(品管工具D)苏州园区品牌开发商分析

1、品管工具 D ）苏州园区品牌开发商分析苏州园区品牌开发商分析目录壹、苏州园区品牌开发商个案分析二、品牌开发商对园区的影响 壹、苏州园区品牌开发商个案分析 万科·南均1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间12002 年2004 年2、 已开发项目：玲珑湾花园竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积（）浙江南均 房产集团 XX 公司凤凰泾以 东，苏慕路 以南，玲珑 街以西，苏 春西路以 北苏园土挂 （ 2002 ） 01384042.4居住70 年1.8 ，2.2768085建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单 价元 / 成交总价（万元）上涨幅度元 / 万元 /

2、 亩25%40%3315334522315181282550.86%3、未开发项目：无4、营销手段：万科收购南均后目前仍没有大幅度向市场推广万科品牌，只是于 物业上有所推广。南均于开盘前 4 个月于园区国际大厦大堂设立外接待点来 积累客户。为了有效得到有用的意向客户，南均和中行合作推出玲珑汇会员 卡，加入玲珑汇要交纳 2 万元的保证金，发放手表、派克笔、名片夹等小礼 品来吸引客户。开盘时会员就能优先选房。同时大力宣传开发商品牌，开盘前壹年就开始宣传楼盘，有利有弊。有利是让客户对玲珑湾熟知，期待它的开盘；有弊是宣传时间过长，新讯息太少，流失了很多客源。高炮、路标为长期宣传手段，强销期以电视广告、

3、报纸为主。因楼盘于现代大道主干道上， 车流量较多，无形中也为楼盘做了免费的广告。开盘时间为 2004 年 4 月份， 那时的房产仍是比较火热，南均于没有样板房，装修房没有装修标准，只有 虚拟的效果图的情况下卖期房，销售业绩仍是极佳，甚至有客户相互抢房源。 如果于什么均没有的情况下把开盘时间换成当下销售，销售业绩可想而知， 凄凉!中海1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间22004 年2005 年2、已开发项目：2.1 中海湖滨壹号竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积（）中国海外 兴业 XX 公 司金鸡湖湖 边、现代大 道北、沈浒 路南苏园土拍 （ 2004 ）011

4、30066.36居住70 年1.8234119建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/元/万元 / 亩价元 / （ 万元 ）25454230619541334388050046.36%2.2 中海半岛华府竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积（）中海发展 （苏州） XX 公司星湖街西、 金姬墩东 部苏园土拍 （ 2004 ） 0772346.42居住70 年0.857877建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单 价元 / 成交总价（万元）上涨幅度元 / 万元 / 亩30452565345023043192500034.99%3、未开发项目：无4、营销手段

5、：开盘前期中海非常高调地进行大规模媒体宣传，从公交站台、路 标、报纸、电视等渠道大幅宣传中海俩项目。以公交车站台广告为主，广告 期从 6 月至今壹直持续着。中海于预售 1 个半月前首先于观前街设立生活会 馆，会馆的意式装修和家具摆设让苏州人感到的第壹印象是尊贵、豪华的形 象。同时中海以高档品牌开发商缔造高档楼盘的形象问世，确立了目标客户 层，拒绝了中、低档客户。于正式发售前半个月，中海以样板房实景来吸引 客户的眼球，让客户充分感受到中海楼盘的高档品质。 8 月下旬中海半岛华府 已开始预约登记， 9 月 17 日正式发售，此次推出 119 套房源，预约情况良好， 已有 50 套房源已交定金。于苏

6、州目前房产不是很景气的情况下，中海适时地 利用样板房和大篇幅的品牌宣传来达到了壹定的销售业绩。顺驰1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间52003 年2004 年2、已开发项目2.1 顺驰湖畔天城（由 2 块地组成）竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积 （ ）上海顺驰 投资 XX 公 司钟园路南苏园土拍 （ 2003 ）0274000.31住宅、商业70 、 40 年1.8133201建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/元 / 万元 / 亩价元 / （万元）2430352523519592610045.00%竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途

7、出让年 限容积率建筑面积 ( )上海顺驰 投资 XX 公 司钟园路南苏园土拍 ( 2003 )0390215.5住宅、商业70 、 40 年1.8162388建筑密度绿化比率起报价元 /成交价楼面单 价元 / 成交总价(万元)上涨幅度元 / 万元 / 亩2490367524520443320047.56%2.2 顺驰凤凰城(由 3 块地组成)竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积 ()苏州工业 园区顺驰 置地有限锦溪街东、 苏胜路南、 榭雨街西、 港田路北苏园土挂(2003)12304925.39居住70 年1.8548866建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总

8、价上涨幅度/元/万元 / 亩价元 / (万元)25%40%3045304520316932737000%竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积 ()苏州工业 园区顺驰 置地有限锦溪街东、 苏胜路南、 榭雨街西、 港田路北苏园土挂(2003)12247792.22居住70 年1.8446026建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单成交总价上涨幅度/元 / 万元 / 亩价元 / (万元)25%40%30453045203169300%竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年 限容积率建筑面积 ()苏州工业 园区顺驰 置地有限港田路南、 斜塘河北、 星华街西苏园土挂(2

9、003)12345166.13居住70 年1.8621299建筑密度绿化比率起报价元 /成交价楼面单 价元 / 成交总价 (万元)上涨幅度元/ 万元 / 亩25%40%30453045203169300%3、未开发项目：无4、营销手段：顺驰以卖二手房起家，顺驰中介公司几乎遍布全国。于苏州顺驰的俩项目已大量地投入媒体进行轰炸式的宣传，以报纸形式为主，大篇幅报道楼盘情况，经常举办促销活动。为了广泛吸引市区和新区的客户，顺驰于干将路也设有接待点。现为园区宣传及促销活动最为频繁的楼盘。因位置不 是很好，固单价较低，即使是频繁的促销活动购房者仍不为所动。栖霞1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间2200

10、3 年2004 年2、已开发项目：2.1 枫情水岸竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积 ()南京栖霞 建设股份 XX 公司星湖街东、 钟园路南苏园土招(2003)0176725.85居住70 年<1.8138107建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单价成交总上涨幅度/元/万元 / 亩元 / 价 ( 万元 )<30>402355271518115082082315.01%2.2IALA 国际水岸竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积 ()南京栖霞 建设股份 XX 公司星湖街东苏园土招(2003)0276050.12居住70 年<1

11、.8136890建筑密度绿化比率起报价元成交价楼面单价成交总上涨幅度/元/万元 / 亩元 / 价（万元）<30>402400283518915742155318.02%3、未开发项目：无4、营销手段：开盘前期，大量宣传品牌效应及于南京所做的成功项目案例宣传 和展示，同时路标、报纸、电视广播三管齐下。强销期后以报纸、电视广播 形式为主。同时栖霞随着市场需求和宏观调控的变化适时地推出小户型，销 售率明显上升。建屋1、拿地情况：拿地数量拿地时间推广时间42003 年2005 年2、已开发项目：新城花园、新加花园、新馨花园、万杨香樟、万杨服务公寓、加城花园、加 城国际、金鸡墩小区、东湖大郡

12、、自由均市、伊顿小镇、欧洲城、南均玲珑 湾（持有 20% 的股份）1）自由均市竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年限容积率建筑面积（）苏州工业 园区建屋 发展 XX 公 司钟园路南、万盛街东苏园土招（2003）0356210.36居住70 年<1.8101179建筑密度绿化比率起报价元 /成交价楼面单价 元/成交总 价（万 元）上涨幅度元/万元 / 亩<30>40223528351591325134046.66%2）欧洲城竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年限容积率建筑面积()苏州工业 园区建屋 发展 XX 公 司南施街西、方洲路南苏园土招（2003）05

13、103439.61居住70 年<1.8186191建筑密度绿化比率起报价元 /成交价楼面单价 元/成交总 价（万 元）上涨幅度元/万元 / 亩<30>402160265517714722740723.07%3）伊顿·小镇竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年限容积率建筑面积（）苏州工业 园区建屋 发展 XX 公 司苏胜路南、 南施街西、 琼姬路北苏园土拍 （ 2004 ）08102259.45居住70 年1.2122711建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价 元 / 成交总 价（万 元）上涨幅度元/万元 / 亩25%50%2700283518923632

14、90005.03%4）湖滨新天地竞的单位地块位置宗地编号面积 ( )用途出让年限容积率建筑面积（）苏州工业 园区建屋 发展 XX 公 司星港街东，城市广场苏园土挂 （ 2003 ）1120362.65商业40 年120363建筑密度绿化比率起报价元 /成交价楼面单价 元/成交总 价（万 元）上涨幅度元 / 万元 / 亩>50%414041402763、未开发项目：无4、营销手段：作为苏州本地的开发商，建屋发展集团已有十年的开发经验，而 这十年， 正是园区成长的十年， 也是建屋和园区共同成长的十年： 自 1994 年 园区正式启动以来，建屋发展的步伐始终同园区的发展紧密相连，从园区的首个大规模成熟社区 - 新城花园、 新加花园、 新馨花园； 到园区首个涉外商住区- 加城公寓；以及首个海派小高层住宅区 - 万杨香樟公寓。 2003 年建屋紧跟湖东发展步伐，和湖东政策为壹致，是 2003 年首家进驻湖东的房产公司， 继而又推出了东湖大郡壹期和二期。当下又陆续推出东湖大郡三期自由均市、 伊顿小镇、欧洲城等精益求精的产品。建屋于苏州人心中已占有壹席之地。二、品牌开发商对园区的影响根据苏州工业园区的高起点规划， 园区内每平方 km 的基础设施近壹亿美元 因此该园区被认为是亚洲最具有竞争力的区域之壹。从开发和土地批租的情况能够见出，苏州工业园区的规划建设不是苏州当地 政府的行