咨询服务合同20120531

1、 综合体规划定位及商业深度顾问服务合同综合体规划定位及商业深度顾问服务合同本咨询服务合同，以下简称“本合同” ，由以下甲、乙双方于 2012 年 06月 日在项目所在地订立并签署。甲方（委托方）：甲方（委托方）：受委托方（以下简称乙方）：受委托方（以下简称乙方）：甲方和乙方以下单独称为“一方”或合称“各方”、 “双方” 。鉴于鉴于：甲方是一家根据中国法律合法组建并有效存续的有限责任公司，对【） 项目】依法拥有、开发、建设、销售、转让、租赁及合作经营权。鉴于鉴于：乙方是国际领先的商业地产服务机构，在城市商业地产领域中，业务包括商业地产规划、以及招商运营管理、物业管理、酒店顾问等，拥有丰富的案例，

2、同时已拥有国际一流的商业地产管理和运营团队。 因此，经甲、乙双方友好协商，甲方就其【项目】 （以下简称“该项目”）自愿委托乙方按本合同规定的条款和条件提供综合体规划定位、商业项目深度顾问（空间规划设计对接）及招商顾问和首席招商代理服务（以下简称“咨询服务”）达成如下协议：第一条第一条 项目委托内容项目委托内容1.1 甲方委托乙方所咨询的项目是位于 。1.2 甲方委托乙方所咨询的服务内容为综合规划定位及商业深度顾问（空间规划设计对接）服务，详细内容见：附件 1 乙方工作内容 。1.3 招商顾问及首席招商代理服务内容为后续服务，需双方另行协商签订相关服务合同。1.4 委托项目概况：1.3.1 项目

3、具体位置及四至说明 1.3.2 土地用途：商用/住宅用地1.45 如甲方认定乙方的工作能力、专业水平、服务态度均符合甲方要求，乙方可作为该项目后期运营管理咨询或委托运营管理备选公司之首选。第二条第二条 服务期限及报告提交时间服务期限及报告提交时间2.1 由甲、乙双方书面确定的工作日起 8 个工作周，暂定从 2012 年 6 月 5 日至 2012 年 7 月 31 日。 （具体由双方约定为准）本项目的启动日暂定于 2012 年 6 月 3 日（乙方收到首期费用当日为启动日） 。2.2 乙方收到甲方首期费用之日起 25 个工作日（暂定于 2012 年 7 月 10 日）向甲方提交概念定位初步建议

4、成果报告。2.3 乙方收到甲方第二期费用之日起 15 个工作日（暂定于 2012 年 7 月 31日）向甲方提交项目结论和总结部分成果报告。第三条第三条 甲方的权利和义务甲方的权利和义务3.1 甲方需按照双方约定的咨询服务内容及进程支付咨询服务费。3.2 甲方负责向乙方提供该项目所需资料，并给予工作上的积极配合。3.3 甲方对乙方交付的项目成果报告有关内容有不同意见，应在收到乙方项目成果报告后 5 个工作日内以书面方式向乙方提出，乙方应根据甲方提出的合理要求和具体情况进行补充、修改和调整，直至符合本合同规定的要求（详见：附件 1：乙方工作内容 、附件 3：客户访谈表 ）为止，若甲方未提出修改意

5、见或逾期提出均视为甲方已确认乙方提交的项目成果报告的全部内容。3.4 甲方有义务组织相关人员参与该项目组，并保证参与人员在该组中相应的工作时间，且在首次项目协调会时确定甲方工作人员名单及分工 。3.5 甲方负责提供项目组的办公场所。3.6 甲方在支付相应的服务费后有权利拥有乙方对于该项目咨询服务的所有交付品的版权，未经甲方同意乙方不得自行使用或交于任何第三人使用；但甲方同意乙方可以在为自身经营进行的自我宣传或行业评选时使用除外（涉及甲方商业秘密的，乙方负有保密义务） 。3.7 本合同终止，甲方有权要求乙方交还所有该项目研究之用的原始涉密资料并有权要求乙方提供本合同涉及的客户访谈原件。3.8 在

6、项目整体操作中，甲方在合同规定服务范围之内有权无偿使用乙方的名称、标识及品牌 LOGO。第四条第四条 乙方的权利和义务 乙方按附件 1：乙方工作内容 、附件 2：项目团队组织结构及人员简历及附件 3：客户访谈表向甲方提供咨询服务。4.1 乙方保证：其具备法律法规要求的从事该服务行业所应具备的所有有效资质、许可、证明等文件；其所委派的服务人员也具备法律法规要求的从事该服务行业所应具备的有效资格、证书、证明等文件。4.2 乙方需及时安排就甲方所咨询项目的工作进度和阶段性工作成果进行项目联合小组内部研讨会。4.3 乙方须在双方约定的报告会上对该项目交付品的内容予以解释交底，并保证所交付的内容不存在侵

7、犯第三人的权利，如果存在侵犯第三人的权利，由此产生的后果由乙方承担。4.4 乙方须按照计划进度安排执行该项目的咨询服务。4.5 乙方不得将甲方的相关商业秘密资料向外透露。4.6 乙方保证其所提供的服务将与本合同的承诺和规定完全相符，不存在任何虚假的承诺及宣传。4.7 乙方须保证数据及客户访谈的真实性，如因此造成对定位的不良影响，甲方有权追究相应责任。4.8 乙方须确保附件 2 中的项目组成员和专家组成员在服务期限内具有较强的稳定性，以保证工作质量；在本合同期限内，如乙方团队人员因离职、病假等原因，乙方有权调换其他有能力履行本合同义务的人员，但须事先告知甲方，方可调换其他人员，乙方项目组成员在该

8、项目操作期间不参与其他项目。4.9 甲方允许乙方在公司宣传资料中以“咨询服务机构”的名义无偿使用甲方及本项目的名称、标识及品牌 LOGO。4.10 乙方所有提供的咨询服务在未经甲方同意的情况下不得向第三方外包。第五条第五条 费用收取及支付方式费用收取及支付方式乙方就本项目的整体规划定位阶段的咨询费用按周计收，总计 80 万元，咨询时间自本协议约定的启动日起暂定 8 周，但最长不超过 8 周。5.1签订本合同后 5 个工作日内甲方须支付乙方咨询服务费人民币 32 万元，作为首期费用（占规划定位阶段咨询服务费总金额 40%） 。5.2初步概念建议结束，乙方汇报工作完成且进行修改后，甲方书面确认乙方

9、该阶段工作完成后 5 个工作日内，甲方支付第二期费用为人民币 16 万元（占规划定位阶段咨询服务费总金额 20%） 。5.3项目结论报告结束，乙方汇报工作完成且进行修改后，甲方书面确认乙方该阶段工作完成后 5 个工作日内，甲方支付第三期费用为人民币 16 万元（占规划定位阶段咨询服务费总金额 20%） 。5.4在后期招商工作完成后，项目招商完成率达到 70%以上，甲方支付第四期费用人民币 16 万元（占咨询服务费总金额 20%） ，具体招商条件，招商期限等双方另行商议。5.5综合体项目深度顾问（空间规划及设计对接）服务，按照实际服务月取费，服务费由甲方在实际服务月起始日之前，按照 9 万元/月

10、支付当月服务费。在服务月内乙方提供每月不少于 2 次，每次不少于 2 人，每次不超过 3 个工作日参加现场设计对接和研讨会的服务，并提交相关书面工作成果，其余沟通形式包括但不限于电话沟通、视频会议、电子邮件等。现场的工作包括甲乙双方的会议或有甲方、乙方、设计单位三方参加的会议。5.6甲方未能按本合同约定向乙方支付咨询服务费用，则按每逾期一日应支付费用的千分之二支付滞纳金，若超过 30 天未支付，则视为甲方违约，乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同，甲方需向乙方支付本合同解除前所有应向乙方支付的各项费用。如乙方未能按时提交成果文件（阶段性工作报告） ，则乙方按每逾期一日约定期间服务费用的千分之二

11、支付违约金，甲方有权终止与乙方的合作，且不支付该阶段费用。5.6 乙方应在甲方付款前提供有效发票。5.7 乙方账户信息：5.8 乙方提交报告说明：乙方提交成果以 4 份光盘（含报告终稿 PPT 形式、市场数据整理、客户访谈等内容） 、四份报告终稿打印的方式提交。5.9 上述顾问服务费已包括乙方工作人员顾问工作期间为项目工作所发生的差旅费、住宿、餐饮、通讯及交通等费用，不再另行计取。第六条第六条 前期顾问及咨询费用之后续服务部分补充条款：前期顾问及咨询费用之后续服务部分补充条款：a) 甲方依据甲方认可的乙方提供的前期顾问及咨询方案和建议进行该项目开发，乙方接受甲方委托为项目继续提供商业招商顾问或

12、独家招商代理服务，届时双方另行洽谈并签署该项目后续服务相关合同，详细内容以届时签订的相关合同为准。b) 甲乙双方在本合同执行基础上，意向建立长期战略合作关系。c) 乙方在接受甲方以上委托后，承诺项目整体开业时招商率达到 70%以上（根据项目推进与市场客观情况也可实现局部开业） ；如乙方未达到本合同约定的开业招商率要求，乙方同意不再收取综合体规划定位服务的第四期费用即人民币 16 万元，作为违约金赔偿甲方。d) 自本协议项下服务完成之日起 1 个月内，双方未就本协议约定的后续商业招商顾问或独家招商代理服务达成一致并签署协议，甲方应于本协议项下服务完成之日起满 1 个月之后的 3 个工作日内付清乙

13、方剩余综合体规划定位服务的第四期费用，即人民币 16 万元。e) 若甲方选择乙方为后续商业招商顾问或独家招商代理服务商，乙方的招商条件（包括但不仅限于租金等）不能低于届时的市场行情，同时招商佣金及收费等不能高于届时的当地市场行情。双方就本协议约定的后续商业招商顾问或独家招商代理服务达成一致并另行签署协议后，具体的招商开始时间以该协议约定的时间为准。第七条第七条 终止、解除合同及不可抗力终止、解除合同及不可抗力6.1 合作期间甲方如认为乙方的咨询服务与合同附件中乙方工作内容相比有重大偏差，甲方有权要求乙方采取相应有效的措施整改，直至符合本合同约定的要求，如因乙方原因导致本合同无法履行的，则甲方有

14、权单方面书面通知乙方解除本合同，甲方按照乙方已完成的实际工作量和工作成果的重要性部分支付或不支付咨询服务费用，服务费的具体金额双方可另行签署补充协议。6.2 如因甲方原因导致本合同无法履行的，则乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同，同时甲方在合同解除时按照乙方已完成的实际工作量支付相应的咨询服务费用，服务费的具体金额双方可另行签署补充协议。6.3 除本合同另有约定外，自本合同签署后，如甲方单方终止或解除本合同的，则甲方应当按照乙方的实际工作量向乙方支付咨询服务费；如乙方单方终止或解除本合同的，则甲方可以不向乙方支付相应的咨询服务费。6.4 任何一方由于不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战

15、争、政策变化、地方政府原因等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件）的原因不能履行合同时，应及时书面通知对方，并在合理时间内提供证明。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失进行赔偿。第八条第八条 通知通知因本合同及补充协议等履行所发出的包括但不限于通知等文件均应采用传真、或挂号邮件、或 EMS 等方式。甲乙双方同意，在本合同中涉及书面通知对方的情况时，双方的通讯地址以及联络人如下：甲方地址：乙方地址： 书面文件送达上述的通讯地址即视为送达。任何一方在本合同预留的地址、电话、传真如有变化，应在 10 日内以书面形式通知另一方，否则本合同预留

16、的通讯地址仍被视为有效的送达地址，由此引起的通知或文件未收到的法律后果由变更一方自行承担。第九条第九条 争议解决争议解决本合同以中华人民共和国的法律为依据，一切有关本合同之纠纷，首先应由双方协商解决，如果协商不成，任何一方可向项目所在地人民法院提起诉讼。第十条第十条 其它事宜其它事宜10.1 本合同未尽事宜，甲、乙双方另行签订相关补充协议，与本合同具备同等法律效力。10.2 本合同一式陆份，双方各执叁份（含附件） ，甲、乙双方加盖公章后即时生效。10.3 项目附件与本合同具有同等法律效力。-以下无正文以下无正文- 签署页签署页 甲方甲方 乙方：乙方： (公章公章) (公章公章)授权代表签名：授

17、权代表签名：_ 授权代表签名：授权代表签名：_姓名（印刷体）：姓名（印刷体）：_ 姓名（印刷体）：姓名（印刷体）：_职位：职位：_ 职位：职位：_附附附件一附件一 第一部分：综合体规划定位第一部分：综合体规划定位 项目的综合体规划定位报告主要包括以下内容（包括但不限于）：1 1、宏观经济情况概述、宏观经济情况概述通过对项目地区宏观经济情况以及城市规划情况的研究分析，为项目定位寻求经济和政策支撑，使项目能够顺应整体规划、满足社会经济发展需要。经济环境分析项目面临的发展机会和限制因素宏观经济分析小结2 2、基础地块分析、基础地块分析对项目用地和周边环境作深入剖析，令甲方清楚了解项目的竞争优势及限制

18、性因素，以及未来周边环境的变化趋势。现状分析项目未来周边环境发展分析地块分析小结项目区位研究项目物业条件研究地块特性与各类物业品种的契合度分析各物业类型财务匡算的初定3 3、市场供应研究、市场供应研究根据立地研究初步结果，确定进行深度研究的物业品种各类物业品种整体市场供应情况重点综合体项目深度研究4 4、市场需求研究、市场需求研究各物业需求状况及发展趋势本区域各物业需求及制约因素5 5、商业整体市场及区域市场研究、商业整体市场及区域市场研究对项目目前和未来竞争情况进行详细的市场研究分析，目的是为本项目的需求情况提供判断基础。. 整体市场分析. 项目所在区域市场分析区域内现有和未来的供应情况，包

19、括商业的现状和那些正在建设和规划的项目，并着重研究未来发展对本项目的影响，对区域住宅、写字楼、酒店的供应进行研究，以反映周边的消费需求及消费潜力对本项目商业的支撑度。. 重点个案分析. 针对本市重点商业进行针对性分析研究，总结其优劣势和竞争点，指导本项目的定位规划；. 商业市场分析小结6 6、竞争分析、竞争分析乙方还将针对项目商业部分的潜在竞争对手进行分析，一般包括下列几点：建筑规模、形态、布局规划设计商品组合市场定位客户组合商业主题消费者交通组织商业出入情况，公共交通以及车位情况租金水平与租赁状况（如果得不到成交租金，乙方会提供报价租金）管理模式竞争分析小结通过对市场竞争的分析，对项目核心商

20、业价值和市场竞争格局进行判定，总结提炼影响本项目的相关内容。7 7、基准比较、基准比较. 案例选取界定原则说明全球（或全国）2 - 3 个类似地块案例的产品基准比较分析对本项目的借鉴意义8 8、物业品种初步筛选、物业品种初步筛选物业品种组合方案主力驱动物业品种建议辅助驱动物业品种建议9 9、项目整体概念定位初步建议、项目整体概念定位初步建议整体定位、档次、规模、建筑形态建议各类物业品种配比开发步骤、分期建议1010、市场需求测试、市场需求测试针对政府、企业，深度挖掘市场潜在需求针对零售商进行商业概念测试和进驻意向访谈，零售商访谈不少于 30 组针对潜在管理商、运营商各进行不少于 3 对针对性的

21、访谈针对大众消费群进行不少于 200 组访谈或调查以上全部访谈对象均在第二阶段工作展开前结合第一阶段工作成果，经甲乙双方协商后书面确定访谈对象1111、各类物业品种定位及建议、各类物业品种定位及建议最终物业品种组合的确定各类物业品种整体定位及商业概念各物业项目规模、类型、租售等配比各物业品种差异化方向（USP）消费者沟通初步构想建议1212、各物业客群定位、各物业客群定位零售客户的品牌、经营面积、布店情况、选址特点、租金标准面积标准等非零售类客户的年龄、区域、所属行业、客户档次等1313、财务可行性测算、财务可行性测算财务模式的设定各项开发指标的假设土地、建安、财务成本的设定销售/租赁/经营指

22、标的假设现金流、净现值、内部收益率、回收年期分析敏感性分析阶段性现金流缺口分析1414、项目结论和总结项目结论和总结项目整体和分类总结. 项目总结第二部分：商业项目深度顾问第二部分：商业项目深度顾问工作内容工作内容1：设计任务书：设计任务书理解商业的规划报告 提供设计要求：结合意向主力店商户需求提供设计要求，包括物业分布要求、空间布局要求、业态功能需求、业态布局要求、内外部交通要求、停车及辅助用房、主力商户功能需求及结构、管网弹性调整需求内外部交通要求工作内容工作内容2：设计评审：设计评审评审项目的总体布局评审项目建筑风格及功能布局可达性评审 -外部 -内部可视性评审 -通道 -中庭 -界面 -层高使用率评审 -可出租率 -公共空间占比 / 位置 -服务设施评审业态初步规划方案规划整体商业的人流动线规划商场内部的顾客动线评审项目的交通车流量动线评审项目车库出入口位置评审项目停车位，出租车及公交车站停靠位评审项目的卸货区出入口工作内容工作内容3：品牌落位：品牌落位 / 铺位分割铺位分割规划商场商铺的平面布置图业态落位铺位分割品牌落位铺位内的