工程移交及维保管理要求

1、精品文档附件 4：工程移交及维保管理要求按照中华人民共和国建筑法 、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法及其他有关法律、法规、规章的管理规定，承包人在质量保修期内，承担本工程质量保修责任。一、 工程移交管理要求1分户验收 :1.1 分包人完成施工后， 发包人或发包人委托的物业管理公司还将对本工程进行100细部及系统性功能检查， 分包人应逐项对提出的问题进行无条件整改并承担因分包人原因造成的整改费用。2承接查验：2.1 完成工程施工及相关验收后，须按照发包人及其委托的物业管理公司要求，完成资料和实体的承接查验移交工作（先资料移交，后实体移交）。2.2 在交付前 10天内完成承接查验，

2、销项率达到 95%以上且不存在系统性功能问题，若未完成，按附件 4罚则进行处罚，同时承担全区公共部位所产生的水电能耗分摊费用。2.3 分包人须提交关于本工程各系统、设备等操作、维修、紧急程序等手册，并负责训练发包人或其指定的物业管理公司有关员工关于本工程的操作、维修 ,至操作人员能独立且熟练操作，并能处理简单的设备故障。2.4 分包人须提交关于本工程各系统、设备等操作、维修、紧急程序等手册，并负责训练发包人或其指定的物业管理公司有关员工关于本工程的操作、维修 ,至操作人员能独立且熟练操作，并能处理简单的设备故障。2.5 承接查验各方签章完成后，方可进入结算办理流程。二、 工程维保管理要求1.

3、质量保修期本工程质量保修期约定为：（ 1）地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；（ 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、墙面、地下室的防水及防渗漏、管道防渗漏为伍年；（ 3）装修工程为贰年；（ 4）电气管线、给排水管道、设备安装工程为贰年；（ 5）暖通系统为贰个采暖期；。1欢迎下载精品文档（ 6）电梯为叁年。（ 7）小区内的给排水设施、道路等配套工程为贰年；（ 8）外保温保修期五年；其他项目的保修期限：以双方合约、国家法规、地方规章、行业规定等中的有利于用户方的条款为准。均未约定的，按贰年计算。质量保修期开始计算日期以通过政府部门项目竣工验收的次日开始，对于工程

4、质量出现的永久性缺陷或在保修期内即已存在但尚未暴露的质量问题，承包人承担责任不受保修期限限制。返修项目返修部位的质量保修期从该保修部位验收合格之日起按上述质量保修期重新计算，该部份质保金的退还时间顺延到重新计算的质量保修期到期后。2. 维修时限2.1 保修期内出现质量问题，分包人在接到发包人通知后必须在12 小时内（维修期前6 个月必须在6 小时内）向发包人报到，与发包人共同到现场查看，并于现场查看后24 小时内提出书面处理方案，复杂（重大）的维修项目经发包人同意可在48 小时内提出书面处理方案。2.2 维修项目应在约定的合理时间内处理完成，处理时间不得超过与发包人的约定时间，承包人责任内的商

5、品房保修范围与保修期限，除了满足上述约定外，还应当满足当地建设行政主管部门对商品房保修时限的相关要求。2.3 维修时间如有特殊原因确无法按期完成，分包人需提出具体原因，发包人签字认可后方可延期。3. 机构及职责3.1发包人相关机构及职责：发包人或发包人委托的物业管理公司负责组织协调保修期内的相关工作，建立对承包人维修小组工作的全面监控，督促及考评工作。3.2承包人保修机构及职责：（1 ）由负责分包人的项目经理总负责，在工程竣工验收后3 天内成立专业的维修小组，由承包人所在的公司提供书面的维修小组负责人授权书，书面提供联系方式并保持通讯畅通，并报发包人认可。（2 ）维修小组应配备足够的各专业维修

6、人员并常备相应的材料工具，服从发包人的管理，并遵守发包人的各项规定。2欢迎下载精品文档（3 ）凡保修项目施工涉及住户家具需搬动，分包人应报告发包人向住户协调后，承包人才能搬动，分包人应作好相应的保护措施。维修施工完，应恢复其原样。（4 ）分包人提供的维修施工方案需经发包人认可后方可施工，但责任由分包人承担。施工中进行现场保护并做好标识，施工期间及完工后及时清运施工垃圾，并经发包人验收检查，方能撤场。（ 5 ）分包人保修期维修施工使用的水、 电、气由承包人自行安表计量或按分包人所使用的机具进行费用估算， 在维修工程完工并经发包人签认后向发包人缴纳， 否则将从分包人的质保金中加倍扣除。4. 维修通

7、知方式承包人应向发包人提供有效的联络方式 （包括固定办公场所电话、 传真号码、电子邮件地址、详细联系地址等） ，发包人或发包人委托的物业管理公司可采取下列任何快捷的通知方式通知分包人维修事项。 以下联络方式可同时采用， 但采用其中任意一项均为有效。 分包人确认以下为有效联络方式， 若承包人改变通讯地址或联系电话， 或保修小组主要人员更换或撤出时，须提前 7 个工作日内书面通知发包人， 分包人承担未能让发包人及时知晓其有效联络方式而造成的各类损失。 ：（ 1） 电话（以发包人电话记录为准） ：（ 2） 传真（以发包人传真记录） ：（ 3） 电子邮件（以发包人电子邮件发送记录为准）：（ 4） 书面

8、信件：5. 保修责任（ 1 ） 保修责任鉴定可任意采用拍照、 摄像、取样、记录（如发包人委托的施工单位或住户签字资料等） ，任选一种均视为有效。责任鉴定由分包人、发包人方共同进行，分包人不到场核实， 发包人进行的鉴定结果有效； 若有第三方损失方， 则分包人、发包人及第三方损失方共同进行责任鉴定， 分包人不到场核实， 发包人及第三方损失方共同进行的鉴定结果同样有效。（ 2 ） 所有材料由承包人组织验收或检验， 不合格的材料不使用， 验收合格后使用由承包人承担保修责任。（ 3 ） 由发包人专业分包单位施工的项目， 分包人应认真履行总包责任， 督促检查分包方分包工程项目工程质量，统一向发包人验收及交

9、付，分包人承担总保修责任。3欢迎下载精品文档（ 4 ）因分包人原因造成发包人或第三方生命财产损失的，由分包人承担并全额赔偿。（ 5 ） 因分包人原因造成业主提出索赔时， 承包人授权发包人全权代表分包人与业主进行谈判（包括维修、赔偿） ，分包人认可发包人谈判结果，并履行谈判所约定的各事项，同时承担全额费用。（6 ）因分包人原因导致业主退房，造成该房屋再次销售的价格低于原销售价格，分包人应按差价的150%补偿给发包人。（7 ）分包人保修维修应达到合同约定的验收标准，维修材料应使用原有品牌及型号，确必须使用其他材料替代的，需征得发包人同意。6. 分包保修违约处理（ 1 ）6.1 有下列情形之一的，则

10、构成分包人违约，视为分包人自愿放弃质保金，发包人将有权直接委托第三方入场。 分包人除应按合同违约条款支付发包人违约金外， 还应承担因分包人原因造成的发包人及第三方利益损失，发包人依法保留追赔的权利，如下：（2 ）发包人向分包人发出维修通知后，分包人拒绝到现场进行检查和安排维修，拒绝履行保修责任的；（3 ）发包人就同一维修事项向承包人发出两次书面维修通知，分包人仍不按约定到现场进行检查和安排维修，不履行维修责任的；（ 4 ） 分包人未按合同要求提供有效联系方式， 造成发包人无法通知承包人履行保修责任的。（ 5 ）6.2 有下列情形之一的，发包人有权安排第三方进行处理，所发生的一切费用（该费用由发

11、包人单方面确认并加收20%的管理费， 该费用无需征得分包人同意） 由分包人承担，且本工程的整体保修责任继续由分包人承担， 直至保修期结束。 费用的认定可不经分包人认可，由发包人发送书面通知给分包人， 同时提供相关责任及费用认定资料， 分包人在收到书面通知后 10 个工作日内，必须向发包人支付上述费用，每延迟一天，每天按未交纳费用的0.5 收取滞纳金。发包人有权在质保金中直接予以扣除。列举如下：（6 ）分包人未按约定的时限内到现场检查、或未按约定的时限提出处理方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修项目并达到验收标准的，且无发包人签字认可的延期原因的；（7 ）如对同一维修事项，分包

12、人经过两次维修仍未能达到合同要求的；（8 ）分包人的维修方案不满足发包人要求，虽经多次 （三次或三次以上）修改仍不能满足要求的；。4欢迎下载精品文档（ 9 ） 分包人未按合同要求提供有效联系方式， 造成发包人无法正常通知承包人履行保修责任的。（ 10 ） 6.3 分包人未按约定的时限内报到、或未按约定的时限提出处理方案、或未按约定的时间进场施工，或未按维修时限完成维修项目并达到验收标准的，且无发包人 （或发包人指定的物业管理公司）签字认可的延期原因，每延期一天扣罚分包人200 1000 元 / 天违约金。（ 11 ） 6.4 如对同一维修事项，分包人在维修时限内进行第一次维修后，若仍未能解决该

13、维修事项，分包人可按维修时限约定进行第二次维修，第二次维修还不能解决该维修事项，则发包人有权按 6.2 条约定执行，也可要求分包人按维修时限进行第三次维修解决，同时，分包人还需支付发包人每次1000 元的质量违约金。（ 12 ） 6.5 分包人不服从发包人的管理，或不遵守发包人的各项规定，分包人应支付发包人 50500 元的违约金。7. 质保金退还（仅供参考，项目根据实际情况并结合标准合同进行调整）保修期满1 年后一个月内， 经发包人聘请的物业管理公司验收同意后，发包人采取银行转账方式支付分包人工程结算款总额的 3%(应扣除保修费用 ) ；满 2 年后一个月内经发包人聘请的物业管理公司验收同意后，发包人采取银行转账方式支付分包人工程结算款总额的2%(应扣除保修费用 ) 。保修金不计利息。 ( 地区公司可自行调整 )8. 其他（1 ） 在设备安装调试期间，进行现场调试技术指导。( 适用于有设备安装工程)（ 2 ） 如因分包人质量原因导致事故或将要导致事故，在分包人抢修工作人员到达之前，发包人可先行采取合理的方式以避免事故损失扩大，因此产生的费用由分包人承担。（ 3 ） 发包人及分包人在责任认定产生争议，如分包人认为是非