房地产基础知识

1、第一节、房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产类型：1、居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。2、工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。3、仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。4、交通用地：指城市对外交通设施用地，包

2、括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。5、市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。6、商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。7、公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。8、教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。9、港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。10、军事用

3、地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。11、其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房：指社会各类物质生产部门作为基

4、本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。五、房产所有权的分类占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的

5、处分权。第二节、房地产市场1、 房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。二、房地产市场的特点：1、经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。2、流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。3、市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交

6、易都必然是房地合一的交易。4、市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。5、供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。6、不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。7、市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地

7、产市场只是一个不充分市场。8、房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。三、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的

8、重新配置。四、房地产市场概况：（1）一级市场：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。（2）二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。（3）三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。平均价格：现在售二手房标价的平

9、均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。第三节、房地产消费一、房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。二、房地产消费的特点1、普遍性：房

10、地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。2、多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。3、不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。4、连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由

11、于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。5、消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。6、增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。三、影响房地产消费的因素（1）经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市

12、的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。（2）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。（3）房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。（4）国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（5）城市产业结构城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决

13、定着房地产产业的消费结构。（6）消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。第四节、各类房地产的特点比较：一、房地产按使用性质分类：1、住宅l 民宅l 公寓l 花园别墅2、公房3、商铺4、厂房、仓库二、各类房地产特点比较：分别从销售方式特点、单位面积、坐落地域特点、设施特点及需求客户特点等几方面进行比较阐述。1、公寓房（包括普通公寓住宅、酒店服务公寓）销售方式：出售（主要）、租赁面积特点：100200平方米坐落区域：城市居住聚集区。环境较为安宁、生活设施齐

14、全、方便。设施要求：民用水、电、煤气、电话。客户来源特点：主要为本市常住居民。2、办公房：销售方式：租赁（为主）、出售面积特点：面积幅度较大，一般从几百平米到上千平米。坐落区域：金融区。交通便利、具有大量停车位。设施：电、水、多条电话线路，商务服务。需求特点：本地具有法人资格的公司、外地公司办事处。3、花园别墅：销售方式：出售（为主）、租赁面积：250450平米坐落区域：市郊结合部，交通便利、无环境污染。设施：煤气、水、电、电话、花园等。楼层：12层需求特点：外籍、外地商人及本国富有的人4、 商铺：销售方式：租赁（为主）、出售面积特点：形式多样，幅度很大。独立铺面面积一般在一百平米左右，大型购

15、物中心面积约为几万平米不等。存在形式：独立门面店铺、商场购物中心坐落区域：商业氛围较浓，人员流动量大，交通便利，同行少、消费层次与商品较为符合。设施：水、电、电话。面对客户：本地、外地的商品零售商。物业特点：橱窗大、门面宽、进深小。5、 厂房、仓库：销售方式：租赁、出售面积特点：一般面积很大，从几千到上万平米物业特点：交通便利（靠近码头、高速路）、大型车辆出入方便、顶高、防潮、价格便宜。设施：水、电、电话等。客户需求特点：加工工厂主、超市、娱乐经营商。 第五节、房地产交易一、房产信息来源：1、媒体广告媒体广告包括报刊杂志上的广告、广播电视的广告和招贴广告等。通过各种媒体广告来宣传预售和销售的房

16、屋，是房地产开发商最普遍采用的市场宣传相识。房地产广告一般包括预售和销售房屋的位置、面积大小、装修标准、产权性质、销售价格，是否有金融机构提供按揭，预售许可证号码以及代理商和开发商电话号码、售楼处地址等内容。2、开发商或代理商的宣传品房地产开发商或代理商通常把给潜在的房地产消费者邮寄或发送宣传品作为媒体广告的辅助手段。其邮寄工作一般由开发商委托物业代理机构或专门代理邮寄业务的公司，针对根据有关线索筛选出来的潜在买主来做的。发送宣传品主要是在某些公共场所散发有关的宣传材料。这种方法与做广告相比，成本相对低一些，购房者通过阅读这类宣传材料，一般能比广告获得更多的信息。3、售楼书售楼书是有关房地产的

17、详细介绍材料，这类材料通常由开发商或代理商直接寄送给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的客户，或直接寄送给那些已知的对租买该房地产有兴趣的人，购房者也可以在开发商的售楼处得到售楼书。售楼书一般是请专业设计师设计的，通常是印刷成精美考究的小册子，图文并茂，富于吸引力。4、现场广告牌现在大多数房地产施工现场都树立一块或若干块广告牌来介绍正在施工的项目的情况。广告牌的内容通常包括项目规划模型图、位置图、项目介绍以及经过精心选择的具有宣传性的广告词。另外，开发公司、承建公司、监理公司、代理公司、设计公司的名称也是广告牌中必不可失的内容。此外，将施工许可证、建设用地规划许可证、建设施工规划许可证等证件的号码

18、列在广告牌上，也可增加购房者的信任度。5、场样板间建筑物施工完毕后，开发商会提供样板房展示给购房者。样板房通常经过精心装修，并配齐家具设备和必要的装饰品。购房者统管参观样板房，听取售楼人员的现场讲解，可增加感性认识，对欲购买的房屋留下较深的印象。 6、地产交易会房地产交易展示会一般由房地产行政管理部门或大型房地产代理公司举办，会上展示交易的房地产项目数量较多，一般还有行政主管部门和专家接待购房者的咨询并处理相关业务，购房者参加房地产展示会可以获得较多的房源信息和书面材料，在会上购房者可对参会的名家房地产公司和代理公司的资源情况进行调查、比较、从中选择信誉好、实力强的房地产开发项目。7、接与营销

19、人员的交流购房者在对广告、售楼书等书面材料有所了解，初步确定欲购买的房屋后，还要向开发商或代理商的售楼人员进行直接咨询，从中了解购买房屋的各方面的具体情况，包括入住者的手续，购房款之外的其他费用，房屋保险公司、价款支付方式、合同公证情况等。二、对客户进行购买力的分析1、估算家庭可动用的资金购房者要对自己到底可以拿出多少钱来买房有一个大致的估计，做到心里有数。购房者首先要计算一下自己家庭的平均月收入，包括每一个家庭成员的薪金所得，利息收入和各种货币补贴等，再计算家庭的日常开支，包括家庭成员的饮食、穿着、交通、文化娱乐以及教育费用等方面的开支；然后还要留下一笔用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预

20、备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的积累存款，就可以估算出自己的购房能力。2、了解房屋价格中的地价土地的价格是商品房价格构成中的重要组成部分，据有关资料统计，目前我国城镇商品房价格构成中，土地费用占20%-30%左右。在城市中，一般处于市中心的地段或交通方便的景点、开发区、商务中心、文化中心等处的地价相对较高，城市的房地产管理部门公布的基础地价、标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品房价格上的差别了解有关地价的资料。3、考虑欲购房屋的面积购房者要根据自己的家庭人口数量和住房需要，来考虑欲购房屋的面积。房屋面积的大小直接关系到房屋的售

21、价。房屋面积多一平方米，购房者就可能要多付几千元，甚至上万元。购房者在买房时，要了解一座建筑物的有效面积系数（即“得房率”），所谓有效面积系数是指建筑物内可使用面积与总建筑物面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层的砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7-0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7-0.75左右，低的只有0.65 。由于购房者都是根据建筑面积付款的，因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到的房子的使用面积的多少可能差别很大。4、调查有关物业管理的各项支出目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务，物业管理服务收费的项目包括：公共设施和设备日常运行

22、、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、管理和服务人员的工资及福利费、物业管理公司固定资产折旧费等。购买者一旦购买了房屋就要支出物业管理的费用，这笔开支一年中少则数百元，多则数几千元。5、衡量家庭偿还贷款的能力为了增强普通收入者的购房能力，国家将大力推行购房贷款业务，以解决购买力与现实住房需求的矛盾。购房者利用银行贷款购房时，要考虑银行贷款利率的高低，银行可借贷金额，首期付款金额，分期付款的期限，每月付款等因素。6、确定购房及抵押贷款时的税费支出购买房产时购房者要按照国家有关规定交纳一定的税费，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按照国家税收规定，房产税的税率为房产

23、值的1.2%；契税的税率为房屋成交价的3%；印花税为合同售价的1；大中城市的土地使用税为每平方米0.4元至10元；各地区有关房地产的行政性收费项目各不相同,收费额也不一样。7、准备必要的咨询服务费用由于购买房产涉及到多方面的专业知识，购买房屋的程序、手续比较复杂繁琐，为了使自己的合法利益受到保护，购房者应树立“在专家指导下购房”的观念，把必要的咨询服务费、律师费等列入自己的购房预算之中，花这笔钱可以接受专家提供的专业服务，聘请律师可以给自己把关，避免以后可能出现的巨额经济损失，还是很值得的。第六节、房产相关税费制度一、税费基本知识税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地

24、、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。税收具有下列显著特征：l 、强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。2、 无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。3、 固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。二、税种与标准契税根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人

25、双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）典契税率，按典价征收3% 赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）印花税印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：A、购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。B、产权转移所有C、营业帐簿D、权利、许可证照E、经财政部确定征税的其他凭证印花税

26、的税率采用比例税率和定额税率两种。A、对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1、0.5、0.3、0.05、0.03。B、对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。土地增值税土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善

27、居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。土地增值税的征收实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200% 土地使用税土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。

28、土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。A、大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。B、中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。C、小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。D、工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。房产税房产税是在城镇内向房产

29、的产权所有人征收的一种税。利率、支付方式、还本付息方式、还款期、贷款用途、违约责任以及双方约定的其他事项。第七节、房地产保险一、房地产财产保险它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种险种的责任相同，都是对因自然灾害而造成的保险财产的损失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。二、房地产责任保险主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责

30、任保险，一般称为房地产公众责任保险，它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。三、房地产人身保险主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。四、房屋抵押贷款保险属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。所谓房屋抵押贷款保险，就是申请房屋抵押贷款的人应贷款银行的要求，用以保证贷款资金安全而将抵押房屋投保的险种。房屋抵押贷款的保险内容：（1）投保人是办理房屋抵押贷款的房屋所有人；（2）保险财产为抵押贷款所购买的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋饿有关财产不属投保范围；（3）保险期限，与贷款期限一致，在抵押期间，

31、如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；（4）保险金额及保险费，以所购房屋价格确定保险金额，保险费每年计收一次；（5）被保险人义务；（6）损失赔偿。第8节 、房地产相关名词解释一、房地产房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利）地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）房地产：是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑及其附带的各种权利（所有

32、权、管理权、转让权等）房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)、土地b)、建筑物及地上附着物c)、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生

33、产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 、实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)、二者属性不同；b)、二者增值规律不

34、同；c)、权属性质不同；d)、二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a)、位置的固定性；b)、使用的耐久性；c)、资源的有限性；d)、物业的差异性。房地产的经济特征a)、生产周期b)、资金密集性c)、相互影响性d)、易受政策限制性e)、房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a)、居住房地产b)、商业房地产c)、旅游房地产d)、工业房地产e)、农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高

35、层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准类型内容编号名称1、钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2、钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4、混合

36、结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。5、砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。6、 其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。5、 房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地

37、产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是

38、指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设

39、用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度8

40、0%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以

41、规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高

42、：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用

43、地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称

44、作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让

45、人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）

46、土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2、房子的种类安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对

47、这两项权利享有占有，使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免

48、优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、

49、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。六、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性

50、建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结

51、构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水

52、平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 3、不计算建筑面积的有那些? 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上

53、料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房

54、屋，也称系统产权房、系统房。【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的

55、多余住房换取收益。【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销

56、）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中

57、的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线