物业弱电系统管理规程

1、路劲物业弱电系统管理规程1.0目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系 统的维修工作。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内的弱电系统维修。3.0职责3.1 项目经理负责抽查维保实施情况。3.2 工程维修部主管负责弱电系统维修工作的组织实施。3.3 维修工负责弱电系统的维修工作。4.0程序要点4.1 维修工注意事项应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。应注意安全操作：a）确保人身安全：维修如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b）确保维修设备的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修

2、工具以免引起意外。必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱 调整。4.2 基本维修方法观察法：a）有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b）有无异常的声音；c）观察图象效果。422静态测量法：a）短路电阻测量法；b）电流测量判断法；c）电压测量判断法。4.3有线闭路系统维修放大器维修a）检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b）检查输入信号，一般应为 90db，如相差（15db以上）应通知广播站解决；c）如果输入信号满足（90db），调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到（104db）则应通知广播站拆修放大器。分配器：a）检查输入、输出插头是否松弛、氧化、

3、生锈，如是则应整修或更换插头；b）检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5 db以上，则应更换分配器。分接盒：a）检查分接盒输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则 应整修或更换插头；b）检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2 db以上，则应更换分接盒。插座:a）检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改插 座，整改达不到要求则应更换；b） 检查插座输入与输出信号，如果输出信号比输入信号减少2 db以上，则应更换插座。435馈线：a）检查馈线对地绝缘电阻应大于2MQ,线间绝缘电阻应大于10MQ;b）检查馈线100米内的信号衰减应不超过 10 db

4、，否则应更换馈线。电话线维修4.4 电话维修检查电话线接头有无氧化、生锈或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。4.5门禁系统运行操作4.5.1.1 通讯联网：管理中心机可带多个门口主机，便于小区多个出入口的管理，门口机可以呼叫管理机，管理中心机也可 自由呼叫各楼栋的用户机，用户机（可视分机用户），也通过分机上的报警按钮呼叫管理中心机，并可实现双向对讲，在 一个小区内就建立了通讯联网。4.5.1.2 监视监控：来访者要找管理人员时，只按下“保安”型 按钮，即可与管理人员通话。住户按室内可

5、视机的监视键可监视本栋楼的门口情况。4.5.1.3 选呼：来访者按动门口主机面板上对应的房间号码键 相对应的住户家分机发出振铃声。通过该门口机与住户通 话，由住户确认后开启单元电控门。4.5.1.4 双方对讲：住户在听到分机振铃声，可按通话按钮与来 访者进行对讲，若为可视对讲，分机显示屏还可显示来访者 图像。4.5.1.5 电控开锁：住户在确认了来访者的身份后，可根据需要 按压分机上的开门按钮打开大门的电控锁。4.5.1.6 密码开锁：本系统的门口机可以编设一个公共密码，输 入该密码可以开启电控门。当听4.5.1.7 感应卡开锁：住户将IC卡靠在近门口主机感应区， 到“嘀”声即可，电控锁自动打

6、开。4.5.1.8 应急报警：如住户家需要帮助时，可摘下话筒按压分机 上的报警按钮向管理中心求助。当报警传感器被触发时，管 理中心电脑显示相关信息。维护保养4.5.1.9 接线端子及音频、视频线路：端子无松动，接触良好， 各导线完好无破损。主机面板按键：按键无阻滞，通断良好。主机选呼：音质清楚、无杂音，画面清晰。道闸系统闸杆：若闸杆不水平或不垂直，需调整道闸杆限位位置；若 闸杆有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复。平衡调节：在断电确保安全的情况下，手工转动减速机输入 轴皮带轮，判断升杆与降杆的力度，若有明显差别，可通过 调节平衡臂上的链、条挂接的位置来增加或减小弹簧的拉力， 从而达到

7、平衡。平衡弹簧的拉力与闸杆的长度有关。皮带调节：如果传动皮带太松而打滑，可松开电机座与箱体 之间的固定螺丝，将电机向下移动。皮带要保持松驰状态， 不可绷紧。控制电路：PCB空制板在确保供电的情况下，PCB板上RUN运行），指示灯应点亮，操作 PCB板上的“升”、“降”“停”接钮，“UP（升）”、“DOWN降） ”“STOP（停）”灯应点亮，电 闸应作相应动作。若不动作，则需检修。运转电容：在PCB控制板正常的情况下，路闸动作时，电机 接线端子上有220V交流输出，电机发出嗡嗡电流声但不转动 或转动无力，即使在无皮带空载的情况下亦如此，此可能为 运转电容失效需更换。保险丝：PCB上保险丝为220

8、V2A熔断后应更换同规格的保 险丝。加油：拆开控制箱顶盖打开箱门，补充齿轮箱内机油，对各 传动部件加油润滑。其他：打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损情况及限位开关动作的 可靠性；全面坚固各电线接头，全面清洁控制箱和挡车杆的 灰尘；检查控制箱箱门，箱盖密封是否良好4.6防盗监视系统的保养维修内容：461.1 监视器图像不清晰，首先调节监视器上的各旋钮；如果还不清晰，则检查视频线有无松动， 校正镜头焦距，清理镜 片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是 否损坏。461.2 监视器没有图像，首先检查摄像头是否通电；如果通电还不正常，则检查视频连线有无断裂；如果还不正常，检查摄像头是否损坏。4.6

9、.1.3 控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输出，若无控制电压输出则确定是控制器损坏， 应更换或修理 控制器；如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压， 如 云台输入端有控制电压输入， 则检查云台输入插件，如插件 损坏，则更换插件；如插件正常，则云台损坏， 需更换或修 理云台。日常巡查：每月一次实施日常巡查并作记录，确保系统正常 工作。4.6.2.1 室外摄像系统a）每月检查室外防雨、 防风、防尘罩的密封是否完好， 擦洗镜 头及冷却风扇；校调镜头焦距，确保图像清晰。b）检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转

10、动的部分的润滑情况。c）由于室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要，凡是铁件部分要定期刷防锈漆。4.6.2.2 室内摄像系统a）每月检查防尘罩，并清理干净；清洁镜头及冷却风扇； 校调 镜头焦距。b）检查支撑杆的固定与防腐。c）监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否 良好。4.7维修工作结束后，维修工应及时清洁工作场地，把小的垃圾 装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.8向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中的注意事项，如住户有不满意的地方（合理要求） 维修工应及时进行整改直至住户满意为止。4.9 一切正常后请住户在派工单上签名确认。如住户对此次 维修收费有异议，维修工应向住户出示公司“特约服务项目 收费标准”，并向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。4.10维修工回到工程维修部后，应及时填写好值班记录（内容包 括：维修内