房地产开发企业的业务及流程分析

1、房地产开发企业的业务及流程分析1、房地产工程的根本建设程序建设程序是指建设工程从设想、 选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、 投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法那么。 这个法那么是人 们在认识客观规律的根底上，按照建设工程开展的内在联系和开展过程制定的。 在实际的工程开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。房地产工程是最常见的建设工程，其建设应当遵循工程工程根本的建设程序，按照“决策一一实施一一使用的根本程序进行，如图3.1所示。图3.1工程工程建设的根本程序2、房地产开发企业的主要业务和流程分析对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基

2、础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的上下。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规那么确实 定有密切的关系。1房地产开发企业的主要业务总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产工程开发。 一些大型的房地 产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、 商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行 业。鉴于本研究工程的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产工程开发这一核心业务房地产工程开发是一个周期长、 环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类 型的工程开发在所涉环节、依据法律、报批工程与流

3、程、所需专业、生产与销售 等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发工程，由于其复杂化程度不 同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同， 进而会对局部业务内容产生影 响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发工程，房地产开发业务必然包括工程生产和企业管理两大类型的业务。工程生产业务是房地产开发企业的主体业务， 它是房地产开发企业产品生产 的直接关联业务。这些业务涉及从工程投资时机选择直至售后效劳的全部建设阶 段。参照前述工程工程建设的根本程序， 我们可将工程的生产业务分为投资时机 选择与决策、工程报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服 务与物业管理五大板块业务。这五大生产

4、型的板块业务，又可根据专业特点和生 产关键环节划分为系列的细分业务，如图 3.2所示。可行性研究 投资机 会选择土 地 获 取 手 续 办 理立项及手续办理规 划 与 设 计设 计 审 查 与 报 批资 金 筹 集评估与决策企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处开展阶段有密切的联系。但是，无论哪一个阶段的企业，行政管理、人力资源管理、财务管理等均是最根本 的企业管理业务。在规模较大的企业，企业战略与开展管理、文化与品牌管理、 信息化建设与管理、审计监察管理、投资管理、资产管理、公共事务管理、法律 事务管理等也可能是必不可少的，如图 3.3所示。房地产开发企业其他业务领域房地产工程开发2房地产

5、开发企业主要业务流程分析流程代表各项工作在逻辑上的相互关系，通过组织各种资源完成既定的任 务，从而实现组织目标。就房地产生产业务而言，房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士 开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业队伍的开展壮大。然而，不管开 发活动变得多么复杂或是开发商变得多么聪明， 都还必须遵循房地产开发的根本流程。投资时机选择与决策、工程报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销 与推广、客户效劳与物业管理这五大生产型板块业务 总体上表现出按顺序开展的 既定流程，如图3.4所示。工程建设与 管理图3.4房地产开发企业的总体生产业务流程在每一个生产型板块业务内，各项工作也是按照一定的

6、程序来运作的， 虽然 会存在一些交叉，但总体方向和逻辑是特定的。这样，每一个板块业务就可构建出一个或一系列子流程。这些子流程包括一系列的工作，假设进一步分解，完成每一项工作又需要经历一定的流程。针对上述五大板块业务构建的业务子流程如图 3.53.9所示。图3.5房地产开发投资时机选择与决策子流程竣工验人防、消计量分部工程现场项结算收防、规工程与结分项质量、进目与决4备4划、环保质量算<1工程V度、平安、4开算案等专业验收质量文明施工、工验收验收资料管理发包用图纸准备?建设工程规-划许可 证?办理工程报批与前期工作子流程图3.6房地产开发发包 准备_监理单位、材料及设备单位招标施工招标开工

7、 手续 办理施工场地准备与“三通一平组织设计交底与图纸会审组织、审查施工单位开工准备市场调查、分析与研究项目疋位工程行销策 划定价、广 告、促销等办理?商品k房预销售许可证?销 售 准 备图3.8房地产开发市场营销与推广子流程图3.7房地产开发工程工程建设与管理子流程图3.9房地产开发客户效劳与物业管理子流程就房地产企业管理业务而言，自房地产企业成立时起就已经开展。在房地产工程的开发过程中，企业的行政管理、人力资源管理、财务管理、企业战略与发 展管理等工作始终存在。因此，从整体上来看，企业管理业务并不是按照工程建设流程进行的，而是伴随着工程的整个生产流程，表现出与生产业务如图3.10所示的关系文化与品 牌管理财务 管理图3.10 企业管理业务与工程