房地产集团拿地前营销策划报告标准

1、房地产集团拿地前营销策划报告标准1、项目概况：1.1 宗地位置：拟取得地块的空间位置，包括四至坐标，配有宗地图、地形图。1.2 宗地现状：包括宗地性质、地形、地貌、现有地上和地下建筑、基础设施及现有市政配套（包括建筑形态、功能、面积）等。1.3 项目周边环境：包括现有建筑形态、建筑功能、市场政配套，规划中的市政配套等。1.4 规划控制要点：功能、容积率、建筑面积（包括地上、地下）、建筑密度、绿化率、车位数、限高等。1.5 土地价格：包括挂牌价或者政府出让的意向价、付款条件等。1.6 政府对本区域的控规2、房地产宏观市场分析：2.1 经济形势和国家及城市（独立项目）相关政策对房地产市场的影响，包

2、括国家或地方政府2.2 新出台的经济政策、金融政策、土地政策、房地产销售政策、规划政策、产业政策等等。2.3 城市（独立项目）主要经济指标最近5年的GDP财政收入、居民可支配收入、固定资产投资额、房地产开 发投资额、房屋销售面积和价格等。2.4 城市（独立项目）住宅商品房供需结构分析及未来形势预测；（1） 过去36 个月城市（独立项目）月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；（2） 过去36 个月城市（独立项目）不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；（3） 对城市（独立项目）房地产市场未来供需关系和价格走势的预测：（4） 城市（独立项目）化进程指标；（5）

3、近 5 年城市（独立项目）人口增长率；（6） 近 5 年土地市场供应量、成较量、成交价格数据等。3、区域商品房市场分析：6.1 区域环境区域位置及交通状况，包括有几条交通线路，每条交通线路的始发时间与末班车时间；区域配套设施状况，包括学校、医院、银行、商业网点、农贸市场、文化活动场所、其他生活配套等等；区域自然及人文资源状况，包括山、水、园林景观等等。6.2 区域商品房供需结构分析及未来形势预测（1） 过去36 个月城市（独立项目）月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；（2） 过去36 个月城市（独立项目）不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线；（3） 对城

4、市（独立项目）房地产市场未来供需关系和价格走势的预测。6.3 区域商品房竞争格局分析（ 1）区域内存在竞争关系项目统计，包括项目名称、规模、建筑形态（高层、小高层、多层、别墅、洋房、豪宅、一般住宅等）、容积率、建筑密度、绿化率、开发商、销售均价、促销主要手段等等。（ 2）核心竞争项目分析，包括与本地块有直接竞争关系的上述因素分析。4、客户群体需求分析：4 1 目标客户群定位潜在目标客户群的分析和定位，包括对市场的不同产品的供应量及去化量的分析后，本地块的拟开发产品的目标客户群的研究和定位分析。4.2 目标客户群需求特征（ 1）目标客户群产品偏好分析物业形态、小区布局、配套、建筑风格、户型、户面

5、、户能、景观、公共空间、物业服务、产品标准等。（ 2）目标客户群价格承受能力，包括目标客户的家庭年收入分析、付款方式等。5、城市（独立项目）及区域商业环境分析：5.1 城市（独立项目）商业状况（ 1）城市（独立项目）商业布局，包括各类商业业态的分布、单体规模、总规模、与本地块的空间距离等。（ 2）城市（独立项目）商业业态结构及相应客户群体特征，包括各业态的配比及可能进入这此商业网点消费的客群分析。（ 3）城市（独立项目）不同商业业态经营状况和回报率，主要包括经营的盈亏状况，及投入产出的盈亏平衡点分析。（ .2 区域商业状况（ 1）城市（独立项目）商业布局，包括各类商业业态的分布、单体规模、总规

6、模、与本地块的空间距离等。（ 2）城市（独立项目）商业业态结构及相应客户群体特征，包括各业态的配比及可能进入这此商业网点消费的客群分析。（ 3）城市（独立项目）不同商业业态经营状况和回报率，主要包括经营的盈亏状况，及投入产出的盈亏平衡点分析。5.3 竞争性商业物业经营状况，主要包括位置、经济指标、业态、价格、租 金水平、客户群体及消费情况等。5.4 城市(独立项目)功能配套：包括银行、邮局、电信、学校、医院等6、项目SWOT分析：包括优势、劣势、机遇、风险等。7、产品定位：7.1 项目市场定位，主要指项目的总体定位，包括产品档次，包括业态的种 类及配比等。7.2 项目产品定位，包括规划风格、建

7、筑风格、景观风格，建筑密度、功能 分区、户型配比等等。7.3 项目开发节奏及价格建议(1)开发节奏：分期数、各期开发时间、开发位置、规模和主力产品(包 括户型、户面及配比，同时包括商业、会所、车位等安排)、开发时序等。(2)价格建议：项目整体均价及分期价格走势建议、分类产品建筑形式均 价建议。其中项目整体均价应当结合当地房地产市场的情况及全国房地产的走势等，对本项目的分期价格进行相对精准建议7.4产品建议(1)首期住宅户型及面积建议户型X FX TX WX FX TX W义FXTXWXFXTX WXFXTXW前积区间X Itf X ItfX Itf X ItfX Itf X ItfX Itf

8、X ItfX Itf X ItfN计单价户数比例X %X%X%X%X%总价区间目标客户总户数户均面积(2)商业设施建议，包括业态组合、面积、形态、层数等等。(3)会所设施建议，包括会所的面积、层数、功能、档次、在项目中的位置等。(4)车位设置建议，包括数量、地上还是地下、车位还是车库等。(5)其它配套建议，包括可以提升产品附加值的规划设计建议。8、项目开发：8.1 开发准备计划各阶段规划设计、建筑方案，施工图设计完成时间报批建完成时间七通一平完成时间施工招标，施工单位进场、开工8.2 工程计划工程建设时序、各基础主体等主要阶段的完成时间、开盘时间、竣工、验收交房时间。8.3 销售计划客户蓄水、

9、开盘准备、开盘推广、开盘销售各期销售时间、价格、面积，销售所需要达到的开发条件等，包括工程进展程度、形象进度、景观进度、物业准备等，同时必须包括客户预约情况、推广工作准备等建议，还包括预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。各个预期销售节点以销售进度表的形势表述。9、财务分析：9.1 投资估算9.2 成本分析9.3 收入预测9.4 敏感性分析9.5 税务筹划9.6 利润分析9.7 财务评价9.8 资金计划（ 1）资金投入预期各期土地款的支出、前期费用的支付、基础、建安、配套、开发间接费等的资金投入计划安排。（ 2）资金回款（ 3）融资筹划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。（ 4）启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。10、示范区包装计划：售楼处（会所）位置选择、功能及分区、面积、层数、配置等建设标准建议11、营销推广计划和策略：11.1 推广阶段划分。主要包括随各不同的开发阶段，做哪些主要的推广活动；如何确定开盘策略、价格策略、销售策略等。11.2 首期开盘工作标准要求（ 1）推广目标，包括阶段性目标客户的锁定、推广价格、推盘量及去化率、品牌知名度、美誉