功能更新与城市中心区规划

1、规划师PLANNERS1999年 第15卷 第3期 Vol.15 No.3 1999功能更新与城市中心区规划南宁市中心区规划尝试张爽随着我国社会主义市场经济的逐步建立和参与国际大循环比重的不断加大，我国许多城市，尤其是大、中城市和沿海开放城市正面临着城市功能更新的挑战，新的职能对市中心的影响尤为突出，中心区的概念、布局、内部结构等都将有一个质的飞跃。本文结合现已完成的南宁市中心区规划，就城市新职能对中心区功能和布局的冲击谈一些看法。1CBD与DowntownCBD较多的被解释为中心商务区，它是近几年在我国广泛运用的概念，虽然它产生于本世纪二十年代，但其内涵更多是现代赋予的，其观念和应用对我国城

2、市中心区的规划有较大的指导意义。Downtown是传统的城市商业中心，其内涵接近我国八十年代以前的市中心区。从时代发展的角度，即对我国的具体国情来分析，CBD与Downtown有着较大的区别。从产生背景上看，CBD是现代商品社会高度发展的产物，它突出了城市的综合经济职能，尤其是金融、贸易、信息业的地位，强调第三产业，是城市综合性活动中枢。其功能包括：金融贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构、公寓、商业文化、旅游机构，并配以现代化的交通网络地位，CBD的辐射范围一般不限本市，而是力求辐射更大的范围。CBD的迅猛发展是城市经济发展到工业化中、后期和后工业化阶段的重要标志，而Downtown基

3、本上是工业化初、中期第二产业占主导地位的产物，它的职能主要是商业零售、生活服务等较初级的第三产业，其服务范围大多限于本市范围。从职能和环境上看，CBD主要是在商业基础上突出了金融、保险、证券、会计、法律业和各类投资公司、咨询公司，跨国、跨省工业集团总部、会议中心、宾馆等。环境要求相对安静，建筑多以高层为主，设有大片绿地和广场。而Downtown主要以各类商业零售业、生活服务设施为主，环境相对喧闹，建筑密集。我国解放后城市中心的发展状况还与传统的Downtown有所不同。首先是在形成背景上，它带有强烈的计划经济色彩。土地无偿使用，各行业拥向市中心区，中心区土地高产出性能没有得到体现。其次在功能上

4、，我国城市中心区带有一种盲目的综合性：大多数市中心区内含有大量的行政办公用地；形成混杂的政治中心；各类长途交通设施也大多集中于中心区内而形成客运换乘中心；含有大量的居住用地和少量工业用地。如果说这类现象对于中、小城市还有保存的必要，那么对大城市来说，在第三产业迅猛发展，各城市急切摆脱老功能更换新功能的今天，市中心区盲目综合的现象对市中心区应有职能的完善，交通、人口、建筑容量、土地价值的体现等都造成了不良的影响。这种现象目前正日益受到经济发展的冲击，城市迅速增加的第三产业职能迫切需要在空间上找到相应的位置，各中心区原有的商业服务设施也面临着更新、扩充、上档次的要求，一些功能要疏散，另一些功能要集

5、中，所有这些都对市中心区的规划提出了新的要求。以南宁市的中心区为例。南宁市中心区范围是根据城市总体规划时中心区分区的考虑，路网结构、人口、建筑密集程度、地价峰值、服务性用地指数和服务性建筑指数等因素确定的。整个中心区北至铁路，南至邕江，东至新民路，西至北大路，总用地面积4.351KM2，常住人口7万人。中心区内又根据有关因素确定了硬核区和核缘区，其中硬核区用地面积1.1KM2（图2）。2市中心区的疏散谈了几十年市中心的疏散，但今天的市中心反而更加集中了，这一方面固然是各种经济规律所制约，另一方面也是实际难度很大(疏散对象选择不当)以及经济体制和实力的问题。最近八年，由于城市规模不断扩大，第三产

6、业迅猛发展，城市“流通”职能不断增强，市中心所面临的压力更是前所未有，但也正是市场经济的发展和土地有偿使用及地块价值的级差拉大，为市中心在新形势下的疏散提供了较好的机会。青岛、株州等城市行政中心的外迁就是成功的例子，它既有利于市中心土地的高产出，又带动了政府迁至地的新区发展。同时，各城市中心有的工业用地和居住用地也以土地有偿使用为契机，有了疏散的可能。所以市中心的疏散应以疏散不必要的功能和其带来的交通、用地的压力为主，而不是盲目的降低中心区的人口、交通、建筑容量。经过现状调查分析，南宁市中心还是较典型的计划经济体制下形成的，适应于工业化初期阶段和中等城市规模的中心区，中心区现状职能包括：商业服

7、务中心、行政办公中心、客运换乘中心三大功能，三类用地在全中心区和硬核区所占的用地比例分别为12%、21%、11.5%、6%、6%、1%。其中行政办公中心几乎包括了全部的市级行政机关用地，客运换乘设施包括了全部所有的海、陆、空长途客运交通设施。此外，居住用地和工业用地在全中心区和硬核区的用地比例分别为：34%、29%、6.3%、1.5%。由以上分析可知南宁市中心土地高产出特征并没有得到很好体现，商业服务的主体地位还有待进一步确立，与商业服务主体功能关系不大的行政办公、长途客运设施加大了中心区的交通、人口和环境压力，其中行政办公带来的机动车流量就占进出市中心机动车流量的20%（图1）。图1因此，规

8、划所面临的问题，一方面是中心区承受了超强度的环境压力，另一方面中心区又有极大的疏散可能，首当其冲的是疏散行政办公设施和两个长途汽车站，其次是工业用地和居住用地。这四类用地在中心区和硬核区内的比例分别降为：5%、1%、3.7%、1%、1.7%、0、26%、16%。经过多方论证，这个疏散方案是可行的，比如对于市政府大院的用地，已有开发商提出愿以60007000元/M2的价格支付土地转让金。对此，规划的另一个主要任务是如何最有效的利用疏散后留下的土地，满足市中心区职能更新的要求，适应中心区集中化、专业化的发展趋势。3市中心区的集中从国外经验看，城市CBD内不同行业间的关联效应及同行业间的聚集效应表现

9、为明显的集中趋势。尤其是商业、金融、贸易、信息业的关联和聚集效应更为显著。六十年代左右，西方规划界曾尝试过疏散CBD职能的做法，但此举对城市经济发展和中心区建设弊大于利，后来许多国家又回到了扩展CBD，提高CBD中心性的轨道，只不过新一轮的集中伴随了城市功能的更新，是在工业化向信息化迈进过程中进行的。伦敦老码头区和纽约Battery公园城的规划建设就是成功的实例，从国内中心区发展趋势看，建立市场机制所必不可少的商业、社会化服务业、金融、贸易、信息业急待增加。国务院所要求的大力发展第三产业，不仅是初级的商业服务，更重要的是大市场及金融、贸易、信息业。其次，国内外的开放环境比例给城市提供了相对公平

10、的竞争条件。城市要迅速提高自身的地位，增强经济实力，一方面它要吸引各类金融投资机构、信息咨询公司、跨省、跨国集团、各类办事处；另一方面，这类行业的发达与否又直接影响到城市的综合地位。此外，在相当长的时期内，我国大多数城市都处于规模急剧扩大的阶段，这也对中心区的规划提出了新的要求。市场经济发展和开放的环境要求城市建立一大批新的职能，以完成从第二产业为主向第三产业占主导地位过渡的任务。而所有这些新的功能，很多需要在中心区找到相应的位置，针对这一挑战，国内各城市都在不断完善、修改原有的规划，对新功能所要求的城市CBD布局，国内各城市现有两种选址方案：一是跳出老中心另择用地发展；二是依托老中心充实扩展

11、。前者的模式对城市经济实力雄厚、规模巨大的城市较适用，如上海在浦东陆尖嘴建设城市新CBD，既提高了上海的国际地位，又带动了浦东东新区的发展，但前题是雄厚的综合实力和国家的总体战略布局要求。而北京，由于1983年总体规划中对此预见不够，加上许多用地限制条件，致使新一轮总规对CBD的选择困难重重。依托原有中心区发展的模式比较适用于一般大、中城市，它虽没有前者的气派和雄伟，但更宜操作，但前题是要处理好与原有中心区在职能和内部结构上的关系。南宁市的经济发展目前正面临着两个质的变化，一是从桂南的经济中心城市发展为广西的经济中心，大西南出海通道和交通枢纽，大西南重要的商贸、交通中心(南昆线和北海港、防城港

12、、钦州港的建设)。国家总体战略和大西南的发展前景为这一目标的实现提供了可能，从城市内部看，南宁市应加速大市场的建设，积极发展金融、贸易、信息业的发展以接受这一挑战，这就急需一块用地满足新CBD的建设；二是预计在二十年内，南宁市城市人口将由90万发展为150万，从大城市发展为特大城市，其商业服务、文化娱乐、金融贸易、信息科技、行政办公等都面临规模扩大的要求。从全市的公共服务体系分析，南宁市在未来二十年公共服务体系是单中心为主，专业中心配套的格局，在“单中心”仍是在现有中心区的基础上发展，行政中心迁至南湖区，文化中心迁至民族广场周围，这些是比较明确的，关键是新CBD的选择及现有中心区的职能和内部结

13、构应如何发展。4南宁市CBD选址及发展对策南宁市新CBD选址方案有三个，一是依托原中心区就地充实和扩展；二是跳出原中心区在东侧5.4km处的南湖新区；三是沿5km的民族大道分散建设。经过多方案比较论证，南宁市新CBD选址选择了方案一，即在原中心区内依托硬核区向南两侧沿邕江北岸发展新的贸易、信息、金融区，以形成南宁市完整的、强大的CBD。方案一与方案二、方案三比较，显著的优势有四个：位置适中，位于城市几何中心，交通通达条件最好，各项基础设施较完善，能取得居民的心理认同；依托现有市中心，便于城市商业、金融、贸易、信息业之间的内在联系，有利关联效益和聚集效益的提高，便于CBD的集中化发展以形成强大的

14、市中心战略；有利于中心区旧城改造，选择作为新CBD发展用地内，现状大多为居住、行政用地，环境质量较差，三类建筑占64%；新CBD南临邕江，具有优越的景观条件，与现有商业区配合，利用沿江优势可形成极富特色的CBD景观特征。但方案一的缺点也是较明显的，一是增大了现有中心区的交通压力；二是拆迁代价较大。为此，南宁市中心区规划本着调整功能，理顺交通，美化环境，密切联系的原则采取了以下三个主要对策：（1）用地布局依托现有硬核区向西发展贸易区，向南发展金融、信息区，商业区与贸易、金融、信息区合中有分，以邕江桥头支架路段为分界形成两个各具功能和环境特色的硬核区，硬核区由现状的1.1KM2发展为1.8KM2。

15、其中桥北1.3KM2，桥南0.5KM2，硬核区内商业服务用地占42%，金融、贸易、信息业用地占据21%（图2）。图2（2）交通系统高效、安全的交通系统是CBD空间布局的关键，在南宁市CBD道路系统规划中，第一步是结合全中心区的路网规划，在CBD外围载流与CBD无关的过境车辆；第二步是提高CBD内道路、停车场用地比例，由现状的13%提高到规划的24%；第三步是在完成地面层交通组织的基础上考虑远期结合邕江防洪堤高度建设CBD高等步行平台的可能，并为未来建设地铁或轻轨留有余地（图3）。图3（3）景观系统富有时代特征的景观是CBD的重要标志，这也是方案一突出的特点之一，即利用滨江优势形成极富特色的沿江建筑群和绿地广场系统。南宁市CBD景观系统主要由二轴二心组成。一条主轴是利用朝阳路商业主干道发展为商店毗邻，繁华热闹的商业主轴。另一主轴是沿滨江路发展为高楼林立，气势雄伟，环境优雅的建筑、水体、绿地、广场融为一体的商务主轴。二心之一的是位于朝阳路、民生路交汇点的商业中心，主要由各大型商场和娱乐设施组成。另一中心位于中山路的南段与滨江路之间，主要由五栋高层、超高层建筑群和信息广场组成。形成南宁市的新商务中心，新商务中心也是二条主轴的交汇点。在南宁市功能更新的背景下，中心区规划走的是一条集中和疏散相结合的道路，疏散的同时强调了集中，在此过程中必然会带来建筑的集中。南宁市中心区规划容积率