抚州房地产场调研报告

1、抚州市房地产市场调研报告第一部分抚州城市概况1抚州城市概况5抚州市位于江西省东部，东邻福建，南接江西赣 州通达广东，西近京九铁路与吉安、宜春相连，北临 鄱阳湖，与南昌、鹰潭毗邻，具有承接东南沿海地区 产业梯度转移的地缘优势。随着中央的中部崛起战略推进，江西将成为承接 沿海制造产业的重要转移基地，而抚州也面临一次重 要的经济转型机遇，将极大推动抚州的工业化发展进 程。2、抚州交通情况抚州“控带闽粤浙”，交通便利，区位优势明显。东邻福建，南接赣州市达 广东，西近京九铁路，北临鄱阳湖，距省会南昌仅90公里。鹰厦、浙赣、向乐铁路，320 316 206三条国道，昌厦一级公路、以及京福、沪瑞高速公路在抚

2、 州交汇通过；且向莆铁路、抚吉、济广高速公路陆续开通。随着国家实施中部崛 起，抚州承接沿海的区位优势更加明显。3、辖区与人口抚州市历史悠久，至今已发展成为地级城市。该市辖10县两区，其中市政府设于临川区。两区：临川区、金巢经济开发区，抚州市城区人口30万人。十县：南城县、黎川县、南丰县、崇仁县、乐安县、宜黄县、金溪县、资溪 县、东乡县、广昌县，总人口 394.8万人，其中，城镇人口 1607589人，占全市 常住人口的40.71%、城市经济发展情况1整体经济发展2008-2012年抚州市GDP总值及增幅1000800600825.04.8%502.9630434 *%.12.5%14%14%t

3、10742.512008 年2009 年2010 年2011 年2012 年 GDP434502.9630742.51825.04. 增长率14%14%15%12.5%10.8%40020030%25%20%15%10%5%0%2012年抚州实现地区生产总值 825.04亿元，较上年增长10.8%,整体经济环境良好；据抚州历年经济发展情况可以看到，GDP保持在10%以上的持续增长态势。随着中央中部崛起计划，以及城市发展较快，预计未来城市将继续保持 上涨趋势。2、经济结构根据历年产业结构可以看到，目前抚州以第二、第三产业为主，随着工业、 的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。第二、三产业迅

4、猛发展，提供 了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供 良好的经济环境。三大产业解构分析100.00% -14 C CCO/410.00%20082009201020112012r-第一产业22.20%21.70%19%18.40%18.40%-一第二产业48%47.30%49.90%53.30%52.80%=第三产业29.80%31%31.10%28.30%28.80%3、人口变化截止2012年末，抚州常住人口为394.89万，2008年以来人口呈逐年稳定增长，从2011年开始人口的增幅有所放缓2008-2012年常住人口走势0.80%0.70%0.60%0.50

5、%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%4、社会收入与消费情况根据抚州历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到， 城镇人均可支配收 入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快， 城市 居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。2008-2012社会消费品零售总额及增长率2008-2012全市城镇居民收入及增长率5、城市规划城市空间布局结构：“三轴三片三心”三轴：赣东大道城市发展主轴，大公路城市发展次轴，迎宾大道发展次轴三片：抚北片区，老城区，新城区三心：老城商业中心、城市行政文化中心、站前商贸中心三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可

6、以看到目前孝感的城市发展特 点有以下几点：良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。 拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可 观。经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变抚州的未来规划以重点以老城区和城南新区为主，改造老城区升级，打造城南新城区。第二部分 抚州房地产市场概况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资从抚州历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小， 有较大 提升空间，房地产投资增速缓慢，基本

7、无明显上升态势，随着城市框架及人口框 架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头 。2008-2012年社会固定资产投资情况60%50%40%30%20%10%2009-2012年房地产开发投资及增幅0%2、房地产市场供给与需求情况25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%200.002012-2014年1月份预售面积2012-2014年1月份预售套数二、房地产市场项目分析1全市在售楼盘基本情况老城区版块:项目体量在售业态在售价格户型面积中央豪庭总建面积8万就小高层、高层均价4500元/就二房8892就三房122 135就公元1959总建面积8.3万就小高层、高层均

8、价4700元/就二房 88.07 89.39 就三房 123.95134.65 就西湖绿洲（四 期）总建面积12万就高层均价3700元/就二房 84.15 90.92 就三房 109.26141 就滨江世纪城总建面积21万就（一期）别墅、高层均价3300元/就二房94.94就三房 129.24133.38 就奥林假日总建面积5.9万就高层均价3100元/就三房 129.66- 147.91 就城南新城区:项目体量在售业态在售价格户型面积未来城总建面积17万就高层均价4300元/就二房90就左右三房118 130就荟萃中央总建面积52万就小高层、高层均价5800元/就二房89.2就三房 116.

9、36140.67 就丰源宜合总建面积40万就高层均价3000元/tf（一期）二房 85.74 99.92 就三房 113.7136.35 就伟星栖凤华都总建面积42万就小高层、高层均价3200元/就三房 109.26149.15 就城市星座总建面积7.7万就高层均价3300元/就二房 87.3 89 就三房107 142就星河丹堤总建面积4.6万就高层均价3200元/就二房 92.41 88.59 就三房 123.2139.59 就3、在售项目特征分析（1）板块分析城南新城区板块：市中心城区迎宾大道两侧及以南区域的新城区 。该板块是抚州 城市规划中的未来新市行政中心、 文化中心等。主要集中在抚

10、州市城南新区（城 市未来行政区）一一迎宾大道一线。按照抚州市城市整体规划上看：迎宾大道是 城市发展的次轴线，其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与 京福高速相通， 是抚州市未来城市发展和扩张的主要方向和区域。 同时随着未来 城、荟萃中央、丰源宜合、名仕家园等该区域楼盘的推出和临川文化园的建设， 以及市新行政中心的乔迁至此，该区域板块将是抚州最具发展前景的楼盘板块。老城区板块：即主要集中在赣东大道与玉茗大道一域。 该板块是抚州老城市中心， 具有强的商业和住宅氛围， 此区在城市生活配套方面较为完善， 人口也相对密集。 受地段影响其区域价格较高。其主要表现为中央豪庭在售均价已经达到45

11、00元/讥公元1959在售均价已经达到4700元加。临川区板块： 临川区（上顿渡）作为临川一中、临川二中所在地。其发展依托教 育，作为经济支出产业的房地产行业同样也不例外，其楼盘大都围绕学校而建， 但由于政府规划不合理，临川老城区的发展长期处于自发状态。2000年之前，由于临川市及抚州市区属两地管辖，临川的发展及旧城改造收到限制。2000年10月临川改市设区， 开创了临川发展的新纪元。 政府着力打造临川， 并有意把临川和 城区连成一片。 临川房地产也顺应其旧城改造、 新城发展的潮流， 蓬勃发展起来。 代表项目清华锦园、泽源华府等。（2）片区项目分析城南板块：价格描述：做为城市的新行政中心， 区

12、域未来发展潜力巨大， 新近项目在售价格均价已经突破3500元/川，其中未来城在售均价为 3700元/川、荟萃中央在售均 价为3800元/卅。受新近项目影响，区域楼盘价格在不断拉高。主力面积：90讥 130 m2劣势：由于市场的整体定位较高， 版块内的楼盘价格都较高； 加上开发商蜂拥在 此拿地开发，可能会造成局部供应过剩的情况。优势：自然环境优越；版块内楼盘总体量较大，形成了良好的居住环境；周边有法院等政府行政部门，周边客户购买能力较强老城区板块：价格描述：离老城中心繁华区域向周边扩散，价格越低。目前受地段影响，其品 质较高，且地段较好区域价格已经突破 4000元/川，其中中央豪庭在售均价已经

13、达到4500元/讥公元1959在售均价已经达到4700元加。主力面积：90讥 130川优势：地处抚州最繁华商圈，交通便利、周边配套齐全；由于人流量大，版块内 开发的楼盘容易被市民认知，有助于项目宣传。劣势：和其他版块相比，价格偏高，处于劣势；受空间局限，地块较小，且较难 规划。四、房地产市场整体特征分析结合以上的分析，可以对楼市特征进行以下归纳J抚州的房地产发展处于快速发展期， 宏观面上给抚州的房地产发展和需求提供了较好的空间，也给城南项目提供了较好的发展环境。J抚州整体住宅市场以刚性需求为主，中高端市场具有较强的购买力丨 抚州市房地产市场客户以财政人口、外出做生意或工作的抚州本地人、周边的乡镇人群等为主J城南新区该板块是目前城市扩张的主要方向，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段