上海拆迁政策

1、上海拆迁政策（上海拆迁政策）一、国有土地上房屋拆迁补偿1 、一般补偿形式 （ 1 ） 私房补偿：未由租私有居住房屋或者由租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿（房产证）+人头上的补偿（按户口）房屋上补偿公式：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴） X 被拆除房屋的建筑面积出租居住房屋 , 被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安 置房屋 由原房屋承租人承租。（ 2 ） 公房补偿：补偿对象为同住人（人头上的补偿）。同住人的认定以户口为依据,参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可

2、以分到房屋上的补偿。（ 3 ） 享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。2、补偿继承问题（ 1 ） 公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。（ 2 ） 私房：依继承法发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据：人头上的补偿则以户口为依据。3 、“数砖头 +套型保底”“数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区（含浦东新区）的新启动的旧区改造项目，

3、中心城区（含浦东新区）的住房保障和房屋管理部门提出试点申请, 由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用 新政策。A 、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区 应 积极筹措安置房源（包括就近安置房源），供被拆迁居艮选择。 被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：（1） 拆迁私有居住房屋，公式为：被拆除居住房屋价值补偿二评估价格 +套型面积补贴+价格补贴。（2） 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有由租居住房屋，拆迁人给匚房屋

4、承租人补偿安置，公式为：被拆除居住房屋价值补偿二评估价格 X80%+ 套型面积补贴+价格补贴评估价格 = 被拆除房屋房地产市场评估单价X 被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围 内，被拆除房屋的半均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地己评估彼拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。套型面积补贴二评估均价X 补贴面积。被拆除房屋属丁?旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用 功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日

5、合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户（也就是以被拆除房屋为基本单位）。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15 平方米（补 贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定）。价格补贴二评估均价X 补贴系数 X 被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民政府制定。B 、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障彼拆迁人、房屋承租人的居住条件。居住困难家庭货币补贴=异地配套商品房单价X （被拆迁家庭应安置人口 X 人均 22 平方米建筑面积一被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积） 异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房半均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。被拆

6、迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期 为15 0,有异议的，由区住房保障机构在10 个工作日内进行核查和公布。人均 22 平方米建筑面积，是指按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则（简称 “ 111令”）的相关规定计算所得（旧里建筑面积为居住面积的 1.54 系数，从一、二、 三类地段安置到六类配套商品房地段应增加 100% 建筑而积，因此，按廉租标准人均居住面积 7 平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为 22 平方米）。被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积=被拆除居

7、住房屋价值补偿款十异地配套商品房单价。增加的货币补贴可与彼拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的安置房 源。4、安置方式实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加 本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同口认标准5、动迁应安置人口认定标准（享受过安置补偿或政策优惠的，就不能作为应安置人定，不能享受托底保障，但作为房屋权利人，可以得到房屋上的补偿。）截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在彼拆迁房屋的人员，可 以认定为被拆迁居住

8、房屋的应安置人口。 标准二：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无 其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋， 11 符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口： （一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；（2） 因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；（3） 因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的：（4） 海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；（5） 本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后乂恢复户口的 ;（六）本市居民因服刑、彼劳动教养、

9、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内 的 户口，后乂恢复户口的：（七）市政府规定的其他情形。标准三：房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房 （或者虽在本市有其他住房，但居住困难）， IL 符合下列特殊情形之一的人员，可以认定 为被拆 迁居住房屋的应安置人口：（1） 有本市常住户口的未成年人， II 其父母属于拆迁范围内的应安置人口：（2） 户口从被拆迁房屋内迁出， II 拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）； （三）因应征入伍而注销户口的人 员；（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员； （五）户口不在本

10、市的人员 , 因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年， 1L 其配偶属 F 拆迁范 围 内的应安置人厂I ；（六）市政府规定的其他情形。根据上海的相关拆迁规定，除了法定的应安置人口外，拆迁期间报入户口的下列人口 可以安置:1 、 按政策回沪（插队落户、之内、冤家错案平反，刑满释放等）但户籍尚在办理过程中，于拆迁期间报入户口的；2 、 拆 迁期间，因出生报入户口的。6、上海城市房屋拆迁面积认定答：根据沪房地资拆（ 2001 ） 673 号文关于贯彻执行若干意见的通知第 12 条房屋 建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实

11、际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981 年以前已经建造用 ! ：居住的 房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。 承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载 的建筑面积为准：租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算系数计算建筑面积。1 、补偿对象被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。2、被拆除房屋的用途和建筑面积以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。征用土地公告时，被拆

12、迁人已取得建房批准文件 J1 新房已建造完毕的，对新房以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不补偿。征用土地公告时，被拆迁人己取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅口进行房屋及其附属物 新建、改建、扩建的部分，均不 " 补偿。3、拆迁居住房屋补偿（ 1 ） 征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择 货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房

13、屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方 米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）X 被拆除房屋的建筑面积。房屋建安重置价（房屋垂置价格）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。简单说，建造同样的房屋雷要多少钱再算上折旧率。被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准 的房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估：同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积 的土地使用权基价及价格补贴标准，由彼拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。（ 2 ）

14、征 地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：（1） 具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；（2） 不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。本条第一款第一项 规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴） X 被 拆除房屋的建筑面积：被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房

15、屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。（ 3 ）拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。（ 4 ）拆 除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。（ 5 ） 征 地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。4、拆迁非居住房屋补偿（ 1 ） 拆迁非居住房屋实行货币补偿。拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的 企 业所有的非居住房屋，彼拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+

16、 相应的土地使用权取得费用。本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位 委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。 （ 2 ） 还应当 补偿被拆迁人下列费用：（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用 ;（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。（ 3 ） 除 了以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的 非 居住房屋之外，非居住房屋，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地 的财 物补偿标准执行。（ 4 ） 征 地农业人口安置

17、补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。（上海拆迁问答）1 、全家移民加拿大，拿到了绿卡。但最近，在上海的一套承租公房耍动迁了，承租人是我，但房子一直出租，家人户口也都无一在内。我去动迁公司咨询，却没有得到明确 答复。全家人刚办完移民手续，还能否享受国内房子的动迁安置？国家在这方面的政策乂 是如何规定的呢？答：首先，你虽然获得了绿卡，但只是获得了移民资格或永久居住权，并没有加入加 拿大的国籍，因此，其仍具有中国国籍。一个中国公民在国内所能享有的权利，你仍然享 有，并不影响其因国内的房屋动迁而获得补偿的权利。其次，你是公房承租房的承租人，有对公房的使用权。该承租房动迁，拆迁人

18、只能与你签订动迁房屋安置补偿协议，你是当然的被安置补偿对象。新生效的国有土地上 房屋征收与补偿条例第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方 式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置 费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。” 但由于你的家人户籍不在被拆迁房屋内，他们是否能作为安置补偿对象，要看其是否符合以下条件：房屋拆迁许可证核发之日，在本市无其他住房（或者虽然本市有其他住房，但居住困难）， II 符合下列特殊情形之一： （ 1 ） 有本市常住户口的未成年人。（ 2 ） 户口从被拆迁房屋迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的） （ 3 ） 因应征入伍而注销户口的人员。（ 4 ） 因 服刑或者被劳动教养而注销户口的人员。（ 5 ） 户 口不在本市的人员，已结婚J1 实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核 发之日均满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口。2、王先生问：他家房屋为私房，有3 本产证，权利人分别为父亲、他口己及弟弟。亲早年去世但产权人未进行变更。王先生除弟弟外，还有两个姐姐已结婚，在夫家居住。 现王先生房屋所属地块进行动迁，请问该动迁款应当如何分配？另， 该房屋外有一个院子一一有土地使用权