万达式扩张暴露软肋

1、万达式”扩张暴露软肋不再满足于只称雄商业地产领域的万达 , 在挥动“螯”多元化进攻的同时，也隐隐露出了其肋下的软肋。24 年、70 多个城市、 100 多座万达广场，成就了王健林的万达地产商业帝国。虽然王健林依然带领他的“万达”，用或受人推崇备至或为人所诟病的“万达 模 式”前行在中国的商业地产版图上，但对万达的发展速度以及看不清楚的资金链 , 外界 从没停止过质疑。今年目标 3500 亿据万达 2012 年工作报告显示，截止 2012 年 12 月 31 日，万达总资产已达 3000 亿元，比 2011 年增长 50%o 收入 1416. 8 亿元, 完成年计划的 122%, 同比增长34.

2、 8% o据万达集团公布的数据 ,2012 年集团商业地产收入 1097 亿元,完成讣划的 113%, 同 比增长 15. l%o 其中物业销售仍占据万达营业收入大头 , 2012 年，万达商业 地产竣工入 伙 539. 3 亿元，占商业地产收入的 49. 16%, 占集团总收入的 38. 06% 。而 持有商业物业 收入合计 229. 96 亿元, 仅占万达集团总营业收入的 16. 23% 。对此，大连万达集团董事长王建林表示，商业地产作为万达的核心，其增长率低 于企业整体增长率，说明万达收入的增长更多来自非地产业务。“这是很可喜的现 象。”有业内人士表示 , 这也体现出王建林对于销售类物业

3、收入占比过大的担忧，并 希望 通过非地产业务的增加，摆脱原来简单的重资产高周转的模式。据统计?，万达集团去年新组织开业 17 个万达广场、 1个万达中心，新增持有物业 318. 7 万平方米 ; 租金收入 52. 07 亿元，同比增长 50. 5% 。酒店建设公司新竣工开2013 年 6 月 19 B,59 岁的王健林宣布了英国的两项投资 :3. 2 亿英镑并够英 国圣汐 游艇公司以及 7 亿英镑投资建设伦敦万达酒店。这也是万达笫二次扬帆出 海。对于万达集团在文化、旅游产业领域亮出的多个大手笔，王健林也向外界确认: 万达投资的中心，正在从竞争激烈的商业地产领域，向文化、旅游等领域转移。对于转型

4、的原因，王健林说 : 这是在为万达集团储备未来 10 年的竞争优势。此外，万达集 团从 2012 年起，将每年追加 200 亿元，发展旅游，儿十亿元，扩大文化产业。对于最核心的商业地产，万达同样也提出了 “加大商业物业持有计划”和“去 服 饰化”业态调整的转型要求。而这场转型讣划是否能提升万达商业地产持有型物 业的经 营业绩和解决此询一直被外界所诟病的万达广场租金收益率过低问题，还有待验证。王健林希望，到 2020 年, 万达商业地产的收入比重将降到 50% 下，彻底实现 转 型。此外，万达也在积极探索电子商务。今年 5 月王健林在接受媒体采访时表示， 万 达集团将在 7 月推出“智能广场”，

5、“这算是某种意义上的电商，不过是为万达广 场做 软服务的。我们现在已经有了儿百人的团队 , 将在今年选四五个城市做试 点。”资金链存隐忧王健林曾言：“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使 用的资金。”对于万达正在尝试的转型，有业内人士指出，其多元化扩张的背后存在着资金 链 隐忧。另外 , 万达投入的儿大产业，例如酒店、旅游产业，都需要想起的经营才能实现盈利，这与高周转的万达模式不免产生矛盾，其投入的文化产业 LI 前的盈利能力 亦十 分有限。万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租 金收 入和物业中长期抵押贷款等。而在 2011 年以后，随着房地产

6、调控的深入，银行 贷款紧 缩，整个行业资金面趋紧。为周转资金，万达一般将酒店、写字楼的装修等项LI 外包合作，有时出让部分项 LI 股权或山其他企业垫资。此番境况下，万达最主要的 融资渠道 就是发行信托融资。据了解 , 2011 年，万达发行了 10 款产品共 71. 76 亿元。即便如此，该融资额和 万 达动辄上千亿元的年投资比起来也是杯水车薪。对于在维持商业地产高速扩张和加大持有物业规模两项汁划面前，如何维系资 金 链难题 , 万达将希望放在资本市场，3月 22 日恒力商业地产 (000169. HK) 首次公布消息，同意向大连万达商业地产 出 售 65% 股权，待售股份代价为 4. 655 亿港元或每股 0. 25 港元，待售可换股债券代 价为 2. 09 亿港元，总的收购代价为 6. 74 亿港元。6月 25 日，恒力再发公告称，公司出售完成及买卖协议已完成交割。至此，为 上 市奋战多年的万达终于成功登陆了香港资本市场。业内认为 , 在香港成功借壳上市，最直接的利好就是能打通一个低成本的融资 通 道。此外，恒力的主营业务为商业地产 , 这对于万达来说分批注入商业地产资产就 成为 了可能。不过虽然王健林一