决策阶段对投资控制的影响

1、决策阶段对投资控制的影响政府投资项目的投资决策机制不够完善。目前我国的政府投资项目决策的科学性受到较大的影响,主要原因是政府投资项目的决策机制不完善。决策机制直接影响投资决策的质量,而投资项目决策在整个项目周期中至为重要。而目前政府投资项目决策方式主要表现为:个别领导说了算,善于争取多要点,形象工程突破程序加紧干,资金不足普撒胡椒面。这样的决策往往会造成工程决策拍脑袋、工程上马拍胸部、工程烂尾拍屁股等现象。现实中使用单位经常为了使用功能的增加而随意更改设计，再向政府申请追加投资，结果使投资概算在追加中不断被突破。在现行政府投资项目管理体制下，“投资、建设、管理、使用”四位一体，政府在整个项目实

2、施过程中缺乏很好的过程控制，在法律层次上也缺乏追究责任的效力，项目使用单位、施工承包单位和监理单位等项目参与方都成了超投资、超标准的受益者，政府对投资项目的监管实际上处于失控状态。在现行政府投资项目管理体制下，缺乏有效的控制机制：前期工作的不够深入，决策的随意变更等因素，容易造成投资一超再超；通过各种关系进入挤进项目的施工单位和材料设备供应商，使严格的质量控制成为难以达到的目标；由于跃进式或赶超式发展的历史情结，政府官员偏好于抢工期，以项目提前竣工作为进度控制的目标，而不顾是否科学合理。政府投资建设项目容易"超投资、超规模、超标准"，除了建设单位管理经验不足这个浅层因素外，

3、关键是缺乏有效的投资约束机制。项目建设单位、施工单位及其他与项目有关的利益群体都是"三超"的受益群体。尽管审批部门在项目立项时，会按照一些政策加以限定，但对少报多建、追加投资、超标装修等建设过程中的问题，缺少有效的调控制约手段。每个建设项目的完整过程都是从酝酿开始,通过充分的市场信息的收集和可行性研究分析评定之后,拿出项目的总体方案和经济目标,进入项目设计和施工阶段直至竣工验收,交付使用或生产运营。其中,建设项目的前期工作对于建设项目是否达到期望值,有着至关重要的作用。只有强化建设工程项目前期工作,规范投资决策和控制,才能达到科学决策并规避风险,达到预期的投资期望和效益。1

4、 当前建设项目前期阶段存在的主要问题1.1 信息储备量不足。投资主体不明确、资金来源未可靠落实,勘察设计、咨询评估还未展开。无论是开发商想寻找新的投资机会,还是为抢占市场,确定开发的项目符合市场的需求;无论是发展商想为已开发的项目制定正确的营销策略,还是为提高物业质量和附加值,提高经济效益,市场信息量的调整、收集、筛选都能发挥重要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究,为发展商预测。长期以来,新开工项目或技术改造项目中盲目建设、重复建

5、设的现象十分普遍,其根本原因是项目建设单位、项目决策者只从自身的局部利益、眼前利益出发,对浮于表面的“市场热点”盲目跟风,一哄而上,人云亦云,而忽视了市场经济的大环境,忽视了社会产业结构的现状和发展趋势,使社会资源分配不合理,必然造成投资浪费,无法实现预期投资效益。如盐城某市政主干道,建成后还未通车,即进行了拓宽改造。1.2 不重视可行性研究。工程建设是一个十分复杂的生产过程,可行性研究是一个重要环节,容易差错。在当前的工作中可行性研究普遍存在深度不够,非政府投资已不需进行可行性研究,就是进行了可行性研究,也是流于形式,市场经验性参考内容较多,没有实实在在的通过数理统计,进行理性的分析计算。主

6、要表现在:资料数据不够准确可靠,方法不当(完成任务式的将问卷发放,得到片面的信息),这样的分析,严重缺乏逻辑性和说服力,进而影响投资估算的深度。不能适应市场的分析和评价,浮于形式,致使有些可行性研究空洞乏味,结论不科学、不客观。如以此作为决策依据,是必对决策产生误导,造成投资失败。1.3 初步设计还仅浮于形式。方案确定后的初步设计应为多方案比较选择的结果,是施工图设计的基础和关键。很多建设项目为抓紧上市,而忽视初步设计的重要性,直接进入施工图设计,有些设计人员因没有充分了解可行性研究报告或方案中的设计原则和各项控制经济指标,没有对投资有较大影响的因素和费用指标提出技术经济比选方案,引起施工图设

7、计与开发商的要求差异大,漏项多、设计不配套的多、中途设计变更多,在市场上形成设计不能指导施工,不能切实反应业主的经济、功能目标。有时为了压低投资,造成一味的减项目、减设备,以至影响设计进度,造成设计上的不合理,使项目建成后的使用功能和配套设施大打折扣,投资效益受到了严重影响。2 建设项目前期工作的一些建议2.1 紧紧抓住投资决策的关键点。如房地产行业而言,土地是房地产建设项目的命脉,销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素,从保守的立场来看,要达到既定的利润空间,土地价格以及与土地周边的环境,市场需要,决定着项目的开发可行性。土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格,

8、因此,土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节。其投资策划的关键点: 土地能否购买(为什么不能购买); 能做什么,做到什么程度,政府的宏观配套怎么样,市场接受何种定位的项目; 能赚多少钱; 风险有多大; 地价上限应是多少。大量事实表明,对建设项目投资效益影响最大、出问题最多的是定项目、定建设标准、定建设规模、定建设地点和工艺的评选及设备的选用等。那么一个投资者如何找准投资项目、确定适度投资规模和标准、优选设计工艺设备,以获得最佳的投资效果?关键在于前期基础工作是否扎实,是否具有科学、民主的投资决策体系,以便根据经济、技术、城市规划、地理资源等条件,充分了解投资的社会大环境和区

9、域的小环境,准确预见市场发展趋势,审时度势,以实事求是的态度,认真分析项目建设的必要性和可行性,找准投资项目,从而提高投资效果。2.2 设计文件要追求尽善尽美。设计是基础,是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,也是影响建设工程投资的关键阶段。首先要选择好的设计单位。根据建设规模,确定最低资质要求的设计单位,进行初步筛选,考查,通过招标投标,应以合同形式明确设计任务、设计责任、经济技术指标以及奖惩办法。其次,要实行限额设计。应该看到,技术与经济相结合是控制投资的最有效手段。目前,有些设计人员缺乏经济观念,思想保守,一味追求建筑物的安全

10、性,盲目提高安全系数,造成社会资源的不合理分配、投资失控,很难避免“三超现象”。其根本原因是没有采用限额设计,设计人员是为了设计而设计,是一种被动性的工作,没有充分主观能动性,为此,当前迫切需要解决的是以提高项目投资效益为目的,在工程建设过程中把技术与经济有机结合,通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制工程项目投资观念渗透到设计的全过程。 第三,严格控制设计变更。在工程建设项目中,工程变更和现场签证是不可避免的,但要进行有效的控制。除非不得不进行设计变更,否则任何人都无权擅自更改设计。为防止在施工图设计中产生漏洞,除在图纸审核时把关外,还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除,总之,应尽量将设计变更消灭在开工之前。如若预料即将要发生变更,则设计变更发生越早越好,尽可能将设计变更控制在设计阶段,对影响投资重大的设计变更,需进行由各方人员参加的技术经济论证,要用先算帐后变更