商品房买卖八大典型纠纷案例解读

1、商品房买卖八大典型纠纷案例 解读作者: 日期:商品房买卖八大典型纠纷案例解读(2012-12-02 15：33：38>转裁标签： 分类：法曉判决案例、事例损失保修期商品房 质址何题 房屋买卖朵谈定购协议书签字要谨慎2009年4月，陈燕妮与星星公司签订房产左购协议书,约定陈泄购一套商品房， 并支付左金1万元。协议另载明：陈在签订左购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现 场公示的商品房买卖合同范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19 0,陈签订 商品房买卖合同时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公 平条款。最后双方扯皮起诉到法院。【判决】该协议明确载明：陈已详细

2、阅读和了解该商品房买卖合同范本、补充协 议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约立的合同基本条件与星星公司签订正式的商品 房买卖合同，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。法官点评购房者在签订左购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承 担法律规定或合同约定的义务与责任。天然气改动不算结构改变2008年1月，李飞与南翔公司签订商品房买卖合同。2009年3月，李飞接房时发 现，合同上写明位于入户厨房位宜的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由 提出退房。但南翔公司不同意。【刿决】天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿°有关行 政管理部门认为，天然

3、气管道的安装位宜变化，既不属于规划的变更和设汁上的变化，也不 属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约怎的解除条件，该合同不 能解除。故驳回李飞的诉讼请求。法官点评在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，V 业安装人员可对安装位置予以调整。购房户看清逾期交房条件2007年5月，林小艺与秋韵公司签订商品房买卖合同,约泄2007年7月20日前 交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金讣算。2007年6月27日，秋韵公 司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由 不接房。2009年4月15日，秋韵公司将维修

4、后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007 年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。林遂起诉索赔。【判决】双方在合同中明确约泄，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期 交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。法官点评本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案 登记，并约立“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由购房者在商品房竣工验收备 案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。这些情况可拒绝接房2006年11月，李月玖与永航公司签订商品房买卖合同，约左2007年12月31日 前交房。2007年1

5、2月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共需 台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不 予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。【判决】房屋虽验收合格，但公共壺台搭接的室外电线不符介电气装苣安装工程及验 收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。法官点评房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。 开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人 的约怎；二要看是否满足法律法规规宦的标准：三要考虑房屋存在的质疑瑕疵是否能够满足 房屋的基本使用功能。房屋没

6、验收接房也有错2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约左2006年12月31日前交房，如逾 期交房应支付违约金。2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在英制定的房屋交接表中明示：“现项 目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况卞，经验房后自愿 接房"，傅在交接表上签署“同意接房“。2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷, 华韓公司向傅支付了 2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1 月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。傅遂起诉。【判决】华麟公司违约金应承担责任到房

7、屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房 手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任 额度应酌情减轻。法官点评法律强制规泄，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司 提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一左过错。优惠没兑现可起诉索赔2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月 31日。签约当天，张付淸全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1 日至31 H，购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。张认为 自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝。张遂诉至

8、法院。【判决】鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房 契税。法官点评开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将 来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约立违约 责任。提高容积率开发商要赔2008年3月，陈奇与大宏公司签订商品房买卖合同，合同载明总层数28,但陈接 房时发现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。【判决】大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约泄。大宏公司增加楼层的行 为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对 陈奇的损害确实存在。综

9、合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因 素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。法官点评开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。入住发现质量问题可索赔2006年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦对房屋装修入住后， 发现屋内墙体岀现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不 合格。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。【判决】帀五中院认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙 泰公司应当承担修复责任。在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期 间产生的搬家费、过渡费、淸洁费等损失。法官点评法官称，因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商贴偿因房 屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。（文中企业和人需均系化名）八成购房者被忽