设计管理实用教案

1、万达商业地产发展十多年来，已经建立了较为成熟的订单式开发与管理模式，计划管控实现了模块化，合作伙伴实现了品牌库管理，施工单位建立了和“中”字头施工企业的战略合作等，客观上已经具备了推行“总包交钥匙”管理的基础。“总包交钥匙”就是整个项目由总承包商负责建设全过程，所有的分包商均由总承包商在万达品牌库中选择，合同价格执行万达采购数据库中的价格，万达负责品牌库、采购数据库的管理维护。万达只与总承包商一家签订施工合同，不直接面对分包商，总承包商对整个项目的计划、质量、成本、安全等负全责。业主不直接对接总承包商的分包商，总承包商的分包商原因造成的任何问题都不能作为总承包商对业主的免责理由。概括说就是在项

2、目总成本不增加的前提下由总承包商包工期、包管理、包成本，实现向业主方“交钥匙”。“总包交钥匙”模式，即总承包商全权负责本工程约定施工范围内的工程的采购、施工，并对其质量、安全、工期、造价等所有方面向业主承担全部责任。“总包交钥匙”模式下总承包商是整个项目建设的主体、合约的主体，所有分包商选定、组织建设均由总承包商负责，万达各部门不介入总承包商对分包商的招标，总承包商只能在万达品牌库中选定单位，就总承包商的分包商施工的工程，万达给予总承包商相当于分包商工程价款一定比例的分包管理费用。万达项目公司不越权管理，集中精力做好销售、质量监控、计划监控，取消项目公司招标；万达总部各部门重点做好各项设计标准

3、的制定与研究、项目关键事项及节点的监控与协调、质量体系的完善和落实、业务的指导与培训等，为万达项目公司提供支持与服务；万达成本部负责维护管理品牌库，监督品牌库的使用，以保障“总包交钥匙”模式的顺利实施。“总包交钥匙”模式的适用范围为：商业综合体项目所有工程。其中：原则上消防工程的分包商及合同价款由万达确定，总承包商签订合同并全面负责进度、质量、安全、协调等工程建设管控；万达负责消防报审、验收的组织。暂不纳入“总包交钥匙”的范围为：(1)万达文旅项目随管控模式不断成熟逐渐纳入“总包交钥匙”范畴(fnchu)；(2)万达酒店建设公司负责管理的界面，如：酒店室内精装修、酒店二次机电、 厨房设备、泳池

4、设备、酒店智能化工程等（由万达酒店建设公司另行招标，总承包商参照交钥匙模式进行全面管理）；(3) 市政配套的相关内容：如电力、燃气、热力、通信、红线外给水、红线外排水；(4)第三方检测或咨询服务的相关内容：如工程桩检测、基坑监测、沉降观测等；(5) 商家自行负责的装修工程：如影城装修、商铺装修。设计(shj)管理第1页/共44页第一页，共44页。设计(shj)管理第2页/共44页第二页，共44页。设计(shj)管理第3页/共44页第三页，共44页。设计(shj)管理第4页/共44页第四页，共44页。设计(shj)管理第5页/共44页第五页，共44页。设计(shj)管理第6页/共44页第六页，共

5、44页。设计(shj)管理以轻资产(zchn)模板为例筹备 3摘牌 1交地 1四证 5经营 6设计90招标 29 招商 7工程 130验收 17交付 3292（11）经营经营(jn(jngyngyng)g)6 6设计设计9090招标招标2929招商招商7 7工程工程130130筹备筹备3 3摘牌摘牌1 1交地交地1 1四证四证5 5交付交付3 3验收验收1717人力资源、项目公司、商管公司发展部、项目公司项目公司、财务部项目公司、股份公司财务部、总部成本部、资产管理部等总包参与节点数：166个标准模版解读（11个阶段）发展部、规划院、项目公司、总包单位、商管公司、成本部等项目公司、总包单位、总

6、部成本部等项目公司、商管总部等总包单位、商管总部、规划院、百货总部、总部成本部、项目公司等总包单位、商管总部、规划院、百货总部、质监部、安监部、信息中心、股份公司档案室、项目公司等总包单位、商管总部、商管公司、股份公司档案室、项目公司等说明：目前模块化模版共292个节点，实际上线时将招商1级节点“主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交”分解为两个1级节点“主力店房产技术条件”和“步行街业态规划图移交”，节点时间不变，实际上线节点293个。第7页/共44页第七页，共44页。标准(biozhn)模版解读（各主要阶段主要责任单位及确认单位）阶段阶段责任单位责任单位确认单位确认单位四证办理项目公司项

7、目管理中心计划部方案设计规划院项目公司初设、施工图设计项目公司总承包商总承包商招商对接业态规划商管总部规划院商家房产技术条件商管总部、地方商管项目公司招标工程设备类总承包商总承包商项目公司消防及政府、垄断控制类项目公司项目管理中心计划部工程总承包商总承包商项目公司验收总承包商总承包商、项目公司项目管理中心计划部移交总承包商总承包商、项目公司商（物）管公司设计(shj)管理第8页/共44页第八页，共44页。设计(shj)管理交地开工(ki gng)+90裙房封顶(fn dn)+330外装开始+390外装完成+585综合体项目22个月模块计划开业+660902406019575交地开工+75裙房封

8、顶（外装开始）+265外装完成+415轻资产项目16个月模块计划开业+4807519015065-15-50-60-45=重资产 -180-10标准模版解读（轻、重资产模块计划对比）第9页/共44页第九页，共44页。设计(shj)管理招商对接要点了解商管总部、商管公司分工，明确模块责任单位项目公司、总包在招商阶段分别有确定的招商对接人，定期梳理召开招商协调会销项详细的招商协调会销项清单重视主力店、次主力店、商铺进场条件，建造标准内的无条件按时移交了解各类店铺进场后所需要完成的工作及变更，认真梳理招商滞后对后期(huq)工作的实际影响（提前做？做计划？亮红灯？ )满足消防建审意见要求第10页/共

9、44页第十页，共44页。设计(shj)管理时间(shjin)交地日后5天交地日后15天交地日后20天交地日后25天交地日后60天交地日后80天交地日后95天交地日后110天设计1 总图及指标签字移交1 初勘报告报备1 复核规划条件（含总图初次报批）1 单体方案签批移交1 基坑/基础论证及成果报审1 单体方案深化签批移交1 立面方案确定及成果移交1 工程桩图移交1 初设报审招商：主力店业态及平面确认1 正负零以下土建图审核后移交1 第一版施工图报审）1 立面初设及材料封样报审1 内装及采光顶方案及设计封样移交1幕墙施工图报审交地日后135天交地日后140天交地日后145天交地日后155天交地日后

10、180天招商：商户二次装修消防报审图及移交开业日前120天招商：项目租赁决策文件招商：主力店房产技术条件及步行街业态规划图移交1 第二版施工图(大商业全专业)审核后移交1 二版签约租赁面积测算移交招商：步行街房产技术条件及餐饮商铺点位图移交决策日开业日前280天开业日前230天开业日前200天招商：业态规划签批移交招商节点严重制约设计二版图进度仅以此模块节点进行说明不代表本项目第11页/共44页第十一页，共44页。设计(shj)管理摘牌日前15天时间交地日后15天交地日后25天交地日后35天交地日后45天交地日后50天交地日后80天交地日后110天2 规划设计启动会设计2 提出商业业态规划需求

11、2 总图及指标签批移交2 市政协调会2 总图报规确认2 开挖图移交2 供电方案论证及成果移交2 供电方案初步确认交地日后115天交地日后180天交地日后200天交地日后225天2 景观方案及设计封样移交2 电梯设计参数报审2 幕墙施工图审核后移交2 屋面综合设计评审2 室内综合管网设计评审2 儿童娱乐平面布局图移交时间交地日后265天开业日前340天开业日前275天开业日前250天设计2 立面多方综合协调会2 业态落实及消防设计协调会2 车库动线方案报审2 内装施工图及材料封样报审2 室外市政综合管网合图2 景观施工图及材料封样报审2 车库动线施工图评审2 儿童娱乐精装修提资2 室内步行街砌筑

12、图审核后移交2 步行街导向标识信息移交2 夜景照明施工效果检查开业日前220天开业日前210天开业日前200天开业日前170天开业日前120天开业日前90天开业日前230天仅以此模块节点进行说明不代表本项目第12页/共44页第十二页，共44页。设计(shj)管理第13页/共44页第十三页，共44页。设计(shj)管理第14页/共44页第十四页，共44页。设计(shj)管理3 设计试桩设计2 电梯设计参数报审3 空调主机设计参数报审2 夜景照明施工效果检查2 屋面综合设计评审2 室内综合管网设计评审3 幕墙施工工艺深化施工图3 夜景施工工艺深化施工图3 导向标识现场施工封样交地日后70天时间交地

13、日后180天交地日后290天开业日前130天开业日前90天交地日后265天交地日后225天由桩基施工单位(dnwi)进行试桩，第三方检测单位(dnwi)出试桩报告按照集团采购要求提供屋面景观初设、机电设备降噪及美化设计方案确定施工单位完成优化，上报管控要点会签单及优化图纸备案（应由幕墙、土建设计单位、项目公司3方对图纸进行审查并会签）深化图纸不得影响安全，效果）施工单位完成优化，上报管控要点会签单及优化图纸备案（应由幕墙、土建设计单位、夜景照明设计单位，项目公司4方对图纸进行审查并会签）深化图纸不得影响安全，效果按照集团采购要求提供灯具安装达到80%，项目公司现场审查第15页/共44页第十五页

14、，共44页。设计(shj)管理设计阶段总图方案及深化初步设计施工图工艺深化图纸样板段验收万达集团商业规划院项目公司总承包商总包设计部第16页/共44页第十六页，共44页。设计(shj)管理工作要点：1、应重点关注投资回报率和安全消防问题。2、方案设计是按照国家标准执行的，需要(xyo)针对各地的地方标准进行深化。总图阶段方案阶段初设阶段施工图阶段深化图阶段样板段现场检查施工图移交深化图移交方案(fng n)移交方案评审会项目公司总包单位万达总部第17页/共44页第十七页，共44页。设计(shj)管理工作要点：1、按时间要求(yoqi)完成对施工图的审核并反馈意见。2、参加项目公司组织的施工图会

15、审。3、接收完成修改的施工图，并进行后续工作。总图阶段方案阶段初设阶段施工图阶段深化图阶段样板段现场检查方案移交深化图移交施工图移交(yjio)施工图会审总包单位项目公司万达总部第18页/共44页第十八页，共44页。设计(shj)管理第19页/共44页第十九页，共44页。设计(shj)管理第20页/共44页第二十页，共44页。设计(shj)管理第21页/共44页第二十一页，共44页。设计(shj)管理第22页/共44页第二十二页，共44页。设计(shj)管理第23页/共44页第二十三页，共44页。设计(shj)管理第24页/共44页第二十四页，共44页。设计(shj)管理第25页/共44页第二

16、十五页，共44页。设计(shj)管理第26页/共44页第二十六页，共44页。设计(shj)管理第27页/共44页第二十七页，共44页。设计(shj)管理第28页/共44页第二十八页，共44页。设计(shj)管理喷淋泄水管在橱窗(chchung)位置 试压的距地2m那个 在橱窗(chchung)里面第29页/共44页第二十九页，共44页。井高度过高 没有随景观(jn un)的标高走设计(shj)管理第30页/共44页第三十页，共44页。基础(jch)在排水方向上设计(shj)管理第31页/共44页第三十一页，共44页。设计(shj)管理第32页/共44页第三十二页，共44页。设计(shj)管理第

17、33页/共44页第三十三页，共44页。设计(shj)管理第34页/共44页第三十四页，共44页。设计(shj)管理设计(shj)封样规划院向项目公司移交效果类方案的同时必须移交设计(shj)封样，设计(shj)封样需按“操作手册”深度要求提供。示例：“内装封样标准”、“立面封样标准”第35页/共44页第三十五页，共44页。设计(shj)管理工作要点：1、按时间要求完成各专业(zhuny)施工工艺深化图。2、参加深化图评审会。3、根据项目公司、设计单位的审核意见对施工工艺深化图进行修改。4、图纸最终完成并提报项目公司。总图阶段方案阶段初设阶段施工图阶段深化图阶段样板段现场检查方案移交施工图移交深

18、化图移交深化图评审会总包单位项目公司万达总部第36页/共44页第三十六页，共44页。设计(shj)管理总图阶段方案阶段初设阶段施工图阶段深化图阶段样板段现场检查方案移交施工图移交(yjio)深化图移交深化图评审会序号需深化图纸类别1内装施工工艺深化图2景观施工工艺深化图3导向标识施工工艺深化图4夜景照明施工工艺深化图5幕墙及采光顶施工工艺深化图6弱电智能化厂家深化序号需深化图纸类别7太阳能热水专项深化8虹吸雨水专项深化9气体灭火专项深化10管线综合11BIM设计第37页/共44页第三十七页，共44页。设计(shj)管理合同(htong)要求责任(zrn)条款第38页/共44页第三十八页，共44页。设计(shj)管理第39页/共44页第三十九页，共44页。设计(shj)管理评估内容评估细则（总分值100分）设计成果执行（50%）1.未按图纸施工：消防安全类，每处扣3分；其他类，每处扣2分；2.样板段未按签批设计封样实施，每项次