房地产财务管理

1、房地产财务管理要点问题 资金管理 收款管理 付款管理 资金计划-项目现金流预测 成本管控 以HT为单位的成本管控 流程控制与权限分工 项目管理-计划管理与项目决算 涉税管理收款（退款）管理 类别：诚意金、入会费、排号费、预约金定金房款（按揭款）面积补差款代收费用：维修资金、契税、印花税、房屋登记费、共有权证费、国土证费、产权交易手续费（非住宅）收款方式：现金、POS、银行转账、按揭按揭代收费用标准维修资金：实测建面X1100元X2.5%契税：实际总房价X3%印花税：实际总房价X0.05%+5元贴花房屋登记费：80元/户，非住宅550元/户共有权证费：10元/人国土证费：33元/本，非住宅60元

2、/本产权交易手续费（非住宅）：实际总房价X0.35%收款（退款）管理 收银员管理 收据格式（对不同的款项类别可以采用不同格式） 表单格式（举例） 报表周期：日、周、半月、月 发票开具时间 收银与出纳、会计的关系 私卡与对公账户 售楼软件（销售台账与收款台账）付款管理 成本与费用 付款依据：合同、国家有关规定、通知 合同超付 进度款支付台账付款流程与审批 流程表单 应提供的资料（附件） 举例财务审核内容 是否符合合同规定 是否达到合同约定的进度和付款条件 业务部门签字认可的工程量验收单、结算书、监理人员签字 是否符合资金计划 累计已付款金额、付款比例、本次申请付款 是否属资金计划内请款 与预算部

3、数据是否有差异 代扣水电费、工程代垫费 发票类型、是否假发票 合同与付款附件举例资金计划 项目现金流预测 月度资金计划 融资：银行与非金融机构、个人、关联方、供应商成本管控 成本科目树 以合同为基础的成本管控 建立合同台账（过程控制）、合同追踪表 合同类别、登记、拆分、付款、变更、结算成本合同成本+非合同成本=项目成本 目标成本：设定与分拆，设置预警值 实际发生成本+待发生成本=动态成本 实付成本、实际成本 建立统一的信息平台（成本控件软件）流程控制与权限分工 纸质流程电子流程 流程举例 表单举例独立于预算部之外的内审（工程审核）部门或引入中介项目的计划管理 市场营销计划 项目开发计划 投资（

4、含固定资产购置）计划 成本费用计划 利润计划 财务收支计划 年度利润计划的编制按单个项目、或单项业务分别编制其经营收入、成本、项目（业务）利润等，对每个项目或每项业务的预测依据附详细的说明 项目的计划管理 财务部-资金计划 项目计划-项目预算年度预算月度预算 上对下考核的工具 双方博弈集团公司对项目公司的全过程控制 编制项目计划-审核 编制年度预算-审核 滚动资金计划-审核 项目公司-一只手项目决算1、决算的必要性和时间点 基本原则：建设项目竣工时，应编制建设项目竣工财务决算。建设周期长、建设内容多的项目，单项工程竣工，具备交付使用条件的，可编制单项工程竣工财务决算；建设项目全部竣工后应编制竣

5、工财务总决算。 时间点：竣工交付后，且尾工工程不超过项目投资总概算5。项目竣工后3个月内完成竣工财务决算的编制工作 基本要求：按章办事，严肃纪律，实事求是，编报及时，数字准确，内容完整。项目决算2、决算前的准备 资料收集： 可行性研究报告 初步设计文件 施工图及变更与签证材料 概算、预算资料 招投标文件（书） 五证等基础资料 竣工备案表 工程质量鉴定、检验等有关资料 工程监理资料 财务资料 销售资料 工程结算及审计资料 类似可比项目相关资料 其他有关资料项目决算3、决算内容 合同清理 债权债务清理 资产清理 账目清理 收入、成本的归集 管理费用、销售费用、财务费用的分摊和归集 单位成本计算 可售面积单位成本计算 建筑面积单位成本计算 项目各税计算 现金流量统计项目决算4、决算报告及分析A、决算报告书B、决算报表： 项目概况表 决算总表 项目交付使用资产总表 项目交付使用资产明细表 收入明细表 开发成本明细表 期间费用分摊表 项目税金情况表 项目合同执行情况表 项目现金流量表 项目债权债务表 预计未完工程及费用表项目决算C、分析报表（报告）： 预决算比较及差异分析 收入与成本费用结