辽宁理工学院土地估价报告=学生练习

1、土地抵押评估报告 土地估价报告 项目名称：辽宁XXXX学院核定土地资产价值所涉及的*用地土地使用权价格评估受托估价单位：LNLG房地产估价有限公司土地估价报告编号：LNLG地估字(2013)第*号提交报告日期：*年*月*日土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称辽宁*学院核定资产所涉及的教育用地土地使用权价格评估（开发区）二、委托估价方委托单位：辽宁*学院三、估价目的根据辽宁XXX学院委托，*房地产估价有限公司对其核定XXX价值涉及的位于经济技术开发区辽阳路南、西海路北、富海街西的（土地面积*,约200亩）XX用地进行土地使用权价格评估，为确定土地使用权价格提供量化参考依据。四、估价基准日*

2、年*月*日五、估价日期*年*月*日至*年*月*日六、地价定义至评估基准日，估价对象作为国有XXX土地，其所有权属于国家，使用权属于辽宁理工职业学院，未设置他项权利，此为本报告成立的首要前提。估价对象的国有土地使用证登记用途为XX用地，实际用途为XXX用地，故此次评估我们设定评估用途为教育用地。待估宗地的实际土地开发程度为宗地外“七通”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X、通X），宗地内为“七通一平”（即通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖气、通X及土地平整）。根据待估宗地的土地利用现状和估价目的，考虑到宗地内的基础设施开发费用已计入固定资产评估值，为避免资产重复计算，此次评估按宗地红线外的

3、基础设施水平设定待估宗地的土地开发程度。故设定待估宗地土地开发程度为宗地红线外“X通”（ 即通X、通X、通X、通X、通X、通X），宗地红线内场地平整。作为国有划拨土地，此次评估按教育用地最高使用年限XX年设定估价对象使用年期。即此次估价对象的评估价格是指在估价基准日*年*月*日，于上述估价设定的开发程度、用途、使用年限及现状利用条件下土地使用权市场价格。七、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验及对影响估价对象价值相关因素的分析，确定估价对象辽宁理工职业学院教育用地于估价基准日*年*月*日

4、的市场价格：土地面积：133400平方米地面单价：XXX元/平方米土地总价：XXXXXX万元（大写金额：人民币*元整）（详细估价结果见附页土地估价结果一览表）八、土地估价师签章姓名资格证书号签章*本人姓名*九、土地估价机构估价机构负责人签章：*土地房地产估价有限公司 *年*月*日several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are

5、equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line

6、 distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured估价机构：LNLG土地房地产估价有限公司 通讯地址：*市*路*号邮编：* 电话：*第19页 共20页附 土地估价结果一览表估价机构：*土地房地产估价有限公司 估价报告编号：LNLG地估字20*第*号 估价期日：*年*月*日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨估价期日的土地使用者土地证号或权属证明宗地位置估价基准日登记用途估价设定用途估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限(年)土地面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)地价(万元)备注辽

7、宁理工职业学院锦州国用（2010）字第000150号经济技术开发区*用地*用地*一、土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：根据委托方提供的资料，至估价基准日，待估宗地无他项权利限制。2.基础设施条件：“XX通一平”（即通*、通*、通*、通*、通*、通*、通X，红线内*通及场地平整）。3.规划限制条件：教育用地。4.影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项1.本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。2.关于土地使用年期的设定：本次评估按估价对象最高使用年限*年设定评估土地使用年期。3.任何单位和个人未经估价机构

8、书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。4.估价对象的权利状况及使用权面积以锦州市国土资源局核发的国有土地使用证上的记载为依据。6.本评估结果只作为辽宁理工职业学院办理抵押贷款手续确定土地使用权市场价格的参考依据，不作其他用途使用。*土地房地产估价有限公司*年*月*日第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：辽宁*学院二、估价对象本次估价对象为辽宁理工职业学院XX用地，土地总面积*平方米。三、待估宗地概况土地登记状况1.现土地使用权人辽宁*学院2. 土地使用证号锦州国用（2010）字*号3. 土地位置经济技术开发区XXXXXXXXXXXXXXX4.用地四至详见土地证附图5.面积证载面积*

9、平方米6.土地用途XXX用地7.使用权类型XXX8.终止日期9.地号、图号地号：24802/012/015图号：25.00-89.50土地权利状况1.土地所有权XXX2.土地使用权辽宁XXXX学院以XXX方式取得估价对象国有土地使用权。3.他项权利根据委托方提供的资料，在估价基准日XXX年XX月XX日，待估宗地无抵押权、租赁权等他项权利限制。土地利用状况根据委托方提供的资料以及估价人员现场勘察的情况，估价基准日时估价对象已经开发建设完成，现已实现了红线内“六通一平”，红线外市政条件达“六通”。地上建筑物为XX楼、XX楼、XX楼、宿舍楼、XX,超市等，总建筑面积约为XXXXX平方米，土地利用强度

10、一般。四、影响地价的因素说明一般因素1.城市资源情况锦州市位于辽宁省西南部，处于东经120°43122°36，北纬40°4842°08。东与沈阳、鞍山、盘锦相连；西邻葫芦岛；北与朝阳、阜新接壤；南临渤海湾。全区东西长143公里，南北宽约114公里，是辽西走廊的中心城市。目前，锦州市城区总人口约为91.75万人，其中农业人口约为18.00万人，占总人口的19.62%，非农业人口约为73.75万人，占总人口的80.38%。2.房地产制度与房地产市场情况从2000年至2013年，中国房地产开发投资总体上在高位运行， 2010年1-11月房地产开发投资42697

11、亿元，增长36.5%。2012年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比(比11月)上涨0.3%，已连续4个月环比上涨。虽然国家对于房地产市场的调控政策越出台越严厉，但作为三线城市的锦州2012年房地产投资保持增长的态势，开发规模不断扩大，在固定资产投资中呈现强势地位，成为拉动全市经济增长的重要力量。截止到2012年9月末，锦州市房地产开发累计完成投资额70.9亿元，同比增长55.2%；商品房累计销售面积175.4万平方米，同比增长72.9%；累计销售额达到50.7亿元，同比增长131.4%，累计销售额增速列全省第一位。2012年的锦州土地市场在房地产开发市场蓬勃发展的带动下不断发展完善，地

12、价在整体上保持稳中有升的趋势。3.产业政策2009年以来，国家相继颁发了包括提高存贷款利率、提高二套房贷款比例在内的一系列房地产调控价格的方案。目前锦州市也终止了曾实施的契税返还等房地产交易扶持政策，短期对房地产交易产生了一定的影响。4.城市规划与发展目标“十二五”时期锦州市经济社会发展的总体要求是：以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深入实施“一纲五线”发展战略，以增量带动结构优化，以创新促进产业升级，以全民创业增强发展活力，以改善民生满足人民群众的新期待，着力打造新欧亚大陆桥“桥头堡”，把锦州建设成环渤海地区特大型港口城市、辽西沿海经济区中心城市和中国光伏产业之都，确保实现进入

13、全省第一方阵的奋斗目标。 5.城市社会经济发展状况锦州是辽西重要工业城市。2012年全市地区生产总值完成916亿元，增长17%；全社会固定资产投资完成700亿元，增长100%；规模以上工业增加值完成430亿元，增长18%；地方财政一般预算收入完成81亿元，增长38.9%；社会消费品零售总额达到330亿元，增长18.9%；实际利用外资5亿美元，增长36%；实际利用域外资金400亿元，增长86.9%；出口总额11亿美元，增长36.4%；城镇居民人均可支配收入17000元，增长11%；农民人均纯收入7422元，增长12%。区域因素由于影响地价的区域因素很多，土地用途不同，影响因素也不一样，并且影响程

14、度也有主次之分，所以我们首先根据估价对象的用途确定影响该类用地地价的区域因素，再根据估价对象所在区域的区位特点分析区域因素的优劣并判断对地价的影响程度。1.区域概况估价对象地处锦州经济技术开发区（锦州滨海新区），该区位于锦州市西南部，是1992年辽宁省首批对外开放的地区，距锦州市中心约37公里。开发区现状管辖范围是3个街道办事处，7个社区居民委员会，19个村民委员会，行政辖区面积约135平方公里。2007年开发区总人口约为7.8万人，占总人口的25.2%。规划面积58平方公里，已开发面积18平方公里，建区以来，开发区呈现了高标准、超常规、大力度开发的发展建设新局面。2.基础设施条件滨海新区区域

15、市政基础配套设施较完善，估价对象所处区域配套程度达宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通暖）。供电：开发区用电由港区66/10KV二次变电所及杏山66/10KV二次变电所供给。港区变电所10KV配出线8回：其中港内4回，港区变最大负荷10340KW。杏山变10KV配出线7回，最大负荷6363KW。供电保证率为85%。供水：开发区的主要供水来自锦州市的大穆水厂。开发区日用水量6000吨,供水人口3万多人，供水面积32,业用水占60%,生活用水占40%,供水普及率为100%。排水：开发区排水体制为合流制，有两个污水排放口，管径从400mm至1000mm，部分道路为双管排水，在南海大

16、街与朝阳新街相交处有一污水泵站，建筑面积387，共有5台泵，其中2台备用，部分污水经泵站提升后排入水体。排水保证率为70%。通讯：开发区现有电信支局一处，装设程控电话交换机8000门，实占7600门，出局总线10800对。另有原开发区电信局一处，装设电话交换机1024门，实占630门，出局总线800对。各支局均为光缆引入。通讯保证率为100%。道路：该区域主要公路有主干道锦港大街、渤海大道等，区域内路网密度高，交通便利。供暖：开发区目前部分采用中、小型锅炉供暖，其余采用炉灶式供暖。现有10吨政府锅炉房2个；10吨工业区锅炉房1个；6吨锅炉房2个。3.环境条件滨海新区自然环境优美，南邻渤海，附近

17、有辽宁省的名胜古迹笔架山；开发区设有污水处理装置、油船溢油事故处理装置等环保设施。4.产业聚集状况和政策目前锦州滨海新区已经形成了石油化工、机械制造、汽车零部件、生物制药、基础建材、粮食深加工、食品加工等工业体系；新近规划的娘娘宫临港产业区已经开工建设，将重点发展修造船业、临港物业、重化工业、装备制造业、机械制造、新能源、新材料工业、光电半导等大型临港产业。锦州滨海新区作为当前及今后一个时期辽宁省对外开放的五个重点区域之一，除享受“五点一线”在税收、贷款、行政事业性收费、管理权限等方面的各项优惠政策外，还将在地价等方面推出特殊的优惠政策。5.规划发展锦州经济技术开发区随着“建设滨海新锦州”的城

18、市发展战略的逐步加快，总体规划按照多功能分区原则，分为办公商住区、港区、旅游区、都市农业区。规划至2012年，开发区城市建设用地45平方公里，人口15万人，日供水能力8万吨，供电能力13.2万千伏安，污水处理能力3万吨。随着锦州港区、西海工业区、娘娘宫临港产业区、白沙湾行政生活区和滨海旅游带的不断建设与发展，该区域将形成集风景、旅游、国际商港和临港工业为一体的国家新型临海产业基地。个别因素1.宗地位置委估宗地位于经济技术开发区*路南、*路北、*街西，属于锦州经济技术开发区行政生活区范围内，地理位置优越，周边基础设施完善，是锦州经济技术开发区观景居住和教育用地集聚区。2.宗地面积、形状委估宗地证

19、载面积为*平方米，宗地形状XXX，从委估宗地面积、形状来看，对规划布局无不良影响。3.地质地形估价对象地基承压力对地上建筑物利用土地无显著影响，能满足生产、生活需要。宗地地势平坦，对建筑物及构筑物的结构施工无显著影响。4.土地使用年限估价对象为划拨土地使用权，故本次评估按估价对象最高使用年限XXX年设定评估土地使用年期。5.基础设施条件估价期日时估价对象红线内土地实际开发程度为“七通一平”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X、通X土地平整）。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据有关政策法规和文件中华人民共和国土地管理法中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国担保法关于改革土地估价结果确

20、认和土地资产处置和审批办法的通知国土资发200144号辽宁省实施中华人民共和国土地管理法办法关于印发辽宁省国有土地使用权抵押贷款管理规定的通知（辽土字199945号）印发关于调整锦州经济技术开发区基准地价及土地出让金基准收取标准的通知（锦开管发20061号）其他相关法律法规有关技术规范房地产估价规范（GB/T 50291-1999）城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）土地利用现状分类（GB/T21010-2007）委托方提供的有关资料国有土地使用证其他资料评估人员实地踏勘记录及市场调查资料等。二、土地估价估价原则1.预期收益原则遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条

21、件下的未来客观有效的预期收益为依据。2.替代原则遵循替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3.最有效利用原则遵循最有效利用原则是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。4.供需原则遵循供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。5.报酬递增递减原则遵循报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。6.贡献原则遵循贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地

22、的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。7.变动原则遵循变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价方法1.方法的选用及方法选用的理由估价对象设定用途为教育用地，但在本次评估过程中是比照住宅用途进行的评估的，主要原因为：首先，锦州市市开发区的基准地价未单独规定教育用途的评估体系,而是在住宅修正体系宗地用途修正指标标准中提及了教育用地用途修正系数；其次，从锦州市土地交易情况来看，与待估宗地所处级别相同、条件相近的教育用地与一般的住宅用地的成交价格成固定比例。因此在同类案例较为缺乏的开发区本次评估选择市场比较法评估参照案例的土地用途为住宅用地。2.估价方法

23、介绍市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据XXX原则，以条件类似或使用价格相同的土地买卖、租赁实例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响地价的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在评估期日时地价的方法。估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响估价对象价值相关因素的分析，确定估价对象辽宁XXXXX院教育用地于估价基准日XXX年X月XX日的市场价格：土地面积：XX平方米地面单价：XX元/平方米土地总价：XX万元(保留2位小数)（大写金额：人民币XXXXXXXXXXXXXXXX元整）三、估价结果和估价报告的使用估价的前提条件和假设条件1.前提条件任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。委托方提供资料属实。2.假设条件估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。估价基准日设定：按委托方要求的时点设定。用途设定：待估宗地土地登记用途为XXX用地，故本次评估