中央广场改造项目可研报告

1、锦州中央广场改造项目可研报告目录一、项目概况31、项冃现状情况32、项目分块情况3二、项目运营主要目的51、项目性质:52、改造的基本原则:53、运营的主要目的：5三、项目开发模式61、该项ii开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式： 62、此模式开发要采取以下策略: 6四、项目拆迁情况说明6（一）有关合作协议内容6（二）拆迁进度情况说明7（三）初步拆迁政策情况说明8（四）项1=1掠影8五、市场环境分析9（一）项冃周边各行业主要分布悄况如下图所示： 9（二）住宅市场分析9（三）商圈分析10（四）写字楼市场分析15（五）市场分析结论17六、初步规划方案及指标181、方案一初步规划及指标18

2、2、方案二初步规划及指标193、两方案对比分析： 204、规划方案效果图20七、运营关键点21（一）动迁关键点21（二）岛式商业可行性论证211、岛式商业在锦州市场建立的机会212、岛式商业在锦州市场建立的风险223、岛式商业案例及分析224、木项目岛式商业可行性结论245、本项冃岛式商业定位246、本项1=1岛式商业面临难点257、主力店商业定位25八、项冃效益测算25九、资金筹集27十、本项目与该区域集团项目对比分析28十一、项目可研结论28项目概况1、项目现状情况项目四至情况：东至中央大街，西至山西街，南至宜昌路，北至上海路。项目 占地34212.25平方米。项口地块包括建宇支行地块、锦

3、州饭丿占地块、五七楼地块及新华书丿占地块四项目面积(m2)占地面积34212.25原地上建筑物面积84327. 55住宅48248. 65门市11597办公21966.9新华书店7623. 9群众艺术馆4618太和广电局1327龙福商务宾馆1888宜家商务宾馆870建宇支行办公楼5640附属2515个区域2、项目分块情况(1) 建宇支行地块建宇支行地块占地4800平方米，建筑物占地而积2964. 5平方米。民生里62号楼一楼底商与房产证信息不符：现场勘察为14个门市，房产证登记为7个，具体情况如下:坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m2）户数（户）面积（nf）户数（户）面积（m2）上海路三段49

4、号16978. 411281.75上海路三段47号563522. 12152324. 27山西街47号665200. 53389.01民牛甲62号773503. 911413层小高层15640总计21513204. 9715640332695. 03（2）五七楼地块五七楼地块占地而积13184平方米，建筑物占地而积7096. 48平方米。坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m2）户数（户）面积(in?)户数（户）面积(m2 )民牛甲60号482029. 5000山西街41号664247. 874239. 70广西街12号584567. 574210. 50山西街39号864305. 356371.

5、00广西街10号904455. 57687. 50宜昌路三段40号804105. 7814987. 67宜昌路三段42号482647. 86102475. 95宜家商务宾馆1870龙福商务宾馆11888总计47626359.5022758444372.32（3）新华帖店地块新华书丿占地块占地8000平方米，即在农户无占地而积5825. 77平方米。目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m2）户数（户）面积(1d2)户数（户）面积（時）广西街11号432264. 45101174. 60广西街7号482974. 495989. 26宜昌路三段44号362445.

6、 2492202. 63太和广电局11327新华书店17623. 9群众艺术馆14618总计1277684. 1831356& 9244366. 49（4）锦州饭丿占地块锦州饭店地块占地5600平方米，建筑物占地面积4478. 97平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。八项目运营主要目的1、项目性质:老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公屮心。2、改造的基本原则：以商业、办公为主，以住为辅；商业升级，提升品质；招商先行，拆迁保障；以销融资，减少沉淀。3、运营的主要目的：通过改造将原有办公、住宅转变为以金融办公、大型商业为主的城市综合体, 利用新増住宅及商业、办公可售

7、面积产生的利润补给集团现金流，其最终目的一 使集团新增优质商业物业。三、项目开发模式1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式:团地再造，商业升级；住宅以回迁为主；商业以可售物业最大化及购物模式升级为主；大型的办公楼可以作为金融中心，増加地域价值。2、此模式开发要采取以下策略： “以时间换空间”：预计用三年的时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权 调换的形式争取增加收入； “招商先行j在拆迁的过程中充分的论证商业的形式，并进行招商，争 取在拆迁完成前将招商准备工作完成； “中心外围效应”:将两个大型办公楼打造成“金融中心”，将儿大银行 的办公总部招入其屮，充分发挥“屮心外围效应”，吸引

8、一些大型的金业 进驻，将办公大楼进行全部出售，使其成为此项目回现的主耍手段z。四、项目拆迁情况说明(一) 有关合作协议内容1、协议双方甲方：锦州市占塔区人民政府乙方：锦州宝地建设集团有限公司2、明确双方责任(1)甲方责任：负责调查、摸底、征收成本测算。负责定制征收补偿女置方案、负责征收及房屋拆除。 负责该项目的土地组卷、报市里挂牌等相关工作。 负责向市里小请执行锦政发【2008】30号文件中关于商业地产项目的有关优惠政策。（2）乙方责任： 负责项目的规划、设计的审批等相关净宜； 负责项h建筑设计、审批及建设事宜； 征收补偿安逍方式保证按被征收人的选择实行（产权调换，货币补偿），保证按甲方与被征

9、 收人签订的协议执行； 乙方负责为项目引进外资约5000万美元的外汇投资； 负责该项目的征收到土地挂牌所需资金的垫付，其中包括：规划设计费、被征收人补偿资 金、拆除违章建筑费、法院诉讼费和执行费、土地整理费、土地交易费、评估费、环评费、 征收保证金、项h征收办公室办公费等相关一切费丿ij,垫资利息按小额贷款月息2%计算；3、双方权利及义务征收完毕后，甲方组织会审，并核准征收前期土地开发成木。按征收等前期 土地开发成本（不含土地出让金），报请市政府确认土地出让底价予以挂牌出让, 乙方确保不低于挂牌底价保底摘牌，因乙方没冇按市政府确认的出让底价摘牌， 所造成的一切经济损失由乙方负责承担。如因竞价过

10、高，乙方没有摘牌（他方摘 牌），甲方应全额退回乙方垫付资金及利息，在市财政返款到区财政账号7个冇 效工作日内转付乙方。（二）拆迁进度情况说明古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正 式开始进行。待探讨完成后，逐步进行土地使用权收冋、拆迁许可证、拆迁公告 等动迁相关工作。等待项目具备进行拆迁工作的条件开始正式进行动迁工作。古塔区政府工作：着手招商工作，7月份已到上海进行招商完毕，预计在9 月份到香港再进行招商。动迁公司工作：完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底的条件, 随吋可进场摸底。（三）初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成

11、本测算时，主要 依据以下两点进行测算：1、按照初步同产权沟通得到的摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进 行测算。2、2012年锦州新出台的锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。3、国家税务总局公告2012年第40号文件企业政策性搬迁所得税管理 办法。!1!项目掠影五、市场环境分析（一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示:操州八中本项门位于老城区的屮心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利, 相关配套成熟。（二）住宅市场分析1、古塔区板块目前在售楼盘冇逸湖香舍、卓远聚基华脉及万成屮融国际, 销售均价在4800元/平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年 年底交房。项目价格低主要

12、由于项目体量相对小，远离城市中心商业及住宅区；2、木项口周边二手房市场相对不够活跃。一方面由于项口周边无新建住宅 社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等妾求不高；另 一方而这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁的影响，人们都在等待 动迁，如不急需钱都不愿进行销售；3、项目周边所出售的二手房价格均价约在6600元/nf；宝地颐园、将军苑、 白日南里、吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房的原因。4、项目地处锦州老城区核心地段，生活、公共配套齐全、交通便利，板块 价值认口j度较高；5、现木项口周边区域板块内产品供给基木较少，现只有太阳广场项口即将 开始

13、推售的公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后乂可在产 品设计上填补市场商品产品断档问题，冇效捕捉市场机遇。小结：依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格， 在项目可研测算时，考虑未來价格上涨预期，按一年涨幅3-5%计算，既住宅测 算销售均价定位7000元/打。（三）商圈分析1、锦州市商业分析古塔区：屮央大街核心商圈小商甜批发市场人民街小吃街广厦电子市场英特、锦华购物广场 大润发超市凌河区：新玛特超市松山新区家具建材市场tatj；"决i新区=一半 . . at.1i.w.幺4 1 x - *1 ndii mb h«$x ms« 4 1

14、« 亡二/ 二厶4商务办公商业商贸ii1:1:酒店公官 : 丿"厂公离办公 1商务办公公寓办公f文化展示1 g （1）未来屮央大街核心区将分为七大区域（如右图）:交通枢纽：位于铁路站前广场区域，以集散、 交通功能办公为主；商务办公：以现代商务办公功能为主，依托 于交通枢纽区；商业商贸：为商业活动的主力区域，现代式 购物体验核心区，集文化娱乐、购物、餐饮于一 体的商业步行街；酒店公寓：现代旅游酒店服务业的聚集区；商务办公：高端商务办公区域；公寓办公：现代高端居住社区及居住办公混 合区；文化展示：现代文化博物展示屮心，新的城 市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将屮央大

15、街打造成为崭新的商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公、文化、娱乐、购物、餐饮于一体。（2）商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果:商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场7. 8力平米（地下2m l ：7层）地下一层：9. 812（2. 2 万-1.8 万（目前客八出和10 平为1万元每年）、 为赔钱状态。地 上：22%29% ；场 地活动扣点45-50%地下一层：低端时尚衣服、饰品、 鞋。一层：金子、珠宝、化妆 品、手表、眼镜、鞋。二层：正 装。三层：时尚品牌女装。四层： 休闲运动。五层：手机、电器、 儿童服饰、家居生活用品、超市。 六层:健身、

16、餐饮中百4万平米（地上410%25%层：珠宋、手表、手机。二层：鞋。三层:女装。四层：男装百货大楼2万平米（地上4层）20%-一25%一层：家电、珠宝、手表、手机。二层：服装。三层:鞋、包新玛特购物广场5万平方 米（地下1 层，地上5层）14 层：21%28%0（扣点:服装21%, 化妆品28%,鞋类 22%,家纺 23. 5%）5 层：5. 4 元/nf*x地下一层：超市。一层：金子、 珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。 二层：男装。三层：女装。四层： 休闲运动。5层：电影院、餐饮。锦华1. 2力平 方米（地上3层）一层：127c/m2* 天；二层：10元/nf*天；三层：6元/itf*天一层：

17、副食。二层：服装、鞋、运动装。三层：电了市场英特地上3层层:7. 5 元/nf* 天；二层：9元/ itf*天；三层：4.5元/nv*天层：品牌男装梢品店（粋品间 面枳40-16平米）；二层：女装精 品店（10-15平米）；三层：时尚女装梢品店（9-14平米）电子市场广厦电子市 场1 层 21-41 元/nf* 天；2 15 8-15 元/itf*天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市 场2-4 元/nv*天电子产品及配件超市大润发面积3万 平方米，地上2层外场一年一签，5-9 元/nf/天超市，外场零售、餐饮新玛特超市血积约 8000平方 米；地下 一层超市千盛购物广 场超市血积约 8000平

18、方 米；6楼超市，外场零售城市生活广 场大商超市面积1. 8 力平方米； 地上3层，一层商铺2. 5-6元/m7天1层：零售、餐饮；2-3层：超 市，外场零售、儿童乐园；地下 层：停车场地下一层专项店苏宁电器2360平方 米2. 5元/平米/天家用电器、小家电、3c国美电器2670平方 米2. 2元/平米/天家用电器、小家电、3c专业市场辽西小商品 批发市场小百930元/nf* 天，服装4-5元/ nf*天，古玩1. 52. 7 元/nf*天服装、小百、古玩等和平路手机 一条街313 元/nf*天手机及配件(3)锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，

19、人多分 布在屮央大街的两侧。1) 主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等 屮低档商场为对外租售，并均设冇招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及 管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如杲 品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言, 品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。2) 电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场的现经营状 况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方而：辽西电了市场体量小，3层一侧；经营业态零散，无品牌电了，无法形 成集聚氛围；本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子

20、市场的开口， 是李宇专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至3层，相对便捷程度 不足；广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可, 形成购物习惯。3) 几个超市相比，大润发体量较犬，经营品类较为齐全，经营状况及利润 水 '卜最高；4) 一些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对 人群进行补充。项目周边商业街主要以洗涤用品、广告、五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方而存在一定 的弊端，因此，在木项r商业建立时耍充分考虑项r内部交通动线的引力及特点。结论：因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情

21、景上有所 差异，具有一定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会 增加一定的亮点。1、锦州市门市分析（1）业态分布情况广东街士英街人民街乐山西街中央大街承金体品餐售和平路上海路宜昌路 解放路南宁路洛阳路、五金南京路（2）儿个主要商街租金水平分析主营业态平均租金（元/平方米*天）经营状况中央大街以百货、家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰、皮鞋箱包等零售占据较大比重10-30经营较好，人流量大，城市商业地位较髙解放路以服饰品牌专卖、婚纱摄影、商务宾馆为主要业态3-5市区最宽的主干道，消费环境较好上海路/宜昌路大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等3-4大卖场、批发市场、

22、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等人民街锦州特色餐饮、全国各地餐饮1-3经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街ktv、足浴和各种休闲会所1-2经营较好，尤其是ktv、足浴等影响力较人南京路家居、婚纱摄影、车行等日常生活业态1-2经营状况一般，商业气氛不足结论：1）根据以上分析得出，锦州商街齐业态经营较为齐全，经营状态较好。2）根据租金水平可以看出，屮央大街沿解放路及上海路一段，为锦州租金 最高的商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成的商业区，锦州主要的百货商 场大多集屮在本区段，人流购物均集屮于此，商业氛围较浓。3）其他主要商街也均形成口己的特色街区，经营状态相对中央商街稍茅， 但也较为繁华

23、，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。（四）写字楼市场分析锦州市写字楼主要集小在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在小央大 街、解放路、市府路等地段，多数写字楼内为各人银行总部基地。央 大 街0e (kit雷j住gn 口aw w° 市府踣1、写字楼市场（1）中融国际-信息产业大厦（2）天宇商务大厦（3）喜来登酒店35-43层（4）凯旋大厦i q» <1 k oi（5）海锦大厦序号名称现状具体情况1喜來登酒店35-43层使用中锦州银行xkuatwm2天宇商务大厦使用中三栋分别为平安保险、锦州市房管局、农业银行三家机构收购3中融国际-信息产业大厦在建为中国联通代建物业

24、4凯旋大厦使川中3-5层为7000平方米写字楼5海锦大丿夏使川中3-8层为商务办公2、写字楼租金水平以下为写字楼调研情况:办公楼名称建筑面积租金水平楼层经营情况天宇商务大厦3. 28 万nv1. 9-2. 3 元/nf*天地上18层，地下1层，3栋凌河区洛阳路中央大街2010年投入使用，除 少量对外出租，主要 为锦州市房管局、平 安保险、农业银行三 家整体收购。海锦大厦1.2 万 itf1元/itf*天地上30层凌河区洛 阳路-:段17-14 号1999年建成，被宝地 集团整体收购改建成 住宅,2008年售完。1-2层为门市（银行 证券、教育培训等）， 3-8层为商务办公，9 层以上改建为公寓

25、。凯旋大厦3. 2 万itf0. 8-1.2 元/nf*天地下2层，地上30层，2栋古塔区解放路，西邻锦华街2005年建成，2007 年投入使用。地下1 层为超市，1-2层为 门市房，经营咖啡西 餐、美发、银行等， 3-5层为7000平方米 写字楼，6-29层为高 档住宅，可办公。3、分析结论（1）通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给的写字楼较少, 预计所有供给的写字楼面积约为23刀平方米依据人均gdp与城由写字楼选取指 标情况进行测算，锦州口前需要的办公楼面积应为49. 64万平方米，因此，办公 楼市场供给与实际需求冇较大的空缺，且锦州市场缺乏高品质的标志性办公楼來 提升整个锦

26、州办公楼市场。人均gdp （元/人）城市类型1力2万3万4万5万地区性金融贸易中心城市0.20.30. 50.71.0般性大中城市0. 10.20. 350.50.8（2）锦州金融办公楼分布相对分散，大多集中在市区的主干路，不能形成基 地的效应，通过锦州金融办公的特点以及政府冇意将本项目地块打造成为金融办 公总部基地的整体规划，可在本项目内建立一定规模的办公楼，打造成木项目的 亮点，成为锦州市场的一个具冇划时代意义的地标性建筑。（3）调研屮发现，口前锦州市写字楼市场产品少，市场空白大，摸排准确性 差，目前无超高层写字楼产品存在。结论：依据现阶段市场情况、本项目办公楼的定位情况并考虑未来价格上涨

27、 预期，在项冃可研测算时，按一年涨幅5%计算，既办公楼测算销售均价定位12000 元/nf。（五）市场分析结论1、根据商业市场坏境氛围，建议在商业模式中引入创新性产品形式，建议 选择岛式商业，一方面岛式商业在锦州市场是一个新颖的商业模式，能吸引客户 进入其中进行购物及休闲等活动，另一方面将集团创新的概念引入其中，能够重 新塑造宝地品牌。2、结合市场现有门市销售情况及门市品质需求情况，在除了满足回迁安置 门市面积的同时，为充分考虑最大限度的增加门市可售面积，将岛式商业尽量多 规划岀临街面，充分使客户感受到自然与购物的有效结合。3、根据办公用地现阶段供需尚不平衡的特点以及锦州市政府将木项目区域 打

28、造成锦州金融办公的想法，在本项目内有充分的条件建立高品质、具有锦州标 杆性的大型办公楼；4、结合本项目基本情况及住宅市场分析情况得出，本项目住宅主要用于冋 迁安置，因此，木项目应以改善现有住宅居住品质为主，在项目的建立上能够保证最大限度的满足凹迁要求，并留冇部分公寓来弥补项目周边无新产品销售的空缺。六 初步规划方案及指标1、方案一初步规划及指标15f7f.31f1 一一 lf-_ e 一 h 一方案-初步规划为城市综合体，临中央大街一侧规划为两栋38层超高层金 融屮心+7层大型商场，西侧规划5层商业内街，上部为4栋26层住宅和2栋10 层公寓。m351f45f©84-5fj72?i*

29、ax,诙15f二、建筑面积362169. 38（一）商住面积334815.381、住宅66952. 132、公寓15513.803、商业252349.45(1)集屮商业93796.21(2)门市36953. 24(3)办公121600.00（二）附属面积27354. 001、商业地下车位26288. 002、会所1066. 00三、容积率10. 591、商住容积率9. 792、附属容积率0. 802、方案二初步规划及指标对方案一中45层金融中心办公楼降至25层方案规划指标、占地面积34212. 25二、建筑面积298169. 38()商住面积270815. 381、住宅66952. 132、公

30、寓15513.803、商业188349. 45(1)集中商业93796.21(2)门市36953. 24(3)办公57600.00（二）附属面积27354. 001、商业地下车位26288. 002、会所1066. 00三、容积率& 721、商住容积率7.922、附属容积率0. 803、两方案对比分析：方案一：45层超高建筑昭示性强，可称为屮央大街商圈乃至整个锦州市的 新地标，但是由于口前写字楼市场尚无该产品形式，建筑成本难以测算，风险巨 大。且45层办公楼体量较大，锦州产品消化难度大。方案二：25层金融中心写字楼，在目前写字楼市场属于同质化产品，建筑 成木可以测算，降低风险。此外25

31、层写字楼可为商住两用，供给面积和对较少, 后期销售容易操作，确保较快回笼资金。结论：通过对两方案的对比分析，方案二风险小，可操作性强，为较优选 择。4、规划方案效果图七、运营关键点(一) 动迁关键点1、由于项目与太阳广场地段均在中央大街核心区域，在动迁政策设定时要 参考太阳广场动迁政策的最低标准，使得动迁成本相对增加；2、本区域住宅户数较多，住宅回迁量较大；3、项目建宇支行地块的13层小高层及新华书店均刚刚装修完成，动迁难度 也会较大。预计在动迁吋除了要求按正常比例还迁以外，会耍求给予的补偿费用 相对较高；4、项目区域现有办公楼均安置在商场上的办公楼里面，这些经营者能否同 意也是动迁需要进行协

32、商的问题。(二) 岛式商业可行性论证岛式商业在我国的一些大城市在近儿年逐步兴起，这种商业除了将整个商业 体分成多个独立商业体，述使得项目形成了较多的商业步行街，使得商业形式更 加灵活多变。现冇岛式商业主要冇两种形式：(1) 与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多的去体验休闲 购物功能，通过公园、植被、水系、小品、下沉广场、休闲场所等将整个商业置 于环境屮；(2) 在与第一种岛式商业相同环境的前提上，不同的商业体均有口己独立 的装修风格及产品特色，每个岛都为一个旗舰店或者休闲、餐饮、娱乐场所。1、岛式商业在锦州市场建立的机会对于锦州市场來说，岛式商业是一个较为新颖的商业形态，如采用岛式

33、商业 的建筑形态，机会有以下几个方面：首先：在锦州集中商业开发量上升的情况下，岛式商业可通过新颖的建筑形 式，形成多条内街门市，使得可售物业较多；其次：对客户及消费者来说具有较大的视觉冲击力和购物的全新体验，该模 式打破了锦州以前固冇的商业模式(单纯以购物为主进行消费)使消费者能够感 受购物、休闲、娱乐等功能完美的结合，真正的将园林绿化、水系、广场引进到 商业氛围中；第三：岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业 围合成一个完整的购物环境，口身对客户产生一定的引力來进行消费。2、岛式商业在锦州市场建立的风险新的尝试必然会带來一系列的问题及风险：首先：岛式商业形式较为新颖，在

34、锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建 筑形态设计、业态的划分及交通动线的设置问题对我集团是一个新的挑战；其次：由于岛式商业业态分布的相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前 进行项目招商，招商先行应捉前进行相应的工作。3、岛式商业案例及分析(1) 岛式商业案例上海金桥(2)岛式商业案例北京三里屯(3) 岛式商业案例分析从以上的图片可以看出，岛式商业的建立真正的将购物、休闲、娱乐等功能 充分完美的结合在一起，它更多的体现的是休闲功能，让人们在购物的同时，享 受着环境的清新及生活的乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主的商业模式，吸 引客户來此进行消费，岛式商业z所以能够达到这种效果是由其口身的优点所决

35、 定的。岛式商业的优点： 顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散 到集屮再到分散； 岛式商业能够给商家更大的发挥空间，能够通过灵活的组合给顾客耳目一 新的感觉； 室内购物区与室外购物区组合，通过空间的转换，可不断刺激消费者的视 觉感官，引起购物者各阶段的兴奋点； “s”型人流路线，便于客户有口的性的光顾及比较消费，内部交通灵活, 不存在浪费客源的现彖；4、本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立的机会、威胁及一些岛式商业案例分析可以 看出，岛式商业街区屈于新兴的商业形式，岛式商业摒弃了以往的大型购物屮心 的一些缺点，真止的将休闲、购物、娱乐完美的结合在一起

36、，可是消费者“在休 闲中购物，在购物中休闲”。通过上面的论证可以得出结论：木项口进行岛式商业开发具有可行性。5、本项目岛式商业定位根据市场分析情况及商业考察情况分析，岛式商业是将每个岛分别进行定 位，进行招商，每个岛要求均有口己的特色來吸引客户进行购物。根据项目原有 周边商业情况及锦州市商业分布情况，我们可以将岛式商业进行多重定位。比如：在广厦对而建立电子产品市场，与广厦业态相呼应；建立小商品批 发市场，來吸引桥南区域及周边区域的客户來购物；建立餐饮广场，供周边商业 经营者、本区域客户及经营者前来就餐；建立休闲运动场所，方便客户进行体育 运动及娱乐活动；建立儿童游怎园及服装市场，供所有儿童进行娱乐；建立五金 器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态，吸 引不同客户进行消费。本项目核心定位：独栋的岛式商业+围合岛式商业6、本项目岛式商业面临难点(1) 目前兴起的岛式商业