我国物业管理行业的沉浮兴衰-上书房信息咨询

1、-我国物业管理行业的沉浮兴衰物业管理最早起源于19 世纪 60 年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。英国人奥克维娅希尔(octaviahill) 在 1880 年至1886 年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，并且收到了良好效果，当地业主开始纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。1890 年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材

2、料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，现代意义上的物业管理也应运而生。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治a霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(cbmo chicagobuilding managers organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。物业管理在我国首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理首先由香港引入深圳。1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外

3、商品房管理的专业公司深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。长久以来， 物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈利水平良莠不济。 大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。因此在很长一段时间里，物业行业受到的关注度并不高， 与资本市场的关联也非常小。深圳市上书房信息咨询有限公司是一家集市场调研、行业研究、 第三方独立调研、政府 /公众咨询、 项目可行性研究等于一体的综合研究咨询机构。由业界资深专家和学术

4、界优秀师资创建，多年来，经过研究团队不断的积累与创新，已累计为500 余家各类客户提供了专业研究咨询服务，赢得了广大客户的认可和支持。-近年来， 随着国家新型城镇化规划(20142020 年)的推进以及中国房地产市场持续发展， 市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。2014 年 6 月彩生活 (1778 hk) 在港上市，成为第一家上市物业管理公司，之后越来越多物业公司登陆资本市场。在资本力量的推动下，行业整合速度加快，集中度提升明显，行业进入跨越式发展阶段。2.

5、发展阶段我国物业管理行业的发展主要经历了以下四个阶段：起步阶段： 1981-2003 年这一阶段的整体表现是：行业发展迟缓， 业务较为单一。 20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理作为市场经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地，1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物业管理公司正式成立，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的正式诞生。此后，相关行业组织陆续成立，但由于缺乏统一的行业法规，物业管理公司的专业性仍然不高，业务较为单一。 在很长时间内， 物业管理公司作为传统服务业公司，行业集中度低，缺乏龙头企业

6、，盈利性差，很少受到市场关注。规范发展阶段： 2003-2012 年这一阶段， 随着房地产业2000 年后的蓬勃发展，物业服务需求迅速提升， 物业服务市场规模随之快速增长，而这时候的大部分物业公司，仍然作为房地产母公司为了管理所开发项目而配套成立的业务部门。但是，物业企业开始尝试社区增值服务，为未来的业务多元化打下基础。2003 年 9 月 1 日，我国第一部物业管理条例正式施行，标志着物业管理行业监管体系开始建立。 条例对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007 年 10 月 1 日物权法 和修订后的 物业管理条例 同时颁布

7、实施， 这两部法律法规相辅相成，对物业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧 物业管理条例的种种缺陷。物业管理行业市场秩序建立，开始走向规范化，专业化经营的道路。-在以上两个阶段，物业服务行业市场竞争性很低，传统物业服务也缺乏利润增长空间，因此在较长一段时间内物业公司的业务扩张主要依靠母公司的新增建筑或者收购其他物业公司。转型探索阶段：2012-2017 年。这一阶段，物业企业开始探索更多元化的发展模式，增值服务、社区平台、传统业务引入互联网新技术的价值被逐步挖掘，行业新盈利点显现。2009 年率先引进it 技术，并于2012 年建立“一应云”智慧平台，开始了物业公司的互联网平台打造历程。与

8、此同时，物业公司还积极拓展包括社区零售、家政、教育等增值性服务以实现盈利的多元化。这种业务扩展， 一方面是和外部社会环境有关，各种互联网o2o平台在 2012 年前后的快速发展，启发了物业行业的互联网经营思维，并证明了平台式运营模式的价值。 另一方面， 物业管理企业发现通过传统物业服务，与业主建立起的天然信息纽带和物理服务， 成为了在经营o2o 服务时的护城河，因而物业管理企业作为互联网+的后起之秀，能够在不同的服务门类里快速提升竞争力，在以业主为主的客户群时，有天然优势。3.整合并购情况目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多。 小规模的物业管理公司主要通过价格优势获取项目， 因此盈利水平低

9、，非标准化的管理也使得业务拓展能力较差。而大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司进入资本市场，管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷， 行业集中度不断上升， 出现强者恒强，行业分化的趋势。目前，规模型物业企业通过(1)地产母公司的支持，(2)第三方拓展，(3)收并购中小物业公司， 实现管理面积的增加。在日趋激烈的市场环境下，部分背靠大型开发商的物业公司将受益于母公司给予的项目支持，发展势头较中小型物业公司更好。同时， 大型开发商主要在一二线城市进行开发，项目优质，服务价格较高，享有更好的区位布局。此外，依托母公司资源，物业企业开展增值服务的空间更大。2017 年百强物业企业排名靠前的企业均有大型开发商作为依靠。-当前， 中国物业行业增长潜力好于大势，并预期规模型企业将继续保持高速增长。同时，在市场避险