澳海澜庭物业维修管理调查报告

1、澳海澜庭物业设施设备维修管理调查报告摘要: 物业设备与设施,包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气等。一般意义上的物业设备管理,侧重于现场管理,着眼于有故障的设备,把各种设备能够正常运行作为工作目标,主要是在物业管理过程中对上述设备进行维护保养,具有“维持”的特点。科学、规范的物业设备设施管理是一个从管理品质入手,减少营运成本、不断提高服务质量的过程。分析了物业设备设施管理的现状,从管理经济学角度对如何搞好物业设备设施管理,提高物业环境品质,提出了措施。关键词:物业 设施设备 维修管理 措施1. 调查对象整体情况1.1物业公司情况物业管理公司及项目管理基本情况物业公司情况物业管理公司名称银川

2、澳海物业服务有限责任公司公司电业公司与开发建设单位关系派生的社会化物业公司性质 国有民营 其他项目电话资质证情况该项目是否在区县物业办进行合同备案是 否备案时间 年 月 日 资质等级三级物业管理情况（注明专业公司名称）聘用专业公司情况 绿 化 外 包：富阳园林工程有限公司 保 洁 外 包： 保 安 外 包： 外包：项目人员情况项目经理情况姓名李锐性别男年龄35学历本科职称经理 1.2物业基本状况房屋及附属设施设备基本情况小区房屋状况项目名称银川澳海澜庭新区 旧区（整修年代：2003年 2004年 2005年）座落地点银川市西夏区北京西路占地面积（亩）27433项目规

3、模（万）31万容积率1.70房屋幢数（幢）26建筑结构框架是否存在是 否开发建设单位银川先泽房地产开发有限公司竣工时间 2013 年 6月30 日 入住时间2013 年 6月30 日 接管时间 2013 年 6月30 日 房屋类型多层（幢）9中高层（幢）高层（幢）13独体别墅（幢）9小区设施设备状况绿化率（%）35.55%物业用房无有与会馆混用 与住宅混用独立的 与其他公建混用小区活动设施 游泳设施面积； 网球场； 篮球场；其他休闲场所： 小庭院机动车位地上车位500车位配比1:0.85车位户数2250地下车位1750物业服务费0.85元.月/m2水费1-4层2.46元/吨5-18层331元/

4、吨5-18层包含二次供水加压运行费0.85元/吨2. 设施设备维修管理现状设备管理组织架构图公司总经理各物业管理处品质技术部工程部主管工程部高级技工工程部技工合格供应方2.1给排水设施设备项目子 目状况检查与维修给排水系统生活给水泵4台、指示柜1台完好每天检查一遍，发现问题，及时维修蓄水箱1座、管路完好每天12点放臭氧消毒4小时，一个月打扫外表一次，半年放水清洗箱内一次地下室排污泵12台及相关电气控制设备完好一周检查4次，发现问题，及时维修公共区域生活用水管井完好每天检查一遍，发现问题，及时维修每年刷一次管道油漆每年检测一次管道固定码每半年维护一次阀门室内、外水表、闸阀完好每天检查，记录给、排

5、水管路等设施完好畅通每天检查一遍，发现问题，及时维修公共区域排水管井完好每年刷一次管道油漆每年检测一次管道固定码每半年维护一次阀门雨水管道完好畅通不定期检查化粪池4座及雨、污水管井完好每周检查一遍，发现问题，及时维修化粪池每半年清理一次，井盖板每半年刷一次漆，防每季度清理井内杂物一次，每年全面维修一次2.1.1水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。2、 经常检查水泵控制柜的指示灯指

6、示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3、 泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。4、 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。5、 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。2.1.2用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到满足用户需要之目的，特规定如下：1、 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时

7、向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。3、 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年510月每个月加药二次（每15天一次）；14月及1112月每个月加药一次。4、 在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。5、 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。6、 本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。2.2消防设施设备项目子 目状况检查与维修消防系统消防泵2台及消防电气控制设备一套完好每周检查一遍，发现问

8、题，及时维修；消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次；消防系统主要设备每年联动测试一次。消火栓管路及设备、配件完好喷淋系统管路及设备、配件完好消火栓箱108个完好消防水带、水枪各108个，灭火器216个完好消防电气控制设备完好每天检查一遍，发现问题，及时维修消防监控中心设备完好车库各种指示标志灯完好喷淋头/烟、温感探头完好消防水池完好每周检查三遍，发现问题，及时维修楼顶排烟设备完好2.2.1消防系统维修保养规程为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。10程序要点11检查111日检：每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系

9、统进行下列检查：a）每班次均应进行系统设备的外观检查；b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；c）自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因；d）故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。12维修保养121对消防

10、系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。122需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。123消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养规程相关内容。124消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。2.3供暖、供冷、通风、燃气设施设备项目子 目状况检查与维修供暖、燃气、通风、燃气系统1个锅炉房完好夏季每月检查一次，冬季每天运作前检查空调，燃气管道，及闸阀完好每天检查一次，发现问题及时维修正压送风机、排烟完好送风口完好空调制冷设备房管理制度

11、空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：1、 空调制冷机房的全部设备，必须由指定的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。2、 无关人员必须经工程部主管许可，方能进入制冷机设备房。3、 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。4、 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。5、 须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6、 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7、 定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。8、

12、 调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。9、 控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。10、 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。2.4电气工程设施设备2.4.1供电及照明设施设备项目子 目状况检查与维修电气系统高、低压配电房（内含2台500kw变压器，高、低压柜组，其中8个低压）完好每天巡视检查，发现问题，及时维修每周检查控制设备一次每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况室内电表箱（16个），总、分配电箱、电缆、电线、套管、桥架完好风机控制柜9台完好柴油发电机组一套完好楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱完好每天检查一遍，

13、随坏随修灯杆每年刷漆一次每季度检修线路一遍对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换楼道、车库灯统计表（以1号楼为例）地址光源名称功率（W）数量（只）1#楼道吊灯1002消防应急照明灯108安全出口指示灯102节能灯3072白炽灯501081#地下室车库日光灯76消防应急照明灯6白炽灯6配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。1、 配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。2、 配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行

14、操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。3、 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在35以下，墙壁配挂温度计。4、 建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。5、 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。6、 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。四、发电机房管理制度1、 非公司领导或维修人员须经管理处经理同意后，在工程部值班员的陪同下方可进入发电

15、机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2、 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。3、 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。4、 配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5、 每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6、 发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修人员不得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。7、 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。8、 发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。电气维修规定为保证电气设备的正常运行

16、，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：1、 必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，工程部技工做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、 供方（或维修人员）对于辖区内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由品质技术部把关审查并派专人参加。3、 维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂

17、标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5、 维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。6、 本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。2.4.2弱电设施设备项目子 目状况检查与维修通信网络及安全防范系统电信及电话系统设备完好随机检查，发现问题及时维修有线电视设备完好楼宇有线电视插座等完好公共广播/应急广播设备完好每日检查一次，发现问题，及时维修音响设备完好电视监控系统完好在职人员时刻观察显示频，其他设备每日检查三次，发现问题及时维修出入口控制系统完好安全防范总控柜一套及液晶显示屏一

18、台完好2.4.3电梯设备及防雷装置项目子 目状况检查与维修电梯设备及防雷装置电梯每栋四部完好每日检查2次，发现问题及时维修电梯相关控制设备及运营设备完好防雷网与避雷针完好雷雨季节每周检查3次，发现问题及时维修电梯管理规定为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：1、 电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。2、 运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯工作人员检修。3、 切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。4、 电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音或电梯损坏，应立即停梯检修。5、 全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的

19、维修、保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。6、 因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。7、 组织专人应每天用清洁剂擦拭电梯一遍。3. 调查对象物业维修管理的缺陷小区设备设施维护与管理的好坏关系到设备设施使用寿命的长短和物业的保值增值， 但是，任何物业管理都不可能做到十全十美。针对本次调查对象，小组成员罗列出以下几个不足点：3.1给排水设施设备（1）澳海澜庭水泵房位于地下车库，无自然采光和通风，也无相应的换气系统，未很好地做到水泵房的照明与通风。（2）交接班制度不完善。（3）未能向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，其全体用户节约用水意识淡薄。3.2消防设施设备（1）消防

20、逃生通道处于关闭状态（2）交接班制度不完善。3.3供暖、供冷、通风、燃气设施设备小区地区偏远，冬季物业自烧锅炉，难以协调业主意见。3.4电气工程设施设备（1）配电室交接班制度不完善。（2）监控区域太小，有死角；广播系统不完善。（3）电梯维修不及时。3.5其他（1）在接到业主关于设施设备的投诉电话时，员工服务态度差。（2）发现问题维修不及时。4. 拟定的整改方案物业公司所管理的小区关乎整个物业公司的名誉，物业管理的重点在于小区设施设备的管理与维护。倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平，首先，必须要坚持“保养为主，维修为辅”的工作方针，其次，根据实际情况制定规范的管理制度和详细的

21、维修保养计划，并严格执行。针对澳海澜庭物业设施设备维修管理的缺陷，小组成员提出以下几个整改措施：4.1给排水设施设备的整改措施（1）为使地下车库的水泵房有更好的采光和通风，方便检查人员发现、处理问题且有更好的卫生条件，物业管理者可加强室内的照明系统和换气系统。（2）交接班要求接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人员交代，并查看水泵房巡查记录，检查工具物品是否齐全，确认无误后在日记上签名。有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不完整、不清晰；c) 水泵房不干净； d) 接班人未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接

22、班人协助进行。 工程部应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在水泵房巡查记录内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册进行存档，保存期为两年。（3）针对小区业主节水意识淡薄的情况，管理人员可采取以下方式进行宣传教育：a) 制作宣传节约用水横幅b) 在规定的地方贴节水宣传小标语c) 定期在小区广播里对业主进行节水和计划用水的宣传教育4.2消防设施设备的整改措施（1）工作人员随时检查消防逃生门是否处于开启状态，保证紧急情况下业主能够逃生。（2）交接班要求交接班时应：a) 进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；b) 按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓

23、名，密码是否改动、正确。出现下列情况不接班：a) 上一班运行情况未交待清楚；b) 记录不正规c) 消防主机无法进入操作功能d) 室内存放与工作无关的物品；e) 设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品；f) 地面不干净、不整洁；g) 检查物品不齐全；h) 故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助（在监控领班允许时，交班人方可下班）。4.3供暖设施设备的整改措施制定合理的供暖收费标准；对于供暖时间的确定，满足大多数业主的需要的前提下，和少数业主沟通，争取意见一致。4.4电气工程设施设备的整改措施（1）交接班要求接班人员应准时来接班；接班人员应认真听取交班人员交代，并查看配电房运行记录，检查工