物业管理综合知识

1、物业管理综合知识第一讲 先期导入物业管理某热销楼盘发展商的明文规定： “规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施， 施工结算没有物业 管理单位签字不能付款， 让物业管理全方位地参与项目的质量监督” 。如何作到项目旺销， <>从项目制胜的 战略角度系统讲述了获得竞争优势机的奥秘。一、理解先期导人物业管理 本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。我们发现，大 多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公 司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装与排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及 其他铁制

2、材料的过多使用， 造成日后的保养负担过大等。 这些情况都说明设计院对物业管理问题考虑欠缺。 同时由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营 销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入。但此时不是全 面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监 管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前。为了配合销

3、售，物业管理专家应该在售前完成 的工作是：1. 明确服务内容；2. 明确设备配置；3. 确定组织架构；4. 明确财务预算（即收费标准） ；5. 完成管理份额计算；6. 完成所有合同文本。 这一系列工作的完成，通常需要两到三个月的时间 . 二、物业管理前期介入的市场价值1. 万科体会提起万科物业， “无人化”、“个性化”似乎成了它的代名词 ,但却很少有人知道“提前介入” 。提前 介入，是一个长效服务的概念，既物业管理公司在接管楼盘前 , 代表业主的利益先期介入楼盘的建议。起初，我们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投诉协调， 尽量将事故隐患杜绝 在萌芽状态。但是站在业主的角度，哪怕你

4、服务再及 时，维修再到位，即使疲于奔命也不会使他们满意。 正如一个社区，破案率 再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居 民的 认可。于是，物业公司一改最初的“灭火”为“防火” ，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优 化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的 实际需要，提高设计品质。我们与专业监理公司不同， 他们与开发商之间是合同关系， 工程验收一旦结束， 就不再有任何的后 续服务。而我们是长效服务' ，必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是 密切相关、荣辱与共的。现在，承建商

5、对我们非常理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪，我们的管理人员到材料现场取 证，他们有的工人甚至要砸我们专业管理人员的照相机。有人问起我什么是万科精神， 我想就跟我们推行提前介入一样， 不断创新、 在别人走时我们就开始 跑。这就是我们的精神吧。2. 物业管理前期介入的作用 前期介入一一移交接营一一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。 第一，物业管理前期介人有利于优化设计，完善设计细节。今年 3月份以来，由深圳庐山置业有限公司发展的嘉汇新城出现了持续旺销的现象， 据据分析， 其 旺销的原因除了优越的地理位置外， 物业管理的前期 介人也起到了非常积极的作用。 发展商明确规定“规 划设计方案没有

6、物业管理单位的笠字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全 方位地参与项目的质量监督” ，在嘉汇新城的设计方案中，物业公司提出了 10 项意见和建议，发展商采纳 了8 项，收到了优化设计、完善细节的作用。第二，物业管理前期介入，有利于提高施工质量。 第三，物业管理前期介人有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。 第四，物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。物业公司提前介入， 对于发展商来讲可谓有百益而无一害， 既可以丰富发展商的设计思路、 节约建 造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房 屋和未来业主

7、实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？如果由于质量问题返工，既延误工期、又造 成更大的狼费。如果实行提前介人，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避兔。 三、物业管理的内容 设定（一）日常管理工作1. 日常管理工作的内容（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;（3）住户装修管理；（4）车辆管理；（5）客户档案管理；2 、安全保卫（ 1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书；导书；3、清洁（1）根据物业管理区的房屋、公共

8、场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书；4 、绿化（1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；（2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；（3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；5 、消防（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发 生控制率的标准；（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要 求；6. 水、电设备的管理、维护（1）了解有关水、电设备可

9、能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及 时率和合格率控制标准；（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能标准；（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；7. 房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定 相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；（4）的业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政

10、府的有关规 定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。8. 住户装修管理（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申 报手续；（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不 受影响；9. 车辆管理（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序；（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。10. 客户档案管理（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；（2）建立客户档案的管理

11、规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。（二）阶段牲工作要点1. 物业管理工作的三个阶段： 阶段一：前期介入至人住前 阶段二：入住至业主委员会成立 阶段三：业主委员会成立后至全面人住2. 前期介入阶段物业管理公司作为独立经营的法人企业， 与发展商签订对物业管理区的委托管理合 同，明确责、权、利，并开展以下工作：（1）组建管理机构；（2）如发展商有要求，可作为物业管理顾问参与规划设计；（3）按照国家规范，代表业主对物业管理区实施全面验收；（4）确定管理范围和内容，制定管理服务费的收费标准；（5）准备入住；3. 入住期间，物业管理公司应做到：（1）对物业管理区实施正常的管理服务；（2）在保修期内还肩

12、负着解决职责范围内业主提出的房屋急公共配套设施的返修；、（3）协调业主与发展商和建设单位的关系，督促或协调发展商和建设单位解决业主提出的有关房 屋及公共配套设施方面的问题；（4）建议在保修期满时，代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的检查。4、入住率达到 50%并有过半数业主同意，物业管理公司应做到：（ 1）会同发展商和政府主管部门组织召开业主大会，选举并产生业主委员会制定章程，明确权利 和义务；（2）终止与发展商的合同，修改与业主委员会签订委托管理合同，明确责、权、利。（三）便民服务1. 物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情 况而定； 际情况

13、确定。2. 便民服务 （1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；（ 2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出； 有尝服务的价格应按政府有关法规确定； 3. 建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。（四）与业主日常沟通1. 与业主的日常沟通包括以下形式和内容： （1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务； （2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。2. 物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通， 保持与每一业主的良

14、好关系 ; 系。3. 如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁 性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。（五）处理客户投诉1. 物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理程序； （1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题； （2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；（4）在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系；（5）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求违背了公司的经营原则， 则应寻求法律援助。2. 物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的

15、教材中。（六）营造社区文化1. 社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成； 社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。2. 物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。3. 社区文化氛围主要体现在以下方面：（1）物业管理区的整体精神风貌；（2）家庭的生活方式；（3）住户的邻居关系；4. 建立物业管理区精神文明建设公约， 通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传， 物业管理公司的 各位员工应严格遵守，起模范表率作用。5. 社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活 动以及当地政府组

16、织的各类精神文明活动。6. 开展社区文化活动，物业管理公司应：（1）分析住户的构成，充分了解住户的需求； （2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；（3）提高并逐步改善活动场地。第二讲 物业管理的盈利模式知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍。 深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫延到物业 管理的输出上了。可是大多物业公司是亏损。 物业管理盈利模式探讨了物业管理的最新经营趋势，帮助 我们摒弃错误的思想，建立一支盈利的物业管理部队一、明确物业管理定义物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都 这样一条条款： “物业管理的 根本宗旨是为全体业

17、主和用户提供及保持良好 的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。 ”在 实际操作中，物业 管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括： 1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议2、制定物业管理计划包括计算管理份额3、制定物业管理组织架构4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划5、制定第一年度物业管理财务预算6、参与工程监理7、参与设备购置8、参与工程验收9、拟定物业管理文本（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备

18、维修保养2、楼字保险事宜3、保安服务4、清洁服务5、绿化环境保养6、紧急事故处理7、处理住户投诉8、财务管理 根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁月 i 送督、邮 递复他商务服务等等。二、组织物业管理的严密架构 一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的 日常工作都是比较简单 的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理 人员具有相当的素质和经验。 管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。 负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉

19、咨询事务。 2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。 负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。4、保安部：经理，保安员。负责日常保安工作；处理突发事件5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。6、业务部：经理，业务员，公关员。负责租售代理及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。在实际运作时， 可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置， 如规模小的可将财务部和业务部归并到 行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等

20、。各部门 人员的配置是要根据物业规模 的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。 行政部， 工程部和保安部 应该 有负责人 24 小时轮流值班以备不测。三、进行物业管理定位（一）物业管理定位的考虑因素物业管理既然成为营销的一部分， 那就同样存在着定位的问题。 在当今的房地产项目推广中， 物业管理 已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促 进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒 忙。比如，项目定位是 高级别墅，而物业管理费每户每月只收 50 元，这样就

21、牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒 店式”管理，那人家还敢买吗？体现物业管理定位的无外乎三个内容：一是收费标准；二是服务内容；三是管理水平。收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这 么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看 你怎么去说。比如指明物业管理 是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就 基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了 高管理水平，但高到 什么程度就说不清楚了， 不如具体地说明管理人员经过了消 防、急救和擒拿格

22、斗等专业训练这样更加具体 形象，或者干脆将员工守则和操作 程序公之于众，也可以大致反应管理水平。 总而言之，只有将以上这 三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。（二）物业管理品牌效应物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。 物业管理不同于口 香糖， 它是一项实在的服 务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创 意就可以，它是经过多年的实际经营，日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的饿物业管理 公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同， 在创建品牌

23、时， 其侧重点会 有所不同。工薪阶层对物 业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免， 关键是要收费低。而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕；高档写字楼因为 设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会 使管理成本大大增加。面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充 分考虑 到上述各种因素。四、物业管理企业资金筹集 物业管理企业作为独立法人。应实行 " 自主经营、独立核算、自负盈亏” 。而物业管理又是劳动密集型 的企业，在经济效益中属于

24、微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经 营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈” 。那么，物业公司应如何筹集资金呢？渠道A:收费物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。渠道B:小区维修养护专项基金 用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取。1）维修基金的筹集对于商品房， 购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。 购房者购房款的 2%一 3%的比例向售 房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的

25、维修基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售 后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20%，高层不低于 30%。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。2）维修基金的使用维修基全在使用和管理中要专款专用， 明确维修基金归全体业主所有， 物业管理企业提出计划和预算， 经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代 营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由 物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物

26、业管理企业聘任到期或遭到解聘，不 交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的 增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它洁律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修 基金滚存使用和管理。3）建立完善的监督机制 对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会， 缺乏监督机制。4）建立物业管理维修基金管理中心 建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使

27、之保值、增值，解决居民的后顾之忧。渠道C:多种经营收人 物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费 的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通 过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好 的渠道，也是最有市场前景的发展方向渠道D:开发建设单位给予一定的支持 开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用， 即开发商应从开发项目的建设成本中提取1一 2作业物业管理公司的启动资金； 或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增

28、加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外， 物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。渠道E:政府多方面的支持（1）制定收费的标准，加强管理。目前除市场上的高档商品房外，普通住宅小区还不能完全按市场价 收费。（2）对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费 用，减轻购房人负担。（3）在主融税收方面提供优惠政策。（4）拨发一定的城市建设维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费 用的负担。（5）在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企 业，增加住宅小区购物、

29、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。渠道F:介人物业出租代理物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务。物业管理企业 从事物业出租代理对三方都有好处：对于租房者，不用和业主直接见面，计价还价，不仅大大减少了交易 成本，而且还因有物业管理企业做中介，不会上当受骗；对业主来说，作为投资者不用投入太多的精力， 即可获得可观回报；对物业管理企业来说，则可利用专业优势获得一定的饿中介利润。物业管理企业如果 能惜鉴国外成熟的做洁，从事租售代理业务，在增加物业管理企业收益的同时，在一定程度上激活房地产 市场。五、剖解导致行业性亏本的七大因素因素A:物业管理规模小原因分

30、析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规 模效益没有形成所致。处理对策:加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。因素B:物业管理人员配置不合理原因分析:物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面:一是物业管理人员配置过多，光人头就吃 光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。处理对策:一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派 优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高 物业管理的经济效益。因素 c :物业管理收费低原因分析: 物业管

31、理是一种特殊的服务性行业， 它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价， 其市场盈利性功能未能全部体现。因素D:物业管理收费难原因分析:业主拒交物业管理费主要有以下五种情况:一是人们思想观念未能转变，部分业主享受惯 了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服 务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费 细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。处理对策: 一是要加强物业管理的舆论宣传， 使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是 加强物业管理法规建设，

32、 特别要制定物业管理收费的实施细则， 少物业管理收费争议； 三是通过市场竞争， 实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量， 消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。因素E:物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太原因分析:现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使 物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高， 物业管理难以提高水平、提高档次。处理对策:各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的 办洁就

33、是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大 资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。因素F:物业管理手段落后，管理成本高原因分析:我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于 简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。处理对策: 新建小区要加强小区智能化实施建设， 旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造， 增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。因素G:物业管理服务项目单一，牧业管理公司自身造血功能差 原因分析

34、:物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营， 走以业养业的道路。处理对策：房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经 营牲用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种项目服 务，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身的造血功能，从而取得良好的经济效益。六、缔造物业管理新概念概念A:零干扰服务汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。楼道门也应声而开，路口电子屏流动显示着 当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人

35、化”的。1999年出现在景田城市花园的“零干扰服务”是物业管理的一种新突破。概念B:氛围管理在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育 和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬， 给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。概念C:个性化服务在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们， 我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。概念D: “管理报告”制我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？ 1999

36、年3月万科物业推出“管理报告” 制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。概念E:产学联手1999 年 11 月下旬，一群学主走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则走进了 深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第 一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上了新的管理岗位。概念F: “一拖N'管理中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N'的管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“ 1拖N'即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边

37、小区新管理处实行工作 统一安排、分头实施，人员统一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这 种“ 4统4分”的管理运作。“ 1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了 22%提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了 2 成以上。七、物业管理扭亏为盈秘诀秘诀A:业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”1991 年，该公司在惜鉴国外同行经验的基础上，率先在天景花园推行由业主参与小区物业管理，成立 了国内首家业主社团法人组织一一“业主管理委员会” 。秘诀B “寓管理于服务之中”的模式1994 年公司率先在荔景大厦推出“酒店式服务” ，安全员身着迎宾服

38、装，使出入大厦的业主（来宾） 感受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛。秘诀 c :“无人化管理”模式公司率先在万科城市花园营理处推行“无人化管理” 。“无人化管理”可以简单用一个公式概括为:“无人化管理” =“智能化” +专业化服务程序。 “无人化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避 免许多由于人与人之间接触所导致的矛盾。秘诀D: “个性化管理服务”模式在刚刚接手管理的万科地产开发的楼高 160 多米，被公认为国内领先并达国际水准的深圳顶级超高层 豪华住宅一一“万科俊园” ，首次推出“个性化管理服务”管理新模武。个性化管理服务是一种新型管理服 务模式:是对原有模式的延伸。作为一

39、种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特 别的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模式而不单单是提供一些 服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统秘诀E:人才理念和顾客理念一一 “以人为本”“以人为本”包括两方面：对顾客，强调“尊重顾客，善待顾客，让顾客满竞容是朋友”的原则，并明确提出 “我们的使命是持续超越我们的顾客不断增长的 期望。” 对员工，公司秉承万科集团的人才理念 一“人才是万科的资本” ，提倡”员工第一” 、“先有微笑的员工，后有微笑的顾客” ，“健康丰盛

40、的人生”等 等。秘诀F:共管式（业主自治与专业化服务相结合）和“中国海外”同样齐名的，是“中国海外”组建的物业管理公司 - 中海物业 管理公司。 在“中海 物业”有这样一个量化标准:凡是“中海物业”管理的小区，大厦标准层墙面瓷砖使用白色纸巾擦拭60 厘米长后，纸巾无污染。 了解多了发现， “中海物业”还有一堆的量化标准:小区内绿地草坪高度保持在4一 8 厘米；道口岗亭保安员对进出车辆换证时间不超过20 秒钟；维修组 24 小时上班，按听电话铃声不超过 3声，并在 25 分钟之内赶到现场一一“中海物业”作为香港著名上市公司的下属物业管理公司，充分掌握了港式物业管理的特点，并且还吸收了物业管理设备

41、上现代化高效率的特点、日本式物业管理理程序 严谨一丝不苟的精神、新加坡“共管式”的物业管理模式， ”中海物业”毕竟是中国人办的公司，所以也十 分准确地掌握中国国内物业管理法规 及运作程序，能够恰当地处理物业管理中的各种问题。秘诀G:经营理念一一运用创造性思维公司理念体系中明确提出 “争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源； 同时， 作为公民，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们对社会的义 务”这一发展目标。秘诀H:管理理念一一规范化宫理1996年，公司顺利通过1S09002国际质量认证，是公司实施规范化宫理迈出的关键的一步。1999年，公

42、司又率先在物业管理行业中执行 “季度管理报告制度” ，按季度公开管理处各项管理服务工作内容及费用， 并在公司互联网站上公布各小区的管理费标准，进一步提高管理服务的透明度。第三讲 物业管理培训计划这个培训计划是开放性的，房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提 出了一套简明的培训系统，有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制第1 操作环节：制定一个实战型的培训计划物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、高级技术员、技 术骨干和普通员工。高级管理员包括正副总经理、行政秘书（或经理助理） 、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务 主管。这

43、批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试 运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳，应该于交付使用前两个月到位， 他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工，熟悉设备操作。普通员工包括保安员、清洁工、园丁，应该于交付使用前三周到位，他们的前期任务是熟悉物业情况， 熟悉本职工作和实战演习。要点A:高级管理员培训内容物业管理理念管理公司组织架构和运作程序物业及设备情况住户情况介绍物业移交程序物业管理政策法规及相关法律常识公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释应变组织、指挥能力 消防

44、、急救常识及器具使用 管理及公关常识要点B:技术骨干培训内容责任感，荣誉感培养管理公司组织架构和运作程序物业及设备情况住户情况介绍物业移交程序物业管理政策法规及相关法律常识公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释应变组织、指挥能力公关知识及技巧消防、急救常识及器具使用设备操作及维护知识维修具使用及保养住户投诉处理能力要点c：普通员工培训内容责任感荣誉感培养管理公司组织架构和运作程序物业及设备情况住户情况介绍物业移交程序 物业管理政策法规及相关法律常识 管理规则及员工守贝 消防急救常识及器具使用 设备操作及维护知识 为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的

45、专业培训后，还应 该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。第2 操作环节：物业管理培训的筹备工作要点A:培训目的：迅速认识物业管理建立起正确的管理意 服务意识直接运用所学开展实际工作。要点B:培训对象：物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员要点c：培训方式：集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。第3 操作环节：培训的具体内容具体内容A:入伙前相关课程、第1 课：物业管理概述 、 物业管理起源于中国古代的皇宫管理，我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而，当今世界 性的物业管理会议每二年召开一次，我国却从未参加过。纵观物业管理

46、发展趋势，住宅管理和商业大厦管 理将成为物业管理的两大流派，中国必将成为住宅管理高手，能否成为商业大厦管理行家呢？物业管理除了管理物业外还能做什么？物业管理的最高境界是什么？创新、进取，总是和别人不一样，又总是走在别人前面。第2 课：房屋建筑及管理基础常识 您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗？您会计算房屋面积吗？您会看建筑图纸吗？您了解 多少房地产各级市场基本常识？您知道房屋主权 70 年到期后归谁所有吗？如果住户向您问起这些问题， 回 答不出来可就失职了。第3 课：不同类型物业的不同管理手法 住宅管理要寓管理于服务之中；工业厂房管理要把安全放在首位；写字楼管理要抓住它的生命线即机 电设备管

47、理；商场管理范围最大，专业程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么样的物业管理都难不 倒您。第4 课：物业管理法规有人说，中国的物业管理大难搞，因为法规不健全，果真如此吗？如果5 年以后才健全怎么办？工作不做了吗？不然， 怎样熟知现有洁规并利用有关法规， 物业管理人义不容辞。 香港采取的是有紧有松的 “大 笼子”策略，让我们剖析一下。第5 课：物业管理机构的设置 多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等，我们不这样设，为 什么？一个总经理，一、二个副总经理，这样设置合适吗？ 一个人必须同时干三件事，否则不称职！怎么于？ 第6 课：房屋的接管验收及其注意事项 认真仔细验收，是为了方便今后的维护工作，验收不认真，麻烦事在后面等着您。怎样把好验收关？验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益？机电设备安装调试要全程跟踪、记 录、建立机器档案，如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题，可令您在接管后的维护工作胸有 成竹，“药”到“病”除。具体内容B:入伙初期