房地产及建筑业营改增政策分析V10_201604014

1、广联达软件股份有限公司2016年4月14日房地产及建筑业营改增政策分析目录营改增基本原理及概念房地产及建筑业增值税税收结构解析房地产及建筑业营改增影响与应对房地产及建筑企业营改增总体建议一、营改增政策背景及历程“营改增”基本概念“增值税” 是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，它是价外税；2009年已改增值税的行业包括：销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进出口货物；2008中华人民共和国增值税暂行条例所谓“营改增”就是营业税改征增值税，即将现行征收营业税的应税劳务【包括交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务】以及销售

2、无形资产和无形资产，由营业税改征增值税一、营改增政策背景及历程国家层面积极推进营改增推进税制改革。当前的重点是扩大营改增有利于消除重复征税，减轻企业负担促进工业转型、服务业发展和商业模式创新营改增分步骤进行2013年11月十八届三中全会关于深化经济体制改革的若干问题一、营改增政策背景及历程营改增政策发展历程（2015年之前）1月1日，中华人民共和国增值税暂行条例实施2009年2011年 11月1日增值税暂行条例实施细则 11月16日印发营业税改征增值税试点方案通知 先从交通运输业与部先从交通运输业与部分现代服务业分现代服务业试点2012年 1月1日上海上海试点 7月31日，试点扩大至北京等北京

3、等8 8个个省省2013年 8月1日起全国全国试点试点2014年 1月1日起，全国铁路运输铁路运输和和邮政服务业邮政服务业纳入营改增试点 6月1日，电信电信业业纳入试点2015年12月1日，影视等部分现代服务出口服务5月18日，关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见，20152015全覆盖全覆盖，扩大到建筑业建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域一、营改增政策背景及历程营改增政策发展历程（2016年明确实施）2016年3月18日：国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自20162016年年5 5月月1 1日起，全面推开营改增日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产

4、业、试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点金融业、生活服务业纳入试点范围范围。3 3月月1818日日国务院常务会议审议通过3 3月月2323日日关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（36号）2016年3月23日，财政部 国家税务总局发布财税201636号：经国务院批准，自20162016年年5 5月月1 1日起，在全国范围内全面推日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地建筑业、房地产业、产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。3 3月月3131日日关于全面推开营改增的有关事项具体

5、规定(13-19号)2016年3月31日，财政部 国家税务总局发布财税201613-19号文，对增值税申报、转让增值税申报、转让不动产、不动产进项税分期抵不动产、不动产进项税分期抵扣、不动产经营租赁、跨地域扣、不动产经营租赁、跨地域建筑服务、房地产增值税、代建筑服务、房地产增值税、代开增值税开增值税等事项分别进行了详细规定，是36号文的补充。一、营改增政策背景及历程目前营改增较为重要几个有效政策文件：2008-2011中华人民共和国增值税暂行条例国务院（2008年第538号）中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部（2011）第65号）2011-2014年营业税改征增值税试点方案（财税20

6、11110号）关于简并增值税征收率政策的通知（财税201457号）2016年关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）关于全面推开营业税改征增值税试点暂行办法（国税总局201613-19号）二、增值税的基本原理增值税收税理论基础商品价值=生产资料剩余价值（利润）劳动力价值转移价值增加（增值税课税对象）营业税课税对象二、增值税的基本原理打个比方进价200元一张桌子卖价300元增值税对增加的100元纳税营业税对300元的营业额纳税二、增值税的基本原理必须明白的四个概念销项税额：价值增值难以准确地确定，按照商品价值与税率先行纳税；进项税额：获取购买生产资料已纳税额度证明（发票）应纳

7、税额：以进项税额抵扣销项税额，差值就是增值税。销售额：就是商品价值，它是不包含增值税和进项税的商品价值=生产资料劳动力剩余价值（利润）价值转移价值增加（增值税课税对象）？销项税额进项税额增值税应纳税额=二、增值税的基本原理除税单价销售额销售方：销项税额采购方：进项税额含税销售额二、增值税的基本原理增值税核心特征价税分离：营业税是价内税，计税依据为各种应税劳务收入的营业额（含营业税）。全额征税为本质，差额纳税为例外。增值税是价外税，计价依据为货物（含应税劳务）在流转过程中销售额（不含增值税）。差额纳税为本质，全额纳税为例外；环环抵扣：购买环节垫付的进项税可以抵扣销售环节的销项税，二者之差才是纳税

8、人的应纳税额，但需取得增值税专业发票；可转嫁性：属于流转税种，交税人不一定是实际负税人， 我交钱你买单，末端消费者是最终负税人，承担了整个产业链的税负；与营业税互斥：不会既征增值税，又征营业税。要么增值税，要么营业税；增值税更加人性化：营业税是只要你做生意，就应该缴纳给政府的钱。增值税则是在做生意过程中，赚钱的部分按照比例交给政府的钱；三、营改增的目的及价值“营改增”的目的和意义避免重复征税，减轻企业负担 改变营业税的“道道征收、全额征税”模式，仅对商品生产、流通、劳务服务中的“增值部分”征税。减少重复征税。促进生产性服务业发展 打通抵扣链条，促进社会分工协作，使得生产性服务分离，专业化分工；

9、 公平、中性的税收环境，为企业实施主辅分离提供了完善的税制保障 有利于扶持小微企业发展有效避免偷税漏税 增值税形成的“环环征收，层层抵扣”链条，可以形成上下游产业之间的相互监督与督促，有效避免偷税漏税 三、营改增的目的及价值营改增对房地产及建筑业的特殊目的提升提升项目管理项目管理能力能力 “以包代管”的弊端弱化了企业的管理能力，制约着企业在做大的前提下做强。增值税后，迫使企业改变项目经营模式，通过不断提高项目精细化管理能力来提升效益形成合理产形成合理产业结构业结构 增值税所有参与主体都形成了一种利益制约关系，有利于整个产业链、上下游规范和健康发展 促进生产性服务业从主业中分离出来，促进社会化分

10、工细化和产业结构合理规范规范建筑建筑市场市场 促进企业规范税务管理、降低税务风险 理顺总包与分包之间的税务关系，消除总分包、设备安装的重复纳税，营造公平公正的竞争氛围 让建筑业成为一个阳光产业。目录营改增基本原理及概念房地产及建筑业增值税税收结构解析房地产及建筑业营改增影响与应对房地产及建筑企业营改增总体建议房地产及建筑业增值税税收结构解析基础规定1、两大征税产业2、两类纳税身份3、两种计税方法4、两个不同税率5、两个阶段划分6、两步预缴申报 营改增那点事：房地产及建筑业增值税税收结构解析1、两大征税产业生产制造业服务业销售货物货物生产、批发和零售加工、修理修配劳务进出口货物销售服务【交通运输

11、服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务】销售无形资产销售不动产房地产及建筑业增值税税收结构解析 2、两类纳税身份：“一般纳税人、小规模纳税人”“生产制造业”（销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进出口货物）年应税销售额货物生产应税劳务兼营销售其他小规模纳税人一般纳税人小规模纳税人一般纳税人房地产及建筑业增值税税收结构解析 2、两类纳税身份：“一般纳税人、小规模纳税人”“服务业”（销售服务、销售无形资产和不动产）小规模纳税人一般纳税人注意事项：1、个人不属于一般纳税人；2、标准以上但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税；2、销售额标准以下会计

12、核算健全可以申请一般纳税人；4、一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人；年应税销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析 3、两种计税方法：小规模纳税人一般纳税人简易计税方法一般计税方法销售额和征收率计算的增值税额不得抵扣进项税额法销售额和税率计算销项税额可以抵扣进项税特殊规定下36个月内不得变更房地产及建筑业增值税税收结构解析3、两种计税方法：一般计税方式计算的关键是合理地确定销售额销售额不包括销项税额（进项税额+应纳税额）应纳税额销项税额进项税额销售额税率销售额=含税销售额 （1+税率）房地产：含税销售额=收入土地价款房地产及建筑业增值税税收结构解析3、两种计税方法：简易计税方法应纳税额

13、销售额征收率含税销售额（1征收率）计算的关键是合理地确定销售额销售额不包括应纳税额建筑服务：含税销售额=收入分包款房地产及建筑业增值税税收结构解析4、两个不同税率征收率税率类似于营业税，按照销售额计算应纳税额，不能抵扣进项税额统一为3%，特殊5%简易计税方法采用，适用于小规模纳税人或特定一般纳税人。按照销售额计算销项税额，可以通过进项税抵扣不同行业税率不同，分为17%、11%、6%、0%四挡（生产企业有13%）一般计税方法采用，适用于一般纳税人房地产及建筑业增值税税收结构解析4、两个不同税率（一）生产制造业一般规定（增值税暂行条例）税率特殊规定(财税20099号财税201457号修正)征收率免

14、税规定(财税2008156号第一条第四项财税2011115号第一条、增值税暂行条例）1、销售或进口货物，包括电力、热力、气体17%1、一般纳税人销售自产的下列货物，可选择简易计税方法： 县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料 以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦） 用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。 自来水 商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）3%1、对销售下列自产货物

15、实行免征增值税政策： 生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的特定建材产品。(财税2008156号第一条第四项)特定建材产品，是指砖（不含烧结普通砖）、砌块、陶粒、墙板、管材、混凝土、砂浆、道路井盖、道路护栏、防火材料、耐火材料、保温材料、矿（岩）棉2、对销售自产的以建（构）筑废物、煤矸石为原料生产的建筑砂石骨料免征增值税。 生产原料中建（构）筑废物、煤矸石的比重不低于90%。(财税2011115号第一条)3、免增值税项目的进项税额不得从销项税中抵扣。（增值税暂行条例）2、销售或进口分下列货物：粮食、自来水、图书、饲料等13%3、出口货物，国务院另有规定的除外04、提供加工、修理修配劳务17%5、

16、农产品13%房地产及建筑业增值税税收结构解析4、两个不同税率（二）服务业一般规定（实施办法、有关事项规定）税率免税规定（实施办法、有关事项规定）1、交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权11%下列非经营活动的情形不缴纳增值税： 1、政府性基金或者行政事业性收费。 2、支付给劳动者工资 3、单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。注：1、计价时，教育附加、城市基础设施配套费、建筑工程质量监督费等政府性基金2、工程排污费 、工程定额测定费 、垃圾处理费、城市道路占用挖掘费等规费2、提供有形动产租赁17%3、境内单位和个人发生的跨境应税行为04、增值电信服务、金融

17、服务、现代服务、生活服务。 其中：工程勘察勘探服务、信息技术、专业技术服务、造价咨询、监理、图纸审查、劳务派遣、劳动力外包等属于现代服务6%房地产及建筑业增值税税收结构解析4、两个不同税率（二）服务业（房地产及建筑业相关）行业身份计税方式计税基数征收率税率1、房地产一般纳税人一般计税方式（差额）A-土地价款11%小规模纳税人简易计税方式A5%2、建筑业一般纳税人一般计税方式A11%小规模纳税人简易计税方式（差额）A-分包款3%注：A-销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析4、两个不同税率（二）服务业（房地产及建筑业相关）行业身份计税方式计税基数征收率税率3、不动产销售一般纳税人（不含自建）一般

18、计税方式A11%一般纳税人（自建）一般计税方式A11%小规模纳税人（不含自建） 简易计税方式（差额）A-购置原值5%小规模纳税人（自建）简易计税方式A5%个人（不足2年）简易计税方式A5%个人（2年以上非普通）简易计税方式（差额）A-购置原值5%4、不动产经营租赁一般纳税人一般计税方式A11%小规模纳税人（非住房）简易计税方式A5%小规模纳税人（住房）简易计税方式（低税率）A1.5%个人（非住房）简易计税方式A5%个人（住房）简易计税方式（低税率）A1.5%注：A-销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析房地产案例甲房地产公司开发某项目，前期工程费共支付4362万元，其中，发生地质勘察费100万

19、元，规划方案、施工图设计及其他设计1120万元，土石方基础工程1000万元，其他设备购置2140万元。其中（1）勘察设计费；（税率为6%）（2）规划设计费；（税率为6%）（3）建筑研究设计费等：（税率为6%）（4）土石方工程（一般纳税人）：（税率为11%）（5）设备购置：（税率为17%）进项税额计算如下：勘察勘察设计费设计费：100/（1+6%）6%=5.66万万规划设计费规划设计费：1120/（1+6%）6%=63.4万万土石方工程：土石方工程：1000/（1+11%）11%=99.1万万设备购置：设备购置：2140/（1+17%）17%=310.94万万房地产及建筑业增值税税收结构解析房地

20、产案例某房地产项目（一般纳税人），每平米单价10,000.00元，建筑装修造价3,500.00元，前期勘察、设计、论证等费和广告费1,000.00元，配套设施费及其他绿化费用500.00元，基础设施费500.00元。 销项税额=10,000(1+11%)11%=991元 进项税额=(3500+1000)(1+11%)11%+1000(1+6%)6%=503元 增值税额=销项税额-进项税额=991-503=488元，税负率4.9%（与营业税持平）房地产及建筑业增值税税收结构解析总承包案例： 某建筑总包方（一般纳税人）工程收到工程款1000万元，确认成本费用900万元，其中：外购材料550万元（有

21、增值税专用发票450万，税率17%，普通增值税发票100万，税率3%），工程分包100万元（有增值税专用发票，税率11%），外购沙石等100万（无增值税票），其他费用50万（无增值税票），其他管理费用财务费用等50万。需要交的增值税 销售额= 1000/（1+11%）=900.90万元 销项税额=900.9*11%=99.10万元 进项税额=450*17%+ 100*11%=87.5万元 应交增值税=99.10-87.5=11.6万元需缴纳的营业税 营业税=1000*3%=30万元房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两个阶段划分5月1日前5月1日后可选择简易征收方式按照要求正常进行针对项目建筑

22、服务房地产项目销售不动产出租不动产有形动产租赁房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两个阶段划分（二）服务业（房地产及建筑业相关）行业身份计税方式计税基数征收率税率1、房地产项目（5月1日前）一般计税方式A11%简易计税方式A5%2、建筑业项目（5月1日前）一般计税方式A11%简易计税方式（差额）A-分包价款3%注：A-销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两个阶段划分（二）服务业（房地产及建筑业相关）行业身份计税方式计税基数征收率税率3、不动产销售4月30日前取得（不含自建）一般计税方式A11%简易计税方式（差额）A-购置原值5%4月30日前取得（自建）一般计税方法A11%简易计税方式A5

23、%4、不动产经营租赁 4月30日前取得一般计税方式A11%简易计税方式A5%5、有形动产租赁4月30日前签订租赁合同简易计税方式A3%注：A-销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两个阶段划分新老项目划分示例 某房地产项目的建设方为A房地产公司，营改增后被认定为一般纳税人。该项目由B企业（一般纳税人）总包，总承包合同已签订并备案，未约定甲供条款，项目开工证注明的开工日期为2016年3月30日，工程已按时开工。4月3日，B企业与C企业（一般纳税人）签订了桩基工程专业分包合同，4月20日，B企业付款给C企业分包款100万元，C开具营业税发票。5月6日，B企业与D企业（一般纳税人）签订了扩大劳务

24、分包合同8月5日， B企业与E企业（一般纳税人）签订了机电安装专业分包合同9月3日，B取得工程预收款2220万元房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两个阶段划分新老项目划分示例1. A地产公司简易计税方式、一般计税方式2. B、C、D、E四家企业简易计税方式3. 如果A选择一般计税方式，可以抵扣进项税额4. 如果B选择简易计税方式，B企业可以向A代开3%专票用以A的进项抵扣，例如：价款2220万元1.03=2155.34万元，税额2155.34万元3%=64.66万元。A可以抵扣64.66万元5. C企业的100万元分包款，B企业不得作为进项税抵扣，但可以从6月30日前的B计算销售额的收入中扣

25、除房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两步预缴申报预缴税款申报纳税建筑服务或不动产销售发生地主管国税机关按照预征率预缴增值税款机构所在地主管国税机关申报纳税项目房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两步预缴申报预征率（二）服务业（房地产及建筑业相关）行业身份计税方式技术基数征收率税率预征基数预征率1、房地产一般纳税人一般计税方式（差额）A-土地价款11%预收款/（1+11%）3%小规模纳税人一般纳税人简易计税方式A5%预收款/（1+税率或征收率）3%2、建筑业一般纳税人一般计税方式A11%（A-分包款）/（1+11%）2%小规模纳税人一般纳税人简易计税方式（差额）A-分包款3%（A-分包款）/（

26、1+3%）3%注：A-销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两步预缴申报预征率（二）服务业（房地产及建筑业相关）行业身份计税方式计税基数征收率税率预征基数预征率3、不动产销售一般纳税人（不含自建）一般计税方式A11% （A-购置原值）/（1+11%）5%一般纳税人（自建）一般计税方式A11%A/（1+11%）5%小规模纳税人（不含自建）简易计税方式（差额）A-购置原值5%（A-购置原值）/（1+5%）5%小规模纳税人（自建）简易计税方式A5%A/（1+5%）5%个人（不足2年）简易计税方式A5%A/（1+5%）5%个人（2年以上非普通） 简易计税方式（差额）A-购置原值5%（A-购置原值）

27、/（1+5%）5%4、不动产经营租赁一般纳税人一般计税方式A11%A/（1+11%）3%小规模纳税人（非住房）简易计税方式A5%A/（1+5%）5%小规模纳税人（住房）简易计税方式（低税率）A1.5%A/（1+5%）1.5%个人（非住房）简易计税方式A5%A/（1+5%）5%个人（住房）简易计税方式（低税率）A1.5%A/（1+5%）1.5%注：A-销售额房地产及建筑业增值税税收结构解析A为某房地产企业，一般纳税人，在外地开发房地产项目，项目开工证注明的开工日期为2016年4月30日之前，工程已按时开工，A为本项目申请简易计税方式总包方为B建筑企业， 一般纳税人，外地企业，B企业为本项目申请简

28、易计税方法C、D、E分别为专业分包、劳务分包安装企业，C、D为外地企业，E为本地企业。预缴纳情况？5、两步预缴申报示例房地产及建筑业增值税税收结构解析5、两步预缴申报示例企业名称交易情况（某月）缴纳情况A（外地）收到房屋销售预付款5000万A项目部该月在本地预缴税款： 5000/（1+5%）3%=142.86万B（外地）收到A公司预付款2500万元B项目部该月在本地预缴税款： 销售额：25001.03=2427.18万元 预缴基数：2500-2001.03-3001.03-1001.03=1844.66 预交金额：1844.663%=55.34万元B企业该项目部应向机构所在地税务机关纳税申报。

29、C（外地）收到B付款200万元，普通票价价税合计200万元C向当地预缴税额：200/（1+3%）3%=5.8万元D（外地）收到B付款300万元，普通发票价税合计300万元D项当地预缴税额：300/（1+3%）3%=8.7万元E（本地）收道B付款100万元，普通发票价税合计100万元D无需预缴，直接在当地申报缴纳2.9万元目录营改增基本原理及概念房地产及建筑业增值税税收结构解析房地产及建筑业营改增影响与应对房地产及建筑企业营改增总体建议三、增值税计算方式主要包括五个方面的内容1、营改增税负的影响分析2、成本管理的影响及分析3、采购管理的影响及分析4、运营管理的影响及分析1、营改增税负的影响分析房

30、地产增值税税率结构材设供应商（甲供材）房地产企业工商企业（自采设备）勘察设计单位咨询单位监理单位政府基金、行政收费、代收款项施工总包企业交通运输园林绿化苗木金融机构（利息）政府（土地出让金）不动产销售不动产租赁17%11%3%、6%11%，3%代理机构（广告、销售）13%6%、3%销售额去除销售额去除6%销售额去除销售额去除11%，5%11%，5%1、营改增税负的影响分析房地产项目税负测算开发面积近10万平米。销售单价按8,700元/平米计算。 总计收入87,340.00万元，成本54,575.00万元，费用4,516.00万元。成本项目营业税增值税备 注含税支出占总成本比重不含税支出占总成本

31、比重进项税额取得土地成本120,920,000.0022%120,920,000.00 24%无进项税前期工程成本21,810,000.004%19,413,067.634%2,396,932.37税率:勘察设计费:6%规划设计费:6%建筑研究设计费:6%;土石方工程:11%; 其他:17%基础设施费40,000,000.007%36,036,036.047%3,963,963.96假设取得11%的进项税抵扣;建安工程费276,180,000.0050%248,810,810.81 49%27,369,189.19 假设取得11%的进项税抵扣;公共配套设施费65,850,000.0012%59

32、,324,324.3212%6,525,675.68假设取得11%进项税抵扣；开发间接费用21,000,000.005%21,000,000.004%假设此部分为工资劳务保险等现金支出,未取得进项税；合 计545,760,000.00505,504,238.80 40,255.761.20 占总收入比重62%66%1、营改增税负的影响分析房地产项目税负测算假设：A=可获取可抵扣进项税额的成本除税总收入1、应缴增值税及附加： (收入1.1111%收入1.11A8%)(1+7%+3%) = 收入0.1091收入A0.07932、所得税：应纳所得税额： 收入1.11(不含税收入)收入1.11A(不含

33、税成本)收入1.117%(不含税费用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(营业税金及附加)= 收入0.8278收入A0.8936应纳所得税： （收入0.8278收入A0.8936）25%= 收入0.207收入A0.22341、营改增税负的影响分析房地产项目税负测算3、项目应缴增值税和所得税： 收入0.1091收入A0.0793+收入0.207收入A0.2234 = 收入0.3161收入A0.30274、成本占收入比例为多少时，综合税负率小于“营改增”前的16%，即： （收入0.3161收入A0.3027）收入51% 结论：税率11%下，成本占总收入（税后）比例大于51%时，企业综合

34、税负小于“营改增”前税负，房地产企业综合税负比“营改增”前减少，但前提是51%的成本要取得增值税专用发票。目前，开发企业项目成本占总收入比重基本在60%70%左右，要是都能取得专票，税负降低。1、营改增税负的影响分析建筑业增值税税率结构总承包企业材设供应商（材料设备购买、加工）建设单位专业分包劳务分包工商企业（机械购买、租赁、修理）个人企业（商混/地材）运输企业11%6%、3%11%17%3%、0%11%17%设计单位咨询单位其他服务企业3%、6%3%、6%3%、6%政府基金、行政收费0%1、营改增税负的影响分析以总包企业为例，营改增销项税和进项税额分解对比正常材料、机械设备采购、租赁、修理、

35、加工等费用项，税率17%，可获取6%的差额退税，税费为负；咨询、设计、劳务分包、商混、小规模纳税人手中的地材等，根据情况6%、3%、0%三种税率或征收率，部分不能抵扣，总体来讲，税费上升，专业分包、运输业，对应税率11%，可全额抵扣，与建筑业持平，税费为0；总承包企业劳务分包、中介咨询、设计单位建设单位专业分包材设供应商（材料设备购买、加工）个人企业（商混/地材）工商企业（机械购买、租赁、修理）运输企业11%3%，6%11%17%3%，0%11%17%1、营改增税负的影响分析序号工程名称营业税下材料费+机械费增值税下总造价营业税金应纳税额占营业税下总造价比例（%）平均税率总造价销项税额应纳税额

36、金额增减率（%）金额增减率（%）金额增减率（%）1上海国浩长风城酒店工程5464.51163.4557.60%15.10%5284.35 -3.3%523.67 220.4%-0.37 -100.2%2上海国浩长风城办公楼工程6050.85180.9859.10%14.90%5845.94 -3.4%579.33 220.1%-5.83 -103.2%3上海苏河湾大厦办公楼项目4648.73139.0468.30%14.30%4517.70 -2.8%447.50 221.9%19.91 -85.7%4上海杨浦区316街坊商办楼二期工程6203.81185.5668.20%14.40%6041

37、.62 -2.6%598.34 222.5%38.11 -79.5%5北京饭店二期公寓7384.16220.8657.50%15.20%7214.25 -2.3%714.27 223.4%66.39 -69.9%6北京雁栖湖安置房工程35121.191050.4863.20%14.90%34382.26 -2.1%3403.50 224.0%378.73 -63.9%7四川新成仁路项目10525.81314.8373.50%13.70%10200.51 -3.1%1010.67 221.0%19.10 -93.9%8上海丰溪路道路新建工程2047.161.2373.60%13.50%1984.

38、96 -3.0%196.66 221.2%4.74 -92.3%9上海崇明东滩Z1道路工程8071.44241.4270.00%13.50%7897.18 -2.2%781.78 223.8%82.99 -65.6%10上海崇明东滩Z1桥梁工程2757.0682.4657.90%13.00%2747.72 -0.3%271.56 229.3%73.97 -10.3%11上海虹梅南路金海路通道越江段新建工程244668.27318.0967.50%13.50%240281.79 -1.8%23778.70 224.9%3330.49 -54.5%12上海轨道交通10号线工程10标段区间隧道工程1

39、8785.89561.8984.80%13.40%18063.04 -3.8%1790.03 218.6%-104.77 -118.6%实际工程测算对比1、在理论计算结果增值税降低；2、一些精装修等房建工程、隧道等由于能够取得的可抵扣高税率进项税额多，税负下降明显，超过市政及基础建设工程1、营改增税负的影响分析序序号号17%17%税率税率权重权重3%3%征收率征收率权重权重T T1 1100%0.00%17.00%47.56%2 2955.00%16.30%49.30%3 390%10.00%15.60%51.20%4 485%15.00%14.90%53.29%5 580%80%20.00%

40、20.00%14.20%55.57%55.57%675%25.00%13.50%58.10%与营业税持平增减平衡点分析：材机税率权重及占比对税负的影响营改增工程造价与应纳税额增减平衡点在56%左右，即进项业务“含税金额”占营业税下工程造价的比例大于56%时，营改增工程造价与应纳税额将降低；反之，增加。1、营改增税负的影响分析 中国建设会计学会理论和实际两种测算，66家企业的理论测算结果，“营改增”后，平均减轻税负为83%。而实际模拟测试结果平均增加税负为93%，折合营业税税率是5.80%，增加2.8个百分点。 城建集团，进行项目模拟，测算后综合税率大概是6%-8%； 中国建设会计学会完成了对6

41、6家建筑施工企业的调研报告。报告显示，如果实行营改增，66家建筑施工企业2011年应缴纳增值税减少的有8家，占12%；增加的有58家，占88%。 理论模拟计算，除人工外所有材料、设备等按正常税率全额抵扣，综合税率2%-3%；沙石土料等项目不能抵扣的情况下，综合税率在5%-6%之间。1、营改增税负的影响分析影响房地产及建筑业营改增税负增加原因(一)房地产及建筑业自身特点造成采购货物、接受劳务过程中无法全部取得增值税专用发票。(二)简并增值税征收率之后，商品混凝土、地方材料征收率降至3%，与建筑施工企业适用税率11%之差，造成税负增加。(三)存量资产的进项税额计算问题。价税分离是核心：增值税下费用

42、项目“价税分离” 是 “产品定价” 的前提。税负增加或减少的关键：主要取决于其可抵扣成本项目的税率及其在不含税销售额中的比重。实际纳税时，实行预缴销项税额，定期核算增值税，关键是要尽量取得当期的增值税进项税额进行抵扣。1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键1三流合一 实施办法规定第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明 和境外单位的对账单或者发票。资料

43、不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。1、营改增税负的影响分析能否抵扣的关键三流合一定义：所谓的“三流合一”是指资金流（银行的收付款凭证）、发票流（发票的开票人和收票人）和业务流（合同、劳务流等）相互统一，即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金额必须一致。要求：合同乙方、收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个经济主体；合同甲方、付款方、货物采购方或劳务接受方必须是同一个经济主体。风险：票款不一致，涉嫌虚开发票，将被税务部门稽查判定为虚列支出，虚开发票，承担一定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。业务流业务流资金流资金流发票流发票流1、营改增税负的影响分析案例分析

44、某房地产公司与总包单位签订包工包料合同，合同金额为1000万元，材料费用为800万元，劳务费用为200万元。总包采购材料款800万元，为了节省税负，总包让房地产公司向材料供应商支付800万元，材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票；工程完工后，总包结算价为1000万元，房地产公司剩余200万元劳务款，总包开具增值税专用发票200万元（不含增值税)给房地产公司。房地产公司财务人员将800万元和的200万元增值税专用发票进开发成本。 在进行增值税抵扣时，材料供应商开具房地产公司800万元的增值税专用发票允许抵扣吗？1、营改增税负的影响分析不能抵扣。房地产总包供应商业务流、发票流（合同

45、、劳务）采购合同（合同、劳务）资金流、发票流资金流、发票流业务流（无合同）资金流（200万）1、营改增税负的影响分析三流合一建议：为了规避票款不一致和三流不统一导致不能抵扣增值税进项税，必须在总承包合同的基础上，业主、总包和分包必须签订“业主指定分包方的三方分包协议”，合同中有三个当事人：业主、总承包方、分包指定方。指定分包协议中必须明确“业主支付”模式（业主是指定分包方工程款的直接支付义务人）具体如下：指定分包商应按经总承包商和业主确认的工程量金额，向总承包商开具工程款增值税专业用发票，总承包商则应向业主单独开具等额的并标明指定分包工程名称的工程款增值税专业用发票。业主按总承包商向其开具的发

46、票金额，在扣除照管费或管理费（如约定由指定分包商支付）后，将剩余款项直接支付给指定分包商。业主将扣减照管费（如约定由指定分包商支付）支付给总承包商。1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键2不可抵扣进项范围政策规定（实施办法）第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、 服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配

47、劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气

48、、智能化楼宇设备及配套设施。第五十四条 小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。自然损耗、生产过程定额内损耗、市场原因存货减值货物被盗、丢失、霉烂变质因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键2不可抵扣进项范围政策规定（实施办法） 第三十三条 有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。 第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后

49、，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发 票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。 注：红字增值税发票是需要在开票软件中，按照申请方的不同（销售方和购买方）分别操作，申请单打印出纸质文件一式两份，并加盖公司公章，纸质和电子申请单及相关资料（具体咨询所属税务局）带至所属税局审批，对开发票不允许抵扣1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键2不可抵扣进项范围1.差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣，住宿费可以2.接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税

50、进项税不可以抵扣。3.获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天，认证当月必须抵扣4.房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金（因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税）1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键3新老项目抵扣问题过渡期不能抵扣范围： 营改增前购买，税改后收到 ：营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票营改增前购买，税改后付款 ：营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目，营改增后才支付采购款

51、，而收到供应商开具的增值税专用发票 过渡期间的非工程采购 ：营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票已完工未结算：5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。老项目进项在新项目中不能抵扣：新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。5月1日后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。注意：营改增之前的分包款可以在6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键3新老项目抵扣问题营业税退税与抵扣问题： 营改增后，原差

52、额征收营业税的可以退税，但没有明确退税流程。 营改增后，选择简易计税的工程，工程剩余的销售额小于剩余的分包付款，可暂停缴纳增值税 营改增后，其他原因（例如扣质保金）造成营业额减除的，可以退税1、营改增税负的影响分析问题1：某老施工项目，总包方2016年4月30日前从甲方累计收款并向甲方开具发票1000万元，向分包付款并取得分包方发票1200万元，5月1日营改增后，总包方应向原地税局申请退还营业税6万元。可申请退税，需明确退税流程。问题2：某老施工项目，合同总造价3000万元，营改增前甲方累计支付工程款1000万元，总包方向甲方开具了发票1000万元，缴纳营业税30万元，截至5月1日尚未向分包付

53、款。营改增后该项目选用简易计税方式计税，至竣工结算总包方付分包价款并取得普通发票2400万元。这个项目中，销售额仅剩20001.03=1942万元，小于支付的分包价款，增值税简易计税方法是差额计税，需扣除分包款计算销售额，应如何处理？规定，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税问题3：假定B企业某项目营改增前已经竣工结算，甲方尚欠质保金1000万元，相应发票已经开具，税金已经缴纳，营改增后因质量问题被甲方扣款800万元，应如何处理？是可以退还营业税的，需明确退税流程？进项税额抵扣关键3营业税处理示例1、

54、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键4题过渡期总结（建筑业）老项目（包括已完工未结算）按照营业税方式计价和纳税，还有很多联营挂靠项目等，直接选择简易计税方法对项目的整体影响较小，企业应提前筹划，关注政策要求，确保“能简尽简”。 如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税； 如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，针对营改增前的老项目，施工企业应对所有未结算项目进行梳理，确保所有未结算项目都能被认定为老项目，为选用简

55、易计税方法奠定基础。施工企业应即刻对所有项目进行梳理，严格按照营业税条例规定，加强与主管税务机关沟通力度，清理清偿营业税，降低企业风险。从节省税收的角度考虑，建议营改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在2016年5月1日后进行开票。1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键4过渡期总结（房地产）营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但项目一直未动工，5月1日后开工，建议选择增值税一般计税

56、方法，按照11%计算缴纳增值税营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，与建筑企业签订了建筑施工总承包合同或建恩利筑工程施工许可证，工程已经动工，营改增后增值税计税方法的选择应分两种情况： 一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法。 二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣关键4固定资产抵

57、扣政策规定（有关事项规定）1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 2、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。注：关于简并增值税征收率政策的通知（财政部2014-57号）规定销售旧货按照简计税方法执行（3%）。1、营改增税负的影响分析进项税额抵扣

58、关键5留低税额抵扣增值税由于是月税月清。如果进项税发票没有及时取得，会存在当期多缴税现象，形成“应缴税费未交增值税”借方余额增值税留抵税额。留抵税额是未抵扣完的进项税额。房地产企业在预售前期缴不到增值税，但是在完工决算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。 房地产开发企业一般一个项目结束后便注销项目公司登记。现行增值税规定，一般纳税人注销时其留抵税额不予以退税。如果房地产项目结束后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进项税额便成为公司的损失。 应对措施： 一是项目结束后，有留抵税额的项目公司不做注销处理，将项目公司办理工商迁移

59、手续，迁移到新的项目地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。 二是开发项目结束后，可将有留抵进项税额的项目公司合并到正在有项目开发的公司，再注销这个项目公司。这样原企业尚未抵扣的进项税额可结转至新公司继续抵扣。 二、工程造价的影响及分析主要包括五个方面的内容1、营改增税负的影响分析2、成本管理的影响及分析3、采购管理的影响及分析4、运营管理的影响及分析2、成本管理的影响及分析工程计价的影响营业税下工程计价工程造价组成营业税计税和计价方式工程造价人工费（含税）材料费（含税）施工机具费（含税） 管理费（含税）规费（含税）利润税金（营业税、附加）税前造价营业税=营业额税率计价时：计价时：营业

60、额营业额= =工程造价工程造价 = = 税前造价税前造价/ /（1-1-税率税率）税税前造价：前造价：各含税费用项含税费用项之和充分体现了价内税价内税的特点计价时，税前造价计价时，税前造价10001000万，营业税多少？万，营业税多少？2、成本管理的影响及分析工程计价的影响增值税下工程造价构成增值税下对“工程计价”方式影响较大（仅考虑增值税，不考虑附加税，所有费用项可分解进项税）根据“价税分离”的原则，销售额=税前造价（不含进项税额和增值税额）工程造价人工费（含税）材料费（含税）施工机具费（含税） 管理费（含税）规费（含税）利润应纳税额人工费（除税）材料费（除税） 施工机具费（除税）管理费（除