房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制精编版

1、2大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税3是否为自产货物是否为自产货物是是否否自产货物自产货物增值税增值税劳务劳务营业税营业税建筑业建筑业营业税营业税商业商业增值税增值税要分别注明要分别注明否则核定否则核定4供货并提供建筑业劳务混合销售发票开具供货并提供建筑业劳务混合销售发票开具:首先要判断是否为自产的货物首先要判断是否为自产的货物（1 1）是，分别注明价款，分别纳税（两票）是，分别注明价款，分别纳税（两票）（2 2）否，视经营主业与合同，一票）否，视经营主业与合同，一票商贸企业销售设备并安装商贸企业销售设备并安装-

2、-增值税票增值税票建筑企业供货并安装建筑企业供货并安装- -大包工程大包工程5一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险二、合法有效扣除凭证的种类二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据、财政收据2、税务监制发票、税务监制发票3、自制原始凭证、自制原始凭证4、合同、合同+收据收据+判决书判决书/调解书调解书/公证书公证书什么情况下不需取得发票什么情况下不需取得发票?6l税总发税总发201422号：关于认真做好号：关于认真做好2014年打击发年打击发票违法犯罪活动工作的通知，加大对纳税人虚开票违法犯罪活动工作的通知，加大对纳税人虚开发票、非法取得发票等违法行为

3、的查处力度，重发票、非法取得发票等违法行为的查处力度，重点核查开具金额较大的发票，对列支项目为点核查开具金额较大的发票，对列支项目为“会会议费议费”、“餐费餐费”、“办公用品办公用品”、“佣金佣金”和和各类手续费的发票，要逐票比对、逐票核查其真各类手续费的发票，要逐票比对、逐票核查其真实性。要通过将资金、货物的流向与发票信息进实性。要通过将资金、货物的流向与发票信息进行审核分析，确定其业务发生是否真实，是否存行审核分析，确定其业务发生是否真实，是否存在虚开发票、非法取得发票、利用不符合税法规在虚开发票、非法取得发票、利用不符合税法规定的凭证列支成本费用等违法行为，一经发现，定的凭证列支成本费用

4、等违法行为，一经发现，要一查到底，并依法予以严厉处罚要一查到底，并依法予以严厉处罚 7三、跨期取得发票的税务处理与会计处理三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资、跨年度发放工资 2、已付款但跨期取得发票的费用、已付款但跨期取得发票的费用 3、无发票、无付款的预提费用、无发票、无付款的预提费用 4、跨期成本之存货、固定资产、跨期成本之存货、固定资产 5、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？ 8四、财务人员如何规避发票风险四、财务人员如何规避发票风险五、权责发生制的运用与以票控税之争，五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生实际发生”如何界定

5、如何界定1、实际发生与实际支付、实际发生与实际支付2、实际发生与取得发票、实际发生与取得发票 3、实际发生与权利义务发生、实际发生与权利义务发生9六、入账票据管理六、入账票据管理 1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚假发票如何定性处罚 2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救、当年票据的入账时效与不合规票据的补救 3、跨年度发票的税务处理、跨年度发票的税务处理 4、发票遗失如何处理、发票遗失如何处理5、如何避免取得虚开、代开的发票、如何避免取得虚开、代开的发票6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如

6、何应对应对10房地产房地产企业企业收取支付供应商建筑商业主业主业主业主价外价外费用费用价外价外费用费用非价非价外费外费用用非价非价外费外费用用注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用不属于价外费用供应商建筑商11房地产企业违约金问题汇总房地产企业违约金问题汇总合同类型甲方（采购方）支付乙方违约金，合同履行乙方（提供方）支付甲方违约金，合同履行任一方支付违约金，合同解除材料设备供应合同增值税价外费用折扣或不缴纳流转税不缴纳流转税施工合同营业税价外费用不缴纳流转税 不缴纳流转税购房合同营业税价外费用不缴纳流转税 不缴纳流转税12违约

7、金涉税处理关键点违约金涉税处理关键点1、是否价外费用？、是否价外费用？判断点：售货方（劳务提供方）向收货方（接受劳务判断点：售货方（劳务提供方）向收货方（接受劳务方）收取（同销售货物或提供劳务相关）。方）收取（同销售货物或提供劳务相关）。处理：做为价外费用计入营业额，跟随主税种交税。处理：做为价外费用计入营业额，跟随主税种交税。2、不是价外费用，则区分情况，看合同是否继续履行？、不是价外费用，则区分情况，看合同是否继续履行？若继续履行，则：若继续履行，则：（1）收货方向售货方收取）收货方向售货方收取（2）提供劳务中接受劳务方向提供劳务方收取，不属）提供劳务中接受劳务方向提供劳务方收取，不属于营

8、业税应税劳务，不交营业税。于营业税应税劳务，不交营业税。3、若合同不再履行，为解约违约金，不缴纳流转税。、若合同不再履行，为解约违约金，不缴纳流转税。13八、征地过程票据（拆迁补偿）八、征地过程票据（拆迁补偿） 1、土地闲置费、土地闲置费2、拆迁还建发票开具、拆迁还建发票开具3、土地出让、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款转让协议出让金返还涉税条款 4、征地支付的红线外支出如何处理、征地支付的红线外支出如何处理14拆迁补偿方式征用土地入账票据拆迁补偿方式征用土地入账票据国税函2008277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论

9、支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发1993149号规定，不征收营业税15l财税201282号:市、县级人民政府根据有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。l单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投

10、资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。 16购买股权方式取得土地的入账价值股权转让-营业税股权转让-企业所得税(国税函201079号)股权转让-个人所得税(国税函2009285号)股权溢价无法税前扣除17取得土地使用权契税的计税价格财税2004134号 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益18 合并前合并前 合并后合并后股东股东B B股东股东B B股东股东A A股东股东A A被合并被合并企业企业B B合并合并企业企

11、业A A合并企业合并企业A+BA+B19 重组前重组前 重组后重组后股东乙股东乙20%20%股东甲股东甲80%80%被分立企业被分立企业A+BA+B被分立企业被分立企业A A分立企业分立企业B B股东乙股东乙20%20%股东甲股东甲80%80%20国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告（国家税务总局公告税问题的公告（国家税务总局公告2013年第年第15号）号）一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地改造项目（包

12、括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。21当该

13、地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳划设计单位、施工单位提供规

14、划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。务取得的收入，应照章征收营业税。本公告自本公告自2013年年5月月1日起施行。本公告生效前，纳日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。22九、前期规划立项设计票据管理九、前期规划立项设计票据管理1、户型设计与土增税、户型设计与土增税 2、勘察、勘察/监理监理3、设计、设计/咨询（约定：所有权归设计方？）咨询（约定：所有权归设计方？）支付境外咨询费、设计费的代扣义务：支付境外咨

15、询费、设计费的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则劳务方是否在境内作为判定原则 判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让让23境外机构提供劳务未签订税收协定已签订税收协定构成机构场所征税不构成常设机构不征税构成常设机构征税2425 境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。 境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营

16、机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。 境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额(1+6%)6%。(总局公告2013年第9号) 营业税改征增值税试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三款规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。 26 第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定： (2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定； (5) 利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。27十、建设施工发票取得十、建设施工发票取得1、

17、混合销售发票如何开具、混合销售发票如何开具 2、施工阶段常见合同类型与发票开具：、施工阶段常见合同类型与发票开具：A：单纯货物购销合同：单纯货物购销合同B：混合销售（销售方提供货物并施工）合同：混合销售（销售方提供货物并施工）合同C：工程大包、清包工合同：工程大包、清包工合同D、工程总包、分包合同、工程总包、分包合同 28 甲公司提供设备并负责安装，设备价款甲公司提供设备并负责安装，设备价款300300万，万，安装费安装费100100万，应如何纳税，如何开具发票？万，应如何纳税，如何开具发票？ A A、300300增值税增值税+100+100营业税营业税 B B、300+100300+100增

18、值税增值税 C C、300+100300+100营业税营业税 D D、不一定、不一定29【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？ 1 1、甩项、甩项A A：销售自产货物并施工：销售自产货物并施工自产货物发票自产货物发票+ +工程工程发票（发票（特殊混合销售特殊混合销售）2 2、甩项、甩项B B：商贸公司销售外购并施工：商贸公司销售外购并施工全额货物发全额货物发票（一般混合销售）票（一般混合销售）3 3、甩项、甩项C C：建筑公司销售外购并施工：建筑公司销售外购并施工全额工程发全额工程发票（包工包料）票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货

19、以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票） 30（1 1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2 2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3 3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：混合销售：特殊特殊销售自产货物并提供建筑业劳务销售自产货物并提供建筑业劳务在合同条款中分别明确各自价款在合同条款中分别明确各自价款 一般一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）其它（非自

20、产货物或非建筑业劳务）视货物来源与经营主业而定视货物来源与经营主业而定31大包销售自产货物同时提供建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税32（1 1）A A房地产公司与房地产公司与B B建筑公司签订的协议约定，工程款建筑公司签订的协议约定，工程款800800万不含工程所用材料，工程结束，万不含工程所用材料，工程结束，B B从从A A领用材料价领用材料价值为值为20002000万元。万元。A A房地产企业入账凭证？房地产企业入账凭证？ （2 2）A A房地产公司与房地产公司与B B建筑公司签订工程大包合同总额为建筑公司签订工程大包合同总额为28

21、002800万，其中约定材料由万，其中约定材料由A A自行采购，发票应如何开具，自行采购，发票应如何开具，A A公司凭何种合法凭证入账？公司凭何种合法凭证入账？包工包料合同，营业税计税依据包工包料合同，营业税计税依据= =合同金额合同金额= =工程决算值工程决算值= =会计收入会计收入= =税务开票金额税务开票金额 清包工建筑工程合同，合同金额清包工建筑工程合同，合同金额= =会计收入会计收入= =开票金额，但开票金额，但不等于计税依据。不等于计税依据。 33甲供合同内甲供（甲控）大包清包工装饰清包工设备安装营业税装饰材料不征营业税设备不征营业税清包工建筑建筑材料征营业税344 4、甲控甲控：

22、合同价包含材料：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票乙方全额纳税，全额开票 ）5 5、甲供设备乙方安装：设备发票、甲供设备乙方安装：设备发票( (供应商供应商)+)+工程发票工程发票( (乙乙方净额纳税，净额开票方净额纳税，净额开票) )6 6、甲供材料乙方装饰：材料发票、甲供材料乙方装饰：材料发票( (供应商供应商)+)+工程发票工程发票( (乙乙方净额纳税，净额开票方净额纳税，净额开票) )7 7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）票（供应商）+ +工程发票（乙方全额纳税，净

23、额开票工程发票（乙方全额纳税，净额开票 ）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-75-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体别为两个不同的纳税主体35甲供材料购销合同清包工工程合同销售附带安装甩项甲供乙安注：供货方提供货物并安装，不属于甲供供货方施工36建设方采购判断判断是否是否设备设备判断判断是否是否自产自产自销自销非设备的材料设备非自产自销自产自销装饰工程装饰工程其它建筑业其它建筑业商贸企业商贸企业建筑企业建筑企业37合同价是否含甲方采购合同价是否

24、含甲方采购是是甲定甲定施工方施工方全额全额工程票工程票否否设备设备材料材料装饰工程装饰工程装饰以外装饰以外其它工程其它工程不征营业税不征营业税甲供材料征税甲供材料征税38开发成本注意事项：开发成本注意事项：（1 1）建筑成本预算价、决算价、计入成本价）建筑成本预算价、决算价、计入成本价（2 2）付款方式与方向）付款方式与方向（3 3）工程款发票的开票地点）工程款发票的开票地点（4 4）开发间接费用与期间费用）开发间接费用与期间费用（5 5）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）完工产品计税成本截止时点（票据的时间价值）（6 6）毛利率过低，虚增成本嫌疑（核定征收风险）毛利率过低，虚增成本嫌

25、疑（核定征收风险）（7 7）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，）在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关配套工程建设安排相关配套工程建设 39房地产企业房地产企业10001000万工程成本，建筑工程总包万工程成本，建筑工程总包900900万万（已取得建筑业发票）。（已取得建筑业发票）。另外从门窗厂购买并安装钢窗另外从门窗厂购买并安装钢窗100100万（其中钢窗销售万（其中钢窗销售9090万，安装费万，安装费1010万），钢窗部分如何征营业税？万），钢窗部分如何征营业税？开发企业以建筑业发票开发企业以建筑业发票900900万，建筑安装发票万，建筑安装发票1010万，万，和增

26、值税发票和增值税发票9090万入帐，是否符合规定？万入帐，是否符合规定？个人去税务机关代开工程款个人去税务机关代开工程款/ /劳务费发票，付款时是劳务费发票，付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税？否需按劳务报酬代扣个人所得税？401 1、如何签订合同、如何签订合同（1 1）合同内甲供）合同内甲供大包，实际甲控大包，实际甲控（2 2）合同外甲供）合同外甲供清包工清包工 2 2、结算票据如何开具与核算、结算票据如何开具与核算3 3、建筑业计税依据与代扣义务、建筑业计税依据与代扣义务4 4、税务检查的关注点、税务检查的关注点5 5、材料是否需换开工程发票、材料是否需换开工程发票如何处理甲方承担建筑业

27、税款？如何处理甲方承担建筑业税款？41甲供材常见征管现象：地方税务局以甲供材常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的将取得的“购货发票购货发票”换成换成“建筑业发票建筑业发票”并补缴并补缴“建筑业营业税建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣。否则，不得在企业所得税前扣除。除。甲供材料合理的做帐方法：甲供材料合理的做帐方法：建议：甲供料，谈判营业税以建筑方缴纳，税款包含建议：甲供料，谈判营业税以建筑方

28、缴纳，税款包含在工程款中。在工程款中。发票：甲供料票加建筑发票。发票：甲供料票加建筑发票。 42哪些货物不涉及建筑业营业税？哪些货物不涉及建筑业营业税？（1 1）甲供设备）甲供设备（2 2）甲供装饰材料）甲供装饰材料（3 3）分包工程中的自产货物）分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效？如某开发项目，甲供材料金额如某开发项目，甲供材料金额20002000万元，约定建筑业万元，约定建筑业营业税由甲方缴纳，应如何处理？营业税由甲方缴纳，应如何处理？43费用构成费用构成单位单位 数量数量 单价单价 合计合计1直接费直接费100100A人

29、工费人工费2020B材料费材料费6060C机械费机械费20202管理费（管理费（A 10 % ）2 23利润（利润（1+2）10 %10.210.24成本（成本（1+2+3）112.2112.25各项规费各项规费4 *%5.85.86税金（税金（4+5）3.413%4 47费用总计费用总计122122工程计价清单工程计价清单441 1、备案时间的选择、备案时间的选择2 2、完工条件决定收入与计税成本结转、完工条件决定收入与计税成本结转某房地产企业完工备案证取得时间某房地产企业完工备案证取得时间20092009年年1212月月2828日，日，交付业主时间为交付业主时间为20102010年年1 1

30、月月5 5日，日，20102010年年4 4月进行企业月进行企业所得税汇算清缴是按所得税汇算清缴是按“预缴预缴”还是按还是按“完工完工”来呢？来呢？企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？如部分配套设施未建，部分规费未缴？按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？45计税成本：计

31、税成本：（1 1）已取得合法凭证的账面成本）已取得合法凭证的账面成本（2 2）完工年度汇缴结束前取得发票）完工年度汇缴结束前取得发票（3 3）符合规定的预提成本）符合规定的预提成本注意区分：注意区分：（1 1）期间费用和开发产品成本）期间费用和开发产品成本 （2 2）开发产品会计成本与计税成本）开发产品会计成本与计税成本 （3 3）完工与未完工开发产品计税成本）完工与未完工开发产品计税成本 （4 4）已销与未销开发产品计税成本）已销与未销开发产品计税成本 461 1、实际毛利率小于预计毛利率；、实际毛利率小于预计毛利率；2 2、土增税清算无所得税收入与之匹配；、土增税清算无所得税收入与之匹配；

32、3 3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）并取得合法凭证） 4 4、20082008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比续成本无收入配比47后后续续支支出出配套设施日常维修保养支出前期已发生后期取得发票已预提过已预提过未预提过未预提过直接当期扣除直接当期扣除视为后续支出视为后续支出不得追溯不得追溯如已预提，差额如已预提，差额视为后续支出视为后续支出预提与实际发生二次调整二次调整二次

33、调整预提与发票差额二次调整地产企业后续支出的税务处理地产企业后续支出的税务处理48成本对象成本对象完工后发完工后发生的费用生的费用已完工成已完工成本对象本对象未完工成未完工成本对象本对象开发成本开发成本已销开发产品已销开发产品 销售成本销售成本 未销开发产品未销开发产品 开发产品开发产品完工后续支出在清算土地增值税时不予确认扣除完工后续支出在清算土地增值税时不予确认扣除49 蓝晶房地产公司开发的蓝晶房地产公司开发的A A项目于项目于20092009年完工，并全部销售年完工，并全部销售完毕。该公司完毕。该公司20092009年结转开发成本时，发现未取得全部年结转开发成本时，发现未取得全部建筑工程

34、合同发票，直到建筑工程合同发票，直到20102010年年1010月才取得全部发票。月才取得全部发票。主管税务机关对该公司主管税务机关对该公司20092009年度企业所得税进行检查时年度企业所得税进行检查时提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税提出，该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额。该公司财务人员认为，尽管所得额。该公司财务人员认为，尽管20092009年结算成本时年结算成本时暂缺发票，但暂缺发票，但20102010年没有后续开发项目，年没有后续开发项目，20102010年取得的年取得的发票没有收入与其配比，将相关成本计入发票没有收入与其配比，将相关成本计入201020

35、10年只能形年只能形成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制成较大亏损且短期内无法弥补。那么，按照权责发生制原则，该公司原则，该公司20102010年取得的发票能否在年取得的发票能否在20092009年扣除，是年扣除，是否可以再行调整否可以再行调整20092009年度的应纳税所得额？年度的应纳税所得额？ 50十二、销售发票开具十二、销售发票开具十三、促销过程中的票据处理十三、促销过程中的票据处理1、购房赠送家电、家俱、购房赠送家电、家俱2、定金返息、代垫首付、购房返税、定金返息、代垫首付、购房返税3、免收物业费如何处理、免收物业费如何处理 4、销售装修开发产品，装修费的处理、销售装修开

36、发产品，装修费的处理 5、销售开发产品代收费用的票据处理、销售开发产品代收费用的票据处理6、商铺售后返租的处理、商铺售后返租的处理51国税总局公告国税总局公告20102010年第年第1313号：融资性售后回租业号：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税营业税征收范围，不征收增值税和营业税 指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为资租赁企业租回的行为521 1、

37、租金收入会计核算、租金收入会计核算2 2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理 3 3、转租业务、转租业务售后回租售后回租 4 4、租赁业务的纳税筹划方法、租赁业务的纳税筹划方法 5 5、非常规租赁条款涉税风险分析、非常规租赁条款涉税风险分析（1 1）递增、递减收取租金）递增、递减收取租金（2 2）免租期租赁）免租期租赁（3 3）无租使用）无租使用（4 4）房产税从租与从价临界点）房产税从租与从价临界点53企业会计准则解释第企业会计准则解释第1 1号（财会号（财会200714200714号）：出租人提号）：出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不

38、扣除免租期的整供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。进行分配。免租期内出租人应当确认租金收入。财政部关于印发财政部关于印发关于执行关于执行 和相关会计准和相关会计准则有关问题解答（二）则有关问题解答（二）的通知（财会的通知（财会200310200310号）第号

39、）第1717条的解答条的解答“出租人应将租金总额在整个租赁期内，而出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”。 541 1、代垫首付、代垫首付/ /零首付零首付2 2、返税、返税3 3、折扣、折扣4 4、赠送礼品、赠送礼品5 5、积分、积分6 6、定金返息、定金返息7 7、保值销售（合同承诺业主如果贬值，经共同认可第、保值销售（合同承诺业主如果贬值，经共同认可第三方评估，将补偿差价）三方评估，将补偿差价）8 8、退诚意金

40、并获补偿（变相融资）、退诚意金并获补偿（变相融资）551 1、统借统还是否开具发票、统借统还是否开具发票2 2、向个人借款、关联企业借款、向个人借款、关联企业借款 3 3、企业无息借贷的税收风险、企业无息借贷的税收风险4 4、无息借贷的变通方法、无息借贷的变通方法预收账款、债预收账款、债转股转股5 5、利息支出税前扣除争议应对（实际发生）、利息支出税前扣除争议应对（实际发生）56核核心心企企业业统统借借统统还还金融机构金融机构集团公司集团公司( (核心企业）核心企业）子公司子公司1 1子公司子公司2 2子公司子公司3 3借款借款付息付息分拨贷款分拨贷款收息收息统借统还协议统借统还协议57委托中

41、介银行贷款委托中介银行贷款中介金融机构中介金融机构关联方关联方A A( (资金提供方资金提供方) )关联方关联方B B关联方关联方C C关联方关联方D D委托贷款协议委托贷款协议借借款款付付息息避避开开关关联联方方借款方借款方58A A房地产企业接受房地产企业接受B B信托投资公司信托投资公司“混合性混合性”投投资，由资，由B B信托投资公司向信托投资公司向A A企业增资企业增资2.52.5亿，亿，双方约定年收益率为双方约定年收益率为20%20%，二年后，二年后A A企业应以企业应以2.82.8亿元的对价赎回该项投资，假设银行同亿元的对价赎回该项投资，假设银行同类贷款利率为类贷款利率为12%1

42、2%，请问该如何进行纳税筹，请问该如何进行纳税筹划，使划，使 A A企业税负更低？企业税负更低？59总局公告总局公告20132013年第年第4141号：同时符合下列条件的混合性投号：同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：资业务，按本公告进行企业所得税处理：（1 1）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息）定利润、固定股息）; ;（2 2）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资）有明确的投资期限或特定的投资条件，并

43、在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；投资或偿还本金；（3 3）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权（4 4）投资企业不具有选举权和被选举权；）投资企业不具有选举权和被选举权；（5 5）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。60符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：行企业所得税处理： （1 1）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资）对于被投资企

44、业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和支出，并按税法和20112011年第年第3434号公告第一条的规定，进号公告第一条的规定，进行税前扣除。行税前扣除。 （2 2）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。别计入当期应纳税所得额

45、。 本公告自本公告自20132013年年9 9月月1 1日起执行。此前发生的已进行税务日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。611、工资与劳务的区别、工资与劳务的区别工资工资雇佣关系：招工登记表、用工合同、考雇佣关系：招工登记表、用工合同、考勤、花名册等，申报个人所得税勤、花名册等，申报个人所得税劳务劳务个人独立劳务，不存在雇佣关系：取得个人独立劳务，不存在雇佣关系：取得发票发票2、劳务派遣人员、劳务派遣人员3、临时工、季节工、实习生、返聘、临时工、季节工、实习生、返聘62工资与劳务报酬税负平衡点：工资与劳务报酬税负平衡点：2088920889时劳务税负低时劳务税负低（20889-3500）25%-1005=3342.25 20889 （1-20%）20%=3342.24工资与股息工资与股息/利息税负平衡点：利息税负平衡点：3760037600时，股息税负低时，股息税负低（37600-3500）25%-1005=7520以上临界点未考虑社保和公积金以上临界点未考虑社保和公积金63644、工资与附加费的扣除、工资与附加费的扣除实际发生、实实际发生、实际