上海1995年出售公有住房方案实施细则

1、上海市房地局、 房改办关于印发 1995 年出售公有住房 方案实施细则和 1995 年出售公有住房方案实施细则的问题解答的通知现将按关于出售公有住房的暂行办法 沪府发 (1994)19号和关于 1995 年出售公有 职工住房的方案 沪府(1995)22 号规定制定的1995 年出售公有住房方案实施细则 和1995 年出售公有住房方案实施细则的问题解答印发给你们，请按照执行。 . 1995 年出售公有住房方案实施细则第条根据关于出售公有住房的暂行办法沪府发， 1994)19 号，和关于 1995 年出售公有职工住房的方案， 沪府 1995)22 号 的规定，特制定本实施细则。第二条出售公有住房，

2、应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。第三条凡独用成套的公有住房， 均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售， 但 列入旧城改造规划、 产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房 屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。 1995 年出售的是一般标准、独 用成套、 作居住使用的多层和高层职工住宅。 职工租住单俭购买的外销商品房、 侨汇商品房、 高标准内销商品房仍不列入出售范围。第四条按成本价购买公有住房， 每个职工家庭享受一次， 职工家庭是指承租人及其配偶； 承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市(另一方不再享受购房忧惠

3、 )而承租户内留有一人的； 40 岁以上的单身未婚男子或女子。第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地 具有本市常住户口的公有住房承租人或年满 18 周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的， 应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共 有人必须是前款规定的购房对象。 共有人再购房时应合并计算购房面积。 承租人死亡或迁离 本市的， 应变更租赁户名后办理购房手续。 有下列情况之一的不能购房： 擅自转租或变相转 租的； 擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的； 承租人全家迁离本市的；承租人去国 (境)

4、外定居、 探亲、 留学承租户内留有一人的 (承租户内留有 二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买)。第六条 1995 年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积 1060 元。第七条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积 15.30 元的工龄折扣，确定 1995 年 公有住房出售的计算基价， 职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、 承担人或同住成年人 中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。 职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到 1991 年底。从事井下、高空、 ，高温、特别繁重体 力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的提前退休职工，

5、其购房时的工龄 应加上提前的“工龄” 。第八条 1995 年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。 对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：1. 购买己租住的公有住房，按规定给予5的折扣。2. 多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为10，高层住宅为 12。3. 房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。4. 房屋的成新折扣率为每年 2，折旧后残值低于 40的按 40 计算。 第九条对购房者给予以下优惠：1. 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。2. 购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。3. 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。第十条 1995 年公有住房实际出售单

6、价计算公式如下：新分配公有住房的实际出售单价（元/平方米）=成本价（元/平方米）一15.3元/年。平方米X购房工龄（年）X 1 成新折扣率x竣工年限（年）X 1 面积折扣X地段增减率X朝向增减率X层次增减率已租住公有住 房的实际出售单价（元/平方米）=成本价（元/平方米）15.3元/年。平方米X购房工龄（年） X 1 成新折扣率X竣工年限（年）X 1 已租住公房折扣率X 1 面积折扣X地段增减率X朝向增减率X层次增减率其中：购房工龄一一机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991 年底。竣工年限按房屋出售年份减去房屋竣工年份

7、计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计 算。第十条 1995 年公有住房实际出售单价 （含新分配公有住房、 已租住公有住房、 套增配213 元；2 级地段内，定为每平方米建188 元；4 级地段内，定为每平方米建163 元；6 级地段内，定为每平方米建房）的最低限价， 1 级地段内，定为每平方米建筑面积 筑面积 200元；3级地段内，定为每平方米建筑面积 筑面积 175元；5级地段内，定为每平方米建筑面积 筑面积 150 元。第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知 沪房（93）权字发第 52号规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四 舍五入。第

8、十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24 平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：1. 建筑面积控制标准 75 平方米一般职工、干部；具有各类初级专业技术职称的人 员。2. 建筑面积控制标准 85 平方米科级干部；具有各类中级专业技术职称的人员；具 有高级工证书的技术工人。3. 建筑面积控制标准 100 平方米县处级干部；副教授、 副研究员等各类高级专业技 术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。4. 建筑面积控制标准 120 平方米副局级干部。5. 建筑面积控制标准 140 平方米正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、研究 员待遇的各类正高级专业

9、技术职称的人员。6. 建筑面积控制标准 50 平方米无业、待业、孤寡老人。7. 部级干部按国务院规定的控制标准执行。购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准 的基础上再增加建筑面积 10 平方米。以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准， 不是必须达到的分房标准。第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。对于 享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10 平方米以内的，其超过部分按 1995 年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以 地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部分，实行市场价。凡按市场价购

10、买的部分，不享受 1995年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和 成新折扣后确定。第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价， 1、2级地段定为 2928 元，3、4 级地段定为 2092元，5、6级地段定为 1255元。 1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价 1、2级地段定为 4442元， 3、4级地段定为 3173元，5、6级地段定为 1904元。第十六条职工家庭购房后， 因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工， 仍可在单 位享受住房分配和购买住房。具体办法按公有住房出售后再套配、增配的若干规定 沪 房地改发 （1995）240 号（编者注：见企业财税法

11、规选编第13册第 215 页）办理。第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。 1995 年一次性 付款折扣为 20。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于 实际售价的 30。第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。 第十九条出售、购买公有住房的程序（一）出售公有住房按下列程序进行：1. 出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别 报市、区县房改办确认。对 1994 年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。2. 出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分

12、别 报市，区县房改办审核、备案。3. 单位将 1995 年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋 所有权证的有关手续。4. 出售人向住户宣传购房政策。5. 出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。 （二）购买公有住房按下列程序进行：1.职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100 元 （不购房时不予退还），购房时，应协商一致，确定购房人。2. 职工家庭确定购房人后，应填写职工家庭购买公有住房协议书。3. 购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合同，支付 定金 1000 元，按规定缴付购房款和有关税费。4.

13、 购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关 办理申领房屋所有权证有关手续。第二十条按成本价购买公有住房， 购房者拥有全部房屋产权。 购房款已付清、 并购房后 住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、 出租，权益归已，但须按规定补交土地出让金 和有关税费。 该住户今后的自住房应自行解决。 职工购买公有住房前与单位订有配房协议的， 在购买公有住房后五年内， 违反正常工作调动规定， 擅自离职的， 必须向单位补交擅自离职 当年住房成本价与市场价的差价。 ，第二十条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：（一）室内维修由购房人自理。（二）住房的共用部位和电梯等其用设备以及

14、公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承 担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。（三 ）住房的共用部位、 共用设备以及公共设施， 凡属人为损坏的， 由损坏人修复或赔偿。（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公共设施的 管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应在城市维护费中 列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户 承担的费用，由产权单位支付。第二十二条高层住宅水泵、 电梯的运行费， 由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。 在 公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担

15、运行费用的20 ，其余 80在维修基金中列支。第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：（一 ）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5缴付房屋维修基金， 1995 年定为每平方米建筑面积 15.90 元；出售人应一次性从售房款中按每平方米 建筑面积成本价的 6缴付房屋维修基金， 1995 年定为每平方米建筑面积 63.60 元。（二 ）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的1.5缴付房屋维修基金， 1995 年定为每平方米建筑面积 15.90 元；出售人应一次性从售房款中按每平方米 建筑面积成本价的 12缴付房屋维修基金， 1995 年定为每平方米建筑面积

16、 127.20 元。上述 维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息 ），专项使用。以后再需筹集维修基金时， 均由房屋所有人分摊。 高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用， 原 则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。 在公有住房出售的起步阶段， 由出售人从售房 款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取 100 元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修 和更新。高层住宅出售人提供的电梯和水泵等其用设备大修和更新费用， 具体使用办法按 上海 市公有住宅售后管理暂行办法 沪府发 （1994）59 号 （编者注：见企业财税法规选编第 12 册第 203 页 ）的规定执行。出售人应一次

17、性从售房款中按每平方术建筑面积20 元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。关联法规：地方法规（1）条第二十四条出售人和购房人需交付的费用： 出售人交付的费用： 房屋维修基金； 衔坊公 共设施管理、维修、 养护基金； 高层住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款 （不计一次、性付款折扣 ）0.5的手续费； 房屋出售价千分之 0.5 的房屋买卖合同印花税。 购房人交付的费用： 购 房款；首期维修基金；实际售房款 （同上 ）0.5的手续费；房屋登记勘丈费 0.30 元平方米 及房产权证工本费 5 元；房屋出售价千分之 0.5 的房屋买卖合同印花税 （分期付款的按购房 总价千分之 0.5 交

18、付）；产权登记权证印花税 5 元。第二十五条出售单位应合同业主组建业主管理组织。 业主管理组织可自行管理物业或委 托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按上海市公有住宅售后管理暂行办法 沪 府发（1994）59号（编者注：见企业财税法规选编第 12册第 203页）的规定办理。购买公 有住房后， 产权人应按照社会化管理的要求， 根据管理单位的管理质量和内容， 按月交纳管 理费。多层住宅产权人每月每套应承担35 元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担510 元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签订管理合同时确定。关联法规：地方 法规 （1）条第二十六条公有住房出售后的款项， 按上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房 归集资金管理和使用规定的通知 沪府办 （1995）20 号 办理。房地产公司违反有关规定出售 使用权住房给单位， 单位再分配给职工租住的， 售房款由市公积金管理中心负责归集， 专项 用于住宅建设