建筑精品工程线报告2016

1、工程专家、细节大师工程专家、细节大师 -中海地产精品工程质量体系中海地产精品工程质量体系中海宏洋地产（银川）有限公司中海宏洋地产（银川）有限公司二零一一年六月十五日二零一一年六月十五日 中海地产母公司为世界500强企业中国建筑工程总公司，具有雄厚的建筑底蕴和工程背景。 1981年即进入香港开展建筑工程业务，取得五项最高级别的施工牌照五项最高级别的施工牌照( (即即CC牌牌) )，在港澳可竞投不受标额限制的任何工程，先后承接香港新机场、香港迪斯尼乐园等超大型工程。 1984年开始进入内地进行房地产开发，拥有土地储备面积超过40004000万平方米万平方米，至今已在全国32个城市开发项目累计超过超

2、过个个。在2011年，中海地产全国同时在建面积高达20002000万平方米万平方米，计划年竣工面积高达720720万万平方米平方米。1984 1988 1992 1993 1995 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011香港香港深圳深圳上海上海广州广州北京北京成都成都中山中山西安西安南京南京澳门澳门苏州苏州佛山佛山宁波宁波杭州杭州重庆重庆珠海珠海青岛青岛沈阳沈阳天津天津大连大连济南济南呼市呼市桂林桂林银川银川长春长春长沙长沙吉林吉林烟台烟台合肥合肥南昌南昌武汉武汉南宁南宁 中海地产的工程背景中海地产的工程背景 因中海地产具有雄厚的工程

3、背景，尤其擅长专长工程管控，一向专注于工程品质，获得业内“工科中海工科中海”的美称，是名副其实的房地产业界的“工程专家工程专家”。历年来，中海地产在全国各地开发的房地产项目多次获得中国建筑业工程质量最高荣誉。奖奖 项项项目名称项目名称年份年份建筑工程鲁班奖建筑工程鲁班奖海华花园19951999海丽花园北京中海广场2010詹天佑奖优秀住宅小区金奖詹天佑奖优秀住宅小区金奖中海名城、中海蓝湾 2006香蜜湖1号等7个项目2007中海星湖国际等5个项目2008苏州御湖熙岸、佛山中海金沙湾西区、西安中海华庭、长春中海南湖1号2009詹天佑奖詹天佑奖优秀住宅小区优秀科技奖优秀住宅小区优秀科技奖长春中海国际

4、社区A、B区；成都中海国际社区蓝岸2009中国土木工程詹天佑奖中国土木工程詹天佑奖深圳中海康城花园、成都中海龙湾半岛、大连中海华庭、南京中海凯旋门、苏州中海胥江岸花园、中山中海翠林兰溪园、广州中海璟晖华庭、杭州中海钱塘山水、北京中海城R6R7项目等9个项目2010中海地产的中海地产的“工程专家工程专家”美誉美誉房地产项目开发流程房地产项目开发流程拍卖拿地拍卖拿地营销定位营销定位设计出图设计出图报批报建报批报建合约招标合约招标前期准备阶段现场施工阶段土方及基坑施工土方及基坑施工基础施工基础施工地下室施工地下室施工主体结构施工主体结构施工砌筑、门窗安装砌筑、门窗安装 政府专项验收政府专项验收（消防

5、、节能、电梯等）（消防、节能、电梯等）政府综合验收政府综合验收入伙前联合检查入伙前联合检查物业移交物业移交入伙交楼入伙交楼验收入伙阶段入伙后维修入伙后维修室内工程室内工程外墙工程外墙工程屋面工程屋面工程室外工程室外工程内墙抹灰内墙抹灰天、墙面层天、墙面层卫生间防水卫生间防水地坪施工地坪施工大堂、电梯厅精装修大堂、电梯厅精装修外墙抹灰外墙抹灰外墙保温外墙保温外墙面层外墙面层外墙清理、拆外架外墙清理、拆外架屋面找平屋面找平屋面防水屋面防水屋面保温屋面保温屋面保护层屋面保护层屋面面层施工屋面面层施工市政工程市政工程园建结构园建结构硬质铺装硬质铺装绿化种植绿化种植标识系统、陶艺盆栽标识系统、陶艺盆栽质

6、量方针质量方针过程精品、楼楼精品过程精品、楼楼精品经营理念经营理念诚信卓越、精品永恒诚信卓越、精品永恒管理目标管理目标保证质量、提升品质保证质量、提升品质中海地产的质量理念中海地产的质量理念中海地产的精品工程质量控制要素中海地产的精品工程质量控制要素1质量标准质量标准质量标准要求高质量标准要求高2施工单位施工单位承建商考评体制严格承建商考评体制严格 建筑材料建筑材料建筑材料控制严密建筑材料控制严密3 过程控制过程控制施工过程管控严格施工过程管控严格4 监控体系监控体系质量监控体系完善质量监控体系完善5 质量与进度统一质量与进度统一“又快又好又快又好”工程施工工程施工6要素一、要素一、质量标准要

7、求高质量标准要求高 在全国30个城市超过180个项目的30多年来丰富经验积累，形成独有的超国家标准的中海工法，确保每个项目的工程质量均有“法法”可依。 针对施工过程中的每一分部分项工程均有“作业指导书”，确保每一分部分项工程的施工过程均有“章章”可循。如土建工程、防水工程、机电工程、铝合金门窗工程、木门工程、内墙涂料、弱电工程、外墙保温工程、园林园建工程 中海地产集团要求：在中海地产所开发的每个城市每个项目的施工质量均要求达到当地质量奖标准当地质量奖标准，并将此质量标准写入施工单位工程合同。1 1、好的工程质量来源于高标准的质量要求，中海地产具有完备而严、好的工程质量来源于高标准的质量要求，中

8、海地产具有完备而严苛的质量标准体系，要求做到苛的质量标准体系，要求做到“过程精品、楼楼精品过程精品、楼楼精品”。2 2、“细节决定成败，细节体现精品细节决定成败，细节体现精品”，中海地产在项目开发过程中，中海地产在项目开发过程中尤其注重尤其注重精品细节策划，精品细节策划，要求成为要求成为工程质量工程质量的的细节大师。管线综合布置管线综合布置精品永恒精品永恒地下室管网综合布置室外园建管井优化布置大堂及电梯厅综合布点屋面管网优化布置 中海常用做法中海常用做法防水体系优化厨、卫结构降板有水房间反坎设置烟道反坎设置 开关插座居中布置收边收口细节控制排砖对缝美观管线横平竖直 工程细节控制工程细节控制二次

9、深化设计二次深化设计精装修二次深化设计门窗二次深化设计外墙二次深化设计园建二次深化设计 电缆排列整齐电缆排列整齐开关插座居中布置开关插座居中布置对缝一致对缝一致排砖对缝美观排砖对缝美观地下室管网综合布置地下室管网综合布置设备机房管道整齐设备机房管道整齐室外地砖与路沿对缝一致室外地砖与路沿对缝一致细节体现在表面观感细节体现在表面观感细节更细节更体现在节点控制体现在节点控制屋面天沟节点屋面天沟节点露台雨水口节点露台雨水口节点外窗节点外窗节点雨落管节点雨落管节点卫生间管根封堵节点卫生间管根封堵节点入户门安装节点入户门安装节点 3 3、中海地产不仅仅关注施工过程中的、中海地产不仅仅关注施工过程中的施工

10、质量，而且在项目开发，而且在项目开发全过程中矢志追求更高的人性化设计和施工，永远关注业主不断提全过程中矢志追求更高的人性化设计和施工，永远关注业主不断提高的各种使用功能（即高的各种使用功能（即功能质量功能质量）的满足）的满足 。施工质量功能质量结构安全净空净高观感质量防渗防漏。合理功能布局隔音降噪残疾人通道空调位优化厨卫点位优化人性化设计。要素二、要素二、承建商承建商考评体制严格考评体制严格中海地产建立有严格的承建商考评体制，在集团层面建立有合格承建商资源库QDSSQDSS平台平台，将各类承建商分成备选、试用、合格三个档次，从承建商资质准入、履约评审、“优存劣汰”体制上确保承建商要高度重视施工

11、质量。业界戏称“在如此严格的工程管控体制下，在中海体制下能生存（的施工单位），在任何房地产企业都能生存”。尤其在银川等新进入的地区公司，一般选择成建制、施工经验丰富的大型施工单位，进行强强联合，有效确保施工质量。严格严格的资的资格预审格预审过程中的过程中的持续持续履约履约评审评审成熟的考成熟的考核体制核体制承建商承建商QDSS平台，平台，共享共享优秀资源优秀资源联合考察（联合考察（工工程质量程质量一票否一票否决制）决制）要素三、要素三、建筑材料控制严建筑材料控制严密密1 1、甲供材质量保证、甲供材质量保证：通过集团采购集团采购和甲供材甲供材的材料质量保证，进行知名品牌供应商强强联合强强联合，有

12、效控制建筑材料质量，避免“偷工减料偷工减料”现象的发生。 对地域性较强的材料设备，由地区公司进行甲甲供供。如：外墙石材、墙地面石材、车库门、入户门、壁挂炉、燃气锅炉等。对专业性较强、且与工程结合紧密的材料，确定材料档次和三种以上的品牌范围，进行甲指乙甲指乙供供。如：防水材料、保温材料、塑钢或铝合金断桥型材等。 在中海集团设有集团物质采购中心集团物质采购中心，对全集团 所有项目使用的电梯、外墙面砖、抛光砖、阀门、 户内配电箱、UPVC排水管、电工管材管件、电 线电缆等材料设备进行集团采购。2 2、乙供材料管理控制：、乙供材料管理控制：乙供材料种类众多、规格档次参差不齐，因此必须建立样板确认制度，

13、严把“乙供乙供材料材料进场关进场关”。设计样板确设计样板确认认施工单位送施工单位送样样联合封样联合封样现场比样现场比样进场联合验收进场联合验收（有见证送检）（有见证送检）要素四、要素四、施工过程管控严施工过程管控严格格1 1、样板先行制度、样板先行制度 每个分部分项工程施工之前均需要施工样板，施工样板验收通过后方可大面积施工； 在工序安排上，建立有砌筑（安装）样板砌筑（安装）样板、清水样板间清水样板间、样板楼层样板楼层等样板管理制度。2 2、关键、关键工序控制制度，确保关键工序质量有效控制工序控制制度，确保关键工序质量有效控制门窗安装工序控制需经10项工序验收：粗装修分项工序控制需经20项工序

14、验收：门窗定位三线移交门窗定位三线移交门窗框进场验收门窗框进场验收框塞缝验收框塞缝验收框外防水验收框外防水验收抹灰外防水验收抹灰外防水验收门窗最终验收门窗最终验收密水性试验验收密水性试验验收门窗扇安装验收门窗扇安装验收门窗扇进场验收门窗扇进场验收框外耐候胶验收框外耐候胶验收放线定位放线定位拉结筋拉结筋房间方正房间方正砌筑砌筑顶砖顶砖洒水养护洒水养护首遍抹灰首遍抹灰砼面清理、甩浆砼面清理、甩浆挂钢丝网挂钢丝网门窗洞口门窗洞口二遍抹灰二遍抹灰洒水养护洒水养护结构试水结构试水地坪施工地坪施工洒水养护洒水养护外墙装修外墙装修外墙保温外墙保温外墙抹灰外墙抹灰外墙灰饼外墙灰饼管洞封堵管洞封堵3 3、中间检

15、查及、中间检查及隐蔽验收隐蔽验收制度制度 管洞分两次封堵； 厨卫蓄水试验； 厨卫找平层坡度控制； 墙根、地漏、阴阳角防水附加层； 墙面防水层上翻 屋面蓄水、淋水试验 外墙、门窗淋水试验防渗防漏措施防渗防漏措施 屋面/卫生间(试水)基面移交单 封模令 混凝土拆模令 混凝土浇灌令 楼地面工程隐蔽前验收表隐蔽验收表格隐蔽验收表格 各分部分项工程均严格按隐蔽验收制度执行 对混凝土、防水、屋面工程等关键工序进行全程旁站监理全程旁站监理 采取楼层蓄水楼层蓄水、外墙淋水外墙淋水等措施来验证隐蔽工程质量要素五、要素五、质量监控体系完善质量监控体系完善1 1、实测实量制度：、实测实量制度：中海地产集团在2010

16、年颁布了中海地产工程质量实测实量操中海地产工程质量实测实量操作指南作指南，在全集团范围内强制推行对所有在建项目的混凝土结构混凝土结构、抹灰工程抹灰工程、防水工防水工程程、材料选用材料选用等施工全过程实测实量实测实量工程质量监控制度。为了确保实测实量的公正性，还尝试引入独立第三方的社会专业检测机构社会专业检测机构进行进行工程质量的考评。级别组别检查人员检查比例检查频率一级承建商实测小组承建商要求 100%实测实量根据施工进度及时实测二级项目部实测小组监理+项目部工程师各标段房间总套数的 20%根据施工进度及时实测 三级地区公司实测小组公司成员+项目部工程师各标段房间总套数的 1%每月一次（当月区

17、域公司有组织实测的，则深圳公司可不组织）四级区域公司实测小组区域公司或社会第三方检测机构各标段 2套房每季度一次石材厚度测量测门洞大小头测阴阳角方正度测栏杆构件壁厚2 2、工程项目入伙前联合检查制度、工程项目入伙前联合检查制度 为切实落实“以客户需求为导向以客户需求为导向”的理念，除了常见工程质量问题的检查外，物业公司和客户服务部还应就业主常见投诉问题进行分析，从业主的角度从业主的角度对工程质量、使用功能等方面提出整改意见。 项目部根据联合检查小组提出的问题清单组织施工单位进行质量整改，整改完成后公司发展管理部要进行复查验收，确保问题清单得到逐个销项逐个销项、全面封闭全面封闭。中海地产集团在2

18、009年颁布了中海地产工程项目入伙前检查制度中海地产工程项目入伙前检查制度，对所有项目在通过政府竣工验收后进行入伙前三个月进行联合检查制度 ，确保除了满足当地政府工程质量竣工验收标准外，还需满足中海地产自行的入伙质量标准。 公司发展管理部在入伙前三个月牵头组织项目部、客户服务部、物业公司成立“入伙前联合检查小组入伙前联合检查小组”，对项目逐户进行“地毯式”工程质量检查。检查计划、检查人员需在检查前两周内书面上报集团发展管理部。面砖勾缝不均匀面砖勾缝不均匀砌筑马牙搓参差错落砌筑马牙搓参差错落XX排砖不合理，影响美观排砖不合理，影响美观XX线缆接线混乱线缆接线混乱要素六、要素六、“又好又快又好又快”的工程施工的工程施工 中海地产集团明确要求：每个项目在开工前半个月必须编制完成工程策划报告工程策划报告并进行集团、区域公司、地区公司的三级评审三级评审，在工程策划中要求对施工总平面布置、工期进度计划、工程质量及安全文明施工管理措施等方面进行通盘考虑、全面策划，确保后续施工全过程顺利流畅、有条不紊、忙而不乱。 中海地产倡导“