浅谈城镇低收入人群住房福利

1、浅谈城镇低收入人群住房福利XX（重庆XXXX XXXXXX学院，400067）指导老师：XX【摘要】本文介绍了低收入人群会的住房困难问题，提出了住房福利的必要性。分析国家提供的政府廉租房、经济适用房住福利制度实施中出现的问题和住房福不足的弥补情况。希望以后国家能重视低收入人群住房问题能，国家使真正需要住房福利的人享受到住房福利。【关键词】城镇低收入人群 住房需要 住房福利住房同吃、穿一样是人类基本的存在条件之一，是维系家庭，关系福祉的基本因素。在当今社会下，住房首先是通过市场来满足的，但是低收入者很有可能受到支付能力的限制而无力通过市场解决自己的住房。在这种情况下，就要求政府出面，为住房困难者

2、，提供住房福利，以满足他们的住房要需。这里从住房需要，低收入的住房情况，引出住房福利必要性，并分析其实施的局限性，以引起国家的重视低收入人群住房问题，希望国家能根据住房的基本要求，完善低收入人群住房的基本要求，使低收入人群住房水品能达到基本要求。1、 城镇低收入人群住房福利的必要性 住房是人生存的最基本物质的条件之一。人们居住住房要达到一定质量要求，才能使人们的生活处于正常生活水平上。可是现阶段我国住房水平不高，尤其是低收入人群，不仅居住面积特别拥挤，而却缺少相应的措施。当居民住房水平未达到基本标准而且收入水平难以通过市场满足住房基本需要时，就很有必要国家在住房福利上提供帮助。（一）住房基本需

3、要关于住房的质量，最为简陋的是遮风挡雨需要。随着社会的进步，人们已经普遍认为住房必须有自来水和卫生间。这在很大程度上影响到日常生活，也关系到家居的卫生条件。人们的日常生活离不开吃喝拉撒睡，相应要求有厨房、用餐、卫生间、卧房，现在人们普遍认为住房内应当有这些专门的功能空间，相互分隔。汕头日报今年规定住房困难标准为人均住房建筑面积10平方米及以下。有我国城镇一般人均10平方米以下就有机会申请住房福利，所以人均10平方米为最低要求。1 由此分析，每一对新婚夫妇，都会产生新的相当于核心家庭水平的住房需要。从结婚开始，组建家庭，形成夫妇家庭。指向福利的需要，每对夫妇住房面积需要为20平米。但是，家庭是在

4、发展变化的，子女逐渐长大，一般认为12岁以上子女应当与父母分室。等到家庭随着子女长大到了成婚年龄，如果成婚子女继续与父母同住，出现扩大家庭，这也会对住房基本需要产生影响。出现这种情况，家庭就会增加1个人，其后还很可能增加孙子女。按照上述讨论，原家庭有1个子女的，成婚后原10平米的标准就应当提高到15平米，增加5平米；原有两个异性子女的，也是增加5平米；原有两个同性子女的，进行分室，增加15平米。但更多的子女结婚是与父母分开居住，形成一另个新的核心家庭。这又需要更多的新住房了。（二）城镇低收入人群的住房市场承受力政府界定的低收入人群主要指城市的无业、无劳动能力以及企业失业下岗人员。这类人群也许由

5、于学历不高、劳动技能差等原因，在劳动力市场上为弱势群体。于是收入偏低、入不敷出。所以引起消费水平低,生活质量差。据天津大学建筑学院教授曾坚称：国际上对于高、中、低收人家庭的界定，比较流行的方法是将样本居民年收入情况与当地居民收入平均值进行比较，低收入家庭指年总收入不超过当地家庭收人平均值的5080的家庭，中等收入家庭指年收入在当地居民年收入平均值的80一120，高收入家庭收入在当地居民年收入平均值的120以上。据统计，目前我国城市中低收人家庭占城市家庭总量的6080，全国有156万个家庭缺房，35万个家庭住房的人均建筑面积在10平方米以下。据统计, 目前我国城镇家庭年收入在10 万元以上的高收

6、入家庭约占总数的20%, 城镇中等收入家庭约占总数的60%, 低收入家庭约占总数的15%20%。2大部分低收入家庭由于收支倒挂,导致家庭住房条件极其简陋,生活质量普遍较低,生活处于相对贫困状态。在这种状态下,他们不能维持基本的个人生理和社会文化可以接受的生活水准。 现在市场上，商品房每套的价格相当于年均工资的30倍以上。中等收入家庭无力购买商品房。从上面介绍的国际上对于高、中、低收人家庭的界定看出，低收入标准相当于平均生活收入的65%左右。由此看来，他们的住房支付能力十分低。 就导致有的人群会又收入低又住房困难。（3） 当前我国城镇中低收入人群住房福利现状 􀀁 从20世纪80

7、年代初开始的城镇住房制度改革, 打破了传统的计划经济住房分配模式, 市场机制在住房的供应、分配、流通和消费过程中开始发挥主导作用。20多年来, 我国城镇居民的住房面积和居住质量都得到了明显的改善和提高。然而, 社会群体中却有相当一部分最低收入者, 由于受经济条件等方面的制约, 其住房问题无法通过市场来解决。 据统计资料显示, 2000年我国人均居住面积在4平方米以下的困难户有8000万户, 也就是说至少有2 亿人处于缺房状态。到2003年底, 全国城镇人均住房面积已经达到2367 平方米。但是目前城市家庭中12% 的家庭人均住房建筑面积还在8平方米以下, 27%的家庭人均住房面积在816平方米

8、, 城市家庭中还有15%的家庭没有独立的厨房, 近30%的家庭没有卫生间或者没有独立的卫生间。为了最大限度地解决最低收入家庭的住房问题, 构建城镇住房福利体系, 实施住房福利就成为其社会发展的必然要求。实行城镇住房制度改革以来,我国城镇居民基本告别了住房短缺时代, 人均住宅建筑面积已由1995年的162平方米提高到2001年的21平方米, 2002年的226平方米, 2005年的2611平方米。3 遗憾的是, 城镇低收入群体的住房水平仍然较低, 与中高收入者的住房状况仍然存在较大差异。就城镇低收入群体消费的住房质量来说, 目前阶段, 我国尚有大量危旧房需要改造。就数量来说, 156 万个家庭缺

9、房, 257万个家庭人均建筑面积在10平方米以下, 无房户和住房困难户至少仍有好几百万。多数省份的住房困难户的标准是在人均建筑面积6平方米以下。我国的社会保障制度实行的是低水平保障, 尽管下岗职工和困难职工生活有了保障, 全国享受低保的人数也增加了近五倍, 但低收入者的住房福利政策实施的效果却十分差强人意。4 据统计，全国有156万个家庭缺房, 35万个家庭的人均建筑面积在8 平方米以下。城镇低收入群体住房福利低水平的现状非常糟糕。所以，我国建立住房福利非常有必要。2、 当前廉租房实施的现状及局限性总体来看, 我国当前的廉租房制度, 对于解决城镇低收入家庭住房问题起到了一定帮助。但是由于制度问

10、题的提出时间相对较短, 实践经验也不足, 还没有形成一套良性运行的廉租房的住房福利制度, 现有的廉租房福利制度也呈现出不同程度的缺陷和问题。（2） 廉租房制度实施有困难1.政府廉租房的成本高政府提供廉租房，投资成本是很高的。假设商品房的最低价格为每平米使用面积8000元。政府建房，所涉及的成本与开发商是类似的，而且管理水平还可能不及 企业 。所不同的是，政府建房不存在利润。如果减去20%的利润，成本仍在6400元。 假设住房福利目标覆盖面为人口的10%，仍以北京为例，就涉及到约100万人，如果要1年内实现目标，则需要640亿投资。如果分10年逐步实现目标，每投资也高达64亿元。 一次性投资大，

11、建设和管理存在间接成本，建成后还存在经常性费用，在房租水平达不到维修费的情况下，还要承担维修成本所以廉住房构建的成本很高，在政府资金不足的情况下，实行这个制度有很大困难。2.廉租房福利措施的不公平性作为最底线保障的廉租房仅仅将对象锁定为具有城市“双困户”。廉租房通常以家庭收入和现有住房面积为标准确定享受待遇的资格, 略低于收入标准的家庭有资格享受待遇, 而略高于标准的家庭则不能享受待遇, 其差异是一套价值数万的住房。廉租房受益人群边界较明显, 而利益反差又较大。廉租房仅仅将对象锁定为具有城市户口贫困家庭，有些进城务工人群没有城镇户口，及廉租房政策又排斥了进城务工群体等住房弱势群体。略高于标准的

12、家庭不能享受廉租房待遇，没有城镇户口享受不到廉租房政策，这些都不利于体现社会公平公正原则。3.集中建房可能形成贫困区 政府集中建设廉租房, 很可能会形成相对独立的社区, 租户都是低收入者, 易形成新的贫民区。如果这个社区住的人，很多都是没有工作，在社会上游手好闲的人，而整体素质比较低的情况下。从城市社会学角度分析, 这不利于社区环境、治安等公共管理。社区环境、治安等公共管理。4.廉租房的退出机制运作很难政府廉租房的退出机制很难运作。廉租房的租户在租房期间，很可能由于家庭就业人数的增加或工资的增加而提高收入，这时就不符合资格条件了，应当退出。另一种情况是，家庭人口出现变化，例如子女长大后出去工作

13、，或者结婚后另立门户，福利住房的面积应相应减小，应当退出原有的住房。然而这样的制度很难执行。住进廉租房，形成既得利益，租户不想退出，管理部门又不能强制执行。其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效降低。 （3） 住房补贴弥补廉租房的不足住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。2009年11月，国家对于享受住房补贴的个人所得税问题规定：对职工因未享受国家福利分房政策，或虽已享受国家福利分房但未达规定面积标准的，单位按国家或地方政府

14、规定的补贴标准，一次性或按月计入职工个人所在的住房公积金管理中心专用账户的住房补贴，暂不征收个人所得税。购房补贴可以延续经济适用房福利政策的优点, 政府可以较低的成本满足中低收入者的住房基本需要问题, 同时也解决了经济适用房所存在的问题。从上面来租房出现的问来来分析，廉租房在实践中很难操作，于是廉租房慢慢演变成住房补贴，以克服住房福利中的不足。1.住房补贴需要资金相对较少廉租房第一，房租补贴不需要一次性投资，在一定资源条件下，可以为较多的家庭提供帮助；或者在受益家庭数量一定的前提下，只需要较少的资金。可以减缓廉租房的一时的一大笔投资。第二，房租补贴可以减少住房管理和维修方面的负担。房租补贴的管

15、理，主要是接受住户申请，进行家庭 经济 调查，发放补贴。这需要有一定数量的管理人员，但与廉租房管理相比，其成本要小得多。而且，城镇普遍建立了低保制度，已有一套进行家庭经济调查的经验，房租补贴的管理有可能借助低保管理的经验，甚至将部分业务与其结合起来，减少管理成本。2. 住房补贴与租房市场要充分结合 房租补贴可以与租房市场 结合起来，充分利用市场的住房资源。首先，这可以扩大房源，减少政府投资建房的压力；其次，这可以增加消费者选择，在市场中，他们的选择自由度更大；再次，这可以促进福利资源享有的公平。在廉租房政策下，同样是符合资格条件的低收入家庭，被安排租用公房者受益，而在市场中租房者则不受益。采用

16、房租补贴，无论租用公房还是私房，符合资格条件的家庭都可以同样受益。 3.房租补贴有很灵活的退出机制对政府廉租房住户来说，住进了廉租房，形成占用状态，有既得利益，很难退出。而房租补贴是事后提供，受益人不占用资源，收入提高后，福利待遇随时可以调节。这一点是十分重要的，有着双重意义：既可避免福利资源浪费，又可提高福利享有的公平性。 三、经济适用房销售的不合理性经济适用住房是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。虽然价格相对便宜，但是房屋的建筑标准上没有削减和降低，

17、要达了基本的使用效果。所以价格对于低收入者来说还是偏高。在经济适用房制度的实施中经济适用房在保证中低收入家庭住房，平抑商品房价格、拉动国民经济增长、促进城市化建设等方面发挥了重要作用，但是由于制度不完善，经济适用房在实施中出现了不少问题，在解决我国中低收入家庭住房的问题上，导致了许多问题，主要有以下方面。1经济适用房销售对象的模糊性国家明确提出了只有中低收入阶层才可以购买经济使用房,。但是，目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中， 无法限制高收入者购买这类住房实，际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。例如，根据2004年某网站对北京市经济适用房购买

18、对象的调查，约有16%的经济适用房卖给了中高收入者。许多人购房者开着奔驰、宝马等私家车。在经济适用住房“高价”的情况下，大多数普通工薪族只能“望房兴叹”，有能力购买经济适用住房的消费群体主要是一些律师、广告人和私营企业主、外企职工、高级管理人士等“白领阶层”。同时还出现了一人拥有多房的现象，显然违背了这项政策的初衷。 造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用房，只要由购买者出具工资收入证明即可，而目前个人资金管理信用管理等宏观条件还不完备，隐形收入标准不确定，购房者收入的核实取证难度较大，另一方面，由于缺乏详细规定，无法确定购房审查环节中的居委会或工作单位和房地产商谁来承担取证费用，在实行中

19、往往是无人复核购房者资料。不仅引起人们思考“经济适用房到底经济了谁。 2.我国经济实用房产权不清晰 经济适用房是准商品房产权，即不完整的产权。 因为经济适用住房的用地是无偿购买，实行审批制度，拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市交易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出让金一系列等的限制规定。随着住房市场的发展和完善，经济适用房出租、出售、抵押、转让时，应如何明确产权关系，就成为了一个非常关键的问题。 我国关于经济适用房的相关法律当中，缺少对经济适用房产权的明确规定，以土地管理法为例，虽然经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具体的操作方案和方法，各级土地行政管理部门的职责也不明确。所以这也是造成经济适用房产权不清晰的主要原因。3.经济适用房福利措施的趋高性 目前在社会主义奔着小康社会发展。目前经济适用住房建设中存在着价格偏高、面积过大、户型设计不合理的情况，有的地方经济适用房面积超过100平方米，甚至还有200多平方米的复式楼经济适用房。配有花园式阳台，车库，游泳池等，打着什么高档住宅的旗帜，去忘了低