房地产开发流程及各环节所涉及的文件

1、房地产开发流程及各环节所涉房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料及的文件资料1房地产开发程序房地产开发程序q可分为四个大阶段可分为四个大阶段v项目立项阶段项目立项阶段v项目前期准备阶段项目前期准备阶段v项目建设阶段项目建设阶段v项目销售及售后服务阶段项目销售及售后服务阶段也有将其分为也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。件资料等信息资源管理内容。2房地产开发流程一般房地产开发流程

2、一般8个步骤个步骤投资机会寻找投资机会寻找 初步可行性研究初步可行性研究 获取土地使用权获取土地使用权详细可行性研究详细可行性研究 规划设计与方案报批规划设计与方案报批 签署合作协议及合同签署合作协议及合同 施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理市场营销与物业管理 3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计

3、部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立 q房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立 v进行房地产开发要求企业有开发资质进行房地产开发要求企业有开发资质,无无者者,需要进行企业注册需要进行企业注册,设立房地产开发公设立房地产开发公司。相关法律程序：司。相关法律程序：公司设立准备公司设立准备 申请资质等级审批申请资质等级审批 申请办理企业名称预先核准申请办理

4、企业名称预先核准 办理工商注册登记办理工商注册登记 办理税务登记办理税务登记 5房地产项目立项房地产项目立项q 工作程序工作程序v投资机会研究投资机会研究项目设想项目设想投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进

5、行项目设想先找地块，再进行项目设想v项目设想的具体化，包括：项目设想的具体化，包括：建设地点建设地点初步落实建设用地初步落实建设用地自然条件适宜性研究等自然条件适宜性研究等6土地信息获取途径土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）续简易且可用于房地产开发的土地）v编制与报批项目建议书编制与报批项目建议书v进行项目环境影响评价进行项目环境影响评价v项目可行性研究及报批或备案项目可行性研究及报批或

6、备案v落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）v发改委立项发改委立项v项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7q 立项审批阶段涉及主要文件材料立项审批阶段涉及主要文件材料v1、项目立项申请报告书（原件一份）、项目立项申请报告书（原件一份）v2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）v3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）书（一份）v4、项

7、目建设投资概算（一份）、项目建设投资概算（一份）v5、银信部门出示的资金证明（原件一份）、银信部门出示的资金证明（原件一份）v6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）地产项目需提供资质证明一份）v7、项目地形图（一份）、项目地形图（一份）v8、有关职能部门的意见。、有关职能部门的意见。其他资料其他资料v项目环境影响评价报告（若需要的话）项目环境影响评价报告（若需要的话）8q项目建议书审批项目建议书审批v主管部门主管部门发改委发改委v所需材料所需材料项目建议书项目建议书项目建设投资概算项目建设投资概算银信部门出示的资金证明

8、银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本企业法人营业执照副本9q可行性研究审批可行性研究审批v审批部门审批部门发展与改革委员会发展与改革委员会v 申报资料申报资料编制待批的可行性研究报告编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目环境影响评价报告书 项目建议书批复副本等项目建议书批复副本等10q项目立项项目立项v主管部门主管部门发改委发改委v所需资料所需资料项目立项申请报告书项目立项申请报告书项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件）项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件）企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份

9、）产项目需提供资质证明一份）有关职能部门的意见等有关职能部门的意见等11q在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面关于信息介绍）关于信息介绍）12区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运行状况宏观经济运行状况 v国内生产总值：国内生产总值：第一产业数量第一产业数量第二产业数量第二产业数量第三产业数量

10、第三产业数量房地产所占比例及数量房地产所占比例及数量v房地产开发景气指数房地产开发景气指数v国家宏观金融政策：国家宏观金融政策：货币政策货币政策利率利率 13货币政策货币政策利率利率房地产按揭政策房地产按揭政策v固定资产投资总额：固定资产投资总额：全国及项目所在地全国及项目所在地 其中房地产开发比重其中房地产开发比重v社会消费品零售总额：社会消费品零售总额：居民消费价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数商品住宅价格指数 14 对于房地产开发经营中反映项目地块相对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：关信息有：v土地性质土地性质地理位置地理位置地质地貌状况地质地貌状况土地面积及红线图土地面

11、积及红线图土地规划使用性质土地规划使用性质七通一平现状七通一平现状15v土地周边环境相关信息土地周边环境相关信息地块周边的建筑物地块周边的建筑物绿化景观绿化景观自然景观自然景观历史人文景观历史人文景观环境污染状况环境污染状况 v地块交通条件相关信息地块交通条件相关信息 地块周边的市政路网以其公交现状、远地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划景规划项目的水、路、空交通状况项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状入交通网现状 16v周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查 购物场所购物场所文化教育文化教育医疗卫生医疗卫生 金融服务

12、金融服务邮政服务邮政服务娱乐、餐饮、运动娱乐、餐饮、运动生活服务生活服务娱乐休息设施娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响历史人文区位影响 17房地产开发前期准备阶段房地产开发前期准备阶段q办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证v购置土地相关后续工作购置土地相关后续工作v申领项目选址意见书申领项目选址意见书v申请定点申请定点v申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使用权）用权）v申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件v编制规划设计总图编制规划设计总图

13、v申领建设用地规划许可证申领建设用地规划许可证q可进入拆迁环节可进入拆迁环节1819q办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证v项目选址意见通知书项目选址意见通知书v获得建设工程设计条件要求通知书获得建设工程设计条件要求通知书v委托规划设计部门进行规划设计并报批委托规划设计部门进行规划设计并报批规划设计主案统制及报审规划设计主案统制及报审初步设计及送审初步设计及送审施工图设计及送审施工图设计及送审消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育报建、园林交通报建、报建、园林交通报建、签订公共配套协议书签订公共配套协议书建筑外装饰、环境设计方案建筑外装饰、

14、环境设计方案v办理获取工程规划许可证办理获取工程规划许可证20q需要的相关文件资料需要的相关文件资料建设项目地点征求意见函建设项目地点征求意见函建设项目规划审批申报表建设项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明建设单位用地申请及拟建项目情况说明拟建方案设想总平面图拟建方案设想总平面图规划报建申请表规划报建申请表选址意见书选址意见书规划选址测绘成果图规划选址测绘成果图测绘部门划定规划控制线测绘部门划定规划控制线放界、测绘图放界、测绘图21控制性详细规划控制性详细规划报审图纸的电子文件报审图纸的电子文件竖向设计、管线综合竖向设计、管线综合专家评审的参审方案专家评审的参审方案 规划规划许

15、可证许可证申请表申请表施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档施图）及其电子文档土地证、用地批准书土地证、用地批准书市建委初步设计批复市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书施工图设计文件审查意见书地勘报告地勘报告v其他资料见例子中所列，各地区可能不一样其他资料见例子中所列，各地区可能不一样2223项目建设阶段项目建设阶段q市政配套工程市政配套工程v各项目市政配套工程咨询各项目市政配套工程咨询电信、供电、供水、道路方案、热力方电信、供电、供水、道路方案、热

16、力方案等咨询案等咨询v市政项目综合设计与审定市政项目综合设计与审定v项目综合方案审定项目综合方案审定建设项目规划审批报表建设项目规划审批报表市政项目综合方案市政项目综合方案24审定方案总图及道路方案审定方案总图及道路方案市政各专业项目咨询方案市政各专业项目咨询方案v各单位报批各单位报批v雨污水方案初步设计雨污水方案初步设计v市政设计综合方案会审市政设计综合方案会审v市政专业施工图设计市政专业施工图设计25q办理施工许可证办理施工许可证v办理施工许可征求意见办理施工许可征求意见v办理招投标（施工、监理办理招投标（施工、监理)v树木采伐手续树木采伐手续v地名办批复地名办批复v质量监督通知书质量监督

17、通知书v安全监督通知书安全监督通知书v年度施工计划年度施工计划v统计局登记通知统计局登记通知v施工图审查意见施工图审查意见v建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证26办理工程报建办理工程报建施工图设计审查施工图设计审查落实监理单位落实监理单位落实招投标落实招投标规费缴纳规费缴纳所在区建委审查所在区建委审查获得获得建设工程建设工程施工许可证施工许可证27涉及到的文件与资料涉及到的文件与资料q（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。建委办理登记手续。q1、计划部门核发的、计划部门核发的固定资产投资许可证固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任

18、务书；或主管部门批准的计划任务书；q2、规划部门核发的、规划部门核发的建设用地规划许可证建设用地规划许可证和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证；q3、国土部门核发的、国土部门核发的国有土地使用证国有土地使用证；q4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；纸和施工图设计文件审查批准书；q5、人防办核发的、人防办核发的人民防空工程建设许可人民防空工程建设许可证证；28q6、消防部门核发的、消防部门核发的建筑工程消防设计审核建筑工程消防设计审核意见书意见书；q7、防雷设施检测所核发的、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审防雷设施设计

19、审核书核书；q8、地震办公室核发的、地震办公室核发的抗震设防审核意见抗震设防审核意见书书；q9、建设资金证明；、建设资金证明；q10、工程预算书和造价部门核发的、工程预算书和造价部门核发的建设工程建设工程类别核定书类别核定书；q11、法律、法规规定的其他资料。、法律、法规规定的其他资料。29（二）公开招标的建设工程，要补充（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。如下资料到招标办办理手续。q1、建设单位法定代表人证明或法定代表、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；人委托证明；q2、建设工程施工公开招标申请表；、建设工程施工公开招标申请表；q3、建设工程监理公开招标申请表

20、。、建设工程监理公开招标申请表。30（三）邀请招标的建设工程，要补充（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。如下资料到招标办办理手续。q1、建设单位法定代表人证明或法定代表、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；人委托证明；q2、建设工程施工邀请招标审批表；、建设工程施工邀请招标审批表；q3、建设工程监理邀请招标审批表；、建设工程监理邀请招标审批表；q4、工商部门签发的私营企业证明；、工商部门签发的私营企业证明；q5、法人营业执照；、法人营业执照；q6、其他申请邀请招标理由证明。、其他申请邀请招标理由证明。31（四）直接发包的建设工程，要补充（四）直接发包的建设工程，要

21、补充如下资料到招标办办理手续。如下资料到招标办办理手续。q1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；托证明；q2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；q3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；q4、工商部门签发的私营企业证明；、工商部门签发的私营企业证明；q5、法人营业执照；、法人营业执照；q6、建设工程直接发包审批表。、建设工程直接发包审批表。32（五）办理建设工程质量监督，要提（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。供如下资料到质监站办理手续。

22、q1、规划许可证规划许可证；q2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；表；q3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；表；q4、施工合同及其单位资质证书复印件；、施工合同及其单位资质证书复印件；q5、监理合同及其单位资质证书复印件；、监理合同及其单位资质证书复印件；q6、施工图设计文件审查批准书；、施工图设计文件审查批准书；q7、建设工程质量监督申请表；、建设工程质量监督申请表；q8、法律、法规规定的其他资料。、法律、法规规定的其他资料。33（六）办理建设工程施工安全监督，要（六）办理建设工程施工安全监督，要提供

23、如下资料到安监站办理手续。提供如下资料到安监站办理手续。q1、建设单位提供的资料：、建设单位提供的资料：v（）工程施工安全监督报告；（）工程施工安全监督报告；v（）工程施工中标通知书或工程施工发包审（）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；批表；v（）工程监理中标通知书或工程监理发包审（）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；批表；v（）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（）工程项目地质勘察报告（结论部分）；v（）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（）施工图纸（含地下室平、立、剖）；v（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；度、造价）；34q2

24、、施工单位提供的资料：、施工单位提供的资料：v（）安全生产、文明施工责任制；（）安全生产、文明施工责任制；v（）安全生产、文明施工管理目标；（）安全生产、文明施工管理目标；v（）施工组织设计方案和专项技术方案；（）施工组织设计方案和专项技术方案；v（）安全生产、文明施工检查制度；（）安全生产、文明施工检查制度；v（）安全生产、文明施工教育制度；（）安全生产、文明施工教育制度；v（）项目经理资质证书复印件，安全员、特（）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；种作业人员上岗证原件和复印件；v（）现场设施、安全标志等总平面布置图；（）现场设施、安全标志等总平面布置图；v（）

25、购买安全网的合格证、准用证发票原件（）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；和复印件；v（）建设工程施工安全生产责任书；（）建设工程施工安全生产责任书；v（10）建设工程施工安全受监申请表；）建设工程施工安全受监申请表；v（11）法律、法规规定的其他资料。）法律、法规规定的其他资料。35（七）领取（七）领取施工许可证施工许可证，除第（一），除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。建委办理手续。q 1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；q 2、工程监理中标通知书和工程监理合同；、工程监理

26、中标通知书和工程监理合同；q 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；设行政主管部门核发的桩机管理手册）；q 4、使用商品混凝土、使用商品混凝土购销合同购销合同或经建设行政主管部或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；门批准现场搅拌的批文；q 5、质量监督申请安排表；、质量监督申请安排表；q 6、安全监督申请安排表；、安全监督申请安排表；q 7、建设工程质量监督书；、建设工程质量监督书；q 8、建设工程施工安全受监证；、建设工程施工安全受监证；q 9、施工许可申请表；、施工许可申请表；36四、建设工程竣工

27、验收四、建设工程竣工验收q（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。场监督。v1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；、已完成工程设计和合同约定的各项内容；v2、工程竣工验收申请表；、工程竣工验收申请表；v3、工程质量评估报告；、工程质量评估报告；v4、勘察、设计文件质量检查报告；、勘察、设计文件质量检查报告；v5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备、完整的技术档案和施工管理资料（包括

28、设备资料）；资料）；37v6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；进场试验报告；v7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；v8、建设单位已按合同约定支付工程款；、建设单位已按合同约定支付工程款；v9、施工单位签署的、施工单位签署的工程质量保修书工程质量保修书；v10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；料；v11、规划部门出具的规划验收合格证；、规划部门出具的规划验收合格证；v12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的、公安、消

29、防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；验收意见书或验收合格证；v13、质监站责令整改的问题已全部整改好；、质监站责令整改的问题已全部整改好；v14、造价站出具的工程竣工结算书。、造价站出具的工程竣工结算书。38q（二）建设工程竣工验收前，施工单位（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。全评价书。q（三）建设工程竣工验收备案，自工程（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起竣工验收之日起15个工作日内，要提供个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。如下资料到质监站办理手续。v1、工程竣工验收报告；

30、、工程竣工验收报告；v2、施工许可证施工许可证；v3、竣工验收备案表；、竣工验收备案表；v4、工程质量监督报告；、工程质量监督报告；39v5、工程竣工验收申请表；、工程竣工验收申请表；v6、工程质量评估报告；、工程质量评估报告；v7、工程施工安全评价书；、工程施工安全评价书；v8、工程质量保修书；、工程质量保修书；v9、工程竣工结算书；、工程竣工结算书；v10、商品住宅要提供、商品住宅要提供住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书；v11、法律、法规规定的其他资料。、法律、法规规定的其他资料。40q（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资（四）建设工程竣工结算审核，要提供如

31、下资料到造价站办理手续。料到造价站办理手续。v1、工程按实际结算的，要提供如下资料：、工程按实际结算的，要提供如下资料：v（1）建设单位和施工单位的委托书；）建设单位和施工单位的委托书；v（2）工程类别核定书；）工程类别核定书；v（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；表；v（4）工程施工承发包合同；）工程施工承发包合同；v（5）施工组织设计方案；）施工组织设计方案；v（6）图纸会审记录；）图纸会审记录；v（7）工程施工开工报告；）工程施工开工报告；v（8）隐蔽工程验收记录；）隐蔽工程验收记录；v（9）工程施工进度表；）工程施工进度表；41v（10）

32、工程子目换算和抽料（筋）表；）工程子目换算和抽料（筋）表；v（11）工程设计变更资料；）工程设计变更资料；v（12）施工现场签证资料；）施工现场签证资料；v（13）竣工图。）竣工图。q2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：价）结算的，要提供如下资料：v（1）建设单位和施工单位的委托书；）建设单位和施工单位的委托书；v（2）工程承包合同原件；）工程承包合同原件；v（3）竣工图。）竣工图。42五、办理预售许可证五、办理预售许可证ql、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。q2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。地使用证。q3、持有、持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证及及建设工建设工程施工许可证程施工许可证。q4、计划部门签发的、计划