1地产基础知识培训

1、商 业 地基础知识培第一章 房地产基础知识培训、房地产的概念1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托 于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整 体性和不可分割性。包括：1) 土地2) 建筑物及地上附着物3) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地 使用权、典当权等。2、房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产 指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及 各地段)，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使 用权。房

2、产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地 产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。3、商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既 有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足 商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。、商业地产的类型1商业物业分类表分类方法种类举例按市场形式分类大型商厦天

3、河城广场、广百新翼专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业用途分类购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓米用较多或只租 不售的商业物业分散经营物业大

4、部分商铺（除发展商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺2、房屋建筑结构分类类型内容编号名称1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋 一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结

5、构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房 屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是 木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制 结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等三、房地产专业名词1、建筑专用术语1) 城市规划术语A) 城市规 划对 一 定 时 期 内 城 市 的 经 济 和 社 会 发 展 、土 地 利 用 、空 间 布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。B) 城市基 础 设施 城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会 性基础设施

6、的总称。C) 城市用 地 城市用地按 城 市 中 土 地 使 用 的 主 要 性 质 划 分 的 居 住 用 地 、公 共 设 施用地、工 业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广 场用地、市 政公用设施用地、绿 地、特殊用地、水域和 其它用地的统称。 居住用地 在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的 公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。 公共设施用地 城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、 体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。 工业用地城 市 中 工 矿 企 业 的 生 产 车 间 、库 房 、堆 场 、构 筑 物 及 其 附 属 设 施( 包 括 其 专 用 的

7、铁 路 、码 头 和 道 路 等 )的 建 设 用地。 仓储用地城 市 中 仓 储 企 业 的 库 房 、堆 场 和 包 装 加 工 车 间 及 其 附 属 设施的建设用地。 对外交通用地 城市对外联系的铁路、公路、管 道运输设施、港 口、机 场及其附属设施的建设用地。 道路广场用地 城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。 市政公用设施用地 城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地 包括：供 应 设施 、交 通设 施、邮 电设 施、环 境 卫生设施、 施工与 维 修设 施、殡 葬设 施及 其它 市政 公用 设施 的 建设 用地。 绿地 城市中专门用以改善生态、保 护环境 、为居民

8、提供游憩 场地和美化景观的绿化用地。 特殊用地一 般 指 军 事 用 地 、外 事 用 地 及 保 安 用 地 等 特 殊 性 质 的 用 地。(11) 水域和其它用地城 市 范 围 内 包 括 耕 地 、园 地 、林 地 、牧 草 地 、村 镇 建 设 用 地 、露 天 矿 用 地 和 弃 置 地 ，以 及 江 、河 、湖 、海 、水 库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部 水域。(12) 保留地 城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用 地。D) 居住区 规 划 居住区规划对 城 市 居 住 区 的 住 宅 、公 共 设 施 、公 共 绿 地 、室 外 环 境 、 道路交通

9、和市政公用设施所进行的综合性具体安排。 居住小区城 市 中 由 居 住 区 级 道 路 或 自 然 分 界 线 所 围 合 ，以 居 民 基 本 生 活 活 动 不 穿 越 城 市 主 要 交 通 线 为 原 则 ，并 设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应 的 、满 足 该 区 居 民 基 本 的 物 质 与 文 化 生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。 居住组团城 市 中 一 般 被 小 区 道 路 分 隔 ，设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居 地。2）建筑面积密度 每公顷建筑用地上容纳的建筑物的总建筑面积。3）容积率

10、一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。4）建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。5）道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。6）建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。7）建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。8）绿地率城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比 例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的 比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不 包括屋顶、晒 台的人工绿地。9）占（基 /用）地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设

11、用地界线所围合的用地 水平投影面积，不包括代征地的面积。10）总建筑面积：也 叫“ 建 筑 展 开 面 积 ”。建 筑 物 各 层 水 平 投 影 面 积 的 总 和 ，包 括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物 各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住 建筑 中的使用 面积也称“ 居 住面 积”。辅 助面 积是 指建 筑 物各 层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居 住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面 积的 总和称“有效 面 积”。结构 面 积指 建筑 物各 层平 面中 的墙、 柱等结构所占面积的总和。11）城市基础设施 城市基础设施

12、分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。 工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮 电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会性基础设施 则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施 多指工程性基础设施。2、设计规范术语 1）建筑面积房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面 积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。 建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯 走道面积、其他公摊面积等。2）使用面积房产的使用面积，指房产各层平面中直接供使用者使用的净 面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：内墙面装修厚 度计入使用面积。3）公用面积房产的公用面

13、积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积 的分摊问题。4）实用面积它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。5）计租面积作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。6）套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资非房产租赁市场。7）竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣 工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.8）共

14、有建筑面积 系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。9）共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面 积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。即公用建筑面 积分摊系数二公用建筑面积/套内建筑面积之和。10）层高层高是指房产高度以" 层"为单位计量，每一层的高度国家在 设 计 上 有 要 求 ，这 个 高 度 就 叫 层 高 。它 通 常 包 括 下 层 地 板 面 或楼板面到上层楼板面之间的距离。11）净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。12）实用率实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。 即实 用率二套内建筑面积/套内建筑面积+分

15、摊的共有共用建 筑面积3、销售术语1）产权证书 产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权 证书包括：产权类别、产 权比例。房产坐落地址、产权来源、 房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项 权利 纪要 和附 记，并 配有 房地 产 测量 部门 的分 户房 屋平 面图。2）使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住 宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3）公房公房也称公有房产，国 有房产。它 是指由国家以及国有企业、 事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产 的产权（拥有权、占有权、处分

16、权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是 可售公有房产，一类是不可售公有房产。上述两类房均为使 用权房。4）不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居 民的公有房产。5）已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有房产6）单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋 ，也 称系统产权房、系统房7）二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"， 第二次交易则为"二手"。8）期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产 权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者

17、在这 一阶段 购 买房 产时 应签 预售 合同 。期 房在 港澳 地区 称做 为买 " 楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方 式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项 目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住 的房子。9）现房所谓现房是指 开发商已办妥房地产权证（ 大产证）的 商品房， 消费者在这一阶段购买房产时应签出售合同。10）准现房准 现 房 是 指 房 屋 主 体 已 基 本 封 顶 完 工 ，工 程 正 处 在 内 外 墙 装 修和进行配套施工阶段的房屋。11）共同共有房产共 同 共 有 房 产 ：指 两 个 或 两 个 以

18、 上 的 人 ，对 全 部 共 有 房 产 不 分份额地享有平等的所有权。12）尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物， 是 空置 房中 的一 种。一 般情况 下，当 房产销 售量 达到 80以 后 ，一 般 就 进 入 房 地 产 项 目 的 清 盘 销 售 阶 段 ，此 时 所 销 售 的 房产，一般称为尾房。13）烂尾房烂尾房是指那 些由于开发商资金 不足、盲目上 马，或者错误 判断供求形势 ，开发总量供大于求，导 致大面积空置，无法 回收前期投资 ，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压 楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候 的，而是

19、随着项目的不断推进，一步步显现。14）销售面积销售面积是指商品房按" 套"或" 单元"出售，其销售面积为购 房 者 所 购 买 的 套 内 或 单 元 内 建 筑 面 积（ 以 下 简 称 套 内 建 筑 面 积）与应分摊的共有建筑面积之和。15）均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建 筑 面 积 的 和 数 ，即 得 出 每 平 方 米 的 均 价 。均 价 一 般 不 是 销 售 价。16）起价起价也叫起步价，是指某 房产销 售价格中的最低价格，即是 起价。17）预售价预售价也是商品房预（ 销）售合同中的专用术语；预 售价不 是 正

20、 式 价 格 ，在 商 品 房 交 付 使 用 时 ，应 按 有 批 准 权 限 部 门 核 定的价格为准。18）一次性买断价一 次 性 买 断 价 是 指 买 方 与 卖 方 商 定 的 一 次 性 定 价 。一 次 性 买 断 价 属 房 产 销 售 合 同 中 的 专 用 价 格 术 语 ，确 定 之 后 ，买 方 或 卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。19）定金定 金是 指当 事 人约 定由 一方 向对 方给 付的 ，作为 债权 担 保的 一定数额的货币，它 属于一种法律上的担 保方式，目 的在于 促 使 债 务 人 履 行 债 务 ，保 障 债 权 人 的 债 权 得

21、以 实 现 。根 据 我 国 发 法 通 则 和 担 保 法 八 十 九 条 规 定 ，定 金 应 当 以 书 面 形 式 约 定 ，当 事 人 在 定 金 合 同 中 应 约 定 交 付 定 金 的 期 限 。定 金 合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约 定 ，但 不 得 超 出 合 同 标 的 额 的 20%。如 果 购 房 者 交 了 定 金 之 后 改 变 主 意 决 定 不 买 ，开 发 商 有 权 以 购 房 者 违 约 为 由 不 退 定 金 ；如 果 开 发 商 将 房 产 卖 给 他 人 ，应 当 向 购 房 者 双 倍 返 还 定 金。20）违约金违 约 金

22、是 指 违 约 方 按 照 法 律 规 定 和 合 同 的 约 定 ，应 该 付 给 对 方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁， 具有惩罚性和补偿性，但 主要体现惩罚性 。只要当事人有违 约行为且在主观上有过错，无 论是否给对 方造成损失，都 要 支付违约金。四、建筑识图1、建筑图纸的内容及用途一套完整的建筑图纸，根 据其专业内容或作用的不同，一 般包 括：1）图纸目录 包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程图纸 由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，便于检索和查找。2）设计总说明 主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：A）设计依据（如规划 限制、设计规模、建筑面

23、 积以及有关 的地质、 气象资料 等 ）；B）设计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗 震要求等）；C）施工要求（如施工 技术、材料要求以及采用新技术、新 材料或有 特殊施工 的 工艺 说明 ）。以上各项内容，对于简单的工程，也可以分别在各专业图纸 上写成文字说明。3）建筑施工图 包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示 建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工 要求等。4）结构施工图 包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的 布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法。5）设备施工图包括给水、排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系 统图和详图。表示上下水及暖

24、气管线布置，卫生设备及通风 设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。2、建筑图纸中的常用符号及图例为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制 订了国家标准房屋建筑制图统一标准其中几项主要的规 定和常用的表示方法如下：1）定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的 轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图 纸，这些轴线就是定位轴线。定位轴线采用细点划线表示。轴线编号的圆圈用细实线， 在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉 伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号采用大写英 文字母，自下而上依次编写，英文字母中的I、0、Z不得 作轴线编号，以免与

25、数字1、0、2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴 线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。坟墓表示前一 轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。2）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符 号表示某一部位的高度。各种图上所用的标高符号如下所 示：9.0006.000-0.450.3.000 标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数。标咼有绝对标咼和相对标咼两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定位绝对标高的 零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室 外地面标高中采用的一般都是绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把

26、 首层室内主要地面标高定位相对标高的零点，并在建筑工 程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地 面标高-0.450 表示室外地面比室内首层地面低0.45米。3）尺寸标注施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺 寸线、尺寸起止点和尺寸数字四个部分组成。根据房屋 建筑制图统一标准规定，除了标高及总平面图上的尺寸 以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰， 尺寸数字后一般不必注明单位。尺寸界线在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应与被标注 的长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和 中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线 代替；应与被注长度平行，

27、且不宜超过尺寸界线。尺寸线 的起止点用45。的中粗斜短线表示，短线的方向应以所标 注数字为准，自数字左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标 注在水平尺寸线的上方，垂直尺寸线作坊的中部。4）常用图例名称图例名称图例新设计建筑物1 1原有的建筑物11计划扩建的预厂111地下建筑物或1 1 厂、11J留地或建筑物1 1构筑物L-丿拆除的建筑物X建筑物下面的1.1 .散状材料了1!1:1 :通道1露大堆场5）建筑施工图的识读方法一幢建筑物从施工到建成，需要有全套的建筑施工图纸作指 导，一般一套图纸有几十张到几百张。阅读这些施工图纸要 先从大方面看，然后再一次阅读细小部分，先粗看，再细看， 平面图、立面图、剖

28、面图和详图结合看。具体说，要先从建 筑平面图看起，若建筑施工图第一张是总平面图，要看清楚 新建建筑物的具体位置和朝向，以及其周边建筑物、构筑物、 设施、道路、绿地等的分布或布置情况，以及各单元户型情 况；平面图与立面图对照，看外观及材料做法；配合剖面图 看内部分层结构；最后看详图了解必要的细部构造和具体尺 寸与做法。3、建筑材料建筑材料是建筑物的物质基础，它的性质、质量、品种和价格 等直接关系到建筑物的结构形式、建筑功能质量和建筑造价。1）建筑材料的分类根据材料来源不同，建筑材料可以分为天然材料和人造材 料；根据使用部位不同，可以分为墙体材料、地面材料和屋 面材料等；根据材料功能不同，可分为结

29、构材料、防水材料、 保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般将材料的 化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类；建筑材料的分类无机材料金属材料黑色金属：钢、铁有色金属：铜、铝等及其合金非金属材料天然石材：沙、石、各种岩石制品烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃 等胶凝材料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、水泥混凝土、砂浆、硅酸盐 水泥制品等有机材料植物类材料木材、竹材及其制品高分子材料塑料、涂料、胶粘剂等沥青及其制品石油沥青、煤沥青、沥青制品复合材料无机材料基复合材料钢筋混凝土、钢纤维混凝土有机材料基复合材料沥青混凝土、胶合板、纤维板等2） 建筑材料 的基本性 质A）材料结 构 状态 的主

30、要参 数 密度：材料再绝对密实状态（不含孔隙或空隙）下 单位体积的质量。 体积密度：材料再自然状态下单位体积的质量。松 散材料的体积密度一般成为堆积密度。 孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。 密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材 料的绝对密实体积与其总体积之比。密 度 何 体 积 密 度 主 要 反 映 材 料 的 轻 重 ，而 孔 隙 率 和 密 实 度主要反映材料中孔隙的多少。一般 情况下，材 料的孔 隙率 越高（密实度越低），则 材料的保温隔 热性能、吸 声 性 能 和 吸 湿 性 能 越 好 ，而 材 料 的 强 度 降 低 ，抗 渗 透 性 能 、耐 磨性 能、抗 冻

31、 性能 、耐腐 蚀性 能、耐 久 性能 越低 。B）材料的 力 学性 质强度 ：材料 在外 力作 用 下抵 抗破 坏的 能力 称为强 度， 用材 料在 被破 坏时 的最 大应 力（ 单位 面积 承受的 力） 值来表示。根据外力作用方式的不同，材料强度主 要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。 不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以 抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。 弹性与塑性：材料在外力作用下产生变形，外力去 除后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反 之，当外力去除后，不能完全恢复原状的性质称为 材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑 性，在外力不大的情况下，产生弹性变形，当外力 超过一定数值后，便出现塑性变形。 韧性与脆性：材料在外力作用下，未发生明显变形 就突然破坏的性质称为脆性，具有此性质的材料称 为脆性材料，如石材、砖、素砼等。脆性