项目投资估算与评估

1、第八章第八章 投资估算与评估投资估算与评估第一节 投资估算的依据和要求 一、投资估算的依据(相关的文件、依据、计算方法、计费标准） 二、投资估算的要求 1.工程内容和费用的构成齐全、计算合理，既不要重复计算，又不能提高或降低估算标准，更不应漏项或少算。估算数据要核实正确，应逐项进行鉴定分析和评价 2.如果选用的指标与具体工程之间的标准或条件有差异，应进行必要的换算或调整，不能直接套用 3.投资估算应能满足控制设计概算、施工图预算和项目管理的要求第二节 项目总资金及其构成 项目总资金 是指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产运营为止所发生的全部投资费用，也就是该投资项目有计划地进行固

2、定资产再生产固定资产再生产（是固定资产消耗、补偿、更新、扩大过程，是一个连续反复的过程）和形成相应的无形资产、其他资产和流动资金的一次性费用总和，它是反映项目建设期末的投资总额 固定资产固定资产 无形资产无形资产其他（递延）资产其他（递延）资产递延资产，是指本身没有交换价值，不可转让，一经发生就已消耗，但能为企业创造未来收益，并能从未来收益的会计期间抵补的各项支出。 流动资产流动资产一、一、二、二、 建设投资估算建设投资估算建设投资估算方法一、简单估算法 包括单位生产能力估算法、生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和指标估算法等。其中，指标估算法估算精度最高，主要应用于项目可行性研究阶段。其

3、他四种估算方法则主要用于投资机会研究和初步可行性研究阶段。1单位生产能力估算法 基本思想 根据性质类似的已建项目的单位生产能力投资（如元/吨、元/kW）乘以拟建项目的生产能力，来估算拟建项目的投资额特点 估算简便迅速，但精确度较差应用条件 要求拟建项目与所选取的已建项目相类似，仅存在规模大小和时间上的差异计算公式：Y2-拟建项目的投资额；Y1-已建类似项目的投资额；X1-已建类似项目的生产能力；X2-拟建项目的生产能力；CF-不同时期、不同地点的定额、单价、费用变 更等的综合调整系数。1221YYXC FX【例题9-1】已知1999年建设污水处理能力10万立方米/日的污水处理厂的建设投资为16

4、000万元， 2007年拟建污水处理能力16万立方米/日的污水处理厂一座，工程条件与1999年已建项目类似，调整系数为1.25，试估算该项目的建设投资。 【解答】采用单位生产能力估算法，该项目的建设投资为： 16000161.253200010（ 万 元 ）1221YYXC FX2生产能力指数法 基本思想 根据性质类似的已建项目和拟建项目的生产能力计算规模比值，经生产指数调整后利用已建项目的投资额估算拟建项目的投资额特点 计算简单，速度快应用条件 要求类似项目的资料可靠，条件基本相同，否则误差很大计算公式： 式中 n为生产能力指数，0n1； 其他符号含义同前 。2121(/)nYYXXC F

5、n的取值：若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大，生产规模比值在0.52之间，则指数n的取值近似为1若已建类似项目的规模和拟建项目的规模较大，但不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到，则指数n的取值约在0.60.7之间若已建类似项目的规模和拟建项目的规模较大，但不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增加相同规格设备的数量达到时，则指数n的取值为0.80.9之间【例9-2】已知建设年产15万吨聚酯项目的装置投资为20000万元，现拟建年产60万吨聚酯项目，工程条件与上述项目类似，生产能力指数为0.8，调整系数为1.1，试估算该项目的装置投资。【解答】：利用生产能力指数法，

6、该项目的装置投资额为： =66660（万元） 2121(/)nYYXXC F0.860200001.1153比例估算法 （1）以拟建项目设备购置费为基数进行估算 计算已建成的同类项目的建筑工程费和安装工程费等占设备价值的百分比，以拟建项目设备购置费为基数求出相应的建筑工程费及安装工程费等，再加上拟建项目其他费用（含工程建设其他费和预备费等），得到项目或装置的投资。C -拟建项目的投资额E -根据拟建项目当时当地价格计算的设备 费（含运杂费）的总和P1、P2 -已建项目中建筑、安装及其他工程 费用等占设备费百分比f1、f2 -由于时间因素引起的定额、价格、 费用等的调整系数I -拟建项目的其他费

7、用1122(1)CEf Pf PI计算公式：【例9-3】某拟建项目设备购置费为15000万元，根据已建同类项目统计资料，建筑工程费占设备购置费的23%，安装工程费占设备购置费的9%，工程建设其他费用占设备购置费的12%，该拟建项目的其他有关费用估计为2600万元，调整系数均为1.1，试估算该项目的建设投资。【解答】根据比例估算法，该项目的建设投资为： = 22880（万元） 1 122(1)CEf Pf PI15000123%9%1.12600（2）以拟建项目工艺设备投资为基数进行估算 根据同类型的已建项目数据，计算出各专业工程占工艺设备投资的百分比，以拟建项目工艺设备投资为基数求出各专业工程

8、的投资，求和后再加上其他有关费用，即为拟建项目的建设投资。计算公式为：式中:E -拟建项目根据当时当地价格计算的 工艺设备投资 -各专业工程费用占工艺设 备费用的百分比1 12233(1)CEf Pf Pf PI123PPP、4系数估算法（1）朗格系数法 以设备购置费为基础，乘以合理系数来推算项目的建设投资 优缺点优点：方法简单缺点：准确度不高，没有考虑到项目规模大小、设备材质以及自然地理条件差异的影响计算公式式中: C -建设投资； E -设备购置费； Ki-管线、仪表、建筑物等项目费用 的估算系数 Kc-管理费、合同费、应急费等间接 费在内的总估算系数(1)iCCEKK L(1)LicKK

9、 K朗格系数KL 建设投资与设备购置费之比。（2）设备及厂房系数法 在拟建项目工艺设备投资和厂房土建投资估算的基础上；分别利用已建项目的设备系数和厂房土建投资系数计算设备及厂房土建投资，加总后再加上其他有关费用得到拟建项目的建设投资。【例9-4】某项目工艺设备及安装费用估计为2600万元，厂房土建费用估计为4200万元，其他有关费用为2400万元，参照同类项目统计资料其他各专业工程投资系数如下： 工艺设备 1.00 厂房土建 1.00 起重设备 0.09 给排水工程 0.04 加热炉及烟道 0.12 采暖通风 0.03 气化冷却 0.01 工业管道 0.01 余热锅炉 0.04 电器照明 0.

10、01 供电及转动 0.18 自动化仪表 0.02 系数合计： 1.46 系数合计： 1.09 【解答】： 根据上述的方法，则该项目的建设投资为： 2600 1.46+4200 1.09+2400=10774(万元)5指标估算法 估算指标是指单项工程指标（或单位工程指标），是综合项目建设中的各类成本和费用以单项工程（或单位工程）表示的费用指标，具有较强的综合性和概括性。 使用估算指标应根据不同地区、不同时期的实际情况进行适当调整，因为地区、时期不同，设备、材料及人工的价格均有差异。 二、分类估算法(详细估算法） 即对构成建设投资的各类投资，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，分类进行估算的方

11、法。建设投资工程费用建筑工程费设备购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费预备费涨价预备费其估算步骤如下： 分别估算建筑工程费、设备购置费和安装工程费 汇总得到分装置的工程费用，然后加总得出项目建设所需的工程费用 在工程费用的基础上估算工程建设其他费用 以工程费用和工程建设其他费用为基础估算基本预备费 在确定工程费用分年投资计划的基础上估算涨价预备费 加总求得建设投资（一）建筑工程费的估算 一般可采用以下三种方法： 单位建筑工程投资估算法 单位实物工程量投资估算法 概算指标投资估算法 （二）设备购置费的估算国内设备购置费进口设备购置费工器具及生产家具购置费= 设备原价 + 设备运杂费= 进口

12、设备货价 + 进口从属费用 + 国内运杂费设备购置费备品备件购置费（无法采用带备件原价估算设备购置费时）1国内设备购置费国内设备购置费 = 设备原价 + 设备运杂费（1）国产标准设备原价： 一般指设备制造厂的交货价，即出厂价 一般应按带有备件的出厂价计算 不带备件的出厂价应另加备品备件费用 若设备成套公司供应应考虑设备成套费用（2）国产非标准设备原价 实践中可以采用有关单位公布的参考价格（元/吨），根据设备类型、材质、规格等要求选用，估算价格应接近实际出厂价。 （3）运杂费 内容 通常由运输费、装卸费、运输包装费、供销手续费和仓库保管费等各项费用构成 计算 设备原价设备运杂费费率 费率选取 按

13、部门、行业或省、市的规定执行2进口设备购置费估算 进口设备购置费的计算公式为： 进口设备购置费 进口设备货价+进口从属费用+国内运杂费（1）进口设备的货价： 按交货地点和方式的不同，分为离岸价（FOB，Free on Board ）；与到岸价（CIF，Cost Insurance and Freight ），一般多为离岸价。 进口设备货价可依据向有关生产厂商的询价、生产厂商的报价及订货合同价等研究确定。（2）进口从属费用 进口从属费用 国外运费+运输保险费+进口关税+进口环节消费税+进口环节增值税+外贸手续费+银行财务费国外运费 即从装运港到达目的港的运费。 国外运费离岸价（FOB价）运费率

14、或单位运价运量国外运输保险费 （离岸价国外运费）国外运输保险费率进口关税 进口设备到岸价人民币外汇牌价进口关 税税率进口环节消费税进口环节增值税 （进口设备到岸价人民币外汇牌价进口关 税消费税）增值税税率 目前进口设备增值税适用税率为17% 1进口设备人民币外汇牌价进口关税消费税税率消费税到税率岸价外贸手续费 进口设备到岸价外贸手续费费率 人民币外汇牌价 可行性研究阶段外贸手续费率一般取1.5%。银行财务费 进口设备货价银行财务费率 目前银行财务费率取0.4%0.5%构成：运输费、运输保险费、装卸费、包装费和仓库保管费 计算公式：国内运杂费进口设备离岸价人民币外汇牌价国内运杂费费率 费率依据：

15、按部门、行业或省、市的规定执行 （3）国内运杂费【例9-5】某公司拟从国外进口一套机电设备，重量1500吨，装运港船上交货价，即离岸价为400万美元。其他有关费用参数为：国外运费标准为360美元吨；海上运输保险费率为0.266%；银行财务费费率为0.5%；外贸手续费率为1.5%；关税税率为22%；进口环节增值税的税率为17%；美元的银行牌价为8.27元人民币，设备的国内运杂费率为2.5%。试对该套设备进行估价（留两位小数） 【解答】根据上述各项费用的计算公式，则有：进口设备离岸价4008.273308万元国外运费36015008.27446.58万元国外运输保险费 （3308+446.58)0

16、.266%9.99万元进口关税（3308+446.58+9.99）22% 828.21万元进口环节增值税 （3308+446.6+9.99+828.21）17% 780.77万元银行财务费33080.5%16.54万元外贸手续费（3308+446.58+9.99）1.5% 56.47万元国内运杂费4008.272.5%82.7万元设备购置费 3308+446.58+9.99+828.21 +780.77+16.54+56.47+82.7 5529.26万元3工器具及生产家具购置费的估算 概念 指按有关规定，为保证新建或扩建项目初期正常生产必须购置的第一套工卡模具、器具及生产家具的购置费用 计算

17、 一般以国内设备原价和进口设备离岸价为计算基数，结合工器具及生产家具费费率计算 取费依据 按照部门或行业规定4备品备件购置费估算（新） 通常设备购置费采用带备件的原价估算，不必另行估算备品备件费用； 在无法采用带备件的原价、需要另行估算备品备件购置费时，应按设备原价及有关专业概算指标（费率）估算。 安装工程费通常按行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准进行估算。 计算公式安装工程费设备原价安装费率安装工程费设备吨位每吨安装费安装工程费安装工程实物量每单位安装实 物工程量费用指标（三）安装工程费的估算（四）工程建设其他费用的估算 概念 建设投资中除建筑工程费、设备购置费、安装工程费以外的，为

18、保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。分类 建设用地费用 与项目建设有关的费用 与项目运营有关的费用1建设用地费用 建设项目要取得其所需土地的使用权，必须支付的费用，包括 征地补偿费 土地使用权出让（转让）金 租用建设项目土地使用权的费用 依据中华人民共和国土地管理法等规定支付相关费用。主要包括： 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 征地动迁费（新） 其他税费（新）（1）征地补偿费征地动迁费： 包括征收土地上房屋及附属构筑物、城市公共设施包括征收土地上房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除费、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁等拆除费、迁建补偿费、搬迁

19、运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停产损失补贴费等。造成的减产、停产损失补贴费等。其他税费： 包括征收耕地按规定一次性缴纳的耕地占用税，征包括征收耕地按规定一次性缴纳的耕地占用税，征收城市郊区菜地按规定应缴纳的新菜地开发建设基金，收城市郊区菜地按规定应缴纳的新菜地开发建设基金，以及土地复耕费等。以及土地复耕费等。 （2）土地使用权出让金 指建设单位为取得有限期的土地使用权，依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，支付的土地使用权出让金。 建设项目在建设期间按规定每年缴纳的城镇土地使用税也应列入建设用地费。（3）租用建设项目土地使用权的费用 是指在建设期支付的租地费用，以及建

20、设期间临时用地补偿费。 【例9-6】某建设项目，需要征用耕地100亩，该耕地被征用前三年平均每亩年产值分别为2000元、1900元和1800元，土地补偿费标准为前三年平均年产值的10倍；被征用单位人均占有耕地1亩，每个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍；地上附着物共有树木3000棵，补偿标准为40元/棵，青苗补偿标准为200元/亩，试对未包括征地动迁费和其他税费在内的使用该土地的费用进行估算。 土地补偿费人均安置补助费需要安置的农业人口数安置补助费地上附着物补偿费青苗补偿费使用该土地的费用【解答】2000 1900 1800100 101903（万元）200

21、0 1900 18001 61.143 （万元）1001001（人）1.14 100114（万元）3000 4012（万元）200 1002（万元）190 114 122318（万元）【例9-7】某建设单位准备以有偿的方式取得某城区一宗土地使用权，该宗土地占地面积15000平方米，土地使用权出让金标准为4000元/平方米。根据调查，目前该区域尚有平房住户60户，建筑面积总计3500平方米，试对该土地费用进行估价。【解答】：土地使用权出让金 =400015000=6000万元 以同类地区征地拆迁补偿费作为参照，估计单价为1200元/平方米，则该土地拆迁补偿费用为： 12003500=420万元

22、则该土地费用=6000+420=6420万元2与项目建设有关的费用 建设管理费建设管理费 可行性研究可行性研究 研究试验费研究试验费 勘察设计费勘察设计费 环境影响评价费环境影响评价费 职业安全卫生健康评价费职业安全卫生健康评价费 场地准备及临时设施费场地准备及临时设施费 引进技术和设备其他费用引进技术和设备其他费用 工程保险费工程保险费 市政公用设施建设及绿化补偿费市政公用设施建设及绿化补偿费 专利及专有技术使用费（新） 联合试运转费 生产准备费 办公及生活家具购置费3与项目运营有关的费用概念指在项目实施中可能发生、但难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。内容范围 经批

23、准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用（五）基本预备费计算公式 基本预备费以工程费用及工程建设其他费用之和为基数，按行业主管部门规定的基本预备费率计算。公式为：基本预备费（工程费用工程建设其他费用） 基本预备费率（六）涨价预备费 概念 是指考虑在建设期内价格上涨因素而预留的费用，亦称为价格变动不可预见费。一般针对建设工期较长的项目。 计算基数 分年的工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费之和）计算公式 涨价预备费 第t年的工程费用 建设期价格上涨指数 建设

24、期1(1)1ntttPCIfPCtIfn【例9-8】某项目的工程费用为250000万元，按本项目进度计划，项目建设期为5年，分年的投资使用比例为第1年10%，第2年20%，第3年30%，第4年30%，第5年10%，建设期内年平均价格上涨指数为6%，试估计该项目建设期的涨价预备费。【解答】：第一年投资计划用款额： 25000010%25000万元第一年涨价预备费： (1+ )1 25000(1+6%)11500万元第二年投资计划用款额： 25000020%50000万元1If1PC1I2I第二年涨价预备费： 万元 第三年投资计划用款额： 25000030%75000万元第三年涨价预备费： 万元2

25、22(1)1PCIf3I333(1)1PCIf250000(16%)16180375000(16)114326.2第四年投资计划用款额： 25000030%75000万元第四年涨价预备费： 万元 第五年投资计划用款额： 25000010%25000万元4I444(1)1P CIf5I475000(16% )119685.8第五年涨价预备费： 8455.6万元 所以，项目建设期的涨价预备费为： 1500+6180+14326.2+19685.8+8455.6 50147.6万元。 12345PCPCPCPCPCPC555(1)1PCIf555(1)12500016%1If（七）建设期利息估算方法

26、 建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、发行费、管理费等融资费用。一、建设期利息估算的前提条件 进行建设期利息估算必须先完成下列工作： 建设投资估算及其分年投资计划； 确定项目资本金（注册资本）数额及其分年投入计划； 确定项目债务资金的筹措方式及债务资金成本率（银行贷款利率） 二、建设期利息的估算方法 应采用有效利率计息进行估算; 项目在建设期内如能按期支付利息，应按单利计息； 建设期内如不支付利息，应按复利计息。11tnttQPiA1借款额在建设期各年年初发生建设期贷款利息的计算公式为Q - -建设期利息Pt-1-按单利计息为建

27、设期第t-1年末借款累计； 复利计息为建设期第t-1年末借款本息累计At -建设期第t年的借款额i -借款年利率t -年份2借款额在建设期各年年内均衡发生 根据代数原理，借款在年内均衡发生则当年新增借款的平均余额为总额的 ，年利息以平均余额为基数计算，年初借款款余额乘以年利率得到存量借款计息，计算公式为：112ntttAQPitPt-1At12【例9-9】：某新建项目，建设期为3年，分年进行贷款，第一年贷款300万元，第二年贷款600万元，第三年贷款400万元，年利率为6%，建设期内不支付利息。试计算项目建设期贷款利息。【解答】(1)贷款在各年年初发放：第一年贷款利息： 300618万元第二年

28、贷款利息： (30018600)6%55.08万元第三年贷款利息： (300+18+600+55.08+400)6% 82.38万元所以，项目建设期贷款利息为： 1855.0882.38155.46万元。11QAi212()QPAi323()QPAi123Q QQQ（2）若在本例中，建设期仍为3年，但为分年均衡贷款，则求解过程如下：1231300 6%921(300 9)600 6%36.5421(309 600 36.54)400 6%68.732QQQ 936.5468.73114.27Q 【思考】： 最后一项三年欠款总额是否为三年本金之和加三年利息： (300+600+400+9+36.

29、54+68.73)？【答案】 第一年欠款总额：300+9 第二年欠款总额：300+9+600+36.54 第三年欠款总额： 300+9+600+36.54+400+68.73 总计：1414.27万元（八）汇总编制建设投资估算表，并对建设 投资的合理性进行分析 1汇总编制建设投资估算表2建设投资及其构成的合理性分析（1）建设投资的合理性，主要分析：单位投资的产出水平单位产出水平需要投资（2）建设投资构成的合理性，主要分析：各类工程费用构成的合理性分析分年投资计划的合理性分析8-4 流动资金估算方法 概念 流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括运营中临时性需要的资金。 估算

30、基础 主要是营业收入和经营成本 估算方法 扩大指标估算法：简便易行，但准确度不高，用于项目初步可行性研究阶段；某些流动资金需要量小的项目在可行性研究阶段也可采用此法。 分项详细估算法：工作量较大，但准确度较高，一般用于项目的可行性研究阶段。一、扩大指标法 1.概念 参照同类企业流动资金占营业收入的比例（营业收入资金率）、或流动资金占经营成本的比例（经营成本资金率）、或单位产量占用流动资金的数额来估算流动资金。 2.计算公式 流动资金年营业收入额营业收入资金率 流动资金年经营成本经营成本资金率 流动资金年产量单位产量占用流动资金额 二、分项详细估算法 1.概念 即对流动资产和流动负债主要构成要素，即存货、现金、应收账款、预付账款、应付账款、预收账款等项内容分项进行估算，加总后得出项目所需的流动资金数额。 2.估算具体步骤（1）首先确定各分项