房地产开发企业的资金流控制(共5页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产开发企业的资金流控制企业的资金流控制和收益息息相关，管好资金流，可有效地提高企业收益。企业的目标：股东财富最大化，比较综合的指标是净资产收益率，从净资产收益率可以分析到企业在经营中存在的问题等，如万科在2009年9月30日的杜邦财务分析体系：2009-09-30  杜邦分析一、 净资产收益率8.46%        总资产收益率2.3781%X权益乘数1/(1-0.67)=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100 

2、;      主营业务利润率10.0109%X总资产周转率0.2375%=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:129,502,509,182期初:119,287,709,407           净利润2,957,592,239/主营业务收入29,543,838,457 主营业务收入29,543,838,457/资产总额129,502,509,182    &

3、#160;   主营业务收入29,543,838,457-全部成本25,075,187,125+其他利润-163,961,887-所得税1,347,097,207 流动资产123,792,767,960+长期资产5,480,143,643    主营业务成本22,828,988,101营业费用934,484,166管理费用887,374,562财务费用424,340,297   货币资金27,614,616,095短期投资0应收账款501,523,208存货86,752,229,378

4、其他流动资产8,924,399,2781、从上图可以看出，净资产收益率由权益乘数和总资产收益率组成。权益乘数反映的是企业的资本结构，权益乘数越高，企业的财务风险越大，收益也越高。但银行贷款受到各项政策的限制，自有资金比率应达到投资总额的40%，如果负债比率高，会加大企业还款的压力，引起资金流的紧张。2、主营业务利率：由总资产周转率和净利润率组成。对于总资产周转率，在房地产开发企业中，比重最大的是存货，如何提高存货周转率，加快存货周转，减少资金占用，可有效提高净资产收益率，在企业开发过程中，几种不同的付款方案，对项目的收益的影响是不同的：项目由多层组成，总建筑面积10万平方米，建筑层高6层，20

5、08年4月开工，2008年7月主体封顶。成本及收益情况如下表（未计贷款利息支出）：序号项目说明标准（元）一平均售价 5,000 二1土地占地面积67000平， 1,000 容积率1.5土地成本10000万元（含契税、配套费）2建安成本1400元/平方米（含地下室（200元/平方米） 1,400 3基础设施含供水、电、气、供暖挂网 400 4配套设施业主会所、幼儿园 300 三营业成本小计 3,100 5营业税金及附加 300 6营销费用按营业成本的2.5%估算 78 7管理费用按营业成本的2%估算 62 8不可预见费用按营业成本的2%估算 62 四利润总额 1,399 五所得税 350 六净利

6、润 1,049 七净利润率21%方案一：工程由建安企业进行垫款，在四层以下只支付农民工工资款，四层以上支付形象进度的70%，竣工验收付至总造价的95%，2008年4-7月资金情况如下： 四层以下，工程约完成总进度的50%，农民工工资占总形象进度的25%，4-6月工程需要量计算如下： 1,400×50%×25%×10=1750万元，平均每月600万元； 至七月工程封顶，工程完成总进度的70%，七月需资金： 1200÷6×70%×10=1400万元。 按银行贷款要求，自有资金比例不低于40%，公司应有自有资金=（5000-1399）

7、15;100,000×40%÷10,000=14,404万元，支付完土地款后余额为4000万，待7月封顶可用预售款支付工程款。此时不需贷款，收益不变。方案二：每月根据形象进度付款70%，全部工程验收合格后付至完成工程量的80%，结算审计后，付至结算总额的95%：封顶前，4-7月所需工程款计算如下：1,400×70%×70%×10=6,860万，公司原有4,000万，需贷款3,000万，按2008年12月23日人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.4%上浮30%：7.02%计算，三年共需支付贷款利息632万，对收益影响如下表:序号项目说明标准（

8、元）一平均售价5000二1土地占地面积67000平1000容积率1.5土地成本10000万（含契税、配套费）2建安成本1400元/平方米（含地下室200元/平方米）14003基础设施含供水、电、气、供暖挂网4004配套设施业主会所、幼儿园3005借款利息63.2三营业成本小计37326营业税金及附加3007营销费用按营业成本的2.5%估算788管理费用按营业成本的2%估算629不可预见费用按营业成本的2%估算62四利润总额1,335五所得税334六净利润1,001七净利润率20.02%收益由不需贷款时的21%下降至20.02%。方案三：每月支付形象进度的95%，4-7月所需资金如下：1,400

9、×70%×95%×10=9,310万元，公司原有资金4,000万，需贷款6,000万元，按2008年12月23日人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.4%上浮30%：7.02%计算，三年共需支付贷款利息1,263万，对收益影响如下表:序号项目说明标准（元）一平均售价 5,000 二1土地占地面积67000平 1,000 容积率1.5土地成本10000万（含契税、配套费）2建安成本1400元/平方米（含地下室200元/平方米） 1,400 3基础设施含供水、电、气、供暖挂网 400 4配套设施业主会所、幼儿园 300 5借款利息 1,263 三营业成本小计 4,3

10、63 6营业税金及附加 300 7营销费用按工程成本的2.5%估算 78 8管理费用按工程成本的2%估算 39 9不可预见费用按工程成本的2%估算 119 四利润总额 102 五所得税 25 六净利润 76 七净利润率1.53%收益由不需贷款时的21%下降至1.53%，由此可见，提高存货周转率的方法之一就是降低存货账面价值。二、 压缩按揭贷款，加快回款速度。在商品房销售中，商品房销售合同已签完，按客户的要求需办理按揭贷款，包括商业贷款、公积金贷款，企业应具备完善的制度以加速回款。因公积金的办理速度较慢，在具备办理公积金贷款（主体封顶）的条件下，从签署商品房销售合同至收到公积金贷款，大约需1个月

11、至2个月的时间，现举例说明控制公积金贷款的决策： 王三先生同× ×楼盘于2008年5月15日签订了商品房买卖合同，100平，单价5,000元/平方米，房款总额50万，首付25万已交，余下的款项拟使用公积金贷款。根据楼盘现有条件，约在120天后主体封顶，公积金贷款到账约在180天后，此款项平均收账天数为180天；根据前面数据，变动成本率=3,100/5,000=62%；机会成本率按10%计算，则：此款项平均余额=25万×180÷360=12.50万此款项所占用的资金=12.5万×62%=7.75万此款项机会成本=7.75万×10%=0.775万如改变折扣条件，对此客户一次性付款，给予1%的折扣，此客户会在10天付款。此折扣政策所带来的成本计算如下：此款项平均余额=25万×10÷360=0.69万此款项所占用的资金=0.69万×62%=0.43万此款项机会成本=0.43万×10%=0.043万现金折