南阳市商业地产调查报告

1、1Part 2005年，南阳市全民生产总值达到1050.041050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近2年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为13，经济增长平稳，波动小。今年有望突破1500亿元。南阳市主要道路城市商业区发展趋势 * 从南阳市商业发展轨迹来看，商业的演进无疑对人们的消费习惯和生活习惯影响巨大。与先前恩格尔系数较高的生活、消费习惯不同的是，人们更多的去追求休闲、娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。大统百货、鸿德购物公园等大体量的商业项目就相继增加新的业态来满足日益增长的多层次消费需求，Shopping mall的时

2、代已经来临。小型小型连锁连锁超市超市的垄的垄断断 大型大型商场商场的竞的竞争争Shopping mall时代时代2Part人民南路商圈人民南路商圈 人民南路中心广场及人民路和新华路的天桥是南阳的核心商业圈,这里分布着大统百货,鸿德购物公园,及中心广场的街铺总建筑面积在20万平方左右，90年代的金汉丰购物中心,世纪百货及新近开业的国美电器、红都时代广场等大型购物中心。 个案分析个案分析/大统百货大统百货 作为南阳首家新式百货店, 其地理位置优越,店内累积了百丽,周大福,金利来等名优服装鞋帽品牌,加之引进了百胜旗下的肯德基,使得业态分布较为合理，人气较旺，它填补了南阳中高档消费市场的空缺，从商业体

3、量与消费档次来看在南阳高档购物商场中一枝独秀。位置： 中州路与人民路交汇处 东南角 总建筑面积： 25000 平方米； 地上共4层，地下1层； 业态： 百货超市餐厅档次：中高档主力店：无开业时间：2004年位置： 人民路南段 总建筑面积： 总占地约110亩； 总建筑面积达10万平方米 ； 业态： 步行街百货超市餐厅 KTV影城档次：中档主力店：丹尼斯卖场开业时间：2007年 世纪百货成立于1993年，原称南阳商场，是南阳地区成立最早、体量较大的购物中心，也是天桥商业核心的奠基者，曾经也面临过定位低、装修老旧的问题，但在新的商业环境下，南阳商场与世纪龙合营并称为世纪百货，同时逐步引入麦当劳、豪享

4、来、国美电器等知名商家，它定位于大众消费、并充分利用天桥商圈的人气，取得了不俗的销售业绩，重新成为天桥商圈核心。位置： 新华路与人民路交汇处总建筑面积： 25000 平方米； 地上共5层； 业态： 百货超市餐厅档次：中档主力店：无开业时间：1996年 它是南阳市档次最高、规模最大的专业类商场，是中高收入阶层购买高档名品的首选之地。且以高雅、品味、时尚并追求生活质量的中青年白领一族为主要目标顾客。内部装修精美，视野开阔，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所经营商品女性消费占到大半，形成了自己的风格，在全市商场中独树一帜，取得了较好的效果。但由于其自身建筑结构问题，红都时代广场经营面积狭长，总体量仅

5、有7000 m2，大大限制了其进一步的发展。位置： 新华路与人民路交汇处总建筑面积： 7000 平方米； 地上共4层； 业态： 百货档次：高档主力店：无开业时间： 世纪百货集电器、超市、日用百货于一体，定位于中世纪百货集电器、超市、日用百货于一体，定位于中低端的大众消费群体，而对面的红都时代广场集名品于一身，低端的大众消费群体，而对面的红都时代广场集名品于一身，只做高端。两者实现了差异化经营，较好的维护了本商圈的只做高端。两者实现了差异化经营，较好的维护了本商圈的人气，金汉丰广场就是因为差异化不够，被转型成功的新世人气，金汉丰广场就是因为差异化不够，被转型成功的新世纪百货击败而面临重新整顿，相

6、信随着它的升级换代将会给纪百货击败而面临重新整顿，相信随着它的升级换代将会给本商圈增加新的亮点。虽然由于中心广场商圈的崛起，天桥本商圈增加新的亮点。虽然由于中心广场商圈的崛起，天桥商圈的地位有所下降，但是其老的商业中心地位仍然不可撼商圈的地位有所下降，但是其老的商业中心地位仍然不可撼动。动。 新华路及工业路商圈是南阳地区较早的商圈，这里曾是全国知名的八卦市场所在地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上的骄人成绩，由此荣获全国百强市场称号。是南阳市具有全国影响力的老商圈，现分布着港达商贸城、裕华商城等以服装批发为主的

7、卖场。同时，在原八卦市场的原址上正规划建设着大型综合类购物中心新华城市广场。个案分析个案分析/位置： 新华路与工业路交汇处总建筑面积： 4万平方米； 共有500余间店铺； 业态： 百货档次：低档主力店：无开业时间：位置： 建设路与工业路交汇处总建筑面积： 6万 平方米； 商铺3000余间； 业态： 服装批发、零售档次：低档主力店：无开业时间：2004年位置： 新华路与工业路交汇处总建筑面积： 13万 平方米；业态： 服装批发、零售百货档次：高中低档主力店：丹尼斯卖场、苏 宁电器开业时间：个案分析个案分析/ 金玛特虽然地处核心商圈边缘，但它弥补了工业路的商业空白而且整修升级后的金玛特在产品档次及

8、装修档次方面有所提升，因此人气较旺。位置： 中州路与工业路交汇处总建筑面积： 15000 平方米； 业态： 食品生活馆 服装 百货休闲娱乐 档次：中低档主力店：无开业时间：2004年人民北路与光武路商圈人民北路与光武路商圈 随着城市扩张，高层建筑聚集。本区域不但扩充着人民路商圈，并可能孕育新的商圈，这里坐落着南航大厦、电力大楼，口腔医院等效益良好的企事业单位。同时，光武路的改建、扩建，梅溪河治理、美化，并且随着本项目以及淯龙苑的开发，本区域在近年内将有十几栋高层住宅竣工，由此将形成以南阳中 高阶层为主的新商圈。 本商圈目前只有三色鸽量贩、圣德美购物广场等商业项目，但随着光武路的改建拓宽和本项目

9、及淯龙苑商业项目的进一步兴建，本商圈将逐步完善并在南阳商业圈中扮演重要角色。位置： 人民北路、南航大厦旁总建筑面积： 7000 平方米； 业态： 超市 档次：中低档主力店：无开业时间：2004年 个案分析个案分析/位于独山大道北段，是商住混合的项目。住宅为南阳司法系统的定向开发。商业体量约2万平方米。商铺面积普遍为100平方米以上。目前已经进入招商阶段。与玉龙苑毗邻，位于独山大道与张衡路交叉口。商业体量约有3万平方米。3层商铺，其中一层价格为1.6万元/平方米。商铺面积均比较大，只有一楼有少部分80平方米产品，其余均在200平方米左右。个案分析个案分析/位于独山大道与光武路交叉口。项目分两期开

10、发，一期商铺两层，只有400间，一楼2万元/平方米，二楼1.2万元/平方米。目前已销售过半。二期商业体量较大，还未开盘。 该项目是集购物、休闲、娱乐为一体的大型精品百货，鸿德购物公园主体项目，营业面积38000 m2，经营布局为一楼精品时尚馆，二楼东塔绅士休闲馆，二楼西塔运动健康馆，负一楼为流行前线和丹尼斯大卖场，是南阳目前最大的零售百货商场。六条步行街名品荟萃，三大主题广场恢宏大气，八组双向自动扶梯四通八达。目前正在销售的是负一层流行前线部分商铺。 a 鸿德百货鸿德百货 它位于鸿德购物公园A区，单层面积12000 m2，实用率80%；百货一层内铺租金较外铺高是由于内铺由发展商统一招商经营，而

11、外铺则由业主自行招租，且外铺不临街；内部品牌较全，档次较高。 它位于鸿德购物公园B区，为临人民路双层街铺，实用率90%；商家入住两年内免水电管理费；鸿德商业街很好的将南阳文化保护建筑南阳府衙与商业文化结合起来，在建筑风格上采用青砖、绿瓦的古朴风格，在风格上与府衙保持了一致，先基本形成了以专卖店为主的临街商业街与以财神庙为中心的美食一条街，吸引了较多的人气。c 流行前线流行前线 流行前线与鸿德百货实行错位经营，以大众化消费为主，主要经营流行服饰、美食城等，店铺面积多在20平方米，有多大千余各商铺（有千余多的商铺）。其通路四通八达，与丹尼斯百货相连通，形成了连通效应。但由于品牌同质化严重，产品线较

12、短，经营状况并不十分尽如人意。 注：销售优惠政策: 1万抵3万 一次付清每平方米优惠2%。新华时代广场商铺售价 新华城市广场项目分三期开发:一期为地下一层，地上五层（部分六 层）的商业，二期为层高25层的2栋小户型公寓，三期为层高25层的纯写字楼，新华时代广场经营业态 南阳城区是典型的网格式空间布局，南北朝向的人民路、东西朝向的新华路、中州路形成了旧有的城市核心区域人民路商圈以及新华商圈。 南阳市商业发展现状显示，人民路商业圈是南阳市的商业核心，但同时也存在着商业密度饱和、过度竞争、交通压力大等问题，这些已经在一定程度上限制了南阳市区均衡发展。 南阳商业地产供应量较大，整体商业地产体应量已经触及临界点； 南阳商业地产价格正处于高位运行； 经过市