规章制度：中实物业在企业管理中，按中实管理要求和质量标准，建立了各项完备的规章制度，在进入气象局办公大楼项目后，将根据项目特点和开发单位要求，在原有规定的基础上，量身为气象局办公大楼打

18、造即符合中实管理标准，又满足开发单位要求，符合项目实际管理需要的各项规章制度，并报开发单位要求，应用到物业服务管理之中，同时接受开发单位对制度落实情况的全面监督，和中实综合管理部的定期综合考评。10、制定员工选聘计划中实物业人事部将根据气象局办公大楼项目物业组织机构要求，参照中实物业岗位招聘要求，根据项目部所掌握的工作进度，向开发单位提交各岗位招聘要求，制定岗位招聘计划，并指导专人负责完成员工招聘工作，同时附带完成员工酬金编制，人事管理方案拟定等项工作。对于原有人员，中实物业将采取先收编、后考核，竞争上岗、在岗受控的原则，使原有人员近快达到中实物业管理服务标准。第三章、中实物业的服务特色1.配

19、合开发单位收楼工作（1）按物业接管的一般顺序，开发单位要先从承建商手中收楼，而后再由开发单位转给物业。两次交接不仅手续繁琐，还浪费了大量的人力、物力。（2）为了减少此工作环节，中实物业公司在以往的交接过程中，充分考虑到开发单位的工作特点，在征得开发单位同意后，由物业公司与开发单位一起可提前进行物业施工质量的接管预验收工作，以客户的角度，对项目施工质量进行认真细制的初验工作并对验收中发现我问题在标注明确的座标位置后，写出处理建议，开发单位可依此下达整改通知，要求相关责任单位进行整改，项目工程部将在接到整改完成通知书后对整改完成通知书后对整改质量进行复检。配合购房客户提供更为优质的商品房产（3）中

20、实物业公司具有一批从事过地产开发经验的专业人员，可以从建筑功能及使用功能两方面对物业进行细致的验收工作，为开发单位认真把关。2、推行“酒店式”服务（1）酒店式服务体现在服务的全过程中，对客人的尊敬及对服务技巧的运用上。面对面的直接服务在物业服务中最常应用，并且得到了中实杰肯道夫物业公司的高度重视。物业公司员工均接受过良好的教育，待人温文尔雅，遇事冷静、果断。在此我们着重加强了对员工的礼节礼貌、言谈举止培训。这种培训工作在周而复始，不停顿进行着。从入职第一天的培训工作开始，一遍遍的加深印象，因为我们深信通过一两次的培训不可将每个人都塑造成彬彬有礼的绅士，而正是公司良好的培训机制使大部份工作人员做

21、到了这一点。（2）“酒店式”服务的另一特点便是在服务产品设计上。对服务产品的设计首先要实用，可以最大限度地提供客户方便；其次是细致，在服务产品实施的各个环节都必须有相应环节保障，做到万无一失。另外，酒店式服务最重要的一点便是以客户为中心，客人的需要便是我们的工作，为此我们特推出“菜单式”的服务内容。为保证客人的需求得到满足，我们依靠中实集团的强大背景将企业的触角延伸到多个领域，并与相应领域相关企业建立了良好合作关系，使客户的需求得到很好地满足。例如我们与市政机构及政府机构保持着相当紧密的联系，与全国其它服务企业也建有广泛联系。 酒店管理的标准是以量化和数字为依据的，我公司在气象局办公大楼项目的

22、全部管理内容将推行数字化的管理模式。我们将对所有项目经理、客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照五星级酒店标准执行。同时我们对客户的投诉，处理投诉的气象局办公大楼、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，以透明我们的管理服务质量，加强客户的监督机制。第四章、气象局办公大楼项目管理方案管理目标：接管项目物业服务管理1年后，完成“气象局办公大楼”项目ISO9001：2000质量管理体系认证工作。在中实物业公司接管二年内，达到国家建设部物业管理优秀示范大厦。

23、作为国际通行的质量管理体系之一，ISO9001：2000质量管理体系已在我司物管工作中率先得到贯彻与落实，为物业的良性发展奠定了基础。中实物业公司将在该项目全面推行质量管理标准ISO9001：2000，在气象局办公大楼项目拟建立完善的质量管理体系，将物业管理运行过程全盘纳入公司质量控制之中。第五章、工作人员培训内容为保证达到酒店服务管理质量要求采取严格有效的职工岗前岗位培训是最为简便的手段，项目部将依靠中实集团五星级国宾酒店现有培训机制分阶段对项目各岗位职工开展相应规范服务质量培训，同时采取合格上岗的选择方式，打造出一支优秀专业的服务团队，用以适应气象局办公大楼物业服务管理需要。培训内容：气象

24、局办公大楼项目职工培训将分为岗前培训，岗位培训2个阶段加以实施，岗前培训由项目筹备组在接管进场前完成，岗位培训在接管进场后常期定时进行。1、岗前培训：由物业公司项目经理负责。其中新职工入职培训按公司人事规定进行；2、物业管理条例培训；3、服务行业礼仪培训；4、物业服务人员行为准则培训；5、项目客服人员培训内容；6、客服人员作为项目唯一拥有解释权的部门，实行统一服务口径具有非常重要的意义，项目部统一编制语言规范标准，要求客服人员保持项目整体言辞统一；7、服务行为规范培训；8、物业服务专业知识培训，针对气象局办公大楼项目现状情况进行；9、服务流程培训；10、维修养护知识培训；11、项目客服人员培训

25、考核；12、工程人员培训内容；13、维修服务行为规范标准培训；14、专业技能培训、考核；15、工程维修工作流程；16、服务工作质量标准；17、工程运行、维修、养护实用表单应用；18、保安培训内容；行为规范培训；军姿、队例训练、交通指挥规范动做、采取军民共建的方式请部队派人负责，建议公司安保部邀请交警以警民共建的方式请求派人负责；保安工作流程；消防演练、突发治安问题防犯、门岗值勤、项目巡逻、重点区域防犯、礼仪值勤、岗位投诉接报、保安情况通报、岗位记录表单应用等项内容、由公司安保部派人负责，项目客服经理配合；19、内保管理培训，请部队派人依照中国人民解放军内务条例规定进行；20、公共设施，设备基本

26、情况，项目物业服务质量标准，怎样为项目客户提供满意服务方法；21、保洁岗位行为规范培训、保洁服务工作流程、保洁工作质量标准、特种项目保洁知识培训；22、项目经理、人事部应在培训分岗实放阶段轮流参加各岗培训课程；23、岗位培训：在进入项目后由项目经理按公司人事培训计划要求，结合项目服务管理需要常期进行，职工岗位培训计划应报公司人事部审批，项目经理要负责对培训效果进行考评，同时配以严格的奖惩制度，保证培训结果的实施；第六章、物业接管工作计划、入伙工作计划1、组建机构1）选派进驻人员2）建立公共关系网3）核准前期客户公约4）起草编制项目管理文件2、参与工程管理1）收集审阅各类工程图纸及资料2）熟悉图

27、纸及技术资料3）了解施工情况4）参与现场施工监理及各类设备安装调试工作5）从物业管理的角度提出合理化建议6）能源测算及节能措施3、建章建制1）制定各种规章制度2）制定各种操作规程3）制定工程部工作流程4）制定工程部紧急事故处理方案5）制定工程部服务内容及服务标准6）按照管理架构图进行岗位定编；制订管理制度岗位职责；制定管理机构、人员组成及员工岗位职责；8）按照ISO9002-2000版标准编制工作流程；9）制订分阶段进人计划，对员工培训；10）草拟适应于日后管理所需的各类指南、手册；11）编制物业、保安、保洁、工程等业务工作大纲和具体工作标准12）经预算审批，购买日后管理所需的工具、设备、专业

28、工具，以保证项目的物业管理工作顺利进行；13）启动先期物管方案，采购各类用品。14）按照管理架构图进行岗位定编；指定管理制度岗位职责；指定管理机构、人员组成及员工岗位职责；15）制订分阶段进入计划，对员工培训；16）草拟适应于日后管理所需的各类指南、手册；17）编制物业、保安、保洁、工程等业务工作大纲和具体工作标准；18）经预算审批，购买日后管理所需的工具、设备、专业工具，以保证项目的物业管理工作顺利进行；19）启动先期物管方案，采购各类用品。4、验收移交1）图纸技术的交接2）土建及机械设备的验收交接3）各类钥匙的移交4）清场查验工作5、入伙实施1）入伙所需各类资料的准备2）配合客户查房交房3

29、）为客户提供便利服务6、装修管理1）提供装修指南及装修管理规定2）协助客户办理有关装修手续3）图纸审核及建议4）巡查及验收5）建议及遗留问题7、按国家规定对房屋进行严格的交接验收，确保设备运转正常可靠，做到技术资料齐全，为客户入住创造坚实基础；1）协助编制管理公约等各类法律文件；2）做出管理计划及财务预算方案，提交贵司审批；建立完善的财务制度，拟定各项收费标3）按国家规定对房屋进行严格的交接验收，确保设备运转正常可靠，做到技术资料齐全，为客户入住创造坚实基础；4）根据日后物业使用要求，涉及项目的交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案；设计各类指标标牌系统；5）设计订制物业管理各级员工制服、工作装，使

30、工作人员展现良好的精神面貌；6）准备各类客户入住文件和工程验收工作，使客户顺利入住；7）设计、装修各类管理用房，使之与项目建筑风格相一致并发挥最大的利用价值；8、常规管理（项目部成立、职工全部到岗）（1）房屋及公共设施的维修保养1）制定房屋养护和维修计划方案2）房屋的维修管理3）房屋的养护实施4）为客户提供特约维修服务（2）设备档案的管理 1）对所有设备系统建立一套档案资料，并建立维护保养档案，以延长设备的使用寿命，使其发挥最大效益，并针对使用情况做出整改方案；2）加强安全保卫工作，建立警备巡逻、消防放火等各项工作规范，特别对施工、装修人员采取审核登记制度，实施严格管理，消除各种隐患；3）在客

31、户入住前，由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成物业部，接待收楼入住的客户，办理收楼手续，签署各类文件，合理安排客户入住气象局办公大楼，提高入住效率；9、严格管理装修工程，编制装修手册、安全协议等文件。对公共区域的保护、垃圾清运制度、人员出入证制度、材料运输规则等各个方面，进行严格管理，做到在最大限度地减少对入住客户干扰的前提下，使装修工程顺利进行；10、组织建立物业各项配套设施，并开展各项特色服务，使客户有一个方便快捷、服务周到的工作条件；1)建立严密的安全防范体系，确保安全；2)监察、指导清洁工作，保持项目良好的清洁状况；3)根据客户公约监督物业运转情况，确保所有客户遵守有关使用规定。并根

32、据需要，从有利于客户角度，修定或发布各类规则；4)根据大多数客户的要求，挖掘物业的各种资源，开展各种服务项目；5)建立严格的财务制度，定期向产权人公布管理帐目收支情况；日常服务流程项目服务流程图空调机房客户保洁财务部停车场保安巡逻岗保安水泵房弱电维修管道维修电气维修班会计安防监控室配电室特约服务物业服务值班室项目客户项目客户委员会项目经理 任务完成反馈 任务来源及任务下达楼宇值班园艺技工客服中心园艺主管客服部维修部锅炉房下达相关部门综合维修垃圾储运网络维护技师户外保洁门卫保安固定岗保安出纳应急服务申请入住管理1.入住管理目的使管理人员明确客户入住的工作步骤，准确无误地办理手续，确保客户及时有序

33、顺利地入住。工作程序1、物业经理接到入住通知后，召集本部工作人员与工程技术人员召开联合会议，了解房屋现状，包括施工遗留问题，并索取“房屋平面图”及“项目平面图”。2、物业经理根据了解的情况，安排本部门工作人员，各工作人员准备入住手续所用的各类资料、表格。3、在物业管理中心配合下，布置管理用房，张贴办公指引标识。 交接运作程序在保证机构设置正常、人员平稳接收、过渡的基础上，对项目的物业情况进行全面摸底、验收、接管。 1、对现有库存工程及后勤物品进行清点，对工程设备工具逐一核对，作好交接工作，具体交接方式及核算方式，可由双方协商。 2、根据摸底情况，提出工程设备、设施全面交接方案，供贵方参考。 3

34、、有针对性的提出绿化、保洁、保安的具体措施和运作方案由贵方认可。 4、在以上工作全部落实后，双方进行正式交接验收，签署交接验收文件，由管理公司正式接管。验收步骤暖通验收组电气验收组成立验收小组土建验收组验收内容：房屋主体结构 上下水管线 照明系统 户内施工质量 空调管线 消防系统 门窗安装质量 供暖系统 监控系统 室外路面质量 制冷系统 电话系统 屋面厨卫防水 消防管线 有线电视系统 隐蔽工程质量 通水试验 电梯系统 装饰装修质量 通球试验 空调系统 中水系统 高低压配电系统 1、验收合格，办理移交手续；验收不合格，填写工程返修记录直至验收合格。验收合格后，发展商与物业公司办理物业移交手续，同

35、时将六图两书转交给物业（即规划部门最终批准的1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图的详细规划说明书和环境预评价书）2.物业的工程管理是物业管理中最重要的一环,是物业管理中的硬指标，它直接关系到物业管理的成败，是客户投诉的焦点。房屋修缮管理是否完善；设施设备是否完好；保养维护是否及时得当，这些都是物业正常发挥其各种功能的保证，是物业保值、增值的基础。3.物业公司对所接管的物业工程验收是在竣工验收合格的基础上进行的，为使物业公司工程部技术人员全面了解项目的设施设备情况，工程部将根据贵方的要求，派遣工程技术人员熟悉现场掌握设备的安装、运作

36、情况，搞好与甲方和施工单位的协调为后续工作打好基础。4.物业工程部将按发展商的要求在规定的气象局办公大楼内组织员工熟悉图纸，并根据图纸核实各系统的设备安装及运行情况，并向发展商提供质量缺陷、整改建议和遗留问题等有关事项以便合理利用能源，节约开支。工程设备、设施技术资料的移交1.总图：包括总平面图、立面红线图、总体设计说明、图纸目录等。2.土建部分：包括全套建筑竣工图、结构图、结构试验记录、建材试验记录、施工质量及管理验收记录等。3.电气部分：电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图（照明、动力、事故配电）、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记

37、录、保养资料、电气系统图、平面图等。4.空调系统：空调系统设计说明、系统图、平面图、设备安装竣工图、噪音记录、说明书等。5.消防部分：消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明、消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料、控制柜说明书、操作手册。6.电信部分：电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。8. 卫星电视部分：前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等、保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。 9.热力站：说明书、操作手册、管线系统图、平面图、设计说明等。10.给排水部分：供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理

38、图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。工程设备的检查验收供配电系统验收1、高、低压配电柜，变压器有无正式供电；是否满足设计功能；是否按国家及地区有关规定施工；有无事故及安全隐患如安全距离，绝缘胶板，接地网等。2、低压配电线路是否平整、牢固、顺直、有无损伤、过墙处有无套管、导线连接是否牢固；每回路绝缘电阻值是否符合设计要求。确定各分户所接电源是否正确，并做出明显标识。弱电系统的验收1、检查卫星天线安装是否牢固；高频头有无防水措施；俯仰方位、调节是否灵敏，有无避雷措施。2、前端机房设备：接收机、调质器、制转器、功分器、混合器、放大器等是否符合要求。3、分支分配系统：放大器、分配器、分支器出入口参数是

39、否符合要求；安装是否整齐、牢固线路铺设是否整齐；终端面板是否牢固整齐；信号强度是否符合国家标准；图像及伴音是否清晰。4、电信系统：组线箱安装是否牢固整齐；线路有无串音、杂音、地气等。5、保安监控系统：画面是否清晰；云台动作是否准确；录像设备是否正常。6、消防系统：烟感、温感、水流等信号能否正常动作；消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动，能否联动；消防电话是否畅通；消防广播可否播放。给排水系统的验收1、检查自来水公司进水表阀是否完好；2、水泵、电机安装是否稳固；运行声音是否正常；3、排水管道选材是否符合要求；按口、检查口有无跑冒滴漏现象；4、排水沟、集水井、化粪池是否畅通；5、潜水泵是

40、否正常运作有无堵塞现象。土建装修工程的验收1、作为物业公司对土建工程的验收主要是在外观和使用性能上着手对以下项目验收：2、各房间墙面、天花、地面的外观检查：包括外露结构梁、抹灰是否平直；墙面是否光平直；地砖、瓷砖粘贴是否整齐牢固，有无空鼓、破损现象。3、门窗检查：检查开关是否顺畅；上锁是否牢固；玻璃门窗是否有划痕和破损；门窗小五金是否齐全；各锁头钥匙是否配套；门框、门体、窗框是否垂直；有无裂纹破损等。4、卫生间检查：地面是否有积水；洁具、厨具是否完好、齐全；地漏是否畅通；上下水使用是否正常；如有条件可做闭水试验。市政工程的验收1、道路有无积水；沟渠、管井是否有残余建筑垃圾；2、供水管道是否渗漏

41、、化粪池有无透气管；4、区域内有无消火栓接合器；5、室外供排水管线是否通畅；6、室外车场标识系统是否完善。7、区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。不合格问题处理对接管验收中的不合格问题，中实物业验收组各系统验收人员将根据不合格项内容，形成不合格整改通知，并标注问题位置做标后，通过开发单位工程部交流相关责任，单位协助责任单位确定准确不合格问题发生位置，提高整改工作效率，项目部工程人员在接到整改完成通知后，组织相关专业人员对不合格整改质量进行检查，形成复检结论，对复检不合格的应继续下达整改通知，直至设计规范质量体系。巡逻岗保安第七章、主要管理人员任职要求主要岗位人员任职要求项目经理：本

42、科以上学历；具有建设部颁发的物业企业经理岗位证书；具有物业管理企业四年以上领导岗位经验；具有较强的协调、领导能力，成本预算及成本控制能力；年龄在3540岁之间。办公室主任：本科以上学历；具有行政人事工作三年以上管理经验；有较强的文字处理能力；具有熟练的计算机操作技能；具有一定的公关、策划能力；具有一定的财务知识和成本操作控制意识；年龄在2530岁之间。会计：具有大专以上学历；具有助会以上专业技术职称；懂得物业财务的基本流程；并能对如何进行成本预算及成本控制提出建议。应参加过物业管理企业财务人员培训；年龄在35-45岁之间。出纳：具有大专以上学历；具有吃苦耐劳、踏实肯干的工作态度和精神。具有缜密

43、、细致的思维和工作原则。年龄在25-45之间。文秘档案管理员大专学历；具有文字处理能力、适应办公室自动化，打字速度应在100字/分钟以上；具有国家中级以上涉外秘书证。英文水平中；具有一定的文件档案管理经验；一年以上相关工作经验；年龄在22-35岁之间。库管：具有库房管理经验五年以上；高中或中专以上学历；工作态度细致，周全，坚持原则；年龄不限。客服部经理本科以上学历；英语四级；具有四年以上客服管理经验；具有10万平方米以上物业项目客服经理岗位工作经历；具有编制物业服务管理工作程序文件能力；具有一定的公关，应急事件协调处理能力；年龄2835岁之间。客服部主管大专以上学历；英语2级；具有2年以上物业

44、客服工作经验；具有10万平方米客服主管工作经历；具有客服岗位职工专业培训能力；具有一定的文字处理能力和程序文件编写能力，具有熟练操作计算机工作能力；有良好的公关协调能力；年龄2528岁之间。客服值班员中等专业以上学历，具有一年以上物业客服工作经验，具有10万平方米项目客服从业工作经历。具有熟练操作计算机工作能力；有一定的文字处理能力；有一定的物业维修基本知识；有良好的公关能力，语声甜美；年龄在2025岁之间。保洁绿化主管大专以上学历，具有三年以上四星级酒店保洁主管工作经验，具有10万平方米项目保洁主管从业工作经历；具有保洁绿化程序编制能力；具有保洁绿化岗位职工专业技能培训能力；年龄2535岁之

45、间。库管：具有库房管理经验五年以上；高中或中专以上学历；工作态度细致，周全，坚持原则；年龄不限。客户接待人员：高中或中专以上学历；待人接物热情、细心、耐心；具有二年以上相关工作经验；年龄在25-45之间。保洁领班：高中文化程度；能够掌握相关的清洁机械用具，有保洁工作常识和经验。保洁员：有一定的写字楼或酒店的保洁工作经验，身体健康，语言表达能力较强，外貌端正。为人诚实，热爱本职工作。工程部经理：具有大专以上学历，五年以上工作经验；具有三年以上管理工作经验；具有建设部颁发的物业企业经理岗位证书；具有工程师专业技术职称；具有良好的协调能力和领导能力。年龄在30-45岁之间工程部主管中等专业以上学历；

46、具有电工或暖通专业技能资质；从事本专业技术管理工作四年以上；具有10万平方米以上物业项目工程主管岗位工作经历；年龄在3045岁之间。电工：具有高压运行电工本；高中或中专以上学历；具有三年以上相关工作经验工作踏实肯干、积极进取。弱电维修工：有弱电本；高中或中专以上学历；具有四年以上相关工作经验工作踏实肯干、积极进取。水暖空调工：具有空调本；高中或中专以上学历；具有踏实肯干、吃苦耐劳的工作态度；综合维修工：对木、瓦、油等专业有一定经验；具有踏实肯干、吃苦难老的工作态度。保安员：身体健康，外貌端正，视听良好，精力充沛。了解安全保卫基础知识，及消防有关知识。纪律性和原则性强，听从直管领导安排，责任心强。具有敏锐的安保意识。年龄在18-35岁之间。临时工录用原则与范围： 物业公司根据工作需要，在编制定员以内可招用临时工。但必须由公司办公室统一招用，统一管理，并严格按规定条件办理进出手续。要求北京市户口，年龄在40周岁以下，有高中或大专以上文化程度和专业技能，政历清楚，五官端正