(应用经济学财政学专业优秀论文)烟台市房地产企业税收征管研究

1、山东大学硕士学位论文中文摘要近年来，我国房地产业取得了迅速的发展，有效地带动了其他相关行业或产业的快速发展，在国民经济发展中发挥着重要的作用。与此同时，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年提高，房地产税收成为国家财政收入的重要组成部分。作为一个税源潜力丰富的产业，房地产业始终是税务机关税收征收与管理的重点行业，而房地产企业作为房地产业的主要构成，其本身的经营特点决定了其涉及税种多、纳税环节复杂，给税收征管工作带来了一定的困难。此外，由于税务机关与房地产企业的信息不对称，税务部门税收征管体制尚不健全，对于房地产企业的税收征管仍处在一个较低的水平。如何加强房地产企业的税收征管给我们提出了新的要求

2、。本文主要采用案例分析、归纳总结、对比分析的方法，对房地产企业的税收征管问题进行探讨。全文共五章，各章的内容如下：一、导言。介绍了选题的背景以及本文的结构与研究方法，并对国内外房地产税收征管的研究进行综述，提出了本文的创新之处与不足。二、房地产企业与房地产业税收征管。简要介绍了我国房地产业的发展现状，房地产企业的经营特点及税收征管概况，并对二者的关联关系进行分析。三、烟台市房地产企业税收征管的现状。从房地产的发展状况，对房地产业税收的征管流程与征管方法进行介绍，评析烟台市的房地产企业税收征管现状，指出其房地产企业税收征管过程中存在的问题，并分析其成因。四、国内外的房地产税收征管经验借鉴。首先，

3、以国内房地产业税收征管的典型地区为例，分析其房地产税收征管模式。其次，介绍国外房地产税收征管的总体现状，并选取房地产业和税制发展较为成熟的美国、法国以及跟我国有较多相似之处的日本为对象，分析其房地产税制及税收征管特点。五、完善烟台市房地产企业税收征管的思路。以第三部分对烟台市房地产企业税收征管的分析为基础，通过借鉴国内外税收征管经验，提出在当前税制下完善烟台市房地产企业税收征管的思路及优化房地产企业税收征管的外部环境的建议。山东大学硕士学位论文关键词：房地产企业：税收；税收征收与管理；烟台市I I知识水坝damdocdamdoc为您倾心整理(小店)(QQ2218108823)山东大学硕士学位论

4、文A b s t r a c tI nr e c e n ty e a r st h e r ei sr a p i dd e v e l o p m e n ti nd o m e s t i cr e a le s t a t ei n d u s t r y , w h i c he f f e c t i v e l yd r i v e so t h e rr e l a t e di n d u s t r i e sa n dp l a y sa l li m p o r t a n tr o l ei nn a t i o n a le c o n o m i cd e v e

5、 l o p m e n t M e a n w h i l e ，t h ep r o p o r t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r y St a xr e v e n u et of i s c a lr e v e n u ei n c r e a s e sy e a rb yy e a r , a n dr e a l - e s t a t e - - t a xb e c o m e sa ni m p o r t a n ts o u r c eo fn a t i o n a lf i s c a lr e v e n u e

6、 s A sa ni n d u s t r yw i t ha na b u n d a n tp o t e n t i a ls o u r c eo ft a x ，r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa l w a y sb e e nc r i t i c a li n d u s t r yf o rt a xa u t h o r i t i e st oi m p o s ea n dm a n a g e T h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ee n t e r

7、p r i s e sd e t e r m i n et h e i rn u m e r o u st a xc a t e g o r i e sa n dc o m p l i c a t e dr a t e p a y i n gp r o c e d u r e s ，w h i c hb r i n gl o t so fd i f f i c u l t i e st ot h et a xa u t h o r i t i e s B e s i d e s ，i n f o r m a t i o na s y m m e t r ya n di m p e r f e

8、c tm e c h a n i s ms t i c kt h et a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n tt oal o wl e v e l T h en e e d st os t r e n g t h e nt a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yb r i n gf o r w a r dn e wc h a l l e n g e st ou s T h i sp a p e rm a i n l

9、ya d o p t e dc a s es t u d i e s ，i n d u c t i o na n ds u m m a r i z a t i o na n dc o m p a r a t i v ea n a l y s i st oa n a l y z et a xc o l l e c t i o np r o b l e m s I ti n c l u d e sf i v ec h a p t e r s ，p r e s e n t i n gb r i e f l ya sf o l l o w ：T h ef i r s tc h a p t e ri s

10、i n t r o d u c t i o n I ts h o w sr e s e a r c hb a c k g r o u n db yn o w , t h es t r u c t u r ea n dm e t h o d o l o g yo ft h ep a p e r A n di ti n c l u d e sas u m m a r i z a t i o no fr e l a t e dr e s e a r c ha n dp u t sf o r w a r dt h ei n n o v a t i v e n e s sa n di n s u f f

11、 i c i e n c yo ft h ep a p e r C h a p t e rT w ob r i e f l ye x p l a i n st h ea c t u a l i t yo fC h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n dt h e i rt a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n ta n da n

12、 a l y z e dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et w o C h a p t e rT h r e ei n t r o d u c e st h ea c t u a l i t yo ft a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n to ft h ec i t yo fY a n t a ii nt h er e s p e c t so ft h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，t h ei m p o s i n

13、 gp r o c e s s e sa n dm e t h o d s T h i sc h a p t e ra l s op o i n t e do u tt h ep r o b l e m sw i t h i nt a xi m p o s i n ga n da n a l y z e dt h er e a s o n sb e h i n dt h e m C h a p t e rF o u ra n a l y z e st h et a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n ti no t h e rc o u n t

14、 r i e s F i r s t l y , t a k es o m ec i t i e ss u c ha sW u h a n ，Z h a n g y eo fG a n s ua se x a m p l e s ，a n a l y z eI I I知识水坝damdocdamdoc为您倾心整理(小店)(QQ2218108823)山东大学硕士学位论文t h e i rt a x a t i o np a a e m S e c o n d l y i n t r o d u c et h et a xi m p o s i n ga n dm a n a g e m e n t

15、o fo t h e rc o u n t r i e s ，a n dt a k et h eU n i t e ds t a t e s ，w h o s er e a le s t a t ea n dt a x a t i o na l r e a d yb o t hq u i t ed e v e l o p e db yn o w , a n dJ a p a n ，w h i c hh a sm a n ys i m i l a rp o i n t sf r o mC h i n a ，a n da n a l y z et h e i rm e c h a n i s m

16、so fr e a le s t a t et a x a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c so ft a xc o l l e c t i o n C h a p t e rF i v ec o m e su pw i t ht h es u g g e s t i o no fp e r f e c t i n gt h et a xc o l l e c t i o nm e c h a n i s mu n d e rc u r r e n tc i r c u m s t a n c ea n do p t i m i z et h e

17、o u t s i d ee n v i r o n m e n to ft a x a t i o nf o rr e a le s t a t et h r o u g hc o m p a r i n gC h i n aa n df o r e i g nc o u n t r i e sb a s e do nt h ea n a l y s i so fc h a p t e rt h r e e K e y w o r d s ：R e a le s t a t ee n t e r p r i s e ；T a x a t i o n ；C o l l e c t i o na

18、 n dm a n a g e m e n t ；I VY a n t a iC i t y原创性声明本 橱窗胡：所墅湖鸲维敝，是本人在导师l 翔静导下，独垫挂行研究所取得的J $ 之秉。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已瞪朔囊蝣陶过晦陴觅戒果。对茌蛐蛳葫胙出菱弱舔艏q 个人和集体均已槲以明晚前棚。棚蜘彭黼由本 承担。：龌日期：玉2 碰：J关于学位论文使用授权的声明本人完全了解山东大学有乡踝留、使用学位论文的规电同意学校保留或向国家微f 碣奶阢构送霆 舒啪复日蝌和电子f 缸允带包确烂积饼耕昔阅：本 授权山东煳以将本学衄镑瑚矬卿鸡赔盼内容编入有羯魄歇列旆检索，可队衬聊、

19、缩印弱勒撼蜉吸保葡岔姘吼臻津学位做。：捌墨导师戤痤生日觌之趟：纠7山东大学硕士学位论文( 一) 问题的提出一、导言近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。2 0 0 6 年国家税务总局发布的统计报告中提到，“十五期间，我国房地产业税收完成5 1 9 0 9 8 亿元，年均增长4 1 4 ，增幅在各行业中居于首位。然而，房地产企业的经营存在开发项目周期长、环节多、会计处理复杂等特点，这就决定了其涉及的税种多，纳税环节复杂，给税收征管带来了一定的困难。另一方面房地产企业纳税意识薄弱

20、，不少房地产企业出于自身利益最大化的考虑，使用各种手段进行偷逃税，税务机关对房地产企业的税收征管效率不高，导致房地产企业存在大量偷税漏税现象。加强房地产企业的税收征管是我们面对的一个长期难题，也是一个具有现实紧迫性的课题。在税收征管的新形势下，如何利用信息化平台，实现资源共享，实时、有效的控制税源? 如何加强各部门间的合作，提高税收征管效率? 如何对外部环境进行改造，从而为税收征管创造有利条件? 这些都是税收征管部门迫切需要解决的问题。此外，随着内外资企业所得税的合并，企业所得税率统一为2 5 ，对房地产税收征管部门提出了更严峻的挑战：如何在税率降低的情况下，通过提高征管效率来确保房地产税收收

21、入? 目前，继2 0 0 7 年末美国的次级债危机，2 0 0 8 年9 月1 5 日雷曼银行宣布倒闭，引发了全球的金融风暴，我国的房地产行业也受到了一定的冲击，不少房地产企业存在着生存的压力，其更有着偷税漏税的动机去缓解压力。在房地产经济不景气的形势下，提高房地产企业的税收征管效率，确保房地产税收收入是房地产税收征管部门面临的另一挑战。基于房地产企业税收征管的特殊性，以及内外资企业所得税合并下确保房地产税收收入难度的提高，在金融风暴席卷全球，房地产行业发展遭遇困难，偷税漏税动机强化的情况下，通过借鉴国内外税收征管经验，对烟台市房地产企业的山东大学硕士学位论文税收征管进行深入分析，不仅可以对其

22、税收征管提出相应的改进建议，还可以为我国房地产业税收征管提供范本。( 二) 研究综述1 、国外已有的研究国外对房地产业税收的研究，较多集中于以下两类；一是从经济学的角度来分析房地产税收的经济效应；二是从房地产税种及税率的设置探讨房地产税制。W i l l i a mD i l l i n g e r 在城市不动产税改革原则及建议中指出，从某种程度上说，发展中国家低的财产税反映了税务管理上的失败。税收管理的失败一定程度上可以通过程序上的改革加以纠正：通过改善查找和识别财产系统可以提高税收覆盖率；采用客观、公式化的“批量房地产评估”可以提高课税价值评估准确性，避免评估师和纳税人的主观影响；建立一个

23、征税监督系统可以更容易地找到主要的违法者，并采用税务清查结算来提高征收效率。J o a nY o u n g m a n ，J a n eM a l m e 在新环境下的财产税：国际税制改革的经验和教训中提出，在经济转轨国家，开征财产税需要较强的管理能力，因为这些国家的市场经济体制还不健全。此外，他们在文中阐述了财产税与财产权之间的复杂关系，不主张所有权的登记，但认为纳税可以是一种以适当价格确保财产权安全的方式。A d a mS m i t h 在其著作国富论中对土地租金征税的问题进行了单独论述。这里的地租税的课税对象是上面盖有建筑物的土地。他认为地租税可以根据固定清单或者通过有规律的更新来征

24、收，土地税应该完全由土地所有者支付，税金应低于土地租金并且估价程序应从计税基数中排除所有的人为改进对税基的影响。政府行为造成土地增值时就应该征收特种税。2 、国内已有的研究目前国内对于房地产业税收征管的相关研究，较多的集中于从税收实体法的角度完善房地产业税收体系，对于房地产税收征管的相关研究不多，主要分为二大类：一是从行业的角度来分析房地产业的税收征管问题；二是对地方的房地产税收征管经验进行总结，并提出相应的改进意见。2山东大学硕士学位论文( 1 ) 从行业角度剖析房地产业税收征管存在的问题关于房地产行业税收征管问题的探讨，学者主要从房地产税收征管面临的问题及成因、加强房地产行业税收征管的政策

25、及建议等方面入手，针对房地产税收征管面临的问题及相关的解决措施进行探讨。关于房地产税收征管面临的问题及成因，学者从各个角度进行了评析。龚爱平、林芳华( 2 0 0 2 ) 主要从房地产开发企业的角度分析，认为主要是因为房地产开发企业账簿设置和凭证不够规范、收入核算不准确、虚增成本、乱摊费用，从而增加了税收征管难度。杨丽斐( 2 0 0 6 ) 圆、张舒( 2 0 0 7 ) 同样认为是房地产企业财务核算不规范，导致房地产经营项目难以管理，房地产企业税款难以清缴。陆奇( 2 0 0 5 ) 认为除上述的房地产开发企业的因素之外，纳税主体认定难、政策不清界定难、行政干预执法难、控管不力征管难、职能

26、部门协调难也是造成当前税收征管难的原因。张舒、谢义( 2 0 0 6 ) 认为主要是税收优惠政策侧重于区域优惠而轻产业优惠，房地产企业利用区域税收优惠获取高额利润，房地产企业财务混乱、会计信息严重失真。刘彩丽( 2 0 0 5 ) 则认为应该科学界定房地产业的税收负担，当前房地产业税收征管中存在的主要问题更多的是税收体制不健全、执法机关执行不力、公民纳税意识淡薄等综合因素的结果。阿斯哈尔吐尔逊( 2 0 0 6 ) 从不同的角度分析，认为房地产估价制度不健全、房地产登记制度不完善也是造成房地产税收征管难的原因之一。李卫华、周鹏( 2 0 0 7 ) 除了从税收体制、税收征管机关、企业三个方面找

27、原因外，还对出现这些问题的原因进行了分析。学者同样对如何解决房地产税收征管问题提出了相应的建议。龚爱平、林芳华( 2 0 0 2 ) 认为应加强对企业财务人员的培训、提高税务干部的素质、加强账簿管理。蔡小和( 2 0 0 5 ) 从房地产企业税收核算规范的角度来讨论房地产企业。龚爱平，林芳华房地产业税收征管存在的问题及解决办法 J 江西财税与会计，2 0 0 2 年1 2 期。o 杨丽斐规范和强化房地产企业税收征管 J 开放潮，2 0 0 6 年Z 5 期。o 张舒加强房地产企业税收征管的思考 J 财政监督，2 0 0 7 年0 3 期。o 陆奇房地产业税收征管难题如何破解 J 时代金融，2

28、0 0 5 年1 2 期。o 张舒，谢义加强房地产企业税收征管的思考 J 中国房地产金融，2 0 0 7 年0 2 期。田刘彩丽加强房地产业税收征管的基本思路 J 山西高等学校社会科学学报，2 0 0 5 年0 5 期。o 阿斯哈尔吐尔逊规范我国房地产税收征管的思考 J 当代财经，2 0 0 6 年0 5 期。o 李卫华、周鹏基于我国房地产税收征管问题的探讨 J 内蒙古科技与经济，2 0 0 7 年1 6 期。o 龚爱平，林芳华房地产业税收征管存在的问题及解决办法 J 江西财税与会计，2 0 0 2 年1 2 期。o 蔡小和房地产企业税收核算的规范与思考 刀商业会计，2 0 0 5 年0 7

29、期。山东大学硕士学位论文的税收征管，对规范房地产企业税收核算方法提出建议。邱晓燕( 2 0 0 7 ) 从博弈论的角度，剖析了房地产企业税收的收纳双方如何进行博弈。崔晓青( 2 0 0 5 )圆、冷真( 2 0 0 8 ) 从计算机辅助系统的角度，认为要建立信息反馈系统，以便控制税源，提高税收效率，利于税负公平。陆奇( 2 0 0 5 ) 则认为要使房地产业税收征管各环节协调统一，加强纳税辅导，加大惩罚力度，加强发票管理，加强部门间的配合。张舒，谢义( 2 0 0 6 ) 、杨丽斐( 2 0 0 6 ) 建议从加强税法宣传、加快房地产业的制度建设、扩大稽查队伍等三个方面来完善房地产企业的税收征

30、管。詹奎芳( 2 0 0 8 ) 提出要减少房地产企业税收流失，还应培育良好的内外部征收环境，加大部门配合，做好税源控管。刘彩丽( 2 0 0 5 ) 提出的改进意见是统一规范税制，科学设计房地产税收结构：健全法制，做到有法可依。王志嫒( 2 0 0 5 ) 较为深入的探讨了税制改革、税收征管和稽查模式的建立等相关理论，并对实际税收征管工作中房地产业的税收征收、稽查的具体做法进行了现实分析。李卫华，周鹏( 2 0 0 7 ) 提出除了上述措施外，要建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。毛秋生( 2 0 0 7 ) ”则认为还应充分发挥欠税公告的作用。( 2 ) 结合地方房地产税收征管经验进行分

31、析李玉庆、沈浦明( 2 0 0 5 ) 1 2 在调查研究北京市海淀区房产税的基础上，就目前房屋租赁业税收征管中的重点和难点，提出了一些建议。詹三元( 2 0 0 6 ) ”则以衡阳市为例，在阐述了“两税”征收模式后，分析“两税”征管不到位的主要原因，提出要加大税收征管宣传工作力度、调整完善“两税 征管环节。肖绪湖( 2 0 0 7 ) 1 4 则以武汉市为例，提出了营业税实施“项目管税”、企业所得税狠抓“核定征税”、零星税收推行“协作控税 等控管模式。唐晓春、韩乃银( 2 0 0 7 )回邱晓燕我国房地产企业税收的博弈分析 D 苏州大学，2 0 0 7 。o 崔晓青房地产企业税收征管计算机辅

32、助系统研究 J 税务研究，2 0 0 5 年1 2 期。 冷真谈对房地产企业税收防范措旌 J 冶金财会，2 0 0 8 年0 8 期。回陆奇房地产业税收征管难题如何破解 J 时代金融，2 0 0 5 年1 2 期。张舒，谢义加强房地产企业税收征管的思考 J 中国房地产金融，2 0 0 7 年0 2 期。o 杨丽斐规范和强化房地产企业税收征管 J 开放潮，2 0 0 6 年Z 5 期。o 詹奎芳对房地产企业税收流失的几点思考 J 潍坊学院学报，2 0 0 8 年0 l 期。o 刘彩丽加强房地产业税收征管的基本思路 J 山西高等学校社会科学学报，2 0 0 5 年0 5 期。固王志嫒房地产税收征管

33、问题探讨 D 山东大学硕士论文，2 0 0 5 。o 李卫华，周鹏基于我国房地产税收征管问题的探讨 J 内蒙古科技与经济，2 0 0 7 年1 6 期。0 毛秋生房地产业税收管理问题探讨 J 消费导刊，2 0 0 7 年1 l 期。0 李玉庆，沈甫明房产税税收征管的调查与建议 J 税务研究，2 0 0 5 年0 3 期。0 詹三元关于加强房地产税收征管工作的思考 J 衡阳通讯，2 0 0 6 年0 6 期。0 肖绪湖对武汉市房地产税收及控管的分析 J 学习与实践，2 0 0 7 年0 2 期。4山东大学硕士学位论文结合江苏阜宁县为例，分析了在征管过程中存在的征、管、查三分离，由管户制到管事制，

34、客观上造成税务机关对该行业具体情况不明，偷漏税现象难以杜绝。提出要加强对房地产行业税收的组织领导和协调，加强税法宣传的深度，完善房地产行业的税收管理制度和方法，加强对房地产行业税收的专项评估工作，重视对执法人员的教育和学习。张舒( 2 0 0 7 ) 则以针对广西部分房地产公司进行税收专项检查发现的问题，提出了要加强税法宣传，提高公司的纳税意识；加快房地产业的制度建设，完善体制，改革税收体系；扩大稽查队伍，提高税务人员的业务水平和政治素质；坚持“两手抓”，一手抓征管，一手抓处罚。综合考察国内外已有的房地产税收征管研究，尽管已取得了一定的成果，但是仍存在着不足之处。国外对于房地产税收征收管理的研

35、究较少，散见于各种学术期刊，缺乏系统性。国内从企业税收遵从的角度研究房地产业的税收征管忽视了税收征管中的重要一极税务机关；从实体法的角度进行研究，不利于构建和完善房地产业税收征管的整体框架；行业角度剖析房地产业的税收征管问题面过于广，对于个案不具有针对性与适应性。各地房地产税收征管经验的介绍过于零散，不具有总体的应用价值。( - - ) 论文结构与研究方法1 、论文结构本文围绕房地产企业的税收征管问题，以烟台市为例，通过对比国内外房地产税收征管模式，在对烟台市房地产企业税收征管深入分析的基础上，提出相应的改进建议。论文的主要内容如下：导言，提出问题，介绍论文的选题背景，评析国内外房地产税收征管

36、已有的研究，介绍本文的结构与研究方法，提出了本文的创新之处与不足。其中，国外相关的研究较少，列举了部分房地产税收征管的理论研究。而国内研究综述从以房地产行业的税收征管问题和结合地方房地产税收征管经验进行分析两个方面进行文献回顾。o 唐晓春，韩乃银如何加强房地产业的税收管理E J 北京房地产。2 0 0 7 年0 3 期。零张舒，谢义加强房地产企业税收征管的思考 J 中国房地产金融，2 0 0 7 年0 2 期。山东大学硕士学位论文第二章，简要介绍了我国房地产业的发展现状，房地产企业的经营特点及税收征管概况，并对二者的关联关系进行分析。本部分从房地产业的相关概念入手，提出房地产企业具有开发周期长

37、、涉及环节多、对资本具有依赖性、投资与收益具有阶段性、会计核算具有复杂性等特点。一方面，房地产企业的经营及会计核算特点，使税收征管面临不小的难题。另一方面，税收征管又有利于规范房地产市场，协调房地产行业的发展。第三章，介绍了房地产的发展状况、房地产企业税收的征管流程与征管方法，对烟台市房地产企业的税收征管现状进行评析，指出其房地产企业税收征管过程中存在的问题，并分析其成因。近年来，烟台市房地产发展迅速，房地产企业税收收入也逐年提高。烟台市地税局实行一体化税收征管模式以来，取得了一定的成就，但在执行过程中仍存在一些问题，主要体现在房地产企业的收入与成本的确认不准确规范方面。这些问题的成因在于征管

38、部门执行人员素质不高、各个部门之间协作不力等主观因素以及税法体系不健全、公民纳税意识淡薄、外部干扰过大等客观因素。第四章，国内外房地产税收征管经验借鉴。首先介绍了武汉市的做法。武汉市税务部门主动与其他部门协调合作，积极收集房源信息以强化税源管理；对税源进行分类管理：对营业税实行“项目管税”，对企业所得税实行“核定征税”，对零星税收实行“协作控税”。张掖市则从内部理顺征管机构、外部统一流程入手建立高效的征管体系，实行监控基础税源、抓好以票控税、实行三级监督检查制度、发挥“以查促管 、有效规范二手房交易管理的五步走战略，强化税源管理的经验。兰州市成立了房地产建筑安装业税收征管分局，解决市场难题，实

39、行电脑开发票进行税源监控的经验。大连甘井子区提出“规范管理、定人管理、分类管理、项目管理、跟踪管理、综合管理”六项管理新思路的经验。其次，介绍国外房地产税收征管的总体现状，并选取房地产业和税制发展较为成熟的美国、法国以及跟我国有较多相似之处的日本为对象，分析其房地产税制及税收征管特点。第五章，以第三章对烟台市房地产企业税收征管的分析为基础，通过借鉴国内外的税收征管模式，提出在当前税制下完善烟台市房地产企业税收征管的思路及优化房地产企业税收征管的外部环境的建议。作者认为，在当前的税收政策体6山东大学硕士学位论文系下，要构建一个高效的税收征管体系，实行税收执法责任制，提高税务机关的办公效率：通过内

40、部税源精细管理、外部加强部门间的合作，强化房地产企业税源信息采集与管理：通过加强对房地产企业会计基础资料管理、加强票据管理以提高房地产企业税款征收效率。此外，建立健全征管辅助制度、普及房地产税法宣传、规范房地产企业会计核算、构建护税协税工作激励机制、减少房地产企业税收征管的外部干预，从而优化房地产企业税收征管的外部环境，也是提高房地产企业税收征管的有效途径。2 、研究方法本文以烟台市为例，采用以下方法对现状进行分析，并对相应的解决措施进行探索。( 1 )理论联系实际的方法。以我国税收征管的一般模式为理论依据，结合房地产行业特点，并细化到具体城市探讨房地产企业的税收征管。( 2 )归纳总结法。在

41、前人研究的基础上，通过查找相关资料，归纳总结出我国房地产税收征管的总体现状，及美国、法国、日本的房地产税收征管模式。( 3 )案例分析。结合具体案例，对烟台市房地产企业税收征管中取得的经验及存在的问题进行分析。( 4 )对比分析。在分析烟台市房地产税收状况的基础上，通过对比国内武汉市、张掖市、大连甘井子区、青岛市、西宁市、潍坊市在房地产企业税收征管体系构建、税收征管手段、税源信息收集、税源管理方面、纳税宣传方面的成功做法，以及国外以美国、法国、日本为例的国家的房地产企业税收征管经验，提出完善烟台市房地产企业税收征管的思路。( 5 )定性分析与定量分析相结合。由于房地产企业的税收征管是一项正在进

42、行逐渐规范的改革，缺乏全面的实践数据，难以进行准确的定量分析，本文在定性分析的基础之上，在局部进行了定量分析，使问题的分析和结论更具信服力。( 四) 论文的创新与不足目前关于房地产税收的研究，较多的是针对房地产税收体制，对于房地产企业税收征管的研究较少，现有的研究存在一定的不足。如上所述，从企业税收遵山东大学硕士学位论文从的角度研究房地产业的税收征管忽视了税收征管中的重要一极税务机关；从房地产实体法的角度进行研究，不利于构建和完善房地产业税收征管的整体框架；行业角度剖析房地产业的税收征管问题面过于广，对于个案不具有针对性与适应性；各地房地产税收征管经验的介绍过于零散，不具有总体的应用价值。本文

43、的研究一定程度上弥补了现有研究的不足，体现在以下几个方面：1 完善房地产企业税收征管的总体模式和流程。在以往研究的基础上，更系统地对房地产企业税收的征管流程进行叙述，并概括介绍了房地产企业税收征管的总体模式，可以为房地产企业税收征管提供一般模式指导。2 介绍了国内外房地产企业税收征管的典型模式。从房地产企业税收征管涉及到的各个方面，从税收征管体系构建、税收征管手段、税源信息收集、纳税宣传等方面，总结介绍了国内部分城市的典型做法。此外，介绍了美国、日本等国家房地产税收征管的经验，可以为房地产企业的税收征管提供案例参考。3 分析了房地产业税收征管的难点和对策。以烟台市为例，对房地产企业税收征管过程

44、中会遇到的难题进入深入分析，并在借鉴国内外经验的基础上，提出了相应对策，可以为完善房地产企业税收征管提供参考思路。但本文的研究仍存在一定不足，仍有待进一步做相关的补充与深入。1 本文主要是以案例相结合形式对房地产企业税收征管问题进行探讨，相关理论性的研究仍有待进一步的深入。2 由于部分数据难以获得，文中更多的是围绕案例展开文字性叙述分析，未能在各个方面都提供详实的数据加以论证，量化分析有限。山东大学硕士学位论文二、房地产企业与房地产业税收征管( 一) 房地产业概述1 、房地产业相关概念房地产是房产和地产的总称，又称不动产，房地产的概念有广义和狭义之分。狭义的房地产包括房屋和土地，房屋一般是指上

45、有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2 2 米以上的永久性场所，但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。土地是指房屋等建筑物所依存的地方。从广义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益及其经营活动的总称。笔者采用广义上的房地产定义。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等：房地产经营，包

46、括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。房地产企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，其经营范围主要包括以下四个方面：土地的开发和建设；房屋的开发、建设和经营；城市基础设施和公共配套设施的开发和建设；代建工程的开发；为商品房提供售后服务等其他多种经营业务。圆2 、中国房地产业的兴起与发展改革开放以前，我国实行的是计划经济，房地产无论作为生产资料进入生产领域，还是作为居民住所，都是由国家统一计划、统一投资建设、统一分配，尽管有少量严格控制下的房产租赁，但并没有形成竞争性市场，这一时期房地产业基本还没有形成。1

47、9 7 9 年，我国开始经济体制改革，为房地产业的形成和发展带来了契机。围绕发展住宅建设，改善人民居住条件，以城市土地使用制度和居。天下房地产法律服务网：房地产与建筑法律术语，h t t p ：w w w c b d l i n k C O r n 幽b 2 0 0 7 0 1 1 7 1 4 3 4 3 5 7 2 h t m 。雪陈斯雯建筑施工、房地产企业实用管理大全嗍北京：企业管理出版社，2 0 0 7 1 7 4 1 7 5 。9山东大学硕士学位论文民住房制度的改革为重点，国家采取了一系列的改革措施，培育房地产市场。从这一时期开始，我国房地产业逐渐形成，并以较快的速度发展，至今已经经历

48、了以下三个阶段：( 1 ) 开始萌芽阶段2 0 世纪8 0 年代初期，我国的城镇住房制度进行了改革，从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡，即“住房商品化”。从此，在我国实施依据商品经济原则出售或出租房屋，中国房地产业也在这个时候开始萌芽，慢慢形成一个较为独立的行业。( 2 ) 迅猛发展阶段1 9 9 2 年以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我国进一步深化了城镇住房制度改革，极大地推动了房地产业的迅猛发展。1 9 9 2 年，全国各地呈现建设高潮，房地产业急剧升温，房地产开发公司从年初的3 0 0 0 余家，一年猛增至1 2 4 0

49、0 余家。1 9 9 3 年上半年“房地产热继续升温，房地产业继续保持高速增长的势头，房地产开发公司又新增6 0 0 0 余家，总数超过2 0 0 0 0 家。针对房地产业的畸形和过热发展问题，1 9 9 3 年6 月2 4 日，中央发布了6 号文件。文件明确规定，由建设部牵头，组织土地、工商、税务等部门对各类房地产开发经营机构进行一次全面检查。经过1 9 9 3 年下半年“降温”之后，1 9 9 4 年房地产高投资猛增长势头得到了遏制，但投资规模继续扩大，比1 9 9 3 年增长4 1 3 。1 9 9 5年房地产投资继续保持增长势头，但全国各省份之间的差异较大。中部地区房地产开发投资的幅度

50、高于沿海地区，投资向内地转移的速度有所增加。( 3 ) 稳步发展阶段近十年来，政府出台了一系列的政策鼓励、引导和支持房地产业的发展。1 9 9 6年提出了加快住宅建设，1 9 9 8 年更是提出要启动住宅消费，将住宅产业培育成为支撑国民经济的新的增长点，并先后出台了一系列重要的扶持配套政策。1 9 9 8年7 月，我国停止了延续多年的福利分房制度。2 0 0 0 年前后，按揭贷款买房制度在全国范围内得以实施，房地产业迎来了长达七年的快速发展期，经济规模明显扩大。从图2 - 1 国房景气指数的变动，可以较好地看出房地产业运行的现状。“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是对房地

51、产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8 个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。其中，综合指数值1 0 0 为景气线，1 0 0 以上为景气空间，1 0 0 以下为不景气空间。1 0山东大学硕士学位论文图2 12 0 0 3 - 2 0 0 8 年国房景气指数走势矿供奄茹毫萨鬈冬毒- 冬冬盘焉芦资料来源：佐思网h t t p ：l l w w w o k o k o k c o m c n l H t m l s l G e n C h a r t s l 0 8 0 5 1 5 1 9 1 1 6 h t m l从上图看出，2 0 0 3 年以来，我国国房景气指数均在景气线1 0

52、0 以上，总体上房地产行业的发展都处于景气区间，虽然2 0 0 4 年以后景气指数略有降低，但仍处于景气阶段。2 0 0 6 - 2 0 0 7 年，房价一路飙升，房地产业的强势运行，出现了“泡沫”、“过热”等说法。2 0 0 8 年受全球金融环境的影响，伴随着中国经济的波动，房地产的价格也逐渐回落，房地产交易量有所下降。伴随着这几年房地产业发展，房地产企业日渐增多，据中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业5 8 7 1 0 家，从业人员1 6 0 1 万人，2 0 0 12 0 0 7 共完成的房屋施工、竣工面积如表2 - 1 所示。表2 - 12 0 0 1 - 2 0 0

53、 7 年全社会施工、竣工房屋面积和价值单位：百万平方米年份2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7施工面积2 7 6 0 2 53 0 4 4 2 83 4 3 7 4 23 7 6 4 9 54 3 1 1 2 34 6 2 6 7 75 4 8 5 4 2竣工面积1 8 2 4 3 71 9 6 7 3 72 0 2 6 4 42 0 7 0 1 92 2 7 5 8 92 1 2 5 4 22 3 8 4 2 5竣工房屋价值( 亿元)10 5 9 8 4 611 7 5 8 4 11 3 4 2 1 0 11 5 2 3 9 61

54、8 7 8 9 5 51 9 8 9 1 6 12 3 5 8 2 7数据来源：中国统计年鉴( 2 0 0 8 ) 槽ll山东大学硕士学位论文( 二) 房地产业税收及其征管l 、房地产业相关税收房地产税收是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，房地产税收是我国税收体系中的重要组成部分。经过1 9 9 4 年的改革，房地产税制在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，包括营业税、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地使用税、土地增值税、契税、城市维护建设税、耕地占用税等1 3 个税种。详细规定如下：营业税：房地产开发企

55、业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产( 以下简称“应税劳务”) 应按规定缴纳营业税，计算公式为：应纳营业税税额= 营业额适用税率( 5 ) 。营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。企业所得税：实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税。计算公式为：应纳企业所得税额= 应纳税所得额适用税率( 2 5 ) 。企业所得税按年计算、分月( 季) 预缴，月份或者季度终了后1 5 内预缴，年度终了后5 个月内汇算清缴，多退少补。土地增值税：房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其

56、附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为：应纳土地增值税税额= 增值额木适用税率。土地增值税实行3 0 9 6 _ _ 6 0 的四级超率累进税率。房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，可以实行土地增值税预征管理。其计算公式为：应预缴税款= 转让房地产收入预征率。纳税人应在房地产单位项目竣工决算后3 0 日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。其他税种及附加：城市维护建设税：实行地区差别比例税率，纳

57、税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7 、5 、1 。应纳城市。房地产税收还包括固定资产投资方向调节税，但此税种于1 9 9 1 年1 月1 日起开征，自2 0 0 0 年1 月1日起暂停征收。1 2山东大学硕士学位论文维护建设税税额= 缴纳的三税( 增值税、消费税、营业税) X 适用税率。房产税：对自用的房屋，按房产原值一次减除3 0 后的余值作为计税依据，税率为1 2 ：对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为1 2 。印花税：针对不同的合同，有不同的规定。购销合同，按购销金额的万分之三计算缴纳。房地产开发企业与个人订立的购房合同，按购房金额的万分之五计算缴纳。加工

58、承揽合同，按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。建设工程勘察设计合同，按收取费用的万分之五计算缴纳。建筑安装工程承包合同，按承包金额的万分之三计算缴纳。城镇土地使用税，城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额标准计算缴纳。个人所得税，房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。教育费附加、地方教育附加，应纳教育费附加额= 缴纳的三税( 增值税、消费税、营业税)3 ，应纳地方教育费附加额= 缴纳的三税( 增值税、消费税、营业税) X1 。耕地占用税以纳税人实

59、际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。耕地占用税的税额规定如下：以县为单位( 以下同) ，人均耕地在一亩以下( 含一亩) 的地区，每平方米为二元至十元；人均耕地在一亩至二亩( 含二亩) 的地区，每平方米为一元六角至八元：人均耕地在二亩至三亩( 含三亩)的地区，每平方米为一元三角至六元五角；人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为一元至五元。上述的房地产税收按课税环节划分，可以分为四大类：即与房地产开发有关的税收，与房地产交易有关的税收，与房地产保有有关的税收和与房地产所得有关的税收。具体如下：在开发阶段，需要缴纳的税种主要是耕地占用税、固定资产投资方向调节税( 已于2 0 0

60、0 年暂停征收) 、印花税、营业税、城建税及教育费附加；交易阶段需要缴纳契税、印花税、土地增值税、营业税、城建税及教育费附加；保有阶段需要缴纳房产税、城镇土地使用税：所得阶段需要缴纳企业所得税、个人所得税。2 房地产税收归属我国房地产企业涉及的税种当中，直接将房地产作为征税对象的有房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税共六种。其中，山东大学硕士学位论文房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税由地方税务局负责征收，耕地占用税、契税由地方财政或税务部门征收，上述税收收入归地方政府所有。除直接以房地产为征税对象的六个税种外，还有营业税、印花税、个人所得税和企业所得