商业地产经营模式研究

1、商业地产运营模式研究商业地产运营模式研究分类方法种类按商业形态1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城） 6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照规模和服务等级1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。 按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。 按照功能复合程度1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施按开发方式1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺按经营模式只售不租、只租不售、租售并举、自行经营 商业地产分类商业

2、地产分类五方主体（生物链）受益来源（价值链）影响因素（价值支撑）备注投资者物业投资回报商业增值能力/物业升值能力（增值力）大小业主开发商房地产开发利润物业质素/营销推广/售价水平（产品力/销售力）营运商租金差价及管理费等商业规划/业态业种/租金水平（招商运营力）管理公司大商家经营者商品差价人流/环境/商品/服务/价格水平（经营力）小商户终端消费者商品价值/消费体验消费观念/消费行为/购买水平（消费力）现阶段国内的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开

3、发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。商业地产价值链商业地产价值链 与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆、华润、保利、瑞安、御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。为什么？ d d - - 举例：四大天王的榜样 商业地产开发对住宅开发商的三重利商业地产开发对住宅开发商的三重利结论结论 商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品。商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品。商业地产价值商业地产价值-开发商的利益开发商的利益商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和相邻物业升值壹壹提升开发

4、企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力贰贰以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度叁叁实现可持续发展实现可持续发展商业地产价值商业地产价值商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 /特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。/优势分析：开发商可以快速回收投资快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 /劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和

5、统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。 因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。 /匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 /典型案例：深圳大东门深圳大东门商业区由于地理位置的优越性，采取只售不租的开发模式，取得了令人惊艳的成功，成为深圳商业人流最为旺盛的商业中心之一；

6、但此时同时，仍有很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。由于大东门商圈更是缺乏统一的规划和引导，近年来，内部环境恶化，核心地位和商业功能正在严重退化。 模式一：只售不租模式一：只售不租商业地产租售模式商业地产租售模式/特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。 /优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值

7、所带来的持续稳定租金收益持续稳定租金收益。 /劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 /匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。 /

8、典型案例：深圳中信城市广场深圳中信城市广场是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地处深南中信商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。深圳中信城市广场国际品牌云集，2006年一举摘得中国购物中心领域最高奖项“最佳购物中心运营奖”和“2007年度最佳购物中心运营团队奖” 模式二：只租不售模式二：只租不售商业地产租售模式商业地产租售模式/特点描述：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。 /优势分析：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是

9、出于融资考虑融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。 /劣势分析：但是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。 /匹配项目：多出现于大型百货中心大型百货中心的商业项目。 /典型案例：茂业百货茂业百货由茂业集团在全国范围内通过拍卖土地、收购物业、收购股权等多种方式进行积极拓展，由茂业国际控股有限公司经营管理，经过十余年的长足发展，目前在全国华南、西南、华北、华东区域共拥有19

10、家门店。茂业国际实现百货与地产的无鏠对接，走出了茂业特色的商业模式，取得巨大成功。年销售额70多亿元，税收贡献3亿余元，拥有员工数万人。 模式三：不售不租模式三：不售不租商业地产租售模式商业地产租售模式/特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。 /优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即即“主力店辅主力店辅营区营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；的模式，主力店品

11、牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 /经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指广场上海大拇指广场租售并举的运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余4万平方米商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅

12、管理公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。模式四：租售结合模式四：租售结合商业地产租售模式商业地产租售模式/特点描述：房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，再对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合。 /优势分析：开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度，从而可以大大弱大大弱化招商的风险，加快商铺的销售速度化招商的风险，加快商铺的销售速度，减少各种

13、资源的浪费。 /劣势分析：该模式执行国外先进的“先招商-后开发”的商业地产开发理念，没有明显的劣势没有明显的劣势，但问题是，主主力店的商业零售巨头们对于开发商实力及项目地段的选择非常苛刻力店的商业零售巨头们对于开发商实力及项目地段的选择非常苛刻，对于众多中小开发企业而言，此模式的可发挥空间有限。/典型案例：深国投与大连万达深国投与大连万达采用定单式的商业地产开发模式，与沃尔玛等国际国内商业零售巨头建立战略伙伴关系，构建了一条“商业+金融+开发+管理”的地产发展模式，依据合作商的需求进行取地、规划、定位，与合作商共同形成强大的品牌互动效应。以深国投为例，截至2008年底，公司总资产为63亿元人民

14、币并商业地产领域的“深国投”品牌。 模式五：与商家联营模式五：与商家联营商业地产租售模式商业地产租售模式/概念描述：一般是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。 而对于新开发的商业地产项目，可以采用为资产证券化定制商业地产” 开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。 /优势分析：经验表明，两

15、年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。事实上，国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。对于开发商而言，风险方面的考虑也决定了证券化模式的优势，证券化一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场。 /操作方法：以房

16、地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。 模式六：证券化模式模式六：证券化模式商业地产租售模式商业地产租售模式汉人老家经营策略建议汉人老家经营策略建议产权销售与统一经营相平衡产权销售与统一经营相平衡多产品开发多产品开发 可以配合民宿、零售、餐饮店等回报率高且利于销售的物业一同开发，相互之可以配合民宿、零售、餐饮店等回报率高且利于销售的物业

17、一同开发，相互之间作为资金的补充和物业功能上的互动。间作为资金的补充和物业功能上的互动。 策略一策略一卖小留大卖小留大将主力店能够大力拉升商业物业氛围和价值的店铺自行持有，而将小店铺销售，将主力店能够大力拉升商业物业氛围和价值的店铺自行持有，而将小店铺销售，并同时签订后期统一经营的合约。并同时签订后期统一经营的合约。 策略二策略二售后返租售后返租 多考虑对预售的中小商铺实行售后返租，以使众多商铺在经营上形成合力。多考虑对预售的中小商铺实行售后返租，以使众多商铺在经营上形成合力。售后返租应做到三个统一：统一招商管理、统一营销管理、统一服务与监督。售后返租应做到三个统一：统一招商管理、统一营销管理、统一服务与监督。 策略三策略三 基金基金/信托信托 在美国在美国199家基金和家基金和171家公开上市基金中拥有全国购物中心一半以上的投家公开上市基金中拥有全国购物中心一半以上的投资，进行基金化及房地产信托运作，将会是未来开发资金筹措的一个重要渠道。资，进行基金化及房地产信托运作，将会是未来开发资金筹措的一个重要渠道。 渠道一渠道一 产权式销售产权式销售 大面积类型的商业地产进行产权式分割销售，这种方式一直以来都是国内大面积类型的商业地产进行产权式分割销售，这种方式一直以来都是国内运作商业地产的主流模式，也获得极大成功，但该模式对返租结束后的投资方与运作商业地产的