翰泊天秀城开盘前推广方案

1、方案范文无法思考和涵盖全面，最好仔细浏览后下载使用。前言一、 商丘市房地产市场分析二、本案SWOT分析三、存在问题分析四、推广目的五、 推广策略六、推广主题七、楼盘形象包装八、媒体宣传组合策略九、促销活动总结前 言进入2010年，房地产市场也开始进入了新一轮的销售高潮，商丘楼市竞争势必更趋于白热化，房地产营销战越战越烈，整个房地产市场呈现以下几个特点：1、楼盘品质和整体素质都在不断提升。2、广告量不断增加。主要表现在广告版面越做越大，广告频率越来越高。3、促销手段变化多样，促销活动层出不穷。4、购房客户越来越理性，购房时越来越谨慎。以上种种市场表现预示着，今后房地产营销的困难在不断增加，竞争在

2、不断升级。对于翰泊·天秀城来说，目前正处在四面埋伏的境地，前后夹击，左右受迫。书香人家、金地绿洲、金阳小区、居易港湾、都市·明星花园、景苑等项目，与翰泊·天秀城相比在地段、景观、规模、价格或多或少类似，相近之处颇多，区位市场竞争相当激烈，如何在竞争中保持自己独有的特色，以实在的销售业绩来证明自己的实力是本阶段营销的关键。 一、商丘市房地产市场分析（一） 城市发展方向分析商丘市作为豫东的一个中型成市，随着高速公路的修建，整个城市未来的规划方向主要是向南、向东发展；主要楼盘集中在神火大道沿线。（二） 市场需求分析 整个市场表现为“有效需求供给不足，无效供给过大”。目前

3、有一大批（诸如私营企业主、企业职工、行政事行单位领导干部等）消费者，对现有住房不满意，急需购买高品质、高档次的住宅。（三） 开发商开发水平分析目前，商丘市开发商数十家，一线、二线开发商相续进驻，同时带入成熟的营销观念，有效提高商丘市整体开发水平。（四） 楼盘开发状况分析 从商丘市目前正在开发及已开发楼盘来看，无论从建筑设计，还是小区内环境规划，都朝着规模、上档次的住宅社区发展。（五） 市场推广策略分析从目前所开发的楼盘的推广手段来看，大批一、二线城市成熟推广手法加以应用，推广手段层出不穷，楼盘包装高档，推广应有尽有。（六） 本区位产品价格及面积分析从产品价格及面积分析从产品及销售价格来看，大多

4、项目产品以小高层及高层为主要竞争产品，主流面积在80140平之间，单价在1400-1800元/平方米之间。二、本案SWOT分析（一） 优势 1、本案位于商丘市平原路与文化路交汇处，交通方便，四通八达。 2、周边配套设施齐全，紧临商丘市师范学校，实验中学，有效带动校园经济。 （二）劣势1、本案位于商丘市西部，与城市规划向南、向东发展相反，升值潜力较低； 2、由于本案体量较小，几乎没有小区环境，不利于提高项目品质。3、周边环境较差，临近主干通，人流、车流较大，噪音较大，人口较为复杂。（三）机会1、 由于目前商丘市滞后的开发水平，为本案留下了较大的操作空间。2、项目周围暂时可销售楼盘较少，为项目销售

5、还来机会。3、项目周边学校林立有效提高周边人文环境及消费能力。（四）威胁 书香人家二期、金地花园二期以及项目东侧楼盘的开工，有效的拦截部分购房客户。 二、目标客户分析依据目前商丘市房地产市场情况分析及本案的分析来看，本案客户主要范围在民主路以南、南京路以北、凯旋路以西以及商丘周边各城镇，本案的目标客户应定位于中、高收入者，具体确定为：1、 周边企业单位职工(振华玻璃厂、师院学校等)2、 周边各市场(钢铁市场、家电市场等)及门店私营工商户3、 周边各行政事业单位的中层以上领导干部4、 商丘市郊县的个体经营者5、市内有一定经济基础的投资客三、存在问题分析翰泊·天秀城自VIP会员认购至今已

6、有数月，积累VIP会员共计300余户，到访客户急剧减少，VIP会员停滞；远远没有达到销售所需的预定需求，前景不容乐观；同时客户普遍心里价格较低。通过对翰泊·天秀城周边楼盘调研分析、前期来人、来电表单分析、归类、研讨以及客户反映问题总结和商丘市房产市场的动态变化，发现存在以下问题：（一） 内部因素 1、工程进度太没有有效跟进，导致一部分客户对公司的资金实力产生怀疑，客户流失。2、工程现场管理混乱，致使部分客户对小区工程质量表示质疑。3、广告投入缺乏，不能有效增加新客户到访。4、售楼部内部装饰包装简易不能有效提高客户心里价值。5、现场外围仅有围墙包装，不能有效拦截过往客户。（二） 外部因

7、素 1、商丘房产市场发生了较大的变化，大体量竞争楼盘相续推出，翰泊·天秀城与竞争楼盘书香人家、金地绿洲等楼盘相比并没有太大优势。2、竞争楼盘的推广力度加大，金地绿洲封顶销售，书香人家“五·一”全线销售(现已建到四层，前期为团购，小区规模大)，金阳小区海量发放宣传页等促销活动，分流走了大量意向客户。四、推广目的1、 提高VIP会员数量，为开盘热销做好铺垫。2、 通过整体包装推广，提高楼盘品质形象。3、 加强客户对翰泊·天秀城忠诚度的培养。4、 进一步提高翰泊·天秀城的知名度和美誉度。5、 全面提高客户心理价格，有效稀释前期VIP会员。五、 推广策略 遵守循

8、序渐进的原则，采用推进式策略。在巩固品牌形象的同时，提升整体品牌形象。通过立体整合营销，提升楼盘综合品质。六、推广主题根据楼盘的定位、楼盘的特色卖点、楼盘的目标客户、楼盘的地位以及竞争个案的对比分析，确立本案推广主题围绕“文化路·纯电梯·双气宜居尚品大宅”来进行，通过这一主题词的确位，来体现本案的品位、地位与档次。具体体现在以下几个方面：1、城市繁华中轴线，贯通全城中心桥梁雄踞文化路与平原路交汇处，据守商丘城市中轴线-文化路龙头堡，上风上水的黄金地脉，城市发展的动力源；文化路，商丘市国际化中心大道，沿路学校、企事业单位密布，政府机关林立。平原路，衔接南北城市主干道之一，无限

9、都市繁华尽汇与此，往来畅行无阻，尽享都市繁华，地段的尊贵性及灵活便捷的交通，让每一位业方都能够尽享宁静闲趣的居家环境与繁华现代的都市氛围带来的精彩生活，璀璨远景，万众瞩目。2、成熟生活配套，渲染上游雅致生活底色 项目周围商业配套完善，文化氛围深厚，行政事业单位群集，娱乐休闲设施齐全；师范学院、实验中学、丹尼斯等教育、医疗、商业配套设施助力翰泊·天秀城上游生活理想，将繁华与便利一网打尽，上游生活呼之欲出，一二层临街商铺，整体规划，分户经营，灵活操作，繁华前景就在眼前。3、精雕琢.求细节.品尊崇一生 细节彰显尊荣，品质成就奢华。作为三鼎地产在商丘的开山之作，翰泊·天秀城对建筑精

10、雕细琢，从每一个细节出发，小到每块砂石的配比、承重的大小，大到钢筋水泥，只为您的放心，对细节的极度奢求，对品质的极度尊崇是我们对社会的承诺，4、以人为本.精雕细琢，构筑精彩生活空间 翰泊·天秀城采用定制式户型，每个房间，每个尺度，都优先考虑人的动线、家具家电的摆设，以高雅、实用为核心理念，匠心布局，营造出和谐大气的人性自然空间，多重空间体验现代居家典范，真正实现居住空间的均好性。 5.双气纯电梯豪邸，领略尊贵舒适的居住空间翰泊·天秀城户户电梯进门，尊贵双气入户，为业主营造一个四季如春的生活环境，打造更舒适优越的尊贵生活。为了达到极佳隔音、隔热、保湿以及防尘效果，采取定制双层

11、中空玻璃，出则繁华，入则宁静。6、星级管家物业服务，全情呵护尊崇生活吸纳国际物业管理品质精髓，采用酒店式星级服务标准。坚持“管则精品，干则一流”的原则，全力构筑温馨、安全、舒适、恒久之宜居社区环境，为居住者提供全方位的尊贵服务。24小时全天候、全方位的专业化服务，把尊贵配套与高尚服务融入到业主的居家生活之中，让业主在工作之余，真正享受到星级服务的每一个人性化细节，感受到星级物业服务的体贴呵护，感受上游生活带来的尊贵享受，彰显上游居家温暖质感。七、楼盘形象包装（一） 售楼部包装1、售房部门头重新制作，加强过往人流的关注；2、售房部内部展板重新制作，突出项目品质特色；3、售房部上部悬挂刀旗，营造热

12、销气氛。4、售房部内部物品重新摆放调整，便与销售需求。（二） 道路形象包装1、平原路与文化路大型旗帜制作，吸引客户注意力。2、所有围墙重新更改制作，突显项目高贵品质形象。(三)工地现场包装1、 工地现场严禁非施工人员进入。2、 建材要分类别堆放整齐，给人井然有序的良好形象。3、工地指示牌、警示牌固定在显眼的位置。4、加强施工人员管理，严禁向客户乱说。（三） 物业形象包装在翰泊·天秀城售楼部安排二个保安人员，统一服装，负责客户入门之前引进工作，提前感受物业的体贴服务。八、媒体宣传组合策略结合项目实际情况，选择以下媒体组合：1、重新制作宣传页在客户主要范围：民主路以南、南京路以北、凯旋路

13、以西以及商丘周边各城镇进行重点散发单片，在主要路口、学校门口、商场门口及各市场及沿街门店进行铺单。2、重新制作宣传册，仅在售楼部使用，提高楼盘品质形象。3、选择当地报纸媒体宣传(商丘日报、京九晚报)、DM、电视、短信(通过短信对老客户进行回访同时带动新客户)、户外等)（三）公关活动 (一)、举办“翰泊·天秀城产品推荐会”活动产品推介会是开发公司和客户互动交流的最好平台，在房产销售过程非常重要。它对促进楼盘的销售和扩大楼盘的品牌知名度、美誉度起着不可替代的作用。此活动安排在5月份举办，前提条件是小区工程有较快的进度，借此机会宣传小区，同时有效提高VIP会员数量，为后期销售做好铺垫。1、让客户更加深入地了解本案，增强VIP客户的信心，消除持币观望者的顾虑； 2、通过本次产品推介会赢得客户的口碑，促进本案的销售； 3、展示和提升本案的品牌知名度和美誉度； (二)、举办“我的地盘，我做主，装修方案大比拼”活动 为了提高客户对所有户型的认可度，可以邀请商丘各个装修公司及个人对所有户型进行装修设计，对所有效果图过行评比，把较好的效果图进行归类，设置在销售部，可以让客户直观感受到以后家的从容。九、促销