旅游地产投资及风险控制探讨

1、旅游地产投资及风险控制探讨 旅游地产投资及风险控制探讨 摘要：伴随我国经济建设的不断开展，以及人们生活水平的不断提高，旅游已经成为日常工作以及生活之余重要的休闲方式，这在一定程度上推动了我国旅游产业的开展与完善，随之而来的那么是房地产投资企业地产投资的不断升温。旅游地产作为房地产中的一种类型，其近些年的开展速度是有目共睹的，更是房地产市场开展的强大助推器，本文通过对旅游地产投资的详述，并深入细致的分析了对于其投资的风险控制，以期更好确实保旅游地产的投资回报，进一步推进房地产企业健康稳定开展。 关键词：旅游地产投资风险控制 中图分类号： C35 文献标识码： A 前言：旅游地产的开展，其核心是旅

2、游，本质那么是地产，二者是相伴相生的。伴随当前商品住宅开发竞争的不断加剧，很多房地产开发企业将眼光开始瞄准在旅游地产工程上，并逐渐成为一局部房地产开发企业进行投资开发的重点。当前，政府的大力支持，地区的旅游保护政策的加强，使得旅游产业逐渐成为了国民经济建设中的支柱性产业，并大放异彩，这也在一定程度上对于旅游地产起到了推动作用。但投资不可盲目，其投资风险的控制在旅游地产中就显得格外重要，这在一定程度上关系到开发企业的切身利益以及可持续开展目标的实现。 一、旅游地产投资的前景分析 国家对于房地产行业的调控力度逐渐加大，让住宅开发竞争加剧、风险加大，住房性投资的收益也明显下降，商业地产开发的地段性影

3、响愈发突显。业内人士纷纷表示，愈来愈多的房地产企业和置业理财者，开始把目光投向了旅游地产业。虽然只是地产行业的细分市场，但旅游地产凭借着政策导向性和资源稀缺性优势，在旅游资源和地产资源相互促进的良性架构下，受到投资者的青睐，成为了万众瞩目的楼市新宠。 虽然这两年各地旅游地产工程如同雨后春笋般冒出来，但作为国内一种新兴的地产投资工程，其开展还存在着许多亟待解决的问题。特别是对于投资者来说，因为旅游地产不同于普通住宅地产，其“休闲度假型第二居所的特性，决定了旅游地产不仅满足居住需求，还要满足投资、度假、养老等多重需求，而且面向的目标客群范围更广，不只限于所在城市。所以，购置旅游地产的消费者只有转变

4、投资思路，才能把握市场先机，赚取超额收益。 二、理性看待旅游地产投资 1、要明确地产工程所在城市的旅游业开展状况，是否处在黄金旅游线上，该地的宜居指数如何，是否可以给人提供良好的休闲生活环境，是否适宜老人养老或者休闲度假等等，其中旅游人数的多少，是非常重要的判定标准。群众的眼光是雪亮的，没有足以吸引大量消费者的旅游资源，很难保证其相关联的地产工程保值和增值的。 所以，在购置旅游地产之前，一定要仔细考察当地旅游资源情况，当地自然环境、人文环境以及在旅游市场之中的口碑。只有当地旅游业有做大做强的良好潜质，旅游房地产市场才具有更大的开展前景。 2、除了要看旅游人数的数据统计之外，还有需要看投资的数据

5、。因为旅游地产大多是以“高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等为主题的休闲度假住宅、别墅、高端酒店，而早在2005年政府就出台一系列政策限制别墅开发，后来又三令五申土地严控政策，坚决刹住乱占滥用农用地之风，可见一直以来国家对土地的严控态度没有丝毫松动。 所以，投资者必须切实了解旅游地产工程的土地用途，尤其是高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等当地政府必须有一个长期的规划，如果只是短期的行为的话，投资者的投资以后很可能会遇到大麻烦。 3、要看投资旅游地产工程的房地产商资质。而房地产商的资金和实力是否雄厚，是地产工程工程质量的重要保证，与地产工程与旅游资源高度切合的保证，是专业细致物业效劳的保证，是

6、满足居住、投资、度假、养老等多重需求的保证。 最后，要看旅游地产工程是处于价格高地，还是价格洼地。 以云南腾冲为代表的内陆旅游地产业崛起，预示着国内旅游地产业的开展趋势已经从沿海的海滨城市转向内陆，形式上也从单一型海景房变成了高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等多种形式并存的复合型。而相比拟于沿海地区的价格，内陆地区的旅游地产工程正处于价格洼地。 三、旅游地产投资五大风险控制 旅游地产投资有筹划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保护风险等五大风险，这其中，筹划定位风险是各种风险之首，只有筹划定位好、规划好开展蓝图，才能从源头上控制风险。 1、筹划定位风险控制 旅游地产属于非必

7、需品消费，一般人离开旅游地产，生活不会受到太大的影响。基于旅游地产消费弹性比拟大的特性，如果没有针对消费者的独到筹划，是很难吸引消费者兴趣的，国内主题公园有70%处于亏损状态就是典型的案例。由此可以看出，前期筹划定位在旅游地产投资风险控制的重要性。 有效控制筹划定位的风险，对于特别大型的工程，规划之前至少要请三家专业咨询机构，一是市场调研、二是地产筹划、三是旅游咨询。对于一般的旅游地产投资，请具有旅游地产专业人才效劳的旅游咨询公司就足够了。 2、地段选择风险控制 旅游地产不同于商业地产的地段决定论，除了区位交通因素外，影响旅游地产地段选择的因素还有景观环境、文化遗存等等。如九寨天堂与甲蕃古城的

8、开发，经济区位、交通条件并不十分优越，但因景观环境和文化遗存的吸引力，开发的依然较为成功。因此，旅游地产开发，选择区位交通好、风景资源好、文化积淀厚且有吸引力的地段开发，能有效地降低地段选择的风险。 3、资金投入风险 旅游地产投资是一项战略性投资，因投资回收期相对较长，需要较为雄厚的资金做后盾。因此，在工程资金投入之前，要充分地对地产投入、旅游工程投入进行核算，以量力而行，防止因资金投入缺乏而出现烂尾楼、主题公园运营不下去的困境。 4、市场运营风险控制 市场运营风险，相对来说，旅游企业要比房地产企业小、房地产企业要比非房地产和非旅游企业小。对其风险的控制，首先，要认清旅游地产与一般地产的区别，

9、主要有三点：一是消费需求不一样，旅游地产能满足投资、度假、养老等多重需求；二是功能不一样，旅游地产承载的功能是度假，是第二居所；三是目标客群不一样，旅游地产的消费者范围更广，不限于所在城市，如海南旅游房地产，有大局部都是东北、北京、上海等远程消费者。其次，在市场运营方面要引进专业人才，对房地产企业和其他非旅游企业尤为重要。 5、环境保护风险控制 环境是旅游地产赖以生存的根底，只有环境保护好，才可能持续吸引消费者、留住消费者。其风险控制方式，一是进行环境容量评估，防止工程地承载不了较大客流而破坏工程地的自然环境与舒适的度假环境；二是谨防过量开发，建高密度的房产，以免对度假的心理环境造成不舒适感。 结语：综上所述，伴随我国各地旅游产业的不断开展与完善，依托旅游地区优势进行旅游地产的投资与开发对于房地产企业而言是极为可行的，并具有相当良好的收益前景，但在进行乐观分析的同时也要进行投资风险的详细分析与把控，以做到投资的科学、合理、精准，防止因盲目投资而导致的风险加剧，这对于房地产开发企业而言具有重要的作用，并为企业在旅游地产投资建设方面的稳步开展与壮大提供重要的保障。 参考文献： 【1】 马勇，王宏坤.基于全价值链的我国旅游地产投资策