新城产品系列研究

1、新城产品系列研究新城Research of the products 产品系研究 新城Products of the research 产品系研究 新聚仁地产研究院 荣誉出品 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 ?1993年，新城商标诞生，武进县新城建设投资开发公司成立 ?1995年，新城原始图形商标注册 ?1998年，新城从武进县走向常州市区江苏房地产“龙头”企业 ?2001年，新城成功借壳上市 ?2002年，新城文字商标回归，第一套VI手册诞生，同年进军上海、南京 ?2006年，新城成为江苏行业第一，华东区品牌价值TOP10第一位 品牌理

2、念 ?2007年，新城进驻无锡、苏州，“布局长三角” 战略基本成型 ?2008年，新城更名为“新城地产”；荣获中国驰名商标；新VI手册、品牌理念出炉 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 新城地产品牌定位策略 消费者扫描 竞争扫描 能力扫描 趋势扫描 他们是谁? 他们是谁? 我们是谁? 人群变化? 他们关心什么? 他们讲什么? 我们的能力? 需求趋势? 我们的形象资产? 他们的形象资产? 差异化&相关性 关键机会? 新城的定位 关键洞察? 品牌性格? 诉求差异? 品牌DNA 品牌主张? 新聚仁地产研究院出品 新城Research

3、 of the products 产品系研究 消费者扫描 支付能力 人群描述 典型特征 ?以青年一代、空巢人群、中年之家为主，普通职员 ?刚性需求 低端 ?收入较低，其所购住房面积小 ?重价格、低要求 ?支付力低，对房屋的品质要求也不高。 ?供楼压力大 ?中低端?多为三口之家，收入一般，大部分没车有刚性需求 ?支付力低，其所购住房面积小对房屋的品质要求也不高。?无政策保障 ?供楼压力大 ?以小太阳家庭和三代同堂为主 中高端?收入较高，其购房面积较大?支付能力强 ?为孩子考虑更多，注重周边配套（教育、医疗）?改善型需求 ?一家人齐乐融融对于他们来说便是最大的幸福?品质要求高 ?以小太阳家庭和三代

4、同堂为主 ?支付能力强 高端 ?其购房面积较大，对产品和周边配套要求比较高 ?享受型需求 ?产品和配套要符合其享受人生的生活态度 ?稀缺性要求 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 对人群的洞察 新城地产目前主力人群 新城现有使用者涵盖了高、中、低不同置业能力的消费群体; 从产品构成及销售比角度，中低置业能力的购买者占据多数； 首次置业占据多数比例，但二次置业也占<40%比例； 调研发现 新城潜在业主和已购买业主总体差异不大；但从消费者行为学的角度来看，潜在消费者的态度与预期一般会偏重于较理想的状态； 进入实际购买阶段，方方面面的预期都会

5、因供给现实、性价比计算、承受能力、选择余地等制约而回归现实； 购房的因素多种，但这些消费者的终极目比不外乎“追求幸福”。 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 明确为谁服务的问题 拆迁需要购房 新婚需要购房 家庭成员增加需要购房 小孩长大需要购房 改善居住环境新需聚要仁地购产房研究 院出品 新城Research of the products 产品系研究 竞争扫描 人 群高端品牌 仁恒 支 付龙湖 万科 能强势品牌 复地 中海 力绿地 金地 地方杂牌 品牌区域跨度 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品

6、系研究 对竞争者的洞察 主要竞争标杆都有清晰的品牌核心和产品共性竞争标杆的品牌主张/核心资产 价值；竞争标杆的价值集中于产品利益或人文生活万科：让建筑赞美生命人文生活 两类竞争维度。龙湖：善待你一生生活呵护 金地：科学筑家空间规划 复地：以人为蓝图人性规划 中海：诚信卓越，精品永恒建筑品质 竞争/标杆 新城未来跨区域的主要竞争对手大多为地方强势品牌和地方杂牌; 就未来可能的市场延伸空间而言,新城则有可能碰到的对手是万科、金地、复地、绿城、中海等品牌； 就品牌标杆意义而言，新城的参照系应该是万科、金地、龙湖、中海等品牌。 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products

7、 产品系研究 新城自身能力扫描 ?成本控制经验 主流地?周转速率能力 企业层面 产方?规模开发经验 品强面势?产品标准化计划 向品?精装修计划 技术层面 中牌?服务提升计划 低端?零浪费 产品层面市?性价比 场 新聚仁地产研究院出品 ? ? 新城Research of the products 产品系研究 需求趋势扫描 ?微观地看，在新城传统文化基因、产品构成和未来人群延伸角度，相当长时间内，奢侈消费的“不适用原则”都不会成为新城的品牌属性； ?中短期内，奢侈性消费概念会受到冷遇； ?长期来看，中低、中高端人群都将根据自己的承受能力，从不同维度和程度上计算商品的性价比优势； ?更长期的看，节约

8、型价值，不仅会成为社会主流价值，更会成为知识人士和社会名流的社会修养和文明程度的时尚和炫耀性符号； ?房屋一直是人类幸福感的重要来源之一。 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 新城的定位 品牌核心属性定位：幸福生活传播者 新城地产零浪费理念、创新的规划和制造技术，贴合消费者真实需求，最大限度减少不必要价值损耗，还原居住的本质，给消费者更多居住价值，从而为他们创造更幸福的居住生活。 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 品牌DNA 目标人群 品牌属性定位 无明显人口统计学特征；这是一群离事业尚远

9、、不远或已远，幸福生活传播者 但在心理上离生活很近的人； 新城地产零浪费理念、创新的规划和制造技术，贴合消费者他们人人心中都有一个最理想的目标，但新城却是他们最现真实需求，最大限度减少不必要价值损耗，还原居住的本质实的选择； 他们关心稳定、安全、舒适和价格。品牌，给消费者更多居住价值，从而为他们创造更幸福的居住生 DNA 活。 简单的 幸福 品牌性格 梦想属于未来，生活属于现在；而家人则是生活中最重要友好的权威 的。 家庭的朋友 最大的幸福是购买的房屋符合自身的居住需求。 化繁为简的智慧 可信赖的伙伴 关键洞察 品牌性格 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the product

10、s 产品系研究 简单的幸福 品牌DNA 品牌开发，实现溢价品牌能力 幸福生活传播者 品牌定位 友好的权威；家庭的朋友；化繁为简的智慧;可信赖的伙伴品牌个性 让幸福变得简单! 品牌表达 低端 中低端 中高端 高端 住宅 住宅 住宅 住宅品类识别 有就幸福 轻松置业 幸福美满 享受人生 品类诉求 幸福启航系列 幸福乐居系列 幸福圆梦系列 幸福尊享系列 品类品牌 项目 项目 项目 项目 懂得客户需求，住宅专家（未定）品牌印记 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 为什么新城的【DNA】是简单的幸福？ 幸福 生活的本质幸福 客户的追求幸福的居住生活 公

11、司追求传播幸福生活，创造公司价值简单 员工追求成就客户，成就自我 简单是新城核心价值观在品牌策略上体现 微笑曲线幸福的视觉表现 经营理念：专业化就是简单化；回归根本，把重要的事情做好 管理理念：从简到繁从繁到简；简化流程，提高运营效率 文化理念：简单、坦诚的人际关系；“诚实做人、踏实做事”的延续 客户理念：精确的客户细分、分层满足；贴合客户的真实居住需求 用我们的专业、用心让客户简单 产品理念：简单、实用、便捷、可复制 新聚仁地产研究院出 品 新城Research of the products 产品系研究 新城地产的幸福双曲线 辅助图形“微笑曲线”是“让幸福变得简单”承诺的视觉外化。 理清行

12、业价值链、公司历史、客户诉求、产品策略和“微笑曲线”之间的对应关系 价值线 历史线 客户线 公司策略线 产品线 品牌线 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 产品线 命名 人群描述 典型特征 诉求点 项目 命名规则 ?以青年一代、空巢人群、中年之家为主，普通职员 ?刚性需求 “域”系列 低端 幸福启航?收入较低，其所购住房面积?重价格、低苏州：新城域 小 要求有就幸福 常州：新城玉龙湾、新城清命名格式：新城·*域 ?支付力低，对房屋的品质要?供楼压力大水湾示例：新城·域 新城·未来域 求也不高。 常州：新城南都、新

13、城尚东“景”系列 新命名格式：新城·*景 幸福乐居?多为三口之家，收入一般， 中低端大部分没车?有刚性需求区、新城逸境、新城熙园、 城 新城府翰苑、新城长岛 示例： 地?支付力低，其所购住房面积?无政策保障 轻松置业 南京：新城尚座 新城·尚景 产小对房屋的品质要求也不高。?供楼压力大 苏州：翡翠湾、新城金郡 新城·盛景 四上海：清水颐园、新城盛景 新城·风景 大 产?以小太阳家庭和三代同堂为 品主 线?收入较高，其购房面积较大 ?支付能力强 常州：新城公馆、公园壹号“郡”系列 中高端命名格式：新城·*郡 幸福圆梦 ?为孩子考虑更多，注重周边?

14、改善型需求 幸福美满 （别墅） 配套（教育、医疗） 无锡：盛世新城示例：新城·金郡 ?一家人齐乐融融对于他们来?品质要求高 新城·上郡 说便是最大的幸福 ?以小太阳家庭和三代同堂为主 高端?其购房面积较大，对产品和?支付能力强 州：新城首府、湖畔春秋、依项目的不同而异，如： 幸福尊享 周边配套要求比较高?享受型需求 享受人生常 新城帝景新城首府（地段） ?产品和配套要符合其享受人?稀缺性要求 湖畔春秋（自然资源） 生的生活态度 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 四大产品线品牌识别低端住宅，有就幸福 微笑曲线始终贯穿在新城

15、的各个logo上 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 四大产品线品牌识别中低端住宅，轻松置业 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 四大产品线品牌识别中高端住宅，幸福美满 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 四大产品线品牌识别高端住宅，享受人生 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 四大产品线细分土地 客户 规划 景观 建筑 户型 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the pr

16、oducts 产品系研究 土地系列篇 考虑到新城地产起于常州，其产品线也主要针对常州制定，所以在选取代表项目是主要选取常州，以及部分上海项目?区位交通 ?教育、生活、医疗配套 1、 表示必要条件，有一项及以上不满足，建议该地块对应系列下调一档。 ?土地条件 2、表示需慎重考虑，有两项及以上不满足，建议该地块对应系列下调一档。 3、表示供参考条件，需予以适当重视。 <4、“交通、教育配套、生活配套”等要死，在地块条件不满足或不佳时，可考虑相应条件的前置建设或优化，以项目推进和去化；对于高档项目亦可考虑景观文化资源的前置营建和优化建设。 5、大型城市交通（如地铁等）和城际交通（如高铁等）等对

17、相关地块性质之影响需做专项研究，实际项目中如有类似情况，应在原则不变的情况下，灵活应用土地系列化规定。 6、本表主要根据常州市情况研究制定，外地项目可在原则不变的情况下根据当地的实际情况适当调整应用，如“城市区位板块划分”本表谨以常州地区为例，区域城市需参照相应的“城市地图、城市基础性研究”等成果或参照常州地区情况实施。 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 土地条件 大部分项目均参照产品系参考条件，但是受到区位等条件的影响，并不绝对 分类维度 幸福启航 幸福乐居 幸福圆梦 幸福尊享 容积率 1.0-2.0 1.5-2.5 2.0-<4.

18、0 2.0-<4.0 1.5-2.5 1.0 地块面积宜大于地块面积宜大于地块面积宜大地块面积宜大于地块面积宜大于土地规模地块面积大于20公顷 （公顷 20万方） 10公顷 5 于5公顷 10公顷 15公顷 （10万方） （5万方） （5万方） （10万方） （15万方） 案例常州新常州清上海新城上海新城上海新城上海新常州香 常州新 城域 水湾 尚上城 悠活城 公馆 城金郡 悦半岛 城首府上海新城碧翠 常州公园壹号 综合容积率2.<4 容积率 2.2 2.0 1.97 2.28 2.3 1.32 2.0 2.<4 1.6 其中有独立别墅组团容积率1.0 土地规模 21万方 2

19、2万方 6.6万方 9万方 <4.5万方 30万方 13万方 7.5万方 8万方 38万方 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 区位交通 常州产品类型与区位匹配，在一线城市上海，启航系不考虑，乐居、圆梦系则都在三类板块 分类维度 幸福启航 幸福乐居 幸福圆梦 幸福尊享 区位描述 城市郊区 城郊结合部 城市中心区 城市中心区 城郊结合部 城市郊区 区位板块划分三类板块 二类板块 一类板块 一类板块 二类板块 三类板块 区（以常州地区为位例，其与城市参 照相应的“尘世中心区、红梅-北环、地图、城市基础一类板块以外，除一类和二类板块以 钟楼开

20、发区、湖 西新桥-青山桥-怀中心区、红梅北-环、 西新桥-青山桥 一类板块以外，钟楼开-怀 性研究”等成果外的其他版块 塘老城区，清凉德桥、新市府、武-德桥、新市府及恐发区、湖塘老城区、清处一类和二类板块以外的其他板块 或参照常州地区中凉。兰陵板块进区政府周边及恐 情况实施）龙园板块龙园板块凉-中凉、兰陵板块 到中心繁华地区到中心繁华地区到中心繁华地区<40-<40-5015-20分钟左右车交通分钟车程，大部分路华地区，到中心繁华地区15-20 段通常，但周边仅有1、 程，大都分路段畅通，周边有到中心繁华地区10 分钟左右车程，周周边公交系统发达，分钟左右车程，大都分有多条公交线路

21、地处中心繁 50分钟车程，大都 段通畅，周边有分路段通畅，单周3、<43、边 道路比较拥堵 路 2条公交线路 <4条以上公交路线条以上的公交线路边仅有1、2条公交 线路 案例常州新常州清水上海新城上海新城上海新城公上海新城金常州香悦半 常州新城 城域海新城碧翠 常州公园壹号 湾 尚上城 悠活城 馆 郡 岛 首府上 武进人民路生钟楼区区政区位活圈新龙板块 安亭 嘉定新城 嘉定新城 嘉定新城 府青枫公钟楼区西新板块 戚墅经济开发区 （起初三类板块 三类板块 三类板块 三类板块 三类板块 园桥生活圈浦东外高桥 二类板块 三类板块 尚属三一类板块一类板块 类板块） 多条公两辆公交，轨交11

22、号轨交轨交11号线、11号线 交通A5、A12、 交（后交通不便轨交11线 期发展） 利号线 嘉定长途及17号线A30、沿江多条公交 多条公交 轨交6号线2条公交 连接沪宁高速 客运站（规划中） 高速 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 教育、生活、医疗配套虽然产品线各自有配套需求，但是具体问题具体考虑，并不绝对， 基本随着区位而定，而绿化公园配套则有着较强的要求均为 分类维度 幸福启航 幸福乐居 幸福圆梦 幸福尊享 从幼儿园到中学教育配套 教育配套有一定欠缺 一应俱全，品质从幼儿园到中学一应俱高品质的教育配套，从 幼儿园到中学一应俱全，从幼

23、儿园到中学一应俱 一般全，都分为重点学校 全都为重点学校全，品质一般教育配套有一定欠缺 商业配套不成熟，部高品质的商业配套，菜商业配套不成熟部分基生活配套分基本的商业设施，有菜场和普通超 如菜场等需要步行较 市，能满足基本商业配套齐全，能买到场、便利店、大卖场和 要中高档品牌的商品 有菜场和普通超市，能本的商业设施，如菜场 大型百货商店一应俱全，满足基本生活需要 等需要步行较长距离才长的距离才能够到达的生活需 步行5-10分钟即可到达 能够到达 医疗配套周边三公里内仅有私三公里内仅 人诊所周边周边三公里内有一级或医院三公里内有二级以仅有社区周边三公里内仅有私人 有社区 普通医院周边 上综合性医

24、院周边三公里内 医院 诊所 城市特色文化、周边没有绿化或绿化周边有大型公园、市政还未长成，表现为植周边有市政绿化周边有中小型公园和区周边有中小型公园和区 广场、自然资源和历史 周边有省市级旅游景点 景观资源 被不多，树苗较小带或小河道等 域广场 域广场 文化资源 周边无重大环境污染影周边无重大环境污染影周边无重大环境污染影周边无重大环境污染影不利因素排除 / / / 响（如高架桥噪音污染、 响（如高架桥噪音污染、 响（如高架桥噪音污染、 响（如高架桥噪音污染、高压线、电视塔辐射等） 高压线、电视塔辐射等） 高压线、电视塔辐射等） 高压线、电视塔辐射等） 案例常州新常州清上海新城上海新城上海新城

25、公上海新城金常州香悦半 常州新城首 城域 水湾 尚上城 悠活城 馆 郡 岛 府上海新城碧翠 常州公园壹号 城市特色文化、76.8万m?景观河道环绕京杭无 无 汽车博览无 静音湖公园紫气东来中 和河滨公大运河支森兰绿地 潞城毓秀湿地公园 景观资源 公园央景观公园 园 流 其他配套 不绝对，一定程度上有区位条件决定 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 客户篇 ?客户分类 ?主要客群市场存量与潜量分析 ?客群主要需求特征表 ?典型客群需求模块组合和接受度列举 备注 ：数据为2008年 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the pro

26、ducts 产品系研究 客户分类 一级分类维度 二级分类维度 三级分类维度 支付力 置业周期 家庭生命周期 青年一代 周次置业小太阳 （过去几年内没有购买过住房，但未来2年准备购买住中年之家 房的消费者） 三代同堂 中低 空巢 （准备购买或能够购买价值36-<4<4万的房产，针对青年一代 常州区域） 改善小太阳 （过去中年之家 10年内购买过1套住房，未来2年准备购买住房的消费者） 三代同堂 空巢 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 客户分类 一级分类维度 二级分类维度 三级分类维度 支付力 置业周期 家庭生命周期 青年一代 首次

27、置业 小太阳 （过去10年内没有购买过住房，但未来2年准备购买住房中年之家 的消费者） 三代同堂 中高空巢 （贮备购买或能够购买价值青年一代 <45-50万的房产） 改善 小太阳 （过去中年之家10年内购买过1套住房，未来2年准备购买住房的 消费者） 三代同堂 空巢 青年之家：仅一代人居住，年龄在25-35岁，有或者没有配有，家中无老人无小孩同住 小太阳：两代人同住，最小一代的年龄在1-18岁，家中无老人同住 备注中年之家：一代人居住，年龄在36-<40岁或两代人同住，晚辈年龄在19-25岁和35-55岁 三代同堂：三代人及以上同住 空巢家庭：仅一代人居住，年龄在<41-65

28、岁，没有孩子或者孩子在25岁以上独立不同住。且无孙辈同住或两代人同住，晚辈年龄在56-65岁 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 主要客群市场存量与潜量分析 备注：数据为2008年 一级类分维度对应市场规模 二级分类维度 对应市场规模 三级分类维度 对应市场规模 支付力存量客潜量客同比量客群潜量客群同比增潜量客群规 群规模 群规模 增加置业周期存 规模 规模 减家庭生命周期存量客群 规模 模同比增减 小太阳 20.90% 9.1<4% -11.76% 中首次置业 55% 3<4% -21% 中年之家 17.60% 7.81% -9

29、.79% 低58% 50% -8% 小太阳 1.17% <4.69% 3.52% 改善 3% 17% 1<4.0% 中年之家 1.2% 8.87% 7.67% 中小太阳 7% 3.71% -3.29% 首次置业 20% 15% -5.0% 三台同堂 6% 9.<45% 3.<45% 高21% 26% 5% 小太阳 0.1<4% 2.<48% 2.3<4% 改善 0.<40% 10% 9.6% 三代同堂 0.17% 8.82% 8.65% 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 客群主要需求特征表（外

30、部） 相应产品模块需求特征 一级分类维度 二级分类维度 外部模块 支付力 置业周期 关注度特征 价格 区位（交通） 教育配套 生活配套观文化 医疗配套城市景 资源 关注度排序 1 2 3 <4 5 6 中低 首次置业 关注度 27% 20% 20% 30% 11% 11% 关注度排序 3 1 2 5 6 <4 中高 改善 关注度 21% 22% 21% 12% 11% 13% 备注 中低支付力改善人群和中高支付力首置人群暂未研究 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 客群主要需求特征表（内部） 相应产品模块需求特征 一级分类维度 二

31、级分类维度 内部模块（产品设计） 支付力域 置业周期关注度特 征价格 户型 外立面 房屋性能公共区 （规划）景观 会所 物业配件 物业软件 关注度排序2 1 5 9 3 6 8 <4 7 中低 首次置业 关注度 12% 58% 5% 3% 7% <4% 3% 5% 3% 关注度排序2 1 9 5 7 3 <4 8 6 中高 改善 关注度 16% <48% 2% 6% 5% 8% 6% <4% 5% 备注 中低支付力改善人群和中高支付力首置人群暂未研究 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受

32、度 一、中低支付力首置人群 一级二级典型模模块相应产品模块组合 分类分类块组合组合维度 维度 序号外部模块 内部模块（产品设计） 接受度 价格 区位教育生活医疗景观户型 门厅物业外立小区物业软会房屋支付置业（交配套 配套 配套 文化大堂硬件 面 景观 件 所 性能 力 周期 通） 资源 装修 中首次90% <4000到中心从幼儿高品质周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风关键位置有会隔音、置业园到中的商业公里内中小型方米左代风格 的安保格 格/自（如小区所 保温性 元/平繁华地区15分低 1 方米学一应配套，有二级公园和右三房 系统然风格 门口和主能较好 钟左右俱全。菜场、以上综区

33、域广（如普要道路）车程，部分为便利店、合性医场 通门禁是有保安， 道路在重点学大卖场院 系统提供及时高峰时校 和大型等），的维修服会拥堵，百货商地上停务。物业 周边有店一应车位，提供完善多条公俱全，小区内的小区清交路线 不行5-有基本洁和绿化10分钟的运动维护服务 即可到设施达 （如单双杠场等） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中低支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 支付置业序号 度 价格 区位教育生活医疗城市户型 门厅物业

34、外立小区物业会所 房屋力 周期 （交配套 配套 配套 景观大堂硬件 面 景观 软件 性能 通） 文化装修 资源 中首次89% <4000到中心从幼儿高品质周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风在小区有会所 隔音、置业繁华地园到中的商业公里内中小型方米左代风格 的安保格 格/自然门口设保温性 元/平学一应配套，有二级公园和右三房 系统风格 有保安，能较好 低 2 方米区15分 钟左右俱全。菜场、以上综区域广（如普提供基车程，部分为便利店、合性医场 通门禁本的维 道路在重点学大卖场院 系统修和保高峰时校 和大型等），洁服务 会拥堵，百货商地上停（如道周边有店一应车位，路清理多条公俱全，

35、小区内和垃圾交路线 步行5-有基本倾倒等） 10分钟的运动即可到设施达 （如单双杠） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中低支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 支付置业序号 度 价格 区位教育生活医疗城市户型 门厅物业外立小区物业会所 房屋力 周期 （交配套 配套 配套 景观大堂硬件 面 景观 软件 性能 通） 文化装修 资源 中首次85% <4000到中心从幼儿高品质周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风在小区有

36、会所 隔音、置业园到中的商业公里内大型绿方米左代风格 的安保格 格/自门口设保温性 元繁华地/平方米区15分学一应配套，有二级化带 右三房 系统然风格 有保安，能较好 低 3 钟左右俱全。菜场、以上综（如普提供基车程，部分为便利店、合性医通门禁本的维 道路在重点学大卖场院 系统修和保高峰时校 和大型等），洁服务 会拥堵，百货商地上停（如道周边有店一应车位，路清理多条公俱全，小区内和垃圾交路线 不行5-有基本倾倒等） 10分钟的运动即可到设施达 （如单双杠场等） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中低支付力首

37、置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度外部模块 内部模块（产品设计） 维度 组合接受支付置业序号 度 价格 区位教育生活医疗城市户型 门厅物业外立小区物业会所 房屋力 周期 （交配套 配套 配套 景观大堂硬件 面 景观 软件 性能 通） 文化装修 资源 中首次82% <4000到中心从幼儿高品质周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风在小区有会所 隔音、置业园到中的商业公里内大型绿方米左代风格 的安保格 格/自门口设保温性 元繁华地/平方米区15分学一应配套，有一级化带 右三房 系统然风格 有保安，能较好 低 <4 钟左右俱全。菜场、或普通（如普提供基车

38、程，部分为便利店、医院 通门禁本的维 道路在重点学大卖场系统修和保高峰时校 和大型等），洁服务 会拥堵，百货商地上停（如道周边有店一应车位，路清理多条公俱全，小区内和垃圾交路线 不行5-有基本倾倒等） 10分钟的运动即可到设施达 （如单双杠场等） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中低支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 支付置业序号 度 价格 区位教育生活医疗城市户型 门厅物业外立小区物业会所 房屋力 周期 （交配套 配套 配

39、套 景观大堂硬件 面 景观 软件 性能 通） 文化装修 资源 中首次82% 3500到中心从幼儿商业配周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风在小区有会所 隔音、置业园到中套齐全，公里内大型市方米左代风格 的安保格 格/自然门口设保温性 元/平繁华地低 5 方米区10分学一应能买到有一级政绿化右三房 系统风格 有保安，能较好 钟左右俱全。中高档或普通带 （如普提供基车程，部分为品牌的医院 通门禁本的维 道路经重点学商品 系统修和保常拥堵，校 等），洁服务 周边有地上停（如道多条公车位，路清理交路线 小区内和垃圾有基本倾倒等） 的运动设施（如单双杠场等） 新聚仁地产研究院出品 新城Resea

40、rch of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中低支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 支付置业序号 度 价格 区位教育生活医疗城市户型 门厅物业外立小区物业会所 房屋力 周期 （交配套 配套 配套 景观大堂硬件 面 景观 软件 性能 通） 文化装修 资源 中首次81% 3500到中心从幼儿商业配周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风在小区有会所 隔音、置业园到中套不成公里内大型市方米左代风格 的安保格 格/自然门口设保温性 元繁华/平地方米区10分学一应熟，部有一级政

41、绿化右三房 系统风格 有保安，能较好 低 6 钟左右俱全。分基本或普通带 （如普提供基车程，部分为的商业医院 通门禁本的维 道路经重点学设施，系统修和保常拥堵，校 如菜场等），洁服务 周边有等需要地上停（如道多条公步行较车位，路清理交路线 长的距小区内和垃圾离才能有基本倾倒等） 够到达 的运动设施（如单双杠场等） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中低支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 序号 度 支付置业价格 区位教育生活医疗

42、城市户型 门厅物业外立小区物业会所 房屋力 周期 （交配套 配套 配套 景观大堂硬件 面 景观 软件 性能 通） 文化装修 资源 中首次7<4% 3500到中心从幼儿商业配周边三周边有100平中档现有基本现代风现代风在小区有会所 隔音、置业园到中套不成公里内大型市方米左代风格 的安保格 格/自门口设保温性 元/平繁华地方米区10分学一应熟，部有一级政绿化右三房 系统然风格 有保安，能较好 低 7 钟左右俱全。分基本或普通带 （如普提供基车程，品质一的商业医院 通门禁本的维 道路经般 设施，系统修和保常拥堵，如菜场等），洁服务 周边有等需要地上停（如道多条公步行较车位，路清理交路线 长的距

43、小区内和垃圾离才能有基本倾倒等） 够到达 的运动设施（如单双杠场等） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 二、中高支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 支付置业序号 度 区位教育价格 景观生活医疗户型 门厅小区物业物业会所 外立房屋力 周期 （交配套 文化配套 配套 大堂景观 硬件 软件 面 性能 通） 资源 装修 中改善 100到中心高品质5000元周边拥高品质周边三130平中档现欧式/先进的关键位有会所 现代风隔音、教育配/ 有中

44、小的商业公里内方米左代、新具有风安保系置设有格/新保温性 1%繁华地 区15分套，从型公园配套，有二级右三房 古典风情感风统（如保安古典风能较好 高 钟左右幼儿园和区域菜场、及上综格大堂 格 智能卡、（如小格 车程，到中学广场 便利店、合星宇指纹识区门口 高峰时一应俱大卖场园 别系统和主要段会拥全，全和大型等）。道路）， 堵，周部为重百货商人车分提供基边有多点学校 店一应流，地本的维条公交 俱全，下车库，修服务不行5-小区内和保洁10分钟有儿童服务即可到游乐场（如道达 和基本路清扫的运动和垃圾设施 倾倒） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究

45、典型客群需求模块组合和接受度 一、中高支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 支付置业序号 度 区位教育价格 城市生活医疗户型 门厅小区物业物业会所 外立房屋力 周期 （交配套 景观配套 配套 大堂景观 硬件 软件 面 性能 通） 文化装修 资源 中改善 92% 到中心高品质5000周边有高品质周边三130平中档现欧式/先进的关键位有会所 现代风隔音、繁华地教育配元/ 大型市的商业公里内方米左代、新具有风安保系置设有格/新保温性 区15分套，从高2政绿化配套，有一级右三房 古典风情感风统（如保安古典风能较好 钟左右幼

46、儿园带 菜场、或普通格大堂 格 智能卡、（如小格 车程，到中学便利店、医院 指纹识区门口 高峰时一应俱大卖场别系统和主要段会拥全，全和大型等）。道路）， 堵，周部为重百货商人车分提供基边有多点学校 店一应流，地本的维条公交 俱全，下车库，修服务不行5-小区内和保洁10分钟有儿童服务即可到游乐场（如道达 和基本路清扫的运动和垃圾设施 倾倒） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中高支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 序号 度 支付

47、置业区位教育价格 城市生活医疗户型 门厅小区物业物业会所 外立房屋力 周期 （交配套 景观配套 配套 大堂景观 硬件 软件 面 性能 通） 文化装修 资源 中改善 90% 到中心高品质5500元周边有高品质周边三130平中档现欧式/先进的关键位有会所 现代风隔音、繁华地教育配/ 中小型的商业公里内方米左代、新具有风安保系置设有格/新保温性 区15分套，从高3公园区配套，有二级右三房 古典风情感风统（如保安古典风能较好 钟左右幼儿园域广场 菜场、以上综格大堂 格 智能卡、（如小格 车程，到中学便利店、合性医指纹识区门口 高峰时一应俱大卖场院 别系统和主要段会拥全，全和大型等）。道路）， 堵，周部

48、为重百货商人车分提供基边有多点学校 店一应流，地本的维条公交 俱全，下车库，修服务不行5-小区内和保洁10分钟有儿童服务即可到游乐场（如道达 和基本路清扫的运动和垃圾设施 倾倒） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中高支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度 组合接受外部模块 内部模块（产品设计） 序号 度 支付置业区位教育价格 城市生活医疗户型 门厅小区物业物业会所 外立房屋力 周期 （交配套 景观配套 配套 大堂景观 硬件 软件 面 性能 通） 文化装修 资源 中改善

49、 82% 到中心高品质5500元周边有商业配周边三130平中档现欧式/先进的关键位有会所 现代风隔音、繁华地教育配/ 大型市套齐全，公里内方米左代、新具有风安保系置设有格/新保温性 <4区15分套，从政绿化能够买有一级右三房 古典风情感风统（如保安古典风能较好 高 钟左右幼儿园带 到中高或普通格大堂 格 智能卡、（如小格 车程，到中学档品牌医院 指纹识区门口 高峰时一应俱的商品 别系统和主要段会拥全，全等）。道路）， 堵，周部为重人车分提供基边有多点学校 流，地本的维条公交 下车库，修服务小区内和保洁有儿童服务游乐场（如道和基本路清扫的运动和垃圾设施 倾倒） 新聚仁地产研究院出品 新城R

50、esearch of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中高支付力首置人群 一级二级典型模块组相应产品模块组合 分类分类模块合接受维度 维度外部模块 内部模块（产品设计） 组合度 支付置业序号 区位教育价格 景观生活医疗户型 门厅小区物业物业会所 外立房屋力 周期 （交配套 文化配套 配套 大堂景观 硬件 软件 面 性能 通） 资源 装修 中改善 69% 到中心从幼儿5000元周边有商业配周边三130平中档现欧式/具先进的关键位有会所 现代风隔音、繁华地园到中/ 大型市套齐全，公里内方米左代、新有风情安保系置设有格/新古保温性 区10高5学一应政绿化能够买

51、有一级右三房 古典风感风格 统（如保安典风格 能较好 分钟左俱全，带 到中高或普通格大堂 智能卡、（如小右车程，部分为档品牌医院 指纹识区门口 道路经重点学的商品 别系统和主要常拥堵，校 等）。道路）， 周边有人车分提供基多条公流，地本的维交 下车库，修服务小区内和保洁有儿童服务游乐场（如道和基本路清扫的运动和垃圾设施 倾倒） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 典型客群需求模块组合和接受度 一、中高支付力首置人群 一级二级典型模块相应产品模块组合 分类分类模块组合维度 维度外部模块 内部模块（产品设计） 组合接受支付置业序号 度 区位教育价

52、格 城市生活医疗户型 门厅小区物业物业会所 外立房屋力 周期 （交配套 景观配套 配套 大堂景观 硬件 软件 面 性能 通） 文化装修 资源 中改善 61% 到中心从幼儿5500周边有商业配周边三130平中档现欧式/先进的关键位有会所 现代风隔音、繁华地园到中元/ 大型市套齐全，公里内方米左代、新具有风安保系置设有格/新保温性 区10分学一应高6政绿化能够买有一级右三房 古典风情感风统（如保安古典风能较好 钟左右俱全，带 到中高或普通格大堂 格 智能卡、（如小格 车程，部分为档品牌医院 指纹识区门口 道路经重点学的商品 别系统和主要常拥堵，校 等）。道路）， 周边有人车分提供基多条公流，地本的

53、维交 下车库，修服务小区内和保洁有儿童服务游乐场（如道和基本路清扫的运动和垃圾设施 倾倒） 备注：中上表中两类人群对应的模块按其关注度从高到低排列 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 规划篇 ?规划结构 ?交通系统 ?物业形态 ?商业配套 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 规划结构建筑均依地势而建，没有特别的规划形式，均以做足容积率的基础上，实现小型的围合景观规划 规划结构 幸福启航 幸福乐居 案例 常州新城域 常州清水湾 上海新城尚上城 上海新悠活城 建高（用足控规指标） 筑中（低于控规

54、指标） 密度低（低于控规指标，有 足够的景观视觉空间） 规小区 划结组团 构 院落 层级 楼宇公共空间 居住楼宇单元 单元服务空间（大堂共享空间） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 规划结构建筑的排布密度仍然相对较高，但是在规划上层级分明，每一个层级均有体现，品质逐渐突出 规划结构 幸福圆梦 案例 上海新城公馆 上海新城金郡 建高（用足控规指标） 筑中（低于控规指标） 密度低（低于控规指标，有足够的景观视觉 空间） 规划小区 结组团 构 层院落 级 楼宇公共空间 居住楼宇单元 单元服务空间（大堂共享空间） 新聚仁地产研究院出品 新城Rese

55、arch of the products 产品系研究 规划结构 规划结构 幸福尊享 案例 常州香悦半岛 常州新城首府 上海新城碧翠 常州公园壹号 高（用足控规指标） 建筑中（低于控规指标） 密度低（低于控规指标， 有足够的景观视觉空 间） 规划小区 结组团 构 层院落 级 楼宇公共空间 居住楼宇单元 单元服务空间（大堂共享空间） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 景观结构 规划结构 幸福启航 幸福乐居 案例 常州新城域 常州清水湾 上海新城尚上城 上海新悠活城 指居住区1.5/人，小区1/人，标 组团0.5/人，且绿化率30% 30% &l

56、t;40.6% 35% 35% 主入口景观 / 景观结构层 级 小区级景观中心 （社区中心围合景观） / 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 景观结构 规划结构 幸福启航 幸福乐居 案例 常州新城域 常州清水湾 上海新城尚上城 上海新悠活城 组团级景观中心 / / 景观层院落景观 结级 （楼宇楼之间） 构 楼宇景观 (架空，单元入户等景观/ / / / ) 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 景观结构 规划结构 幸福圆梦 案例 上海新城公馆 上海新城金郡 指居住区1.5/人，小区1/人，标

57、组团0.531.25%0% /人，且绿化率 35% 3 主入口景观 景观结构层 级 小区级景观中心 （社区中心围合景观） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 景观结构 规划结构 幸福圆梦 案例 上海新城公馆 上海新城金郡 组团级景观中心 景观层院落景观 结级 构 楼宇景观 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 景观结构 规划结构 幸福尊享 案例 上海新城碧翠 常州新城首府 常州香悦半岛 常州公园壹号 居住区1.5/人，指小区1/人，组团标 35% 70% 70% <40% 0.5/人，且绿化率30% 主入口景观 景观结构 层级 小区级景观中心 （社区中心围合景观） 新聚仁地产研究院出品 新城Research of the products 产品系研究 景观结构 规划结构 幸福尊享 案例 上海新城碧翠 常州新城首府 常州香悦半岛 常州公园壹号 组团级景观中心 景观层结级院